Objekttausch - Vorbereitung Bankgespräch

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Blauaeugig, 25.06.2014.

  1. #1 Blauaeugig, 25.06.2014
    Blauaeugig

    Blauaeugig Benutzer

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    Guten Tag, liebe Forumsteilnehmer,
    wie unseren anderen Beiträgen zu entnehmen, sind wir nicht glücklich mit unserer Eigentumswohnung bzw. eignen uns nicht für eine WEG.
    Wir haben also nach einem kleinen Häuschen zum Erwerb Ausschau gehalten und sind fündig geworden. Einen privaten Kaufinteressenten haben wir auch schon. Wenn etwas richtig ist, läuft es manchmal richtig gut :-).
    Bevor wir auf die Suche gegangen sind, hatten wir ein erstes Gespräch mit der finanzierenden Bank. Dort wurden uns folgende Bedingungen mitgeteilt:
    - Bank stimmt Objekttausch nur zu, wenn Bank die Wohnung vermarktet. Der Makler-
    alleinauftrag für die Bank soll ohne Zeitbegrenzung sein. Hierfür
    müssen wir 3,57% Maklercourtage zahlen. Wenn das neue Objekt eine geringer-
    wertige Sicherheit als die Wohnung darstellt oder wir weniger Hypothek benötigen als
    für die Wohnung, müssen wir für diesen Betrag Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
    - Wenn wir die Wohnung frei verkaufen, müssen wir für den kompletten Betrag
    Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

    Wir wollten eigentlich ganz gern die Wohnung selber verkaufen, weil wir denken, dass dies den Käuferkreis wegen nicht zu zahlender Maklercourtage vergrößert.

    Da es mit dem Häuschen konkret wird, habe ich heute einen weiteren Gesprächstermin vereinbart. Dabei kam nun heraus, dass die Bank noch mehr Sicherheiten möchte. Sie hat: Grundschuld, 1. Rang, im Grundbuch eingetragen; unterschriebene Lohnpfändung bei Nichtbegleichen der mtl. Rate; Abtretung Risikolebensversicherung über den doppelten Hypothekenbetrag. Bei Ausfall würde sie den Erlös der Immobilie bekommen. Ich bin lt. Angestellter in einem großen internationalen Konzern mit Qualifikationen, die in der benötigten und von mir mitgebrachten Kombination so nur mit einer langen und kostenintensiven Ausbildung erworben werden können. Mein Arbeitgeber ist schon recht angewiesen auf mich, zumal er auch in meine Ausbildung heftig investiert hat. Mein Job ist also recht sicher.

    Kann ich etwas tun, um die Bedingungen der Bank etwas abzumildern? Ja, ich weiß, ich könnte auch einfach die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen und zu einer anderen Bank gehen. Aber wir reden hier über einen recht hohen Gesamtbetrag, weil die Finanzierung erst ca. 2,5 Jahre läuft.

    Für Tips, Hinweise und Ideen bin ich wirklich dankbar.
    VG,
    Blauaeugig
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Ich würde die Vorfälligkeitsgebühr der Bank zahlen und mir für die Neufinanzierung eine andere Bank suchen. Sorry, aber so redet man nicht mit Kunden.:unsicher027:

    Oder neue Bank fürs neue Objekt suchen und Wohnung weiter vermieten, so dass die Miete die Finanzierung trägt.
     
  4. Andres

    Andres
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    Von meiner bekannt skeptischen Einstellung Maklern gegenüber abgesehen, würde ich so einer Vereinbarung niemals zustimmen. Der Makler hat keinerlei Druck - wenn ein Interessent kommt, ist das schön für ihn, und wenn kein Interessent kommt, hat man immerhin ein Objekt im Portfolio, mit dem man andere Interessenten bespaßen kann, bis man etwas Passendes anbieten kann.


    Da der Makler mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ein Mitarbeiter der Bank sein wird, kassiert damit die Bank weiteres Geld. Ob das Kind "Vorfälligkeitsentschädigung" oder "Maklerprovision" heißt, ist schließlich egal.

    Wie sieht es mit Käuferprovision aus? Das wäre - wie du schon erkannt hast - viel ärgerlicher, da es den erzielbaren Kaufpreis mindert.


