optimale Wohnfläche für Vermietung Freiburg

Diskutiere optimale Wohnfläche für Vermietung Freiburg im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; O ha ... ich glaube, da musst du noch ein paar Zeilen zu schreiben. Das Angebot, das mir vorliegt 500.000 Euro für das komplette Doppelhaus total...

  1. #21 ingho301, 19.06.2019
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    Das Angebot, das mir vorliegt 500.000 Euro für das komplette Doppelhaus total 220qm x 11 euro zzgl jeweils 50 Euro Stellplätze = 30.240 Miete p.a Ich finanziere zu 1,67% Zinsen mit 2% Tilgung auf 15 Jahre bei der Allianz (Angebot liegt vor)

    30.240 p.a Miete
    - 1662 Instandhaltung (3/qm da Neubau plus 40/Wohnung Verwalter)
    28.620 Miete nach Kosten
    - 7.776 Zinsen
    20.843 operatives Ergebnis
    -10.000 Afa (2%Gebäudewert=Baukosten)
    10.843 Ergebnis vor Steuern
    -4.804 Steuern
    6.038 Ergebnis nach Steuern
    -9.472 Tilgung
    -3.433 Ergebnis nach Afa, Steuern, Tilgung
    + 10.000 Afa ( Ich rechne die Afa wieder drauf, sie belastet meine Liquidität ja nicht)

    = 6.567 freier CashFlow

    Brechen die Mieteinnahmen nun um 30% ein, lande ich bei einem positiven Cashflow von 1.500

    Gibt es nun 10 Jahre lang keine Wertsteigerung und ich verkaufe zu dem heutigen Bestandsdurchsnittspreis von 3.250/qm werde ich 715.000 steuerfrei erzielen können - 367.000 Restschuld = 348.000 Verkaufsgewinn zzgl 70.000 cashflow über 10 Jahre Miete, den ich natürlich auch in die Tilgung stecken kann.

    Klar, die Preise können in 10 Jahren auch deutlich unten sein. Statistisch sind sie in guten Lagen in BW aber seit Anfang der 1970er nie gesunken.

    Entscheidend ist für mich eh der positive Cashflow, alles andere interessiert mich erst mal nicht.

    Jetzt bleibt immer noch die Frage sind 110qm eine gute Grösse um langfristig eine hohe Miete zu bekommen..Wahrscheinlich sollte man drauf achten psychologisch nicht über 1500 warm zu kommen...
     
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  3. dots

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    Ach so.
    Warum diskutieren wir dann hier überhaupt noch?
    :130:
     
  4. #23 ingho301, 19.06.2019
    ingho301

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    wie schätzt du denn die Zahlen ein? Würde mich sehr interessieren..ich komme gerne einen Schritt weiter im leben :)
     
  5. Ferdl

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    Schon mal über einen Verkauf des Grundstückes auf Rentenbasis nachgedacht?
    Das sollte doch die Steuerproblematik entschärfen oder?
     
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  6. #25 ingho301, 19.06.2019
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    Danke, total guter Tip, hatte ich so noch gar nicht auf dem Schirm. Allerdings sind wir eine Gbr mit 4 Mitglieder, da wird das wahrscheinlich schwierig und wird wenig steuerlichen Gestaltungsspielraum bieten? Ich nehme an die Renteneinnahme unterliegt voll der Einkommensteuer und man hat andererseits keinerlei absetzbare Zinsen oä...Ich habe mich lange mit Erbpacht beschäftig aber der Zins orintiert sich an den Bauzinsen, die in der Hinsicht völlig uninteressant sind..
     
  7. dots

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    Wozu soll ich die Zahlen noch einschätzen? Du hast deinen positiven Cashflow, auf den es dir - einzig und allein - ankommt.
    Nun bist du am Zug: Mach! Du wirst auf jeden Fall an Erfahrung gewinnen.
     
  8. Ferdl

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    Steuern sparen, koste es was es wolle.
    Irgendwie verstehe ich das nicht. Du bist ja nu nicht der Erste oder Einzige der dieser Chimäre hinterherläuft.
    Das Prinzip ist doch ganz einfach, hast du Einkommen zahlst du Steuern, zahlst du keine Steuern hast du kein Einkommen.
    Wenn ich ein Unternehmen betreibe macht es manchmal Sinn für genau meine Unternehmung die passende steuerlichen Möglichkeiten warzunehmen.
    Eine Unternehmung an Steuersparmodellen auszurichten ist selten Sinnvoll, da sind schon schlauere Leute den Bach runter gegangen.

