Nutzung als Wochenendhaus kein ausreichender Eigenbedarf?

Diskutiere Nutzung als Wochenendhaus kein ausreichender Eigenbedarf? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Moin, wir besitzen ein Ferienhaus in Schleswig-Holstein, das wir bislang über eine Agentur wochenweise vermietet haben. Mittlerweile gehen uns die...

  1. #1 Martina1973, 04.07.2020
    Martina1973

    Martina1973 Neuer Benutzer

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    Moin,
    wir besitzen ein Ferienhaus in Schleswig-Holstein, das wir bislang über eine Agentur wochenweise vermietet haben. Mittlerweile gehen uns die p.t. Gäste aber dermaßen auf den Zeiger, dass wir lieber durchgehend an einen Mieter vermieten wollen, der das Haus wertzuschätzen weiß und auch etwas pfleglicher behandelt. (Zur Info: Man dürfte auch durchgehend darin wohnen bzw. seinen Hauptwohnsitz dort einrichten.)

    Allerdings würden wir das Haus ev. nach einem oder zwei Jahren gern auch wieder selber nutzen, jedoch nur als Wochenendhaus. Und da sagte uns ein Fachanwalt gestern, dass die Gerichte das mittlerweile nicht mehr als ausreichende Begründung für Eigenbedarf durchgehen lassen und wir dann tatsächlich selbst durchgehend drin wohnen müssten, um das nachzuweisen. (Was mich dann schon zu der Frage führt, wie ich dann mein eigenes Haus eigentlich auch mal wieder nutzen dürfte.)

    Andere Begründungen für einen befristeten Mietvertrag liegen leider keine vor. Wir wollen irgendwann die Fenster austauschen lassen, aber das reicht wohl nicht aus. Die hier des öfteren vorgeschlagene Variante, die Befristung von vornherein offen zu spielen, einen Mieter zu finden, der damit einverstanden ist und ihn bei der Vertragsunterzeichnung auch gleich eine Kündigung für in 1 oder 2 Jahren unterschreiben zu lassen, ist uns zu unsicher. Wenn er in 1 oder 2 Jahren lieber noch länger bleiben will, wird jedes Gericht die unterschriebene Kündigung als versuchte Umgehung werten und ihm Recht geben.

    Eine weitere Möglichkeit wäre ein gewerblicher Mietvertrag mit einer Firma, den man einfacher und ohne Gründe kündigen kann, aber da muss man erst einmal eine finden, die sich das für ihre Mitarbeiter leisten will.

    Meine Frage wäre also, ob euch noch etwas einfällt, das hier noch nicht diskutiert wurde. Und ob vielleicht nur die Gerichte in Hamburg (wo der befragte Anwalt tätig ist) so streng sind, dass sie Wochenendnutzung nicht als Eigenbedarf gelten lassen. Irgendwie will ich (naiverweise) nicht einsehen, dass ich in mein eigenes Wochenendhaus nicht mehr reinkann, nur weil ich es mal für 1 Jahr vermieten will. Vielen Dank!
     
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  3. Andres

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    Sofern mit "Eigenbedarf" eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemeint ist: Der Anwalt irrt, BGH VIII ZR 186/17. Das ändert nichts daran, dass die Gründe des Eigenbedarfs genauer erläutert werden müssen, dass der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Vermietung nicht vorhersehbar gewesen sein darf, dass der Mieter Härtegründe vorbringen könnte ... - eben alles, was auch sonst bei Eigenbedarfskündigungen zu berücksichtigen ist. Die bloße Nutzung als Wochenendhaus schließt aber Eigenbedarf nicht aus.

    Sollte mit "Eigenbedarf" eine Befristung gemeint sein, gilt das im Prinzip auch. Hier sehe ich eher den unklaren zeitlichen Ablauf als Problem.


    Ich kann mich nicht erinnern, wann das hier zuletzt vorgeschlagen wurde. Ich halte das außerdem ebenfalls für unsicher.


    Beliebter Irrtum. Die entscheidende Formulierung in § 549 BGB lautet "Mietverhältnisse über Wohnraum". Der erhöhte Kündigungsschutz gilt also unabhängig davon, an wen vermietet wird. Es geht alleine darum, was vermietet wird.


    Nein. Wenn mir die Eigenbedarfskündigung nicht ausreichen würde, würde ich nicht vermieten.
     
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  4. #3 Martina1973, 04.07.2020
    Martina1973

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    Danke schon einmal! Das wird ja immer interessanter …

    Im Prinzip wollen wir nach all dem Nervkram jetzt einmal ein oder zwei Jahre nichts von dem Haus hören. Kann gern vorab in einem befristeten Mietvertrag festgelegt werden, damit alle Beteiligten Planungssicherheit haben. Das hatten wir ursprünglich auch vor, nachdem an manchen Stellen zu lesen war, dass eine Nutzung als Wochenendhaus eben sehr wohl als Befristungsgrund "Eigenbedarf" gilt. Bis eben der Anwalt gestern meinte, dass die Gerichte das nicht mehr so sehen würden. WENN das jedoch sehr wohl gilt, wäre die Anschlussfrage, wie lange ich zwischen zwei befristeten Mietverträgen das Haus wirklich selbst nutzen muss.

