Nutzungsänderung Gewerberaum

Diskutiere Nutzungsänderung Gewerberaum im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo allerseits, ich bin Eigentümer einer Gewerbeeinheit in einer Eigentümergemeinschaft. Der vorherige Mieter (Lottannahmestelle) hat nun...

  1. #1 halunke, 28.03.2018
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    Hallo allerseits,

    ich bin Eigentümer einer Gewerbeeinheit in einer Eigentümergemeinschaft. Der vorherige Mieter (Lottannahmestelle) hat nun gekündigt und ich habe die Möglichkeit, die Einheit an einen Betreiber von Sportwetten zu vermieten. Nutzungsänderung wird voraussichtlich genehmigt. Die Öffnungszeiten des Wettbüros sind länger als die der Lottoannahmestelle und es ist damit zu rechnen, dass die Kunden auch mal vor der Tür stehen, rauchen, sich unterhalten etc.

    Ich möchte vermeiden den Mietvertrag zu schließen und im Nachhinein mit Einwänden der Miteigentümer konfrontiert zu werden. Ist die Eigentümergemeinschaft vorab informieren, bzw. die Zustimmung zu erfragen wenn in der Teilungserklärung nichts steht?
     
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  3. #2 Tobias F, 28.03.2018
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    Die Frage ist vielmehr: Was steht in der Teilungserklärung?

    Wird diese Einheit dort lediglich als Teileigentum zur gewerblichen Nutzung (ohne sonstige Einschränkungen) bezeichnet so ist es auch keine Nutzungsänderung, also auch nicht Zustimmungspflichtig durch die WEG.
    Steht in der TE aber z.B. das es sich um eine Lottoannahmestelle handelt (was ich aber bezweifle) - dann hast Du ein Problem.
     
  4. Andres

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    Was heißt "nichts"? Ich schließe daraus, dass zumindest hinsichtlich einer Nutzungsänderung dort nichts steht. Was steht denn hinsichtlich dieser Fläche (positiv) in der TE? Einfach nur "Gewerbefläche"? Das wäre gut für dich.

    Allgemein wäre ich mit dieser Branche vorsichtig. Das Thema Glücksspiel ist definitiv auf der Agenda des Gesetzgebers und einiger Städte. Wesentliche Änderungen gab es zuletzt 2012 und 2016. Unmittelbar ist das natürlich nicht dein Problem, aber wenn das Geschäftsmodell der Mieters plötzlich nicht mehr funktioniert, wird das zu deinem Problem. Das gilt natürlich auch für rauchende Gäste vor dem Eingang. Damit wirst du natürlich der absolute Liebling der Gemeinschaft ...
     
  5. #4 halunke, 28.03.2018
    halunke

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    in der TE steht nur Gewerbefläche. Allerdings bin ich doch noch fündig geworden.

    "Die Nutzung einer beruflichen Tätigkeit innerhalb der Wohnung ist nur mit Zustimmung der übrigen Miteigentümer gestattet. Das gleiche gilt bei Änderung in der Nutzung der beiden Teileigentume. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden."

    Bedeutet das eine AO Versammlung in der die Zustimmung erfolgen kann?

    Danke für den Hinweis. Darüber mache ich mir auch Gedanken.
     
  6. #5 immobiliensammler, 28.03.2018
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    Ich würde auch - zu meiner eigenen Absicherung diesen Weg gehen: TOP auf der nächsten (evtl. außerordentlichen) Eigentümerversammlung, und dann noch die Rechtskraft des Beschlusses (also den Ablauf der Anfechtungsfrist) abwarten.

    Selbst erlebtes (wenn auch nicht als Betroffener) Beispiel: Große ETW, unten Läden, 1. - 3. OG Wohnungen, eine Einheit in der TE als Tagescafe ausgewiesen, Betreiber geht raus, steht dann ein Jahr lang leer, dann vermietet man das als Pizzeria. Entsprechender Beschluss der ETV wird vom Eigentümer der Wohnung über dem "Cafe" angefochten, er kriegt recht. Begründung: Öffnungszeiten Cafe (und auch Nutzung der Außenbestuhlung) üblicherweise bis max. 18 Uhr, Pizzeria bis 23 Uhr, Lärm, etc. etc. - Problem waren dann die Umbaukosten, die der Wirt investiert hat (rund 80.000 Euro für Pizzaöfen, Abluft, Werbung, etc etc), haben dann meines Wissens der Makler und der Eigentümer gemäß Vergleich unter sich aufgeteilt
     
  7. #6 Tobias F, 28.03.2018
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    Dann hast Du rein rechtlich kein Problem wenn du an ein Sport-Wettbüro vermieten wolltest. Die Bedenken von Andres solltest Du in deine Überlegungen aber sicherlich einbeziehen.


    Das hat für mein Verständnis nichts mit deine Anliegen zu tun. Nach meinem geht es darum wenn ein Eigentümer/Bewohner einer WOHNUNG dort beruflich tätig werden will.
     
