Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug

Diskutiere Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug im Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Jahr 2015 1. Ich habe die Wohnung im Mai 2015 gekauft. Ein Mieter wohnt in der Wohnung seit 2011. Im Vertrag ist die monatliche Zahlung bis zum...

  1. #1 petarsams, 11.12.2016
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    Jahr 2015

    1. Ich habe die Wohnung im Mai 2015 gekauft. Ein Mieter wohnt in der Wohnung seit 2011. Im Vertrag ist die monatliche Zahlung bis zum dritten Arbeitstag vereinbart. Abrechnungsperiode ist zwischen 01.01. und 31.12.
    2. Im Oktober 2015 hat mir der Mieter angekündigt, dass er die Miete für den November nicht zahlt und für den Dezember nur die Hälfte. Grund: er hat noch keine Nebenkostenabrechnung für 2014 bekommen und will nicht seinem Geld nicht hinterherrennen. Er erwartet ein Guthaben wie jedes Jahr.
    3. Ich habe ihn auf unseren Vertrag hingewiesen und gebeten, dass er das nicht tut. Vor allem weil ich für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 nicht zuständig war, sondern der alte Eigentümer. Ferner habe ich ihn darauf hingewiesen, dass die Nebenkostenabrechnung bis Ende Dezember 2015 erstellt werden kann, da weder mir noch dem alten Eigentümer zu dem Zeitpunkt noch keine Wohngeldabrechnung von der Hausverwaltung vorlag.
    4. Der Mieter hat die Sache mit altem Eigentümer geklärt. Er hat die Miete für November/Dezember nicht einbehalten/gekürzt.

    Jahr 2016

    1. Der Mieter zahlt pünktlich seine Miete bis November 2016.
    2. Der Mieter kündigt wieder im Oktober 2016 nicht Zahlung an. November komplett und Dezember Hälfte. Er erwartet ein Guthaben.
    3. Ich bitte ihn mit einer Email (Ende Oktober) dass er das nicht tut, da Vertragsverletzung. Ich sage ihm, dass ich noch keine Wohngeldabrechnung von der Hausverwaltung habe. Ich frage woher weiß er, dass er keine Nachzahlung hat? Ich sage ihm nochmal, dass ich für die Erstellung von Nebenkostenabrechnung für 2015 Zeit bis 31.12.2016 habe.
    4. Die November Miete hat er komplett nicht gezahlt. Dezember hat er komplett gezahlt. Stand heute ist er mit einer kompletten Miete im Rückstand.
    5. Versuch mit dem Mieter zu reden erfolglos.
    6. Ich habe am Montag 05.12.2016 eine Abmahnung an den Mieter geschickt und ihm mit Kündigung angedroht. Er hat Zeit bis kommenden Dienstag.

    Fragen:
    Kann ich ihm ordentlich Kündigen (nach $573) oder muss ich dieses Verhalten dulden?

    Er ist 1) länger als ein Monat im Verzug, 2) ist zahlungsfähig aber nicht willig (selbstverschuldete nicht Zahlung), 3) schuldet eine Monatsmiete und 4) eine Abmahnung wurde geschickt.

    Ich habe im Internet gefunden, dass entsprechend dem $573 erst ab einer Monatsmiete + 1 Cent eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung besteht. Stimmt das oder ist schon mit genaue einer Monatsmiete eine Kündigung möglich?

    Vielen Dank für Eure Antworten.
     
  2. Berny

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    Ebenfalls ohne Gruss:
    Eine MM ist weniger als eine MM plus 1 Cent, daher keine Kdg. rechtlich möglich.
     
  3. #3 PHinske, 11.12.2016
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    Man sollte aber auch dem Hausverwalter mal ein bisschen aufs Dach steigen.

    Die Abrechnung hat er nach Ablauf des Wirtschaftszeitraums zu erstellen.
    Spätestens im Juni muss das gelaufen sein, wenn nicht ein ganz besonderer Grund vorliegt.

    Schließ dich mit anderen vermietenden Eigentümern kurz und besprecht, wie man das ändern kann.
    Manchmal hilft es auch, einen frischen Verwalter ran zu lassen.

    MfG PHinske
     
  4. #4 petarsams, 11.12.2016
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    Hallo Berny

    vielen Dank für Deine Antwort.

    Ich habe beim Copy-Paste den Teil mit Gruß "vergessen".

    Z.B auf dieser blog.rofast.de/2013/03/08/1-monatsmiete-und-1-monat-verzug-ordentliche-kundigung/ Web-Site suggeriert der Titel, dass für eine ordentliche Kündigung noch ein Cent nicht erforderlich wäre. Könntest Du mir einen Verweis auf ein relevantes Urteil geben?
     
  5. #5 petarsams, 11.12.2016
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    Hallo PHinske,

    Danke für Deinen Vorschlag.

