Nutzung von Teileigentum zur Wohnwirtschaftlichen Nutzung. LANG!

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von foetten, 10.09.2012.

  1. #1 foetten, 10.09.2012
    foetten

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    Hallo,

    Ich habe vor meine erste "Wohnung" zu erwerben, welche als Büro genutzt wurde. In der Teilungserklärung ist ein Miteigentumsanteil verbunden mit einem Sondereigentum an der Teileigentumseinheit ausgeführt.

    Laut Makler ist eine wohnwirtschaftliche Nutzung kein Problem, es ist jedoch noch kein Antrag oder ähnliches gestellt worden. Laut Bauamt kann ich das auch selber machen, da der Eigentümer nicht geprüft wird sondern nur die Grundrisse (vorher / nachher). Aber Makler reden viel und wollen verkaufen und nachforschungen ergeben dass Baurechtliche nutzung alleine nicht reicht. Laut Bauamt sollte nur sichergestellt werden das ausreichend "Wohnqualität" da ist (wohl kein Problem bei 3 Zimmer ~ 105 qm)

    In dem Haus sind derzeitig 6 Einheiten, wobei schon 2-3 Wohnungen Wohnwirtschaftlich genutzt werden. Insgesamt sind es 44 Einheiten in diesem Komplex.

    Die WEG Protokolle seit 2007 liegen mir vor, und dort ist IMMER einstimmig 100% alles angenommen worden ( keine enthaltungen / neins), was ja eigentlich ein gutes Zeichen ist.

    Jetzt die große Frage, bin ich mit einer Wohnwirtschaftlichen "Nutzung" genügend abgesichert um dort keinerlei Probleme zu bekommen? Oder muss etwa noch das Grundbuch / Die Teilungserklärung geändert werden? (was wohl mit erheblichen notar Kosten verbunden ist, geschweige denn alle zusammenzubekommen)

    Ich kenne einen derzeitigen Bewohner aus dem Haus (der dort zur Zeit seit 8 Jahren als Mieter wohnt), der sich nebenan nun die Wohnung kaufen möchte (teileigentum), ich quer darüber die (auch teileigentum)

    Würde es auch ausreichen eine ausserordentliche Mitgliederversammlung einzuberufen um dann eine Wohnwirtschaftliche Nutzung für Teileigentum zu beantragen? Würde dafür ein einstimmige abstimmung ausreichen? Das wäre eine "günstigere" alternative um Teileigentum bewohnbar zu machen.

    Denn bevor ich über 100.000 € hinblätter, will ich soweit hingehend abgesichert sein das alles seine richtigkeit hat.

    Ich bin übrigends selbstständig, hätte das postive / negativen auswirkungen? (Teileigentum Büro mit wohnwirtschaftlicher Nutzung?

    grüße,

    Matthias
     
  2. AdMan

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  3. #2 foetten, 11.09.2012
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    Noch ein Gedankengang. Wenn man alle Eigentümer anschreibt und auch alle mit der nutzungsänderung einverstanden sind (wir tragen kosten für notarielle beglaubigung, glaub max 130 eur pro unterschrift), braucht es dann noch eine Eigentümerversammlung um die Teilungserklärung ändern zu lassen?
     
  4. #3 Martens, 11.09.2012
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    moin Matthias,

    die Umwidmung von Teil- zu Wohneigentum hat in der Tat verschiedene Facetten. Neben der baurechtlichen Seite ist die in der Teilungserklärung ausgewiesene Nutzung zu beachten.

    Du findest hier die Eintscheidung des BGH zu V ZA 1/11 in der steht:

    Du müßtest Dich also um eine Umwandlung von TE in WE bemühen, der u.U. alle Eigentümer notariell zustimmen müssen. Ich würde die Angelegenheit mit einem erfahrenen Notar besprechen, bevor ich einen Kaufvertrag für TE unterschreibe, daß ich zu Wohnzwecken nutzen will.

