Optionsrecht nicht ausgeübt, was passiert nun

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Friedrichs, 26.07.2015.

  1. #1 Friedrichs, 26.07.2015
    Friedrichs

    Friedrichs Gast

    Liebe Forenuser,
    in meinem Haus ist ein Ladenlokal vermietet (schon durch dem Vorbesitzer). Der Vertrag läuft seit 01.01.2001 und war befristet bis 31.12.2010. Danach ist ein zweimaliges Optionsrecht für jeweils weitere 5 Jahre vereinbart. Dazu muss er 6 Monate vor Vertragsablauf schriftlich mitteilen, dass er sein Optionsrecht in Anspruch nimmt

    Zusätzlich steht im Vertrag, dass nach Vertragsende (m.M.n. also ab 31.12.2020) der Vertrag zu einem unbefristeten Vertrag mit 12 Monaten Kündigungsfrist wird.

    Der Mieter hat das erste Optionsrecht genutzt und den Vertrag bis 31.12.2015 verlängert, die Frist für die zweite Option hat er verstreichen lassen ohne sich zu melden.

    Nun meine Fragen dazu:
    Endet dadurch, dass die zweite Option nicht genutzt wurde der Vertrag automatsich ohne weitere Kündigung am 31.12.2015?
    Falls nicht, mit welcher Frist kann der Mieter und/oder Vermieter nun kündigen, bevor im Januar ein unbefristeter Vertag das dem Mietvertrag wird?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Das ist in sich widersprüchlich. "Nach Vertragsende" wird der Vertrag zu gar nichts - er ist dann vorbei.

    Kannst du die fragliche Klausel bitte wörtlich hier einstellen? Dann muss man nicht so viel raten.


    Zumindest nicht nach deiner Schilderung der Vertragsgestaltung. Ohne die (zweite) Option wird der Vertrag unbefristet fortgeführt, kann also ab 31.12.2015 von beiden Seiten gekündigt werden.


    Es handelt sich um Geschäftsräume, daher kann bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals gekündigt werden (§ 580a Abs. 2 BGB). Bevor ich mich festlege, wann erstmalig gekündigt werden kann, würde ich gerne den genauen Wortlaut sehen, aber wahrscheinlich sind die Stichtage entweder
    • der 03.07.15 zum Jahresende (der ist also schon vorbei),
    • der 05.10.15 zum 31.03.16 oder
    • der 05.01.16 zum 30.06.16.
     
  4. #3 Friedrichs, 28.07.2015
    Friedrichs

    Friedrichs Gast

    Hallo Andres,
    danke für die Antwort. Gestern hab ich es nicht geschafft. aber hier ist nun der Text aus dem Mietvertrag:

    § 3 Mietdauer
    Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2001 und endet am 31.12.2010

    Der Mieter erhält das Recht, eine Verlängerung des Mietvertrages um 5 Jahre zu fordern. Der Mieter hat dem Vermieter 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer schriftlich zu erklären, ob er von seinem Optionsrecht Gebrauch macht.

    Von diesem Optionssrecht kann der Mieter 2 mal Gebrauch machen.

    Danach verlängert es sich auf unbestimmte Zeit und kann mit einer Frist von 12 Monaten zum Monatsende von beiden Seiten gekündigt werden.

    Bei Beendigung des Mietverhältnisses findet § 568 BGB keine Anwendung (keine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses möglich):

    -----

    Den ersten Satz verstehe ich so, dass der Vertrag am Ende der Mietzeit endet, was dann logischer Weise auch für das jewelige Ende der Verlängerung durch das Optionsrecht betrifft. Oder sehe ich das falsch?

    Da die 2 Option nicht genutzt wurde, wäre also der Vertag am 31.12.2015 zu Ende und erst wenn der Mieter ab 01.01.2016 das Geschäft weiter nutzt kommt die Verlängerung auf unbestimmte Zeit zustande mit 12 Monaten Kündigungsfrist für beide Seiten zustande, richtig?

