Nutzungsänderung

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von wpmergel, 04.06.2010.

  1. #1 wpmergel, 04.06.2010
    wpmergel

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    Guten Tag,

    im Rahmen einer Neuvermietung wollte ich von der Kommune wissen, welche Nutzung für meine Immobilie vermerkt ist. Dabei mußte ich feststellen, daß mein bisheriger Mieter -der vor einigen Jahren eine Untervermietung gemacht hatte- meinen ursprünglichen Eintrag "Einzelhandel" in "Textilhandel" geändert hat.

    Zum Verständnis: die Nutzungsänderung wurde damals ohne meine Wissen oder Zutun eingetragen. Sowohl das städtische als auch das Bauamt der Landkreises teilen mir nun mit, daß das rechtens sei. Auf Nachfrage wurde mir mitgeteilt, daß JEDER einen Bauantrag (das ist ein Nutzungsänderungsantrag) für jedes beliebige Grundstück stellen darf. Man braucht angeblich nichteinmal eine Beziehung zu dem Objekt haben.

    Ich kann das einfach nicht glauben - zumindest müßte ich als Eigentümer doch wenigsten darüber aufgeklärt werden, wenn Behörden eine Änderung des Status vornehmen?

    Nach meiner Deutung der Bauordnung ist ein Nutzungsänderungsantrag nur dann notwendig, wenn sich Fragen der baurechtlichen Genehmigung neu stellen.

    Wie sind Ihre Erfahrungen damit?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Thomas76, 04.06.2010
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    Gar nicht ;) Aber mal interessehalber gefragt : Welche (nachteiligen) Auswirkungen könnte denn so eine Nutzungsänderung haben ?
     
  4. #3 wpmergel, 04.06.2010
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    Danke Thomas für Ihre Antwort,

    es ist mir nicht ganz klar, ob und welche Auswirkungen das haben kann. Im Zweifel können die Behörden den nichtgenehmigten Vertrieb von Waren untersagen. Ich habe nur die Anforderung meines Nachmieters, der auf einen Nutzungsänderungseintrag besteht.
     
  5. #4 armeFrau, 05.06.2010
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    Das finde ich aber schon Hammer, dass jeder, der noch nicht einmal eine Beziehung zum Objekt hat, eine Nutzungsänderung erwirken kann! :motzki
     
  6. #5 wpmergel, 05.06.2010
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    Hallo armeFrau,

    genau das ist ja meine Frage: durften die das?

    Ich vermute, die Behörde versteckt sich hinter dieser Schutzbehauptung, um einen Fehler zu kaschieren. Ich kann aber doch nicht wegen solch einer Lapalie die Gerichte anrufen.
     
  7. #6 Michael_62, 05.06.2010
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    Nein, die Behörde verhält sich korrekt.

    Die Nutzungsänderung muss der Mieter beantragen, nicht der Eigentümer, da er diese genehmigte Nutzung ja auch aufrechterhalten und überwachen muss.

    Dein neuer Mieter hat die Klausel doch sicherlich auch in seinem Gewerbemietvertrag stehen "Für die Einholung behördlicher Genehmigungen und das daraus resultierende Risiko ist alleinig der Mieter zuständig"....

    Wenn du die Flächennutzung festschreiben möchtest musst du dies zusätzlich in deinem Gewerbemitvertrag so vereinbaren.

    Du kannst auch eine Nutzungsänderungsantrag oder sogar einen Bauantrag für den Stachus in München stellen. Das du ihn in den Händen hälst, heisst nur, dass du diesen verwenden kannst, sobald dir der Stachus gehört.

