Nutzungsänderung Gewerbe/Wohnen

Diskutiere Nutzungsänderung Gewerbe/Wohnen im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich habe gestern kurzfristig eine Wohnung besichtigt prinzipiell ist da erstmal alles in Ordnung. Die "Wohnung" liegt in einem...

  1. #1 Jan Philip, 27.09.2019
    Jan Philip

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    Hallo zusammen,

    ich habe gestern kurzfristig eine Wohnung besichtigt prinzipiell ist da erstmal alles in Ordnung.

    Die "Wohnung" liegt in einem MFH in NRW, 5 Parteien im EG und war früher ein Blumenladen. Die 4 anderen Einheiten sind Wohneinheiten. Das Gebäude liegt in einem Wohngebiet (Hauptstraße). Heutzutage sind hier keine Geschäfte bzw. Gewerbe mehr angesiedelt.

    In der Teilungserklärung steht:

    " Nr. 4:
    XXXX/XXXX Miteigentumsanteil an
    Flur XX Nr. XX...
    verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im Erdgeschoß sowie Kelleraum, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 4."

    Für mich deutlich, dass es nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Jetzt ist die Wohnung allerdings seit mindestens 6 Jahren vermietet (aktueller Mietvertrag).

    Den aktuellen Besitzer habe ich noch nicht darauf angesprochen da ich ihn gerne persönlich "face2face" darauf ansprechen möchte. Die Unterlagen lagen bei der Besichtigung noch nicht vor, der Makler hat es wohl vergessen zu erwähnen. ;)

    Dazu folgende Fragen:
    1. Falls es eine Umnutzung gegeben hat, in welchem Dokument müsste diese ordnungsgemäß dokumentiert sein ? (Grundbuch liegt noch nicht vor)

    2. Spricht in der Theorie etwas gegen die Umnutzung zu Wohnraum?
    Unter der Voraussetzung das hier schon seit Jahren jemand wohnt. Bad, Fenster, Heizung, Strom usw alles vorhanden.

    3. Falls es bisher keine Umnutzung gab und die anderen Eigentümer das Ganze nur dulden, gibt es ein "Anrecht" auf Zustimmung zu dieser Umnutzung? z.B. weil es eben schon seit Jahren bewohnt wird und daher nun mal kein "Nachteil entstehen kann ?"


    Vielen Dank im Voraus! :)

    Gruß
    Jan
     
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  3. #2 Immofan, 27.09.2019
    Immofan

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    Ist nicht das örtliche Bauamt dafür zuständig? Soweit ich weiß gibt es eher für das Gegenteil Probleme (Wohnraum in Gewerbeflächen umwandeln).
     
  4. Andres

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    Baurechtlich durch Bescheid, WEG-rechtlich durch Änderung der Teilungserklärung. Das sind die beiden Welten, in denen dieses Anliegen spielt.


    WEG-rechtlich auf jeden Fall der hohe Aufwand für die Änderung der Teilungserklärung. Baurechtlich womöglich ein Bebauungsplan oder eine konservative Auslegung des § 34 Abs. 1 BauGB durch die örtliche Behörde, falls diese die Struktur mit Ladengeschäft im EG unbedingt erhalten möchte.


    In der WEG eher nicht. Den Anspruch auf Nutzungsänderung in der WEG gibt es nur in sehr beschränktem Umfang, § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Dazu müsste die Fläche in der vereinbarten Nutzung schon unvermietbar sein, möglichst auch noch aus rechtlich zwingenden Gründen und nicht nur mangels Nachfrage.


    Man sollte sich da immer ein bisschen überlegen, an welcher Stelle man wohl noch über den Tisch gezogen werden soll, es nur noch nicht gemerkt hat.
     
  5. #4 Jan Philip, 27.09.2019
    Zuletzt bearbeitet: 27.09.2019
    Jan Philip

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    Danke euch! Mir ist schon klar das der Makler das mit Absicht verschwiegen hat. Genau daher will ich ihn bzw. den Verkäufer auch persönlich darauf ansprechen um zu sehen wie die Reaktion ist. :)

    Aber ok, mal anders gefragt.

    Wie könnte man an eine solche Sache rangehen? Bzw. wie ist überhaupt der Prozess? Was muss beantragt werden und wer muss alles zustimmen?

    Beste Grüße
    Jan

    Nachtrag:
    In der "Wohnung" wurde die ursprüngliche Eingangstür zum Blumenladen zugemauert. Es gibt nur noch eine normale Tür im gemeinsamen Hausflur. Es wurde also baulich definitiv etwas verändert.
     
  6. #5 immobiliensammler, 27.09.2019
    immobiliensammler

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    Zuerst mal, es ist je nach Größe entweder nur teuer oder schlicht unmöglich. Die Teilungserklärung muss geändert werden, dazu brauchst Du die notarielle Zustimmung aller Eigentümer und aller Grundpfandrechtgläubiger, sprich alle finanzierenden Banken aller Miteigentümer. Rechne mal pro Notarvorgang rund 100 Euro.