    Tatsächlich gab es Klärungsbedarf wegen Wohngeldabrechnungen aus den Jahren 2012…2014. Der Hausverwalter müsste auf Anfrage von WEG die Abrechnungen von einem Sachverständigen prüfen lassen. Deswegen hat es länger gedauert. Die Wohngeldabrechnungen werden wohl nächste Woche verschickt. Aber das geht den Mieter nicht an, oder?

    Mich irritiert, dass der Mieter einfach ankündigen darf, dass er nicht mehr zahlt und versucht die Lage so darzustellen als hätte ich einen Fehler gemacht. Die Frist eine Nebenkostenabrechnung dem Mieter zur Verfügung zu stellen ist 31.12 des Folgejahres. Oder sehe ich das falsch?
     
  6. #6 anitari, 11.12.2016
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    Wie kommst Du darauf?

    Was hat der ETW-Verwalter mit der Abrechnung der Eigentümer mit deren Mietern zu tun?

    Abmahnung, hoffentlich nachweisbar, ist schon mal gut.

    Fristgerechte Kündigung, wegen verspäteter Mietzahlungen, ist auf jeden Fall möglich.
     
  7. #7 immobiliensammler, 11.12.2016
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    Warum? Wenn ich die Rechtsprechung dazu richtig im Kopf habe verlangen die Gerichte nach Abmahnung noch zwischen 5 und 7 verspätete Zahlungen! Hier geht es gerade mal um eine verspätete bzw. offene Zahlung.
     
  8. Pitty

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    Das siehst Du ganz richtig. Du hast bis zum 31.12. Zeit. Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, so kannst Du abmahnen. In wieweit hat er die Miete vom Vorjahr gezahlt/gekürzt? Ich würde ihn darauf hinweisen, dass er die Volle Miete zu zahlen hat, im Falle einer Erstattung er das Geld zurück bekommt. Sollte er es noch einmal so handhaben, würde ich ihn abmahnen, notfalls kündigen, sofern es möglich ist, wobei ich diese Strategie sehr merkwürdig finde die er an den Tag legt.
     
  9. #9 anitari, 11.12.2016
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    Richtig.

    Aber die Betriebskostenabrechnung geht ihn was an. Wenn die, bei kalenderjähriger Abrechnung, nicht am 31.12. in seinem Briefkasten ist muß er eine evtl. Nachzahlung nicht mehr leisten.

    Das habe ich anders in Erinnerung. Wenn der Vermieter monatelang verspätete Mietzahlungen ohne Abmahnung duldet hat er kein Recht mehr zur fristlose Kündigung.
     
  10. Berny

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    Hallo, auch ich habe bei dem Link ein c+p gemacht: "So ist der Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Termine mit mindestens einer Monatsmiete als Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung ebenso anerkannt ..."
    Daraus schliesse ich, dass eine MM plus 1 Ct. ausreichen.
     
  11. #11 immobiliensammler, 11.12.2016
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    Wenn er es ohne Abmahnung über längere Zeit duldet verwirkt er natürlich sein Recht, mit dieser Begründung zu kündigen. Ich habs grad nochmals gegoogelt, der BGH hat hier eine mindestens 7-malige Verspätung verlangt, andere Gerichte zwischen 4 und 6 mal, siehe:

    https://www.haufe.de/immobilien/ver...liche-mietzahlung_idesk_PI9865_HI2765222.html
     
  12. #12 petarsams, 11.12.2016
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    Hallo an alle,

    Abmahnung hat ein Bekannte von mir gelesen und in den Briefkasten eingeworfen. Ich denke das ist sicher genug. Er hat auch eine zweite Abmahnung unterschrieben und noch ein Protokoll ausgefüllt.

    Ist es aber möglich wenn nur eine MM nicht gezahlt wurde? Hast Du paar Urteile, die ich mir anschauen kann?

    Er hat bisher alles pünktlich gezahlt. Die Miete für den aktuellen Monat hat er ebenfalls gezahlt. Es fehlt nur die Miete für den November 2016.

    Das weiß ich. Ich werde eine NK Abrechnung in der kommenden Woche erstellen und ihm zuschicken. Ich gehe da kein Risiko ein.

    In Deinem Zitat geht es um außerordentlichen "fristlosen" Kündingung ($543 BGB). Mich interessiert die ordentliche Kündigung ($573 BGB). Auch ein Zitat (selbe Website): "Im Ergebnis bedeutet das für Vermieter: ist der Mieter mit einer Miete länger als einen Monat in Verzug, ist die ordentliche Kündigung möglich." Also ich interpretiere das als: wenn der Mieter genau eine MM schuldet und das über einen Zeitraum, der länger als ein Monat ist, ist eine ordentliche Kündigung möglich. Hast Du ein Urteil mit dem Gegenbeispiel?
     
  13. #13 SingleBells, 11.12.2016
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    Ich schätze, der Mieter weiß sehr genau, ab wann ihm Ungemach droht und kratzt bewusst an diesem Grat, um dich unter Druck zu setzen.
     