    Um da drumherum zu kommen musst du entweder auf Rechtliche Abwege oder du bist so groß, das sich andere Möglichkeiten bieten, dann würdest du aber kaum hier im Forum nachfragen, weil in der Größe hat man festangestellte Steuerberater und Rechtsverdreher.
     
  9. #28 Goldhamster, 20.06.2019
    Goldhamster

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    Hallo Ferdl,

    das ist ja gerade der große süße Bonbon bei Immogeschäften.
    Ob du das Chimäre nennst oder nicht.

    Zur Zeit: 10Jahre halten und der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei.
    ABER: Demnächst ist wieder Bundestagswahl und ich habe so gehört, dass die Parteien, die gerade richtig aufholen - auf den Neidfaktor setzen und alle möglichen Schlupflöcher schließen wollen. Die Frage ist demnach: gibt es diese Steuerbefreiung überhaupt noch in 10Jahren?

    Ansonsten: Die Berechnung hat schon vieles Richtiges drin.

    Sind in den Kosten auch alle Planungskosten - vom Bodengutachten, Vermesser, Statiker, Wärmeschutz über Bauantrags- und Ausführungsplanung enthalten?
    Sind die Genehmigungskosten enthalten?

    alles enthält
    DER HAMSTER
     
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  10. #29 ingho301, 20.06.2019
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    hm, nö, sorry, das habe ich in meiner Argumentation niemals als Hauptmotiv benannt.

    korrekt! das sehe ich genauso. Die Steuerersparnis ist "nur" die Kirsche auf der Sahne. Ich bin aber sehr wohl der Auffassung, dass das deutsche Steuerrecht gerade Immobilieninvestoren ein erhebliches Maß an steuerlichen Gestaltungsspielraum einräumt den man aktiv nutzen kann um seine Investition zu optimieren. Das ist von de Politik sicher auch so gewollt denn sonst würden sie das Steuersystem deutlich vereinfachen wie zb in Frankreich, wo man so gut wie nix absetzen kann. Aber dafür bezahlen die Franzosen auch insgesamt deutlich weniger Steuern. Ich denke auch, dass die Grünen die 10 Jahres Frist abschaffen werden. Dann muss man seine Strategie dementsprechend neu ausrichten und seine Immobilien ggf. in eine Kapitalgesellschaft überführen. Grundsätzlich sind Steuervorteile (zb. bei Aktien oder Immobilien) für mich eines der essentielle Unterscheidungskriterien zwischen einem Konsumenten und einem Investor. Konsum wird generell immer hoch besteuert während Leute, die ihr Geld unternehmerisch investieren eben deutlich weniger Steuern zahlen. Ich habe mit meinen Immobilieninvestments ein Interesse daran, langfristig Vermögen aufzubauen und mein Geld für mich arbeiten zu lassen statt umgekehrt.
    Ja, alle Kosten sind 100% inklusive. Ich habe den Vertrag von einem guten Anwalt prüfen lassen. Das waren übrigens auch sehr gut investierte 1000 Euro.
     
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  11. Ferdl

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    Die nutzung der Spekulationsfrist hat, meiner meinung, wenig mit Gestaltungsspielraum sondern mehr mit Lotteriespiel zu tun.
    Zum einen, wie der Hamster richtig schreibt gibt es Politische Unwägsamkeiten, dazu zählen zusätzlich zu dem von dir genanntem, die Zinspolitik und damit indirekt auch auch die Immobilienpreisentwicklung.
    Auch wenn der Immo-preis nur stagniert wirst du dir in 10 Jahren keine Sorgen um die Steuern zu machen brauchen.

    Übrigens, Geld Arbeitet nicht!
    PS: der Avatar passt grad ;)
     
  12. #31 Goldhamster, 20.06.2019
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    Hallo,
    dann bist du aber gut dabei. Die Genehmigungskosten des Bauamtes, das Eintragen im Kataster etc. hat sonst so schnell keiner der schlauen sog. "Investoren" mit auf dem Zettel.

    Bleibt noch die Bewertung deiner eigenen Arbeitszeit.
    a.) während der Bauphase
    b.) während der Vermietungsphase

    Das Grundstück würde ich an deiner Stelle intern mit einem festen Betrag bewerten. Z. B. Grundstückswert mal jährl. Zinsatz - das ist Geld, was du dir selber auszahlst. (und sofort wieder in dein Konstrukt steckst)

    Im eigenen Konstrukt steckt
    DER HAMSTER
     
  13. #32 ingho301, 20.06.2019
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    ja, das muss ich für mich einpreisen, ist ja Zeit, die bei meiner Selbständigkeit fehlt. Ich habe eine Verwaltung mit 40 pro Wohnung eingerechnet. Bis dato verwalte ich meine Immobilien selbst, werden es dann aber abgeben.
    Gute Idee, werde ich so mal durchrechnen