    Eingetragen am Amt ist der Nutzungsstatus des letzten bekannten wirtschaftlichen Flächennutzers (Mieter oder Eigentümer).
    :wink
     
  8. #7 wpmergel, 05.06.2010
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    Danke Michael,

    jetzt verstehe ich die Haltung der Behörde besser. Trotzdem bin ich verwundert, daß ich als Eigentümer nicht wenigstens invoviert werde. Es stimmt, mein vorheriger Mieter hat diesen allgemeinen Passus im Vertrag. Dies beziehe ich aber auf allgemeine Genehmigungen im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit. Für Genehmigungen, die Immobilie betreffend fühle ich mich eher verantwortlich.
    Dazu kommt, daß mein neuer Mieter verlangt, daß ich die Nutzungsänderung erwirke (wie man sieht, mache ich das zum ersten Mal).

    Kann ich denn auf eine allgemeine Formulierung wie "Einzelhandel" bestehen oder muß dort (wo eigentlich?) dezidiert das Warensortiment stehen?

    Danke für Ihre Hilfe
     
  9. #8 Michael_62, 05.06.2010
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    Nochmals, es ist die Aufgabe deines Mieters die entsprechende Flächennutzung zu beantragen.
    Wenn er die Genehmigung aus was weiss ich für Gründen - nicht bekommt, dann muss auch er sich drum kümmern und trotzdem Miete zahlen, oder halt einen genehmigten Döhner Imbiss reinmachen, wenn der dort genehmigbar ist.

    Warum willst du dich damit rumschlagen?

    Das kostet ja dann auch dein Geld, wenn du den Antrag stellst, oder arbeiten bei dir die Behörden kostenlos. :wink
     
  10. #9 wpmergel, 05.06.2010
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    Danke Michael,

    daß Sie sich mit mir Anfänger herumschlagen.

    Es ist diesmal kein gewerblicher Standard-Mietvertrag - Der Nachmieter (Drogeriekette) hat mir "seinen" Vertrag vorgelegt. Ich habe versucht möglichst viel davon wieder herauszuverhandeln. Es blieb aber u. a. dieser Zusatz, daß "... ein geänderter Nutzungseintrag derzeit nicht vorliegt. Sollte der Vermieter (also ich) diesen nicht bis Ende/August beibringen...", erlischt der Vertrag und ich muß sogar Konventionalstraße zahlen.

    Natürlich könnte man nun sagen, warum hast Du soetwas unterschrieben? Weil für Immobilien dieser Größe und Lage nur begrenzt Interessenten da sind und es keine Alternative gab.
     
  11. #10 Michael_62, 05.06.2010
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    Die mit dem Sch****** - Kette? Die haben einen eigenen Vertrag. Bei der Bewertung der Miethöhe musst du aufpassen, weil die auch nur einen Teil der Nebenkosten übernehmen.

    Dann musst du auf deine Kosten ändern lassen. Ist doch nicht schwer. Flächennutzungsänderung am Bauamt beantragen und gut ist. Eventuell müssen Dinge neu bewertet werden, aber Einzelhandel -> Drogerie sollte kein Problem darstellen.
    :wink
     
  12. #11 wpmergel, 05.06.2010
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    Ja, die Verhandlungen (wenn man es überhaupt so nennen darf) waren für mich eine vollkommen neue Erfahrung... habe baer alles richtig gemacht (hoffentlich)

    Ich habe den Antrag genauso gestellt (Einzelhandel>Drogerie) - das Bauamt hat daraus "Drogerieartikel" gemacht. Ob "Schl..." damit einverstanden ist? Vermutlich, ich habe aber keine Lust, jedesmal neu nachzufragen, wenn sich "nur" die Branche ändert. In der hessischen Bauordnung heißt es doch dazu: "... ein Nutzungsänderungsantrag ist nur zu stellen, wenn sich die baurechtliche Frage neu stellt."

    Es sollte doch möglich sein, soetwas pragmatisch zu regeln - schließlich will ich das Primat des Staates im Fall das Regulierungsbedarf besteht doch ausdrücklich anerkennen.
     
  13. #12 Thomas76, 07.06.2010
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    Also wenn wir von der gleichen Sch.....-Kette sprechen, ist das doch exakt die treffende Bezeichnung :?

    Ist denn in dem Vertrag eine exakte Bezeichnung genannt, die der Mieter gerne hätte ?
     
