Objektwechsel - wie vorgehen?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Blauaeugig, 24.03.2014.

  1. #1 Blauaeugig, 24.03.2014
    Blauaeugig

    Blauaeugig Benutzer

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    Guten Tag,
    wie an meinen anderen Themen unschwer zu erkennen ist, haben wir eine ETW gekauft (finanziert), die uns viel Ärger bereitet. Daher möchten wir die ETW gern verkaufen und ein freistehendes Haus kaufen. Unsere ersten Überlegungen waren, die Wohnung zu verkaufen, die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen und ein Objekt zu mieten. Von dieser Variante sind wir jedoch zugunsten eines Kaufobjekts abgerückt.

    Mir fallen zwei Möglichkeiten ein: a) Wohnung verkaufen, Darlehen u. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, neues Objekt finanzieren; b) Wohnung verkaufen, Finanzierung auf neues Objekt übertragen. Gäbe es noch andere Wege? In der Wohnung bis zum Ende der Zinsbindungsfrist (noch ca. 8 Jahre) wohnen bleiben, ist für uns momentan kaum vorstellbar und daher nur die letzte Option.

    Vielen Dank für Ideen und Meinungen sagt
    Blauaeugig
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Grundsätzliches Problem dabei: Auch wenn eure ETW als Neubau sicher im oberen Preissegment mitspielt, sind freistehede EFH schon alleine aufgrund des zwangsläufig höheren Grundstücksanteils und natürlich auch der regelmäßig etwas größeren Wohnfläche keine ganz billige Angelegenheit. Das will alles erst einmal bezahlt werden.

    Die Betriebskosten eines freistehenden Objekts sind dazu noch garantiert höher als bei der ETW. Bekommen potenzielle Käufer Wind von der Situation im Haus, wird sich das nicht gerade günstig auf den erzielbaren Kaufpreis auswirken.


    Das ist der "normale" Weg, sofern man von so etwas überhaupt sprechen kann. Verkauf der bisherigen und Kauf der neuen Wohnung sind zwei getrennte Geschäfte. Probleme dabei:
    • Reicht der Verkaufserlös aus, um sowohl Restschuld als auch Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen? Andernfalls besteht die Gefahr, selbst noch Eigenkapital zuschießen zu müssen. Es besteht dann auch die Gefahr, dass die Bank den Verkauf ablehnt - es bestünde dann ja keine Sicherheit mehr.
    • Für den Kauf des neuen Objekts müsst ihr entweder weiteres Eigenkapital stellen oder ungünstige Konditionen in Kauf nehmen. Könnt ihr das überhaupt stemmen?


    Auch hier ist die Zustimmung der Bank erforderlich und es stellt sich die gleiche Frage wie oben: Ist die neue Sicherheit ausreichend bzw. kann die Differenz aus eigenen Mitteln bestritten werden?


    Beide Wege haben übrigens ein erhebliches gemeinsames Problem: Wo wohnt ihr während der ganzen Aktion? Natürlich könntet ihr mit dem Käufer der ETW ein Wohnrecht gegen Mietzahlung für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. Das verkompliziert den Verkauf aber weiter. Außerdem beschränkt ihr euch damit beim Kauf des neuen Hauses praktisch auf leerstehende Häuser in bezugsfertigem Zustand - alles andere wäre mir viel zu riskant.

    Gleichzeitig setzt ihr euch unter einen erheblichen Druck: Vor Verkauf der ETW (und damit bekanntem Kaufpreis, bekanntem Übergabetermin) könnt ihr eigentlich wenig bzgl. Hauskauf fest machen. Andererseits tickt nach dem Verkauf die Uhr. Ihr solltet daher noch einmal in Ruhe nachdenken, ob es nicht doch angenehmer ist, zunächst die ETW zu verkaufen und eine Wohnung zu mieten und dann anschließend ganz in Ruhe ein passendes Haus zu kaufen. Schließlich wollt ihr diesmal weniger Fehler machen und da ist es hilfreich, wenn man sich nicht selbst in Zugzwang setzt.


    Es besteht die Option die ETW zu vermieten. Das ist nicht ohne Risiko - ganz im Gegenteil, lies hier mal ein paar Beiträge zu typischen Problemen mit Mietern und du bekommst einen Vorgeschmack - bringt euch aber aus der Wohnung und macht monatlich etwas Geld locker. Die Situation im Haus ist dabei aber auch nicht gerade förderlich und ihr solltet die Wohnung dann frühestens nach 10 Jahren Haltedauer wieder verkaufen. Andernfalls ist der Verkaufsgewinn zu versteuern. In diesem Fall wäre es also äußerst ungünstig, es sich in den nächsten 7-8 Jahren noch einmal anders zu überlegen.