    Ja, wenn die 10 Jahresfrist fällt (sie ist ja ehrlicherweise auch debattierbar) werde ich meine Immobilien wohl in eine Gmbh überführen. So muss ich zwar Gruderwerbssteuer zahlen, komme dann aber in den Genuss der Vorzüge einer Gmbh und werden da so weiterinvestieren.
    Korrekt, denn Geld gibt es gar nicht :) Das ist ja nur etwas, eine Idee, auf das wir uns alle im Geiste geeinigt haben, das einen bestimmten Wert hat. Ich will mal sehen was passiert wenn wir morgen alle unser Geld gleichzeitig abheben. Ich denke aber das Geld einer Logik folgt und dass es Geldströme gibt die sich durch finanzielle Intelligenz und Bildung leiten lassen..
     
  14. #33 RP63VWÜ, 20.06.2019
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    Ich schweife mal bewusst ab:
    Vor Nixon gab es ja tatsächlich so etwas wie den Wert des Geldes.
    Und dann kam der Vietnam-Krieg, quasi das Waterloo der Goldpreisbindung.
    [/off topic]
     
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  15. #34 ingho301, 20.06.2019
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    yup, dann wurde die Goldbindung abgeschafft und das Zeitalter des Gelddruckens began. Seitdem sind 5 euro nur 5 euro wert solange wir fest dran glauben..
     
  16. Andres

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    :150: Psst, Gold ist auch nur deshalb etwas wert, weil wir fest dran glauben, und Nixon hat auch nur den Deckel auf etwas gemacht, was schon in fortgeschrittener Verwesung begriffen war ...
     
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  17. #36 ingho301, 20.06.2019
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    true, true :) alles nur psychologie.

    Ich bin jedenfalls mal gespannt ob wir jetzt langfristig einfach weiter Geld drucken...aber denke mal schon, das kann sicher noch ein ganzes Weilchen gut gehen
     
  18. Duncan

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    nicht ganz. Gold besitzt schon einen nicht unerheblichen technischen Wert, ihr sitzt übrigens gerade alle vor welchem...
    Geh mal z.B. auf einen Schrottplatz der (Computer-)Karten und Chips "schlachtet". Alleine seine physikalischen Eigenschaften verschaffen ihm schon so einigen Wert. So manche technischen Metalle sind übrigens deutlich wertvoller als Gold. Mit einigen von denen wird auch mittlerweile kräftig spekuliert. Aber ich höre ja auch Leuten zu die Diamanten wachsen lassen...
     
  19. #38 taxpert, 21.06.2019
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    ... die natürlich nur greifen, solange

    1. man das Geld auch brav in der GmbH drin lässt, und

    2. §9 Nr.1 Satz 2 GewStG nicht abgeschafft wird!

    Ansonsten haben höchstens die Erben und der StB einen Vorteil!

    taxpert
     
  20. #39 ingho301, 21.06.2019
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    ja, das stimmt natürlich. Aber ich denke wenn man langfristig wachsen will ist der reduzierte GmbH Steuersatz bzw die Möglichkeiten Verkaufsgewinne über Zeitraum x steuerfrei zu reinvestieren schon gut. Aber klar, all das kann natürlich auch von der Politik kassiert werden

    Was hälst du von Share Deals?
     
  21. #40 taxpert, 21.06.2019
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    Du darfst machen was Du willst, interessiert mich ziemlich wenig!

    Nur drei Hinweise aus 20-jähriger Berufserfahrung! Ich habe auch einige Leute geprüft, die ohne weiteres nur von Ihren Immos hättenleben können (damit meine ich positive Einkünfte im unteren bis mittleren sechsstelligen Bereich!).

    1. Nur einer von allen hat sein Vermögen mit Immos gemacht! Aber nicht durch Erwerrb und Vermietung, sondern als Bauträger und gewerblicher Immo-Händler! Alle anderen haben das Vermögen, das sie in die Immos gesteckt haben auf andere Weise verdient (§§15, 18 und 19 EStG!) oder die Immos geerbt!

    2. Viele davon waren von den Family Offices wirklich hochkarätigen Steuerkanzleien vertreten, die dich erlich gesagt nicht mal mit der Kneifzange anfassen würden! Da kommt ehrlich gesagt niemand auf die Idee, für im PV gehaltene Immos eine KapGes zu gründen! Warum wohl?

    3. Ich habe auch genügend Fälle erlebt, bei denen allein das beliebte Verschieben der Versteuerung (fast) zur Insolvenz geführt hat. Deshalb habe ich hier meine eigene Meinung, die aber nichts zur Sache tut!

    taxpert
     
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