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  8. #7 immobiliensammler, 28.03.2018
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    Kleiner Einwand:

    Er ist doch der Eigentümer einer der beiden Teileigentume (Gewerbeeinheiten), also sehr wohl von dieser Beschränkung betroffen!
     
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  9. #8 Tobias F, 28.03.2018
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    Sehe ich anders, denn hier ändert sich nichts an der Nutzung als GEWERBEEINHEIT. So lange das Teileigentum als Teileigentum genutzt wird liegt hier keine Nutzungsänderung vor.
    Genau deshalb fragte ich ja zuvor ob es hier eine Spezifizierung betr. des Gewerbes gibt.
     
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  10. #9 halunke, 28.03.2018
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    Was wäre wenn ich die Eigentümer direkt frage? Der Kreis ist relativ überschaubar. Oder muss die Zustimmung in der Versammlung erfolgen?

    Interessante Betrachtungsweise. Auch die Nutzung als Wohnung ändert sich nicht, nur die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit in dieser. Insofern würde ich vom Gefühl her eher der Argumentation von Immobiliensammler zustimmen.
     
  11. #10 Tobias F, 28.03.2018
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    Wenn Wohnraum gewerblich (berufliche Tätigkeit) genutzt wird ist dies sehr wohl eine Nutzungsänderung.
     
  12. #11 Tobias F, 28.03.2018
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  13. #12 immobiliensammler, 28.03.2018
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    Und wie würdest Du mein Beispiel Pizzeria statt Cafe betrachten? Würde das Deiner Meinung nach unter diese Regelung der TE fallen oder nicht? Nach Deiner Argumentation könnte ich auch aus einer reinen Büroetage eine Disco machen (krassestes Beispiel dass mir einfällt)
     
  14. #13 immobiliensammler, 28.03.2018
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    Ob es reicht, wenn jeder Eigentümer Dir privatschriftlich zusichert, später keine Einwände zu erheben? Gute Frage, ich wüsste die Antwort nicht, ich würde den Weg über eine außerordentliche ETV gehen, wenn der Kreis überschaubar ist sollte das wohl mit 100 oder 200 Euro Aufwandsentschädigung (schau in den Verwaltervertrag) für die Hausverwaltung machbar sein.
     
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  15. #14 Tobias F, 28.03.2018
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    Eine gewerbliche Nutzung ist eine gewerbliche Nutzung.
    So lange in der TE nichts genaues hierzu festgelegt ist stellt in meinen Augen demnach die Änderung von Lottoannahme in Sportwetten keine Nutzungsänderung in dem Sinne dar.

    Ich weiß es gab ein mal ein Urteil bez. neuer Nutzung, erst Cafe und dann Pizzeria, in dem der Betrieb als Pizzeria untersagt wurde. Allerdings ging es da auch um Aussenbewirtung, Geruchsbelästigung, usw. Ist aber auch egal. Ich habe meine Sicht der Angelegenheit, Du hast eine andere.
     
  16. #15 halunke, 28.03.2018
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    Ist es eurer Auffassung eher am Verwalter oder am Eigentümer diese Zweifel aus der TE auszuräumen?

    Was wären "wichtigen Gründe" sind die zur Versagung der Zustimmung führen könnten? Die Öffnungszeiten sind vermutlich anders aber es erfolgt kein Alkoholausschank und auch keine Übetragung von Spielen.
     
  17. #16 Tobias F, 28.03.2018
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  18. #17 halunke, 28.03.2018
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    Danke für eure Meinungen.
    Ich habe mich entschlossen die Auslegung zunächst rechtlich klären zu lassen und teile euch dann das Ergebnis mir.

    Euch frohe Ostern
     
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  19. #18 ehrenwertes Haus, 28.03.2018
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    Ich denke die anderen Eigentümer vorab befragen ist eine gute Idee, egal ob ein Beschluß für die Vermietung für Sportwetten nötig ist oder nicht.
    Als Gemeinschaft müsst ihr einen Weg finden miteinander auszukommen. Wenn sich mit einer Neuvermietung des Gewerbebereichs die Beeinträchtigungen für Wohnungsmieter deutlich ändert, tippe ich nicht auf viel Zustimmung, sondern vorprogrammierten Ärger mit den anderen Eigetümern. Daher wäre mir die Meinung der anderen Eigentümer in diesem Fall vor Vertragsabschluß wichtig.

    Je nachdem wie eine Vorabbefragung ausfällt, weißt du wie vermutlich auch eine offizielle Abstimmung auf einer EV ausfallen würde. Die Baulandung eines abgelehnten Antrags könntest du dir dann ersparen.

    Unabhängig davon ob ein EV-Beschluß hier wirklich erforderlich ist, würde ich diesen Weg zur eigenen Absicherung wählen.


    Vielleicht findest du aber auch noch andere Interessenten mit weniger "explosiven" Geschäftsideen.
     
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