optimale Wohnfläche für Vermietung Freiburg

Diskutiere optimale Wohnfläche für Vermietung Freiburg im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Liebe Runde, ich habe die Möglichkeit ein Doppelhaus auf eigenem Grundstück in guter Lager im Speckgürtel von Freiburg zu bauen. Der...

  1. #1 ingho301, 19.06.2019
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    Liebe Runde,

    ich habe die Möglichkeit ein Doppelhaus auf eigenem Grundstück in guter Lager im Speckgürtel von Freiburg zu bauen. Der durchschnittliche Mietpreis für Häuser liegt dort aktuell bei 9,50/qm. Wenn ich mich auf dem Markt umsehe, bewegen sich einzelne Doppelhaushälften meistens in der weiten Spanne 100-160qm Wohnfläche. Was würdet ihr denken ist eine optimale Wohnfläche für eine Doppelhaushälfte für eine langfristige Vermietung? Ein Verkauf würde frühestens nach 10 Jahren eine Rolle spielen mir geht es also um eine langfristig optimierte Mietrendite.

    Ich freue mich auf euere Rückmeldungen!
     
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  3. dots

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    Laut einstimmiger Meinung vermutlich aller Mitglieder dieses Forums:
    Vermiete Wohnungen statt (Reihen-)Häuser, wenn dir die Rendite nicht egal ist.
     
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  4. #3 immobiliensammler, 19.06.2019
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    Schließe mich @dots an, Einfamilienhäuser zu vermieten ist mit die risikoreichste Vermietung, da müsste zum Ausgleich ein Mehr an Rendite her, dass aber wohl nicht zu erzielen ist. Was kosten denn 100 m² Doppelhaushälfte, um dann 950 €/Monat brutto zu erzielen? Ich schätze mal 400.000 € + x, dann wären das rund 2,5 % - also absolut unattraktiv!
     
  5. #4 Goldhamster, 19.06.2019
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    Hallo,

    es geht wohl den TE vorrangig nicht um das Erwirtschaften einer kurzfristigen sog. "Rendite" aus Vermietung.
    Trotzdem möchte er diese Einnahmen gerne mitnehmen.

    Ich tippe auf Immobilienspekulation. Oder Aufbauen eines Bestandes weil Haben besser als Brauchen ist.


    Einnahmen nimmt auch gerne mit
    deR HAMSTer
     
  6. #5 ingho301, 19.06.2019
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    würde ich sehr gerne, aber der Bebauungsplan lässt maximal zwei Wohneinheiten zu und ein Verkauf des Grundstücks kommt steuerlich nicht in Frage..daher bleibt die Bebauung und Vermietung.
    Ich bin Wiederholungstäter und bekomme dort bei meinem GU sehr gute Konditionen. Die Baukosten liegen bezugsfertig inkl Aussenanlage und Stellplätzen bei 2280/qm. Erstvermietung wird dort aktuell weit über 10/qm genommen. Die 9,50 sind der Durchschnitt im Ort und berücksichtigen auch die alten Bestandsverträge.
    Ich kann anfangs sicher eine Rendite von 6% erzielen. Die Frage ist was eine gute qm Anzahl ist um langfristig das Optimum zu bekommen. Kleine Wohnung sind ja grundsätzlich rentabler als grosse. Die Logik lässt sich sicher auf ein Dopplehaus übertragen 110qm x 9,50 = 1045. Das scheint noch machbar, 140x 9,50 = 1330 hier ist der Markt schon sicher sehr spitz...
     
  7. #6 immobiliensammler, 19.06.2019
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    Kannst Du die mal vorrechnen?

    Bleiben wir bei 100 qm, nach Deinen Angaben also 228.000 € + Grundstück, sagen wir also 300.000 € (eher mehr) - dann müssest Du für 6 % also 1.500 Euro netto/Monat erhalten, also 15 €/qm? Realistisch?
     
  8. #7 ingho301, 19.06.2019
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    Das Grundstück war schon immer in Familienbesitz und ich konnte die Wiese über eine Umnutzung zu Bauland wandeln. Es fallen also keine Anschaffungskosten für das Grundstück an ausser der Erschliessungskosten und die sind in dem Baupreis eingerechnet. Für meine Überlegung ist also nur die weitere Rendite über die Bebauung entscheidend. Ich habe über diesnsen Punkt sehr lange nachgedacht und einige Experten zurate gezogen..aber ich kann nicht das Mitrenditszenario mit einem entgangenen fiktiven Verkaufserlös des Grundtsücks vermischen..zumal ein Verkauf für mindestens 10 ausgeschlossen ist.

    100qm x 11/qm zzgl 50 euro für eine Garage und einen Stellplatz = 13.800 Mite p.a / 228.000 = 6,05 brutto
    Wie gesagt für Erstbezug wird dort aktuell bis 12/qm genommen und für einen Garage plus Stellplatz werde ich im Zweifel auch mehr als 50/monat nehmen können. Ich denke nur auch das der Markt überhitzt ist und die Mieten eines Tages wieder sinken könnten..bleibt die Frage nach der optimalen Grösse einer Doppelhaushälfte...ich denke das wird im Zweifel viellicht ähnlich einer sehr kleinen Wohnung ehr nach Gesamtbudget Miete als nach Euro pro qm gehen aus Sicht eines potentiellen Mieters....
     
  9. #8 Goldhamster, 19.06.2019
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    Hallo,

    das ist das Verhältnis zwischen Baupreis ohne Grundstück und anfänglichen jährlichen Mieteinnahmen. Ausgedrückt in Prozenten.

    Das ist aber nicht die Rendite im Sinne der Rendite, die du z. B. bei einer Festgeldeinlage beziehst.