    Welcher dieser vier Wege am besten für euch ist, kommt ganz erheblich auf die finanzielle Situation an. Sofort etwas zu kaufen ist nur machbar, wenn ihr noch freies Eigenkapital habt und höhere Raten (vielleicht eine Zeit lang auch zwei Raten) bedienen könnt.

    Der erste Weg muss aber zur Bank gehen. Ohne deren Zustimmung geht gar nichts. Ihr müsst daher klären, ab welchem Verkaufserlös die Bank einem Verkauf zustimmen würde.
     
  4. #3 Blauaeugig, 02.09.2014
    Blauaeugig

    Blauaeugig Benutzer

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    @Andres
    Wenn ich darf, möchte ich diesen älteren Thread wieder hervorholen.

    Erst einmal vielen Dank für Deine ausführliche und sehr hilfreiche Antwort. Momentan entwickelt sich unsere Entscheidung Richtung Wohnung verkaufen - Objekt mieten, dabei leider Vorfälligkeitsentschädigung zahlen - in Ruhe etwas anderes suchen.

    Gestern hatten wir Termin beim Steuerberater. Das Gespräch kam auch auf den evtl. Wohnungsverkauf. Er meinte, wir sollten einen Verkauf unbedingt auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten betrachten (hohe Vorfälligkeitsentschädigung). Er schlug vor, einen ganz leichten Verlust beim Verkauf hinzunehmen, damit aber Steuern zu sparen. Gleichzeitig hat er uns einen Makler für ein Informationsgespräch empfohlen. Dieser ist ein Freund von ihm. Das Gespräch mit dem Makler war sehr informativ und er schlug vor, die Wohnung zu behalten, ein anderes Objekt zu mieten und erst einmal aus der angespannten Lage herauszukommen. Wenn die Nerven dann wieder etwas stärker seien, könnte man in Ruhe nach einem Kaufobjekt schauen - wenn man dann noch möchte. Geht also in Richtung Deines Vorschlages.

    Um eine Entscheidung treffen zu können, benötigen wir noch einige Infos. Wir möchten uns vorher über das Abenteuer "Vermietung" informieren. Gibt es hierzu empfehlenswerte Quellen? Das Internet ist zwar voll von Informationen, ich kann aber nicht beurteilen, wie gut diese sind.

    Momentan stelle ich gerade Zahlenmaterial zusammen, um auch dadurch eine Entscheidungshilfe zu haben. Die Bank ist mit einem Objekttausch grundsätzlich einverstanden, kommt halt auf das neue Objekt an.

    Danke fürs Lesen sagt
    Blauaeugig
     
  5. Syker

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    Hallo blauäugig,

    Vom Haus und Grund gibt es eine Vermieterfibel, die ist für den Anfang ganz gut.

    VG Syker
     
  6. #5 Aktionär, 02.09.2014
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    Aufgrund der Situation im Haus / in der WEG würde ich davon abraten das "Abenteuer" einzugehen. Verkaufen und einen Strich drunter ziehen. Erstmal selber was mieten, erholen, und dann ganz in Ruhe die nächsten Schritte planen.
     
  7. #6 Pharao, 02.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.09.2014
    Pharao

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    Hi,

    ob das finanziell Sinnvoll ist ? Ich mein, ihr zahlt ja weiterhin die Eigentumswohnung ab und holt euch gleichzeitig eine Mietswohnung die auch zusätzliche Kosten verursacht. Da braucht nur irgendwas schief gehen und ihr kommt ggf. in Geldnot.

    Deswegen wäre jetzt eure finanzielle Situation durchaus interessant, also ist da noch Spielraum oder ist das alles schon sehr knapp gerechnet ?

    Wenn noch Spielraum vorhanden ist, kann man m.E. durchaus das Risiko vermieten eingehen, ansonsten würde ich eher davon abraten, wenn man es rein aus finanzieller Sicht zum Risiko sieht.

    Grundsätzlich fängt das ganze schon bei der Mieterauswahl an, geht dann über zum Mietvertrag bis hin zur jährlichen Betriebskostenabrechnung und Steuererklärung, ect. Wenn man sich hier garnicht auskennt, ist man m.E. (wenigstens in den ersten Jahren) mit einer Hausverwaltung (oder evtl. auch Makler) gut beraten, die einem das gegen Geld annimmt.