    Christian Martens
     
  5. #4 foetten, 11.09.2012
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    Hallo Herr Martens,

    Ist es auch möglich per allstimmigen Beschluss oder allstimmiger Vereinbarung eine Wohnwirtschaftlichen Nutzungserlaubnis zu erlangen, die ohne Änderung der Teilungserklärung rechtlich verbindlich ist?

    Falls dies ausreicht, kann Ich dem Makler morgen eine Zusage unter der Bedingung stellen, dass eine Ausserordentlich Versammlung einberufen wird wo dies geklärt wird.

    Vorher möchte ich nichts unterschreiben und auch nicht "reservieren" (was mir der Makler empfohlen hat..). Wenn es inzwischen wer anders "kauft", hab ich halt pech. Aber da das Büro seit über 1 Jahr leer steht, mach ich mir erstmal keine sorgen.

    Darauf hin basieren kann man ja dann in die Änderung in der Teilungserklärung erwirken. Mir liegt nun auch die Eigentümerliste vor, die sind zu 85% vor ort, der rest jedoch nicht weiter als ~ 50 km. Und die Beschlüsse sind in dem ganzen protokoll(liegt vor seit 2007) alle zu 100% der anwesenden 80%. Was ja eigentlich ein gutes Zeichen ist.

    Falls der Makler zustimmt (das abwarten des Ergebnisses der Versammlung), darf ich dann als "Beobachter" an dieser Versammlung teilnehmen?

    Wäre es evtl. unklug mit dem derzeitigen Eigentümer (Wohl ein Liquidator) direkten Kontakt herzustellen um ihm meine vorgehensweise zu erläutern? (Hab wohl mal gelesen das der Makler verpflichtet ist mir die Anschrift des Verkäufers mitzuteilen).

    Da die Provision vom Verkäufer getragen wird, denk ich mal sollte es keine Probleme geben.

    Bin auf etwaige Antworten gespannt.
     
  6. #5 Martens, 12.09.2012
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    Nein.
    Die Art der Nutzung ist in der Teilungserklärung genannt und sonst nirgends.

    Ob Gäste in der Versammlung zugelassen sind, entscheidet die Versammlung.

    Christian Martens
     
  7. #6 foetten, 13.09.2012
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    Hallo Herr Martens

    Wie wäre der Fall gelegen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel beeinhaltet (Änderung der Gemeinschaftsordnung mit 3/4 stimmmehrheit bei 3/4 anwesenden bzw. einstimmige (nicht notarielle) schriftliche zusage)?
    Reicht eine einstimmige /3/4 Änderung der Gebrauchsregel (Wohnnutzung in teileigentum entgegen der Teilungserklärung) (WEG §15) aus um rechtlich abgesichert zu sein?
     
  8. #7 frenchberlin2, 14.09.2012
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    Ja, die Öffnungsklausel ist genau dafür gedacht, dss eben keine Allsstimmigkeit notwendig sein muss. Leider haben die wenigsten Teilungserklärungen eine Öffnungsklausel.

    Beachte dabei auch das neue Urteil von 2012: BGH v. 9.2.2012, Az. V ZB 95/11

    Die Zustimmung der Grundpfandgläubiger ist bei Teilung und auch bei Zweckbestimmungsänderung nicht mehr notwendig. Das kann wichtig sein, wenn die Wohnungen mit Hypotheken belastet sind .. das war vorher sehr kompliziert.

    Gleichzeitig besteht aber keine Pflicht zur Zustimmung der Eigentümer:
    BGH, Urteil v. 11.05.2012, Az. V ZR 189/11
    Hier sollte die Teilungserklärung den neuen Umständen angepasst werden. Dem müssen die Eigentümer nicht zustimmen.
     
  9. #8 foetten, 14.09.2012
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    Ja, allerdings ist nicht geregelt, das daß Teilungsänderung geändert werden kann, sondern nur die gemeinschaftsordnung.
     
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