    Goldi
     
  10. #9 ingho301, 19.06.2019
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    Wie würdest du die Rendite an dieser Stelle berechnen?

    schöne Grüsse
     
  11. #10 immobiliensammler, 19.06.2019
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    Die Rendite wird immer im Verhältnis zum eingesetzen Kapital berechnet, und auch wenn das Grundstück nicht extra gekauft werden muss dann musst Du den Wert des Grundstücks trotzdem in die Renditeberechnung einfließen lassen, Du könntest das Grundstück ja auch jederzeit verkaufen.

    Mal als Extrembeispiel zum Verständnis:

    Ich bekomme 900.000 Euro geschenkt, nehme dann noch 100.000 Euro eigenes Geld und kaufe ein MFH mit 100.000 Euro Netto-ME. Nach "normaler" Rechnung habe ich eine Rendite von 10 %, nach Deiner Lesart wären es sagenhafte 100 %.

    Was stimmt wohl?
     
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  12. #11 Goldhamster, 19.06.2019
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    Hallo,

    natürlich kannst du das Ergebnis, was du da ausrechnest, "Rendite brutto" nennen.

    Du kannst es auch "Karl-Heinz" oder "Papabär" nennen.

    Ich würde es "anfängliches Verhältnis der Baukosten ohne Grundstück zu den jährlichen Mieteinnahmen" nennen.


    Wenn du möchtest, dass wir gemeinsam die Rendite ausrechnen, müssen wir sie zuerst einmal definieren. Also mathematisch. Und das tutet jeder anders....

    Goldi
     
  13. #12 ingho301, 19.06.2019
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    Ich kann das Grundstück eben nicht jederzeit verkaufen sondern aus steuerlichen Gründen in frühestens 10 Jahren (Wer weiss wo der Wert dann steht)...
    ok, aber Rendite kann ich doch nur auf tatsächlich eingesetztes Geld berechnen? Ich kann doch keine Rendite auf ein Stück Wiese berechnen? In deinem genannten Beispiel gebe ich ja 900.000 Geldeinheiten aus, dementsprechend liegt die Rendite natürlich bei 10% und nicht bei 100%

    Mein Punkt ist, ich kann meiner Meinung nach in einer Renditeberechnung nicht zwei Szenarien nämlich Vermietung und entgangener Verkaufsgewinn darstellen..Welchen Wert soll ich denn in meiner speziellen Situation für das Grundstück ansetzen?

    Und mal ganz angesehen von dieser übergeordneten Diskussion, wie beurteilt ihr die vorliegenden Zahlen? Das würde mich sehr interssieren...PS eine Risikobewertung ist ja auch immer wichtig bei solchen Szenarien..
     
  14. #13 immobiliensammler, 19.06.2019
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    Habe ich schon geschrieben, schlecht, wie bei faktisch jeder EFH-Vermietung! Ist ein sehr spezieller Markt mit entsprechendem Risiko! Im übrigen bleibe ich dabei, dass Du eben keine 6 % Rendite erzielst.
     
  15. #14 Goldhamster, 19.06.2019
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    Hallo,

    ok, du möchtest jetzt also doch nicht mehr in die Mathematik einsteigen. Hat sich das mit der Renditeberechnung jetzt erledigt? (da fehlen zur Realität noch viele Beträge)


    Nächste Frage von dir zur Realität der Baukosten.
    Gegenfrage 1): Hast du schon einmal selbst gebaut bzw. bauen lassen?
    Gegenfrage 2): Welche Kosten sind in den von dir erwähnten 228.000,-- EURO enthalten? (Kostengruppen)


    Goldi
     
  16. #15 ingho301, 19.06.2019
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    doch sehr gerne, interssiert mich. Was fehlt dir denn an Faktoren?
    Ja.
    Da sind alle Kostengruppen drin Herrichten, Erschliessen, Bauwerk, Aussenanlage und Ausstattung, Baunebenkosten..alles vom finalen Anlegen des Rasens, bis zum Zaun und den Müllboxen samt Fahrradständer und jedem Pflasterstein für die Einfahrt...bis auf das Grundstück eben..
     
  17. dots

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    Die Rendite, die du durch Vermietung erzielst, sollte m.E. mindestens so hoch sein, wie die Rendite durch Verkauf - eher deutlich höher, weil höheres (unternehmerisches) Risiko.
     
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  18. #17 ingho301, 19.06.2019
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    danke für das Feedback, das klingt logisch. Du meinst du akkumulierten Mieterträge über Zeitraum x = Verkaufspreis oder wie würdest du die Rendite auf den Verkauf rechnen?
     
  19. dots

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    Doch, wetten? ;-)

    Mal angenommen, du lässt das Grundstück 10 Jahre brach liegen (ja, das verursacht Kosten) und verkaufst es dann

    oder

    du verkaufst das Grundstück direkt (und nimmst die steuerlichen Nachteile in Kauf)

    oder

    du baust und vermietest.

    Ich befürchte, dass die Antwort in der Mitte liegt, wenn man sich fragt, bei welchem Weg am Ende am meisten Geld übrig bleibt.
     
  20. #19 ingho301, 19.06.2019
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    Meine Strategie hier wäre ich vermiete in guter Lage mit einem deutlich positivem Casflow, der Einbrüche bis 25% easy verkraftet. Ab dem 10.ten Jahr kann ich dann hoffentlich einen guten Preis für Doppelhaus und Grundstück erzielen..gute Pflege vorausgestezt
     
  21. dots

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    O ha ... ich glaube, da musst du noch ein paar Zeilen zu schreiben.
     
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