    Aha. Was hatte man sich da so vorgestellt?


    Ich würde als erstes prüfen (lassen), ob man vielleicht den gesamten Darlehensvertrag widerrufen kann. Das könnte z.B. passieren, wenn die Bank einen Fehler in der Widerrufsbelehrung gemacht hat. Prüfen kann das z.B. (d)ein Anwalt oder auch die Verbraucherzentrale. Letzteres kommt wahrscheinlich billiger. Gleichzeitig könnte man auch mal die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kontrollieren - da sollen auch schon "Fehler" passiert sein :91:

    Weiter würde ich mich bei anderen Banken (Mehrzahl) nach Konditionen für das zweite Haus erkundigen: lokale Filialbank, Bausparkasse, online. Mit einem vernünftigen Angebot in der Hand hast du eine völlig andere Verhandlungsposition der Bank gegenüber.

    Hoffentlich habt ihr nicht die Erwartung, aus dieser Sache komplett ohne Blessuren zu kommen. Realistisch wäre das nämlich nicht.
     
  5. #4 Aktionär, 26.06.2014
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    Da die TE erkannt hat, dass Sie nicht WEG-tauglich ist/sind kommt die Vermietungsvariante wohl eher nicht in Frage.
     
  6. #5 Aktionär, 26.06.2014
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    Ich würde folgendes tun:
    1. Vergleichsrechnung: Verkauf mit 3,57% Courtage an den Makler der Bank vs. VFE. Meine Prognose ist bei der hohen Restlaufzeit (Zisbindung 10 Jahre unterstellt), dass das VFE deutlich höher liegen wird.
    2. Vergleichsangebot eines anderen Instituts einholen um eine Verhandlungsbasis mit dem jetzigen Institut zu bekommen.
    3. Die Prüfung ob ein Widerruf möglich ist kann man machen, 2,5 Jahre alte Verträge dürften aber eher nicht unter die zur Zeit durch die Presse gehenden Fälle fallen. Ausgeschlossen ist es natürlich nciht.

    Noch ein Gedanke zur Besicherung:
    Warum will die Bank für das neue Objekt mehr Sicherheiten? Hat sich eure Bonität verschlechtert? Oder ist das neue Objekt teurer? In letzterem Fall "sollte" dann auch ein höherer Verkehrswert und somit auch ein höherer Beleihungswert dabei herauskommen. Steigt nur der Kaufpreis und der Beleihungswert sinkt eventuell sogar ggü. dem jetzigen Objekt ist die Forderung nach mehr Sicherheit berechtigt, aber dann würde ich mir ernsthafte Gedanken über das neue Objekt machen... Ist die Substanz etwa schlecht und ihr werdet beim KP über den Tisch gezogen? Oder handelt es sich um ein Liebhaberobjekt? Fragen über Fragen.
     
  7. #6 Aktionär, 26.06.2014
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    Achja, dass die Bank das aktuelle Objekt gerne vermarkten möchte ist doch nur logisch. Sie kassieren die Mkalerprovision und ggf. bekommen sie auch noch eine Finanzierung mit dem Erwerber. Der wird dann auch noch mit Busparvetrag und Risiko-LV "versorgt" und wenn er Neukunde ist wird noch die Bankverbindung zum finanzierenden Institut geholt. Cross-selling heisst hier das Stichwort. :biggrin:
     
  8. #7 Blauaeugig, 26.06.2014
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    Guten Morgen,
    Danke für die Antworten.

    @Andres
    Als zusätzliche Sicherheiten werden nun "erwartet": kapitalbildende LV, Bargeld bzw. Sparguthaben, Bürgschaft eines solventen Bürgen.

    Nein, wir gehen davon aus, dass uns ein erheblicher finanzieller Schaden entsteht.