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  14. #14 Berny, 11.12.2016
    Zuletzt bearbeitet: 11.12.2016
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    Hallo.
    willst oder kannst Du es nicht begreifen? Der M muss eine Miete von mehr als einen Monatsbetrag (hintereinander) schulden, um fristlos gekündigt werden zu können.
    Ordentliche Kdg. (um die es ja hier garnicht geht) ist doch eine andere Baustelle, genau wie $ und §...
     
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  15. #15 petarsams, 11.12.2016
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    Das Thema ist 'Ordentliche Kündigung'. Ganz oben lesen. Bezuglich fristlosen bzw. außerordentlichen Kündigung habe ich gar keine Frage gestellt.
     
  16. Berny

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    OK, dann will ich nichts gesagt haben.
     
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  17. #17 BHShuber, 12.12.2016
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    Hallo,

    hat der Vermieter diese Aussage, bzw. Sachlage beweisbar vorliegen kann man davon ausgehen, dass der Vermieter die Verspätung nicht zu verschulden hat und die Abrechnung der Neben- Betriebs und Heizkosten auch nach genannter Frist noch wirksam an den Mieter zustellen kann. Allenfalls, Nachforderungen aus der Abrechnung kann der Mieter verweigern, was ihm aber nicht rechtlich zusteht, wenn nachweislich der Vermieter diese Verspätung nicht zu verschulden hat.

    Den Mieter betrifft das insofern, als das ihm der Nachweis erbracht werden muss, dass eben den Vermieter hier kein Verschulden trifft.

    Nein das darf er nicht, er kann es zwar von dürfen ist hier nicht die Rede.

    Was er allerdings dürfen würde ist die Vorauszahlungen für Neben- Betriebs- und Heizkosten zurück zu halten, bis zu dem Zeitpunkt an dem der Vermieter eine ordentliche Abrechnung vorlegt. Legt der Vermieter diese Abrechnunge/en vor, schuldet der Mieter dann auch die Vorauszahlungen so wie es im Mietvertrag vereinbart wurde.

    Der Mieter verhält sich eigenwillig vertragsbrüchig, das muss geahndet werden, denn die Mieter darf er nicht zurückhalten und es wäre jetzt bereits eine Abmahnung fällig, die du ja offensichtlich bereits geschickt hast.

    Von einer Kündigung würde ich zum jetzigen Zeitpunkt absehen, hierfür reichen die Gründe noch nicht aus, die ausstehende Miete vom November könnte man nach der Abmahnung auch mittels Mahnbescheid einfordern.

    Die noch ausstehenden Abrechnungen erstellen und dem Mieter zukommen lassen, sobald die dazu erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stehen. Nicht vergessen, der Nachweis des Vermieters dass er die Verspätung aufgrund bestimmter nicht in seiner Macht stehenden Vorkommnisse, zu vertreten hat.

    Gruß
    BHShuber
     
  18. #18 petarsams, 12.12.2016
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    Hallo SingleBells, ich denke auch, dass ich schlechte Karten habe.

    Hallo BHShuber,vielen Dank für Deine Antwort.

    Unter diesem Link

    haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/fristgerechte-kuendigung-wegen-zahlungsverzugs-reicht-ein-rueckstand-mit-einer-vollen-monatsmiete-aus_idesk_PI17574_HI3199982.html

    findet man folgendes:

    1. Wann ist die Wesentlichkeitsgrenze für eine fristgerechte (ordentliche) Kündigung erreicht ?
    2. Paar Urteile

    Ich bin mir nicht sicher, ob eine Monatsmiete "bombenfest" ist. Zumindest für eine ordentliche Kündigung.
     
  19. #19 BHShuber, 12.12.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    eine Monatsmiete ist das auch nicht, deshalb schrieb ich, zum jetzigen Zeitpunkt von einer Kündigung abzusehen, allerdings die ausstehende Monatsmiete muss er zahlen, wenn nötig nochmal eine Frist setzen und dann mittels gerichtlichen Mahnbescheid einfordern.

    Der Mieter soll ruhig sehen, dass er mit seinem eigenmächtigen vertragswidrigen Verhalten eine ernste Reaktion von Seiten des Vermieters heraufbeschworen hat, das hat und muss Konsequenzen haben.

    Nur weil er denkt, vermeintlich ein Guthaben aus der Abrechnung zu erwarten, kann und darf man ihm das nicht durchgehen lassen, wenn der Vermieter das nicht weis, woher also der Mieter und solange keine Unterlagen zur Erstellung einer Abrechnung vorliegen weis das gar niemand.

    Gruß
    BHShuber
     
  20. Berny

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    ... und genau deshalb vereinbaren wir grundsätzlich eine leicht erhöhte mtl. VZ auf die Betriebskosten. Argument: "Wir fordern nur ungern etwas nach."
     
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