    Unabhängig von dem kann es mit jedem Mieter aber trotzdem auch immer mal ärger geben, während oder nach der Mietzeit. Von Kleinigkeiten mal abgesehen, bis hin zum schlimmsten Fall der Fälle, was ggf. bedeuten kann: zerstörte Wohnung und jede Menge Miet- bzw. Geldforderungen die evtl. auf die schnelle nicht eintreibbar sind. Natürlich will man nicht immer vom schlimmsten ausgehen, aber auch der Fall der Fälle sollte finanziell ein bischen abgesichert sein.

    Auch müsst ihr damit rechnen, das während oder nach dem Mietverhältnis mal Reparaturen, ect anstehen können. Auch das will bezahlt werden. Oder da es sich ja um eine Eigentumswohnung handelt, das auch hier mal was beschlossen wird, was zusätzlich den Eigentümer Geld kostet. Das sind i.d.R. aber die kleinsten Probleme, gerade wenn man einen "guten" Mieter gefunden hat.

    Desweiteren wäre noch, ist die Wohnung erstmal vermietet, ist sie evtl. für einige Kaufinteressenten nicht mehr so interessant. Desweiteren kann das evtl. auch steuerlich ungünstig ausfallen. Wenn ihr also vermieten wollt, dann sollte man m.E. auch langfristig bzw. die nächsten Jahre vorhaben die Eigentumswohnung zu behalten. Das wiederum bedeutet aber dann wahrscheinlich für euch, eine zweite Immobilie ist nicht drinnen, sodass ihr erstmal weiterhin Mieter bleiben würdet. Da ich meine rauszuhören, das ihr das garnicht wollt, wäre vermieten m.E. dann keine Option für euch.

    Nachtrag: den "Streit" mit den anderen Eigentümern bzw. der Hausverwaltung hat mal auch weiterhin, auch wenn man selber nicht mehr in seiner Eigentumswohnung wohnt. Von dem her betrifft euch das zwar beim vermieten nicht direkt, aber indirekt wiederum schon.
     
  8. Andres

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    Das halte ich grundsätzlich für eine gute Richtung.


    Das macht ihr ja auch.


    Bist du sicher, dass du das richtig verstanden hast? Im Moment ist der Verkaufserlös für euch nämlich steuerfrei, genauer: steuerlich nicht relevant. Ein Verlust aus dem Verkauf kann daher nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden. Eine Verrechnung mit eurem Arbeitseinkommen wäre sowieso nicht möglich. Hier gibt es nichts zu sparen - jeder Cent, den ihr beim Verkauf zusätzlich herausschlagen könnt, bleibt bei euch.


    Lernt ihr es noch?


    Wie schon von den Vorschreibern bemerkt wurde, löst das weder die Probleme mit den anderen Eigentümern noch mit der Verwaltung. Ganz im Gegenteil: Wenn euch die Nachbarn im Moment auf die Nerven fallen, dann habt ihr zwar den Ärger im Haus, aber das wirkt sich nicht auf eurern Kontostand aus. Wenn die Wohnung vermietet ist und die Nachbarin ganztägig musiziert oder ihr Spülwasser auf die Terasse deiner Mieter kippt, wird der Mieter früher oder später auf die Idee kommen, entweder die Miete zu mindern oder auszuziehen. Beides kostet dich bares Geld.

    Die üblichen Risiken hat Pharao schon gut umrissen. Für mich stellt sich hier ganz besonders kritisch dar, dass die Raten für die Wohnung kaum von der Miete aufgefangen werden dürften. Das kann also sowieso nur eine Übergangslösung sein - oder wollt ihr dafür bezahlen, dass eure Mieter in eurer Wohnung wohnen dürfen?

    Noch schwerwiegender ist dabei für mich die Tatsache, dass durch die Vermietung der Verkaufserlös der Wohnung steuerpflichtig wird. Wenn man sowieso mit einem Verlust beim Verkauf rechnet, wäre das nicht so schlimm. Aber warum sollte man für eine Übergangslösung auch noch eine neue Steuerpflicht riskieren? Steuerfrei könnt ihr die Wohnung dann erst nach 10 Jahren Haltedauer (oder im dritten Jahr einer neuen Eigennutzung) verkaufen.