    Eine Vermietung bis zum Ende der Zinsbindungsfrist würde hier sicher helfen. Es ist nur fraglich, ob die Wohnung mit dem Musikzimmer der Nachbarin einen Käufer finden würde bzw. eine Vermietung aus dem gleichen Grund nicht fürchterlichen Ärger nach sich ziehen würde. Eine Vermietung würde den finanziellen Ausfall sicher minimieren. Andererseits scheinen vermietete Wohnungen schlechter zu verkaufen zu sein. Muss ich eigentlich die Vermietung durch die Bank genehmigen lassen?

    @Aktionär

    Nein, unsere Bonität hat sich nicht verschlechtert (aktueller Schufa-Auszug liegt vor). Das neue Objekt wäre ein gebrauchtes Haus mit großem Grundstück (Bodenrichtwert 130,-€ zzgl. Erschließung). Der Kaufpreis wäre geringer als der Kaufpreis der Wohnung, so dass hier ein Teil der Hypothek nicht auf das neue Objekt übertragen werden würde und hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen würde. Das ist schon klar.

    Mal schauen, welche neuen Bedingungen morgen noch auf den Tisch kommen...
     
  9. #8 Aktionär, 26.06.2014
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    Und wozu dann die zusätzlichen Sicherheiten wenn der nicht zu übertragende Teil doch durch den Verkaufserlös zzgl. VFE abgelöst werden soll?
    Das klingt für mich danach, dass die Bank nicht davon ausgeht, dass ihr bei einem Verkauf annähernd das erlösen werdet was ihr seinerzeit als Kaufpreis gezahlt habt. Das würde dann auch den Wunsch nach Zusatzsicherhieten erklären.
     
  10. #9 Fremdling, 26.06.2014
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    Alten Darlehensvertrag auf Kündigungsmöglichkeiten und konkrete Regelungen zur Vorfälligkeit sichten? Eine Vorfälligkeitsentschädigung auf die volle Summe einmal in Euro ermitteln und aufschlüsseln lassen? Beratung/Überprüfung dieser Berechnung durch die Verbraucherberatung? Bei Bedarf Ombudsmann der Banken einschalten?
    Bei dem Verhalten des Finanzinstitutes würde ich in erster Linie an Trennung denken, sonst werdet Ihr nicht glücklich.
     
  11. Andres

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    Den Abschluss einer KLV? Oder geht es um die Beleihung einer bereits bestehenden (und nicht zu knapp besparten!) Police? Letzteres wäre sinnvoll, ersteres ist völliger Unsinn.

    Als Faustregel kann man sich merken, dass Paketangebote mit Versicherungen meistens zwischen Bauernfängerei und Abzocke angesiedelt sind. Eine sinnvolle Versicherung kann ich schließlich auch ohne Paket verkaufen.


    Ok, keine wirkliche Sicherheit. Dass ihr für die neue Finanzierung aber wieder einen Teil Eigenkapital auf den Tisch legen müsst, war eigentlich klar.


    Da habe ich wie die Vorschreiber das ungute Gefühl, dass die Gebäudewerte keine ausreichende Sicherheit bieten. Über die Gründe kann man im Moment nur spekulieren.


    Jetzt mal Klartext: Wie fällt die Bilanz aus, wenn ihr die ETW verkauft habt? Also Restschuld + VFE - Verkaufserlös. Welchen Anteil des Gebäudewertes des EFH müsst ihr beleihen?

    Nein. Ich würde aber von der Vermietung abraten. Erstens wollt ihr aus der WEG raus, zweitens hat die Vermietung auch ihre Tücken, drittens mindert ihr damit den Kaufpreis für Selbstnutzer. Die Vermietung kann für euch auch steuerliche Nachteile beim Verkauf haben.

    Vielleicht hat sich euer Score nicht verschlechtert. Da sich aber euer Eigenkapital verringert haben dürfte, geht ihr trotzdem mit schlechteren Bedingungen in die neue Finanzierung.
     
  12. #11 Blauaeugig, 14.08.2014
    Blauaeugig

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    Guten Morgen,
    es gibt bei uns positive Entwicklungen: wir haben 2 Interessenten für unsere Wohnung :huepfend010:
    Einer möchte mieten, der andere möchte kaufen.
    Vielleicht nehmen wir bald an unserer letzten Eigentümerversammlung teil...
    Einen schönen Tag wünscht
    Blauaeugig
     
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