Ohne Umsatzsteuer optieren bei bestehender Eigentümerschaft

Diskutiere Ohne Umsatzsteuer optieren bei bestehender Eigentümerschaft im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallihallöchen meine Lieben, ich habe in 2017 eine kleine Immobilie gekauft die an einen Einzelhändler vermietet war. Dementsprechend habe ich...

  1. #1 TinaSabrina, 18.01.2021
    TinaSabrina

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    Hallihallöchen meine Lieben,

    ich habe in 2017 eine kleine Immobilie gekauft die an einen Einzelhändler vermietet war. Dementsprechend habe ich USt. erhalten und auch abgeführt. Der Einzelhändler ist inzwischen raus (böses Covid!), ich habe aber jetzt einen interessierten Zahnarzt. Diese können anscheinend aber keine USt. abführen da sie keine von Patienten annehmen.

    Dieser will deshalb eine Anmietung ohne USt.

    Meine Frage jetzt: ist das problemlos möglich oder setze ich mich einem erheblichen USt. Risiko aus? Ich verstehe (bin mir aber nicht sicher), dass die in der Vergangenheit bezahlte USt. im Zusammenhang mit der Immobilie zurück verlangt werden kann falls man diese für ein Objekt für weniger als 10 Jahre abgeführt hat. Das wäre jetzt weniger schlimm da ich seit Kauf nur c. Euro 1,400 bezahlte USt. im Zusammenhang mit der Immobile abgesetzt habe. Verkraftbar, dafür dass man einen tollen Zahnarzt reinbekommt als Miete.

    Gibt es auch sonstige Risiken oder Themen die ich beachten soll?

    Danke euch!
    eure Tinaa

    PS. ich habe auch andere Immobilien die ich früher gekauft habe. Für diese setze ich USt. ab. Ich verstehe, dass das aber irrelevant ist da keine Cross-Kontamination möglich ist und jedes Objekt separat gehandhabt wird.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 18.01.2021
    immobiliensammler

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    Hast Du denn beim Kauf auf den Kaufpreis Umsatzsteuer bezahlt und als Vorsteuer geltend gemacht?
     
  4. #3 TinaSabrina, 18.01.2021
    TinaSabrina

    TinaSabrina Neuer Benutzer

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    Interessante Frage. Ich habe noch nie auf den Kaufpreis Umsatzsteuer bezahlt, setze aber bei meinen anderen Immobilien teilweise seit 2013 dennoch die laufend bezahlte USt ab (und natürlich verrechne diese gegen die eingenommenen USt. - d.h., dass ich sogut wie immer Ust. abführe da die Einnahmen deutlich höher sind als die Ausgaben). Wohlgemerkt, ich kaufe immer als Privatperson.

    In dem spezifischen Fall habe ich deshalb auch keine USt. auf den KP bezahlt.
     
  5. #4 immobiliensammler, 18.01.2021
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    Dumme Frage: Wie kann der Verkäufer ein Grundstück mit USt-Option an Dich verkaufen ohne dass er Dir auf den Kaufpreis Mehrwertsteuer berechnet? Der Verkauf ist dann für diesen ja auch umsatzsteuerpflichtig!

    Zum eigentlichen Thema: Meines Wissens geht es bei der Frage zu Grundstücken in der Umsatzsteuererklärung um die eventuelle (ich glaube zeitanteilige) Rückforderung von geltend gemachter Vorsteuer für Kauf/Modernisierung etc - Wenn dies bei Dir sowieso nicht vorliegt sehe ich da kein großes Risiko. Ist aber meine Laienmeinung, ich würde hier im Forum auf @taxpert warten oder gleich einen Steuerberater befragen.
     
  6. #5 taxpert, 19.01.2021
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    Danke für die Blumen!

    Des Rätsels Lösung liegt in §1 Abs.1a UStG, die nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen! Ein "sauberer" Vertrag beinhaltet hier daher meistens den Hinweis auf §1 Abs.1a UStG mit der Vereinbarung, dass wenn die Finanzverwaltung das anders sieht, der Erwerber seinen VoSt-Erstattungsbetrag aus dem Vertrag vorsorglich an den Veräußerer abtritt.

    Da liegst Du ganz richtig, aber diese -nennen wir es ruhig auch hier- Fußstapfentheorie ist ebenfalls Ausfluß aus §1 Abs.1a Satz 3 UStG.

    Grundsätzlich ist die Vermietung von Wohn- oder Geschäftsräumen USt-frei, §4 Nr.12 UStG. Es besteht jedoch die Möglichkeit zur ust-pflichtigen Vermietung zu optieren, §9 Abs.1 UStG. Diese Option ist aber nur möglich, wenn dein Mieter ebenfalls ust-pflichtige Umsätze ausführt. Die Leistungen eiines Zahnarztes sind nach §4 Nr.14 UStG von der USt befreit und es kann auch nicht vom Zahnarzt optiert werden (Mischfälle mit eigenen Zahnlabor lasse ich mal aussen vor!). Als Folge DARFST Du gar nicht mehr ust-pflichtig vermieten! Würde trotzdem im Vertrag USt ausgewiesen werden, wäre diese nach §14c Abs.1 UStG als "unrichtiger Steuerausweis" trotzdem dem Fiskus geschuldet!

    Der Wegfall der ust-pflichtigen Vermietung ist ein Änderung der Verhältnisse im Sinne des §15a UStG. Und hier sind wir wieder bei @immobiliensammler !
    Durch den Eintritt in die Stellung des vorherigen Eigentümers nach §1 Abs.1a Satz 3 UStG geht der Überwachungszeitraum des §15a UStG auf den neuen Erwerber über.

    grundsätzlich sollte man sich daher beim Kauf eines ust-pflichtig vermieteten Objektes auch immer vergewissern, ob das Objekt selbst mit seinen AHK (§15a Abs.1 UStG), in das Objekt eingegangene Gegenstände (§15a Abs.3 UStG) oder nachträgliche AHK (§15a Abs.6 UStG) noch dem Überwachungszeitraum des §15a UStG unterliegen und ggf. entsprechende Dokumentationen vom Veräußerer anfordern.

    taxpert
     
  7. #6 TinaSabrina, 19.01.2021
    TinaSabrina

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    Vielen Dank für die nette und schnelle Hilfe euch beiden! Sehr lieb!
     
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