    Da ist das Baurecht schon einfacher, bei der Umnutzung von Gewerbe zu Wohnung gibt es regelmäßig ncht so viele Auflagen (Stellplätze z.B.) wie andersrum.
     
  7. #6 Jan Philip, 27.09.2019
    Jan Philip

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    OK, wir haben ja "nur" 5 Parteien,also 4 andere Parteien, wovon einer noch der Verkäufer.
    4x100€ vorausgesetzt alle stimmen zu ist ja erstmal i.O.

    Wenn jetzt aber einer querschießt, hat man da irgendeine rechtliche Handhabe? Nach dem Motto: "hey da wohnt seit 6 Jahren einer und es hat dich nie gestört..."

    Gruß
     
  8. #7 immobiliensammler, 27.09.2019
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    Du hast die Grundpfandrechtsgläubiger vergessen! Die müssen auch zustimmen, schließlich könnten deren Grundschulden bei einer Änderung der Teilungserklärung weniger werthaltig sein.

    Meines Erachtens nicht, genaueres sagt Dir ein Anwalt.
     
  9. Ferdl

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    Meiner Meinung braucht das Objekt schon sehr deutliche Vorteile das man da rangeht.
    Wenn das zu ortsüblichen Preisen Verkauft werden soll, lass den derzeitigen Besitzer erstermal alle Probleme aus der Welt schaffen.
     
    immobiliensammler gefällt das.
  10. #9 immobiliensammler, 27.09.2019
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    Völlig richtig, wenn das so einfach zu ändern ist soll der Vorbesitzer das doch bitte noch erledigen. Ansonsten eben einen gehörigen Preisabschlag verlangen (sofern Du in der Region überhaupt verhandeln kannst (ala wenn sie es nicht wollen warten schon 10 andere auf das Angebot)).
     
  11. #10 Jan Philip, 27.09.2019
    Jan Philip

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    Ja da liegt ja der Hund begraben. Vom Fleck weg 7.2% Rendite. 1300 statt 2000+ EUR/qm.
    Ist halt so verlockend
     
  12. Ferdl

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    In der Regel ist an jedem super Schnäppchen irgendetwas faul. Wenn das einfach zu lösen währe würde der Verkäufer sicher nicht auf 700 €/m² verzichten.
    Keine Ahnung wie groß der Laden ist aber der Rabatt bewegt sich sicher im deutlich 5-stelligen Bereich! Das sollte zu denken geben.
     
  13. #12 Jan Philip, 28.09.2019
    Jan Philip

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    Da geb ich euch völlig Recht. Hier ist definitiv Vorsicht geboten!

    Ich bin allerdings der Meinung, dass man mit 100% - perfekten Objekten einfach auch keine Schnäppchen bekommt. Sobald man bereit ist sich mit Unangenehmlichkeiten und Problemen auseinanderzusetzen schlägt man halt einfach schon mal 90% der Konkurrenz und hat eben auch die Möglichkeit zu guten Konditionen einzukaufen (gilt nicht nur für Immobilien...).

    Klar hier muss man natürlich das Risiko abwägen und ich hoffe dabei könnt ihr mir helfen :engel005:.

    Würdet ihr also eher alle die Finger davon lassen oder gäbe es eurer Meinung nach Möglichkeiten um das Risiko zu senken ? Wie wäre eure Vorgehensweise bzw. hatte von euch vielleicht schon mal jemand einen ähnlichen Fall?

    Gruß
    Jan
     
  14. #13 immobiliensammler, 28.09.2019
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    Ich würde es bei ansonsten passenden Konditionen machen, außer wenn laut ETV-Protokollen schon Probleme vor der Tür stehen und der Eigentümer deshalb schnell verkaufen will.

    Ich würde das Interesse des Verkäufers genau abprüfen, warum gibt der ohne Not einen 7-Prozenter ab, nur um das Geld dann zu 0 % irgendwo zu parken?

    Und ja, ich habe solche Geschichten auch gemacht, da hat dann kein Hahn danach gekräht, das ehemalige Büro ist seit 12 Jahren als Wohnung genutzt. Nur eine Garantie darauf hast Du halt nie! (Das Finanzamt hat z.B. ohne viel Rückfragen nach Vorlage des Wohnungsmietvertrages sogar die Grundsteuer für das Teileigentum entsprechend reduziert). - Nur wenn jetzt morgen ein neuer Eigentümer in die WEG kommt und Ärger macht dann kann es halt zu Problemen führen!
     
  15. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Ich sehe das ähnlich wie Immobiliensammler, ich habe auch so ein Objekt allerdings als Alleineigentümer. Auch wenns Ärger gibt, kann man sich in der Regel mit dem Bauamt einig werden. Den Ärger den die WEG verursachen könnte kann ich jedoch überhaupt nicht einschätzen.
     
  16. #15 Jan Philip, 30.09.2019
    Jan Philip

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    Alles klar, nehm ich mal so mit.
    Vielen Dank für die Tipps!
     
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