    Ach ja: Sowohl Makler als auch Mieter verringern den erzielbaren Verkaufserlös der Wohnung.


    Für die Planung der Vemietung würde ich im Moment vor allem nachrechnen, wie lange ihr die Kreditraten (bei laufender Miete für die eigene Wohnung!) zahlen könnt, wenn es in der ETW zu Zahlungsausfall kommt. Wenn hier kein ausreichendes Polster vorhanden ist, sehe ich bei jedem Szenario mit Vermietung eine gute Chance, das Objekt mittelfristig im Katalog einer Zwangsversteigerung zu finden.
     
  9. #8 Blauaeugig, 05.09.2014
    Blauaeugig

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    @ Andres
    Die Aussage bzgl. des Verlusts fiel im Zusammenhang mit dem Planspiel "Vermietung".

    Ich hätte hinter den Makler-Freund drei Pünktchen setzen sollen. Wir haben den Makler angehört, parallel aber inzwischen unseren "alten" Makler kontaktiert. Er ist ein ehemaliger Kamerad meines Mannes. Er meinte, dass es grundsätzlich sicher wirtschaftlicher sei, die Wohnung zu halten (Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung). Allerdings würde er so schnell wie möglich versuchen, aus der WEG herauszukommen. Er hat in der kurzen Zeit sehr viele rechtliche Minen gefunden, die der WEG um die Ohren fliegen könnten. Außerdem hat er selten so viele Eigentümer mit so wenig Interesse an ihrem Objekt gesehen. Sein Fazit: wollen wir unsere Ruhe und Lebensfreude wiederhaben - sollten wir verkaufen.

    Die angesprochene finanzielle Seite ist ein weiterer Punkt: nein, die Mieteinnahme würde die mtl. Hypothekenrate nicht decken. Ja, wir könnten uns die Lage Eigentumswohnung halten u. vermieten, selber etwas mieten leisten. Einen evtl. Leerstand könnten wir auf jeden Fall auffangen. Allerdings gab "unser" Makler etwas zu bedenken: was, wenn die Mietpreise sinken? Diese Gegend stützt sich auf einen großen Arbeitgeber. Was passiert, wenn es dem nicht mehr so gut wie jetzt geht? Momentan befinden sich die Immobilien- und Mietpreise hier auf teilweise ungerechtfertigt hohem Niveau. Dieses Preisniveau würde, falls es dem Groß-Arbeitgeber schlechter gehen würde, schnell stark fallen. Also lieber jetzt, wo die Preise noch steigen, verkaufen.

    Grundsätzlich war diese Wohnung (Erdgeschoss, Barrierefrei, alle Einrichtungen in fussläufiger Entfernung) als eine Säule unserer Altersvorsorge gedacht: jetzt bereits die Wohnung bewohnen, hohen Abtrag in Kauf nehmen, dafür im Alter mietfrei wohnen (dabei natürlich die Kosten für Reparaturen etc. berücksichtigen). Der Plan ist grundsätzlich sicher gut, mit dieser WEG aber für uns nicht realisierbar.

    Am Wochenende erhalten wir das Ergebnis der Wohnungsbewertung durch unseren Makler. Wir haben ihm allerdings schon gesagt, dass wir den Verkauf ohne Makler durchziehen wollen. Die jeweils 3,57% können sich Verkäufer und Käufer sparen. Unser Makler rechnet nur die Bewertung ab.

    Viele Grüße,
    Blauaeugig
     
  10. Pharao

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    Hi,

    wenn`s den Eigentümer nur um max. Gewinne bei min. Einsatz geht, dann erklärt das durchaus auch so ein Verhalten. I.d.R. wohnen dann die Eigentümer aber auch nicht selber in dieser Immobilie.

    Was heißt einen "evtl. Leerstand" :?

    Ich mein, je nach Lage, Mietpreis, Wohnsituation, ect. kann der Leerstand durchaus auch mal etwas länger sein, als einem lieb ist. Und im aller schlimmsten Fall holt ihr euch einen Mieter der garnix zahlt. Wäre ja auch nicht das erste mal, das deswegen eine Immobilie unter den Hammer kommt .... :91:

    Wenn dann müsste es doch heißen: lieber jetzt noch verkaufen, solange Nachfrage besteht und man einen vernünftigen Verkaufspreis erzielen kann.
     
  11. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Das ist ja mal eine Aussage, in die man alles und nichts reininterpretieren kann.
     
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