    Muss gekündigt, wenn der Mieter mündlich mitteilt, dass er vor hat zum 31.12.2015 die Mietsache zurück zu geben?
     
  5. Duncan

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    Ehm - willst du das Mietverhältnis beenden oder (ggf. mit anderen Konditionen) fortführen?
    Was spricht dagegen sich mit dem Mieter zu unterhalten und ggf. ein Schriftstück aufzusetzen, wie man sich das künftige Miteinander vorstellt?
     
  6. #5 Friedrichs, 28.07.2015
    Friedrichs

    Friedrichs Gast

    Grundsätzlich will ich mich schon mit dem Mieter unterhalten, aber bevor ich das mache würde ich gern die rechtliche Seite verstehen.

    Der Mieter hat bereits erkennen lassen, dass seine Wirtschaftliche Situation nicht so gut ist und er überlegt zum Jahresende sein Geschäft aufzugeben, wenn nicht die Miete deutlich gesenkt wird.

    Für mich stellt sich daher die Frage ob der Mietvertrag einfach ausläuft, oder ob es noch Kündigungsfristen gibt die der Mieter ggf. einhalten muss. Andererseits will ich natürlich im nächsten Jahr nicht unbedingt einen Mieter haben, der möglicherweise die Miete nicht mehr zahlen kann.

    Sollte der Mietvertrag so wie er jetzt ist am Jahresende auslaufen, will ich natürlich auch so schnell wie möglich Schilder anbringen, um einen neuen Mieter zu finden.
     
  7. Andres

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    So, dann schauen wir uns dieses Meisterwerk mal an:

    Das ist aber nett. Fehlt nur noch, dass der Mieter fordern darf, dass Weihnachten im Mai ist. :)

    ... gerade noch so die Kurve gekriegt. Solche sprachlichen Unzulänglichkeiten sichern schon immer ganzen Armeen von Anwälten einen auskömmlichen Verdienst.

    Da steht nicht, wann er die Option ziehen darf. Wenn man liest, was da steht, statt zu spekulieren, was gemeint war, dürfte der Mieter die Option auch noch ziehen, wenn das Mietverhältnis unbefristet und gekündigt ist.

    Das ist eine extrem wichtige Passage: DIe Kündigungsfristen werden hier komplett anders geregelt, als es das Gesetz vorsieht.

    Ein schönes Beispiel, warum man in Vertragstexten möglichst wenige Paragrafen nennen sollte - vor allem in auf Dauer angelegten Rechtsverhältnissen. Seit 2002 regelt § 568 etwas völlig anderes. Wenigstens erläutert die Klammer grob, um was es geht. Es wäre echt lustig, wenn der Mieter sich plötzlich darauf berufen würde, dass er ja schon vor einem Jahr mündlich gekündigt hat. :doof


    Ja, das siehst du falsch. Das Mietverhältnis endet nie von alleine, es ist stets eine Kündigung erforderlich.

    Nein, wie eben schon beschrieben wird das Mietverhältnis ab 2016 unbefristet fortgeführt. Um dies zu verhindern, wäre eine Kündigung bis zum 31.12.2014 mit Wirkung zum 31.12.2015 erforderlich gewesen - und dann hätte der Mieter noch bis zum 30.06.2015 seine Option ziehen können.

    Ja. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Wenn das Mietverhältnis am 31.12.2015 enden soll, ist nun ein Aufhebungsvertrag erforderlich.
     
  8. Duncan

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    Oder mit anderen Worten: zusammensetzen, klären wie die Zukunft des Mietverhältnisses aussehen soll und dass dann zu Papier bringen, egal ob da nun Aufhebungsvertrag oder Änderung/Zusatz zum Mietvertrag vom bla blub drüber steht. Und da kommt dann auch eine Kündigungsregelung rein, die beide Seiten auch mit 3,8 auf dem Kessel und drei Hieben auf den Hinterkopf verstehen können.
     
  9. #8 Friedrichs, 29.07.2015
    Friedrichs

    Friedrichs Gast

    Vielen Dank für Eure Antworten, das hat mir weitergeholfen!
     
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