Nutzer Direktkosten / Nutzerwechselkosten, wer bezahlt sie

Diskutiere Nutzer Direktkosten / Nutzerwechselkosten, wer bezahlt sie im Heizung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, ich habe schon so viel Ausführungen und Gerichtsurteile diesbezüglich bei Google gelesen, Steuerberater, Heizkostenabrechner und die...

  1. #1 Sparstrumpf, 28.03.2017
    Sparstrumpf

    Sparstrumpf Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe schon so viel Ausführungen und Gerichtsurteile diesbezüglich bei Google gelesen, Steuerberater, Heizkostenabrechner und die Immobilienverwaltung befragt und komme zu keinem Ergebnis wem ich die Nutzerwechselkosten und vor allem in welcher Höhe, richtig zuordnen kann.
    Eine gesetzliche Regelung gibt es ja dafür nicht.
    Im letzten Jahr fand in der vermieteten Eigentums-Wohnung ein Mieterwechsel statt. Die Immobilienverwaltung hat mir jetzt die Jahresabrechnung für 2016 mit 3 dazugehörigen Heizkostenabrechnungen zugeschickt.


    Der erste Mieter wohnte bis zum 30.06.2016. Dann war ein Leerstand für 4 Monate und ab 01.11.2016 war die Wohnung dann wieder vermietet.


    Vom Heizkostenabrechner wurde für jeden Zeitraum eine Abrechnung erstellt und auf jeder Abrechnung wurden zu den berechneten Heizkosten am Schluss Nutzerwechselkosten von 29,12 € hinzugerechnet.

    Die Ablesewerte der einzelnen Heizkörper hatte ich gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter und zum 01.11. mit dem neuen Mieter abgelesen, jeweils protokolliert und an die Hausverwaltung weitergereicht.
    Ein Angestellter des Heizkostenabrechners wurde nicht angefordert.

    Im Mietvertrag steht nun der Satz „die Kosten der Zwischenablesung trägt der ausziehende Mieter“.


    Heißt das, dass ich vom ersten Mieter die gesamten entstandenen Nutzerwechselkosten von 3 x 29,12 € also 87,36 € anfordern kann oder nur die 29,12 €, die auf der Abrechnung für ihn aufgeführt sind und die restlichen 58,24 € muss ich als Vermieter übernehmen?
    Darf der Heizkostenabrechner diese Kosten überhaupt in den Abrechnungen aufführen, da es sich ja im eigentlichen Sinn nicht um Heizkosten handelt. Müsste mir dafür nicht eine gesonderte Rechnung ausgestellt werden, die ich dann in Kopie an den ersten Mieter als Anhang zur Nebenkostenabrechnung weitergeben kann?


    Nach dem Vermerk im Mietvertrag kann ich den neuen Mieter dafür ja nicht mit heranziehen.


    Ich vermiete erst seit kurzem und es ergeben sich immer wieder Probleme.
    Ich hoffe, hier hat jemand mit diesen Kosten schon Erfahrung gesammelt und kann mir Tipps geben.
    Danke im Voraus.


    Viele Grüße

    Sparstrumpf
     
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  3. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Wenn denn eine Zwischenablesung stattfindet, d.h. wenn die Zähler von der Abrechnungsfirma abgelesen werden bei Auszug des Mieters. Nutzerwechselgebühren entstehen ohne Zwischenablesung, diese sind i.d.R. nicht umlegbar. Habe gerade vor ein paar Tagen diesbezüglich einen Hinweis meiner Abrechnungsfirma erhalten und werde Dir das Schreiben, sofern Interesse, zitieren.
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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  5. sara

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    Nanne, eigentlich sind das die Gebühren die der Abrechnungsdienste für die Aufteilung der Kosten in unterschiedliche Mieter durch Mieterwechsel, bzw. auch Leerstand, verlangt.
    Also nicht dadurch, dass ohne Zwischenablesung die Berechnung gemacht wird.
     
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  6. #5 immobiliensammler, 28.03.2017
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    Ich kann bei meinem Ablesedienst ankreuzen, ob die Nutzerwechselgebühren auf den Mieter umgelegt werden sollen oder nicht. Das ist wohl erlaubt, wenn dies vertraglich ausdrücklich so vereinbart wurde. Die früher übliche Praxis der generellen Umlage wurde ja durch ein Urteil gekippt.

    Übrigens, es gibt auch Ablesefirmen (u.a. die mit der ich bevorzugt arbeite), da fällt für den Leerstand keine Nutzerwechselgebühr an, das ist wohl eine Art Subvention oder Kundenbonus. Also sind bei mir (vertragliche Regelung vorausgesetzt) alle Nutzerwechselgebühren umlagefähig!
     
  7. GSR600

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    Wir legen keine Nutzerwechselgebühr auf die Mieter um. Diese tragen wir als Vermieter komplett.
     
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  8. #7 BHShuber, 29.03.2017
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    Hallo,

    wir auch, alles Andere bedeutet wieder nur ärger, diese Gebühr gehört meines Erachtens zu der Verwaltungskosten und sind ohnehin nicht auf den Mieter abzuwälzen.

    Gruß
    BHShuber
     
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  9. Jobo45

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    Sehe ich auch so!
     
  10. #9 Sparstrumpf, 30.03.2017
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    Hallo,
    vielen Dank für Eure Tipps und Meinungen. Ich gebe mich da noch nicht geschlagen, denn so wohlhabend bin ich nicht, dass ich mal eben knapp 90 € aus dem Ärmel schütteln kann.
    Ich habe gerade einen Brief an die Immobilienverwaltung geschrieben, die möchten doch bitte mit der Abrechnungsfirma abklären, wie der Sachverhalt ist. Bei jedem Telefonat mit dem einen oder dem anderen Unternehmen, wurde ich immer zum anderen verwiesen. So dreht man sich dann im Kreis.
    Es ist völlig klar, dass die Nutzerwechselkosten nicht in die Heizkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung gehören. Aber die Folge einer Zwischenablesung ist die Zwischenabrechnung. Soweit ich das in den vielen zum Teil fachlichen Ausführungen bei Google erlesen konnte, werden diese Kosten als Nutzerwechselkosten bezeichnet.