  14. #13 wpmergel, 07.06.2010
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    Nein Thomas,

    eine Vorgabe von Schlecker habe ich nicht - sie verkaufen aber oft auch Artikel, die diesem Bereich nicht zuzuordnen sind (Aktionsware).
    Eigentlich rede ich von ungelegten Eiern - wenn die Nutzungsänderung schon bei mir landet, habe ich keine Lust, bei jedem Mieterwechsel, diesen Antrag zu stellen.
    Für baurechtliche Fragen würde doch der Eintrag Einzelhandel reichen?
    Im Nachbargebäude haben die Branchen in den vergangenen Jahren 5 X gewechselt. Dort wurde kein einziger Antraag auf Nutzungsänderung gestellt.
     
  15. #14 Michael_62, 07.06.2010
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    Antrag stellen auf "Einzelhandel, auch innenstadtrelevante Sortimente", das sollte im allgemeinen bis zur Umnutzung als Dönerbude reichen... :wink
     
  16. #15 wpmergel, 07.06.2010
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    So wird's gemacht - Einzelhandel reicht. Für eine Dönerbude ist es dann doch zu groß ;-)
    Vielen Dank für Ihre Hilfe.
     
  17. #16 Thomas76, 07.06.2010
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    Aber spielt das eine Rolle ? Ich meine, es geht doch bei einer Nutzungseintragung um das Kerngeschäft, und das ist ja die Drogerie.

    Ist der Antrag denn so aufwändig ? Selbst wenn man den im Durchschnitt alle zwei Jahre stellen würde, wäre das ja auch nicht so schlimm,oder ?
     
  18. #17 wpmergel, 07.06.2010
    wpmergel

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    Hallo Thomas,

    ich möchte mich möglichst wenig an das hiesige Bauamt wenden. Dort ist man offenbar der Auffassung, die Infrastruktur über diese Nutzungseinträge steuern zu können. Ssie wissen zwar, daß das eigentlich nicht geht. Wenn man aber bedenkt, daß ich mit dieser besch... Nutzungsänderung schon wochenlang herumbastele - dort denk man: "... vielleicht kommt ja noch ein anderer?" Selbst auf die Gefahr, daß der einzige Bewerber abspringt.

    Außerdem war die letzte Gebührenrechnung happig - 600 €!
     
  19. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    Ich krame das mal wieder hoch - Und? Hat alles geklappt?
     
  20. #19 wpmergel, 16.10.2010
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    Danke fürs Hochkramen - es ist ja eigentlich nicht sehr nett von mir, daß ich nicht von selber daran gedacht habe, hier weiter zu berichten. Es stand aber zeitweise Spitz auf Knopf. Entschuldigung...

    Also, ich habe zuguterletzt eine Eingabe bei der Beschwerdestelle (LKR) gemacht. Danach ging's auf einmal ganz schnell. Das Bauamt hat die allgemeine Firmulierung -wie von Michael_82 vorgeschlagen- akzeptiert und sogar die komplette Gebührenrechnung zurückgezogen! Es geschehen noch Zeichen und Wunder.

    Ich bedanke mich bei Allen für die Hilfe.
    LG aus Nordhessen
    W.Mergel
     
  21. chichi

    chichi Gast

    bauantrag

    hilfe!!!!!!!!!!!!!!!!wir haben ein gewerbe gemietet nun mussten wir die gewerbe anmeldung !!da wurde uns gesagt das da zuletzt1999 eine gastätte war???nun ist es schon 12 jahre her und es besteht kein bestanteil mehr dewegen bauantag nun meine frage muss der eigentümer oder der vermieter das erledigen oder wir ??????????ßich meine es ist ja auch kostenspielich das ist unser erstes gewerbe und haben davon keinen plan erst hiss es wir könnten das so übernehmen brauchen keinen architekten und kein bauantrag oder nutzungsänderung nun sollen wir den bauantag stellen ????????????das dauert und dauert
     
Thema: Nutzungsänderung
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