Objektwechsel

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von suki, 15.10.2013.

  1. suki

    suki Gast

    Hallo,

    ja, das gibt es. Vor drei Jahren das falsche Haus gekauft. DHH.

    Nun, die Bank bietet den "Service", die Finanzierung auf das neue Haus mit rüber zu nehmen.

    Vorteil, keine Vorfälligkeit und die bereits bezahlten Zinsen gehen auch nicht verlohren. Neuen Kredit habe ich auch geprüft. Dieser müsste insgesamt ca. 38.000Euro günstiger ausfallen.... unwahrscheinlich.

    Also Objektwechsel. Nun prüft die Bank natürlich auch wieder das neue Haus, dass sog. Beleihungsobjekt. Dazu benötigt sie die üblichen Dokumente u.a. einen Kaufvertrag.

    Jetzt zu meinem Probelm bzw. meine Unkenntnis - wenn ich einen Kaufvertrag unterschreibe habe ich das Haus fast schon gekauft. Der Zahlungstermin wurde fixiert.

    So, jetzt prüft die Bank anhand der Dokumente und kommt zum Schluss, dass neue Haus nicht beliehen werden kann, oder nicht zu dem Umfang wie das ursprünglich.

    Notarkosten und Objektwechselgebühr sind dann schon angefallen und der Verkäufer hat einen Kaufvertrag in der Hand in dem vermerkt wurde, wann das Geld fließt. Er kann auf die Erfüllung des Vertrages pochen bzw. Schadensersatz verlangen...

    Hat schon mal jemand von Euch Erfahrungen mit einem Objektwechsel gemacht? Oder in ähnlicherweise mit einer Bank zutun gehabt?

    Vielen Dank für Eure Antworten....
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Kann es sein, das Dein alter Kredit zu teuer ist? Normalerweise macht das sonst keine Bank freiwillig.

    Ich würde an Deiner Stelle die Konditionen bei anderen Instituten einmal Abfragen. Vielleicht kannst Du eine Menge Geld sparen.:150:
     
  4. #3 sara, 15.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 15.10.2013
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Für die Prüfung des neuen Objektes braucht die Bank zunächst nicht den Kaufvertrag, sondern die Baubeschreibung, Lageplan, Grundbuchauszug etc. des neuen Objektes.
    Dann können die dir auch jetzt schon sagen ob das Haus in der gleichen Höhe beliehen werden kann.

    dann hast du das Haus nicht fast gekauft, sondern gekauft, mit den daraus sich ergebenden Konsequenzen!

    Wie hoch sind denn deine derzeitigen Zinsen die du für den Kredit bezahlst und für wie lange war er abgeschlossen?
    Wie hoch wäre eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung?
    Sind die Zinsen jetzt evtl. wesentlich günstiger?
     
  5. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Das habe ich auch gedacht, hatte dann aber noch die Idee: Könnte es vielleicht kein Notarvertrag sondern irgendein Vorvertrag sein?

    Zum Rest kann ich nicht viel sagen, außer: Ohne (schriftliche) Finanzierungszusage unterschreibe ich keine Kaufverträge.
     
  6. suki

    suki Gast

    Hallo an alle die mir bereits geantwortet haben,

    erst einmal Danke dafür.

    ein Vorvertrag ist möglich, aber auch nur dann verbindlich, wenn dieser vom Notar kommt. Eigentlich ist das dann schon der Kaufvertrag...kosten also nur und die Frage ist, ob die Bank das so akzeptiert.

    Meine Bank verlangt neben den üblichen Dokumenten (Lageplan, Baubeschreibung, Flächen- und Raumberechnungen, etc) u.a. auch einen Kaufvertrag. Aber ihr habt recht, ohne schriflicher Finanzierungszusage (das fordert ja auch der Notar) keine Unterschrift unter den Kaufvertrag.

    Zum Objektwechsel selbst kann ich folgendes sagen, ich habe mit zwei Banken bezüglich einer komplett neuen Finazierung gesprochen.

    Die Eckdaten meines Kredites sind: Zinsbinung 17 Jahre; 4,03% effektiv; Tilgung 2,5%; Laufzeit bis 2034; Vorfälligkeit zum 30.11.2013 ca. wäre 11.000 Euro, bereits bezahlte Zinsen ca. 19.000 Euro;

    Also sollte eine neue Finanzierung in den gesamten Kosten mindestens 30.000 Euro günstiger liegen...

    Jetzt könnte man an den Konditionen drehen; Kredite bekommt man heute für 2,7%...
     
  7. #6 Aktionär, 16.10.2013
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    Die Aussage, dass das keine Bank macht ist falsch. Knackpunkt ist die (später genannte) Zinsbindungsfrist. Die Bank muss das verliehene Geld refinanzieren. Nach goldener Bankregel fristenkongruent.
    Werden die alten Darlehen jetzt abgelöst um neue mit günstigeren Konditionen abzuschließen wird ein Vorfälligkeitsentgeld berechnet, welches den entgangenen Zinsgewinn des KI ausgleichen soll. Alles ganz normal bzw. in den Darlehensbedingungen fixiert. Der TE schreibt ja auch, dass das neue Darlehen ca. T€ 38 günstiger ausfallen müssten. Diese 38 T€ entsprechen dann wohl der Höhe des VFE.
     
  8. #7 Aktionär, 16.10.2013
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    Der Kaufvertrag ist für die Beleihung insofern relevant, da dort Aussagen zur Übernahme eventueller Lasten durch den Käufer vermerkt ist bzw. sonstige beleihungshinderliche Tatsachen. Es reicht i.d.R. aber aus, den KV-Entwurf einzureichen.
     
  9. #8 Aktionär, 16.10.2013
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    Der Vorvertrag den Du meinst nennt sich Entwurf und den erstellt der Notar bei dem später der KV beurkundet werden soll. Kostet auch nichts extra, wenn später bei diesem Notar beurkundet wird.
    Und der Entwurf reicht der Bank aus.
     
  10. suki

    suki Gast

    Hallo,

    ich muss schon sagen, Der "Aktionär" ist gut. Stimmt, die Bank hat mir heute bestätigt, dass Sie nur einen Entwurf benötigt. Das hätten sie lieben Leute von der Bank ja auch so in ihr Dokument zum Objektwechsel schreiben können.

    Vorverträge gibt es tatsächlich, bringen aber nicht viel.

    Noch eine Frage zum Kaufvertrag...hier kann doch nur das beurkundet werden, was tatsächlich bautechnisch genehmigt wurde. An dem Haus das ich kaufen möchte, wurde eine Terrasse "schwarz" überbaut. Der Verkäufer möchte vor dem Verkauf keinen Bauantrag mehr stellen. Das werde ich wohl dannach machen (ist schon mit der Kreisverwaltung geklärt). Der Verkäufer sagt, dass das dem Notar egal wäre. Das kann ich nicht glauben. Muss das, oder sollte diese im Kaufvertrag vermerkt werden? Was meint ihr. Dann weiß es aber auch die Bank...

    Gruß an alle...und immer Augen auf beim Hauskauf...
     
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