    Auszug aus dem BGH-Urteil: BGB §§ 535, 556 Die Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.
    Und hier könnte der Passus in unserem Mietvertrag zum Tragen kommen. Wird die Hausverwaltung mir dann ja mitteilen.

    Im übrigen bin ich derselben Meinung wie Immobiliensammler. Eine Abrechnung z. B. für den Leerstand, müsste mir ohne die Berechnung der Nutzerwechselkosten zustehen. Denn eine Heizkostenabrechnung hätte die Abrechnungsfirma für 2016 sowieso erstellen müssen, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hätte. Insofern dürften sie nur 2mal die Nutzerw.Gebühr berechnen. Auch das habe ich in meinem Schreiben an die Verwaltung erwähnt.

    Nun heißt es auf Antwort warten.

    Gruß Sparstrumpf
     
  11. #10 immobiliensammler, 30.03.2017
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    Hallo Sparstrumpf,

    wenn Du das aus meiner Antwort herausgelesen hast dann wurde ich von Dir falsch verstanden. Bei manchen Abrechnungsfirmen (u.a. die großen Drei (ich glaube man darf sie nennen, es ist sicher keine Schleichwerbung, wenn Du weiter liest), also Ista, Techem und Brunata) ist genau diese Berechnung der Nutzerwechselgebühr, wie Du Sie beschrieben hast vertraglich geregelt und gängige Praxis.

    Es gibt aber zum Glück noch andere Firmen, die hier anders arbeiten - und auch sonst wesentlich flexibler sind, also z.B. kein Callcenter sondern eine direkte Durchwahl zum jeweiligen Sachbearbeiter etc etc

    Und die mit der ich arbeite macht eben den "Bonus", dass für den Leerstand keine Nutzerwechselgebühr erhoben wird. Die abgerechnete Gebühr trägt dann - so ich das will/ankreuze und der Mietvertrag es hergibt - der Mieter.
     
  12. #11 BHShuber, 30.03.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    jeglicher Passus der dem Mieter zum Nachteil gereicht ist nichtig so verhält sich das auch mit den Nutzerwechselkosten sofern ein Mieter der Nutzer war, du kannst dich auf den Kopf stellen, die Kosten hat der Vermieter zu tragen!

    Gruß
    BHShuber
     
  13. GSR600

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    Es ist in der BGH Leitsatzentscheidung vom 14.11.2007 ganz eindeutig geregelt.

    URTEIL VIII ZR 19/07 Verkündet am:
    14. November 2007

    BGB §§ 535, 556
    Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die we-
    gen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind
    keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger
    vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.
    BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07 - LG Görlitz
    AG Görlitz
     
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  14. #13 BHShuber, 30.03.2017
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    Hallo,

    genau so ist es, da hilft auch keine anderweitige mietvertragliche Vereinbarung.

    Gruß
    BHShuber
     
  15. Berny

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    So sollte es auch sein - es sei denn, sie wären mietvertraglich anders vereinbart.
     
  16. Nanne

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    Hier kann ich nicht ganz folgen. Nun ein Beispiel: Ein Mieter zieht aus und ruft die Abrechnungsfirma zwecks Heizkostenzwischenablesung an. Diese Zwischenablesung bezahlt der Mieter, es fallen keine weiteren Nutzerwechselgebühren an. Ist bei Mi..l so.

    Sollte keine Zwischenablesung stattfinden wird das dem ausziehenden -und auch dem einziehenden- Mieter als Nutzerwechselgebühr berechnet, sofern der MV das hergibt. I.d.R. sind es keine umlegbaren BK.
     
  17. Berny

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    Ach soo, jemand, der kein Vertragsverhältnis hat, erteilt Aufträge...?
     
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  18. Nanne

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    So ist es seit Jahren bei uns. Jeder ausziehende M. kann bei Minol eine Zwischenablesung verlangen. Sollte dies der VM verlangen wären es dessen Kosten. Nach dem Motto: Wer die Musik bestellt...
     
  19. GSR600

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    Sorry das kann nicht sein. Wir sind auch bei diesem Abrechner. Wir geben online die zwischen Ablesung ein es gibt getrennte Abrechnungen und es wird eine Nutzerwechselgebühr erhoben die wir tragen. Die Mieter haben mit Mi.... Nichts zutun da wir der alleinige Vertragspartner sind. Es wäre ja ein Irrsinn sich darauf zu verlassen, dass der Mieter das selbst beauftragt. Ausserdem wird so bei der Endabnahme der Zählerstand erfasst.
     
  20. #19 BHShuber, 31.03.2017
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    Hallo,

    aber eine Überwälzung der Verwaltungskosten, die der Vermieter zu tragen hätte.

    Das sich hier noch keiner beschwert hat ist ein Glücksfall, dennoch nicht rechtmäßig.

    Gruß
    BHShuber
     
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  21. #20 BHShuber, 31.03.2017
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    Hallo,

    das heißt aber nicht zwangsmäßig dass dies so rechtens ist, du hast ausschließlich das Glück, dass es dir jeder bisherige Mieter so abgenommen hat.

    Gruß
    BHShuber
     
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Thema: Nutzer Direktkosten / Nutzerwechselkosten, wer bezahlt sie
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