    Ad gewerblicher Mietvertrag: Das gilt also nur für z.B. Gewerberäume? Wenn ich als GbR das Haus also an irgendeine Stiftung oder den Otto-Versand vermiete (und die dann damit machen, was sie wollen), ist das keine gewerbliche Vermietung?
     
  5. #4 immobiliensammler, 04.07.2020
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    Es kommt halt darauf an was die Stiftung damit macht. Wenn die das Haus als Büro nutzen gilt Gewerbemietrecht, wenn die das Haus als Wohnraum für ihren Mitarbeiter angemietet hat gilt Wohnraummietrecht.
     
  6. #5 Martina1973, 04.07.2020
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    Habe mir den Beschluss gerade angesehen. Nicht nur, dass der Fall ein bisschen anders liegt als unserer (zu große Familie, Verbundenheit zur Stadt, brauchen Platz für Familientreffen), steht dort auch:

    "Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung be- rechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermie- ters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann."

    Und da wären wir bei einem nicht durchgehend genutzten Haus wohl wieder zumindest in einer Grauzone, nicht? Und zwar egal, ob ich den Eigenbedarf bei einem unbefristeten oder einem befristeten Mietvertrag geltend mache.
     
  7. Andres

    Andres
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    Warum? Wollt ihr das Haus gar nicht ernsthaft an den Wochenenden nutzen? Ist das Haus für euren Bedarf viel zu groß? Zu klein? Sonst ungeeignet? Habt ihr noch andere Ferienhäuser, die ihr stattdessen nutzen könntet?

    Natürlich ist die Überprüfung einer Eigenbedarfskündigung eine Einzelfallentscheidung und genau so selbstverständlich ist Eigenbedarf individuell zu begründen. Es ist schön, dass der Anwalt da ein bisschen vorsichtig ist, aber das ändert nichts daran, dass man Eigenbedarf auch für eine Ferienwohnung haben kann, ganz ohne Grauzone.
     
  8. #7 Martina1973, 04.07.2020
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    Puh, ja. Möglicherweise. Aber nachdem wir schon so viel Geld und Nerven in dieses Haus gesteckt haben, würden wir uns nun beides in Zukunft gern sparen und jedenfalls nicht für Gerichtsprozesse ausgeben. Im Moment sind wir sogar schon so weit, dass wir sagen: Wir vermieten es unbefristet und nehmen dann eben, wenn wir es in ein paar Jahren verkaufen wollen, den niedrigeren Verkaufspreis hin, falls wir den Mieter nicht wieder rausbekommen.
     
  9. Ferdl

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    also doch kein Eigenbedarf vorhanden.
    Wer die Eigenbedarfskündigung missbräuchlich nutzt, kann auch nachträglich an den (Geld)beutel gepackt werden.
     
  10. #9 Martina1973, 04.07.2020
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    Naja, niemand "braucht" de facto ein Wochenendhaus. Womit wir wieder bei meiner Ursprungsfrage wären.
     
  11. Ferdl

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    äh nö, eine Eigenbedarfskündigung bedarf des Eigenbedarfes an dem Gebäude. Wenn du nach der Entmietung das Haus verkaufst, spricht einiges dafür dass es keinen Eigenbedarf gab.
     
  12. #11 Papabär, 04.07.2020
    Papabär

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    Sorry, dass ich inhaltlich gerade nichts beitragen kann ... ich hänge immer noch am ersten Absatz fest.
    :90:
     
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  13. dots

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    Dass der Verkaufspreis (in ein paar Jahren) niedriger ist, wenn die Butze vermietet ist, behauptet bitte wer?
     
  14. #13 Martina1973, 04.07.2020
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    Das ist eigentlich bei Einfamilienhäusern allgemein bekannt. Wir haben hier ja kein gut vermietetes Mehrfamilienhaus, das man der Rendite wegen kauft, sondern eines, das potenzielle Käufer höchstwahrscheinlich selbst nutzen wollen (weil geile Lage). Wenn die dann erst einmal einen Mieter mit unbefristetem Mietvertrag aus dem Haus bekommen müssten (wobei sie dieselben Schwierigkeiten haben könnten wie wir, außer sie brauchen das Haus), werden sie das nicht so verlockend finden.
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 04.07.2020
    ehrenwertes Haus

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    Wenn nur Alles so einfach und gewiß wäre, wie deine Schwarz-Weiß-Malerei vorgibt...

    Du hast nur einen grundsätzlichen Denkfehler in deinen Ausführung:
    Niemand "braucht" ein EFH, das wünscht sich nicht mal jeder Eigenheimbesitzer oder Käufer.
    EFH ist nur was für einen relativ kleinen Käuferkreis... und dann noch "gebraucht".
    Mit oder ohne Mieter spielt dann nur noch eine untergeordnetet Rolle.
     
  16. dots

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    Ja, schon. Ich hatte nur gehofft, dass du nicht zu der Gruppe gehörst, die sowas unreflektiert nachplappert, und die Richtigkeit dann damit begründet, dass man das ja überall hört oder liest bzw. sowas ja bekannt sei.
     
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