orstübliche Vergleichsmiete

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Wakawaka, 06.04.2011.

  1. #1 Wakawaka, 06.04.2011
    Wakawaka

    Wakawaka Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wir haben uns vor einiger Zeit eine Eigentumswohnung mit zwei Wohneinheiten gekauft, welche beide vermietet sind.
    Das Haus ist Anfang des vorigen Jahrhunderts gebaut worden und die Wohnungen wurden in den 90er Jahren modernisiert (Bäder, Decken und Böden).

    Geheizt wird mit Elektroheizung. Vermietet wird pauschal, inklusiver aller sonstigen Nebenkosten.
    Kleine Wohnung (40qm) ca. 7€/qm
    Große Wohnung (70qm) ca. 4,3€/qm

    In der größeren Wohnung wohnt eine Freundin des Vorbesitzers, daher die recht günstige Miete.
    Nun ist mein Wunsch die Miete einigermaßen angemessen anzuheben. Richtung 5€/qm, was aus meiner Sicht immernoch sehr günstig ist.
    Dies wurde auch bereits mündlich angesprochen, trifft aber auf keine Zustimmung.

    Nun wird wohl leider der förmliche Weg anstehen und ich möchte hierbei keine formellen Fehler machen.
    Ein Mietspiegel liegt in der Gemeinde, bzw. den Nachbargemeinden nicht vor.
    Was kann ich nun also als Vergelichsmiete heranziehen?
    Soweit ich weiß kann ich hierzu keine Zeitungsannoncen verwenden und kenne leider auch niemand der ähnliche Wohnungen vermietet, bzw. bewohnt.
    Aus Immoscout, oder ähnlichen werde ich dann auch nichts zusammenstellen können und ein Gutachten wird wohl Richtung 1000€ gehen?

    Wie kann ich also eine solche Vergleichsmiete zu Grunde legen?

    Über Eure Meinungen würde ich mich sehr freuen.

    LG
    Wakawaka
     
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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo, erkundige Dich doch beim Mieter- oder Vermieterverein, bei Maklern, der Stadtverwaltung, notfalls noch zusätzlich bei den Anzeigen.
     
  4. #3 ludwig94428, 07.04.2011
    ludwig94428

    ludwig94428 Benutzer

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    Hallo,

    beim Haus und Grundbesitzer Verein anfragen ob Ihr den Mietspiegel einer anderen Gemeinde nehmen könnt, ansonsten hilft nur ein Gutachten.

    Christian
     
  5. #4 Wakawaka, 10.04.2011
    Wakawaka

    Wakawaka Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die Antworten.
    Im Haus & Grundbesitzerverein bin ich schon. Dort wurde mir ja der Vorschlag mit den drei Vergleichsmieten gemacht.
    Wir telefonieren jetzt mal ein paar Inserate ab und werden so ein paar Daten sammeln. Mit dieser Infosammlung werde ich dann bei Haus & Grund vorstellig, in wie weit dies in dieser Form ausreichend ist.
    Die Befürchtung ist, dass ich die Erhöhung einklagen muss. Das Gutachten wäre mir bei ca. 750€ dann vorerst zu teuer und die letzte Option.
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Der Anruf ist überflüssig...
    Es bestand doch schon die zutreffende Erkenntnis, dass irgendwelche Werte aus Mietangeboten nicht ausreichen.

    Mit einem einfachen Blick ins Gesetz lässt sich das auch überprüfen. Im § 558 Abs. 2 BGB ist nachzulesen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Dort ist festgeschrieben, dass die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird "aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde... in den letzten vier Jahren vereinbart oder... geändert worden sind".
    Vereinbart oder geändert kann nun mal nicht aus Bequemlichkeit durch "verlangt" ersetzt werden.
    Die ausgelassenen Bedingungen sind derzeit nicht relevant.
     
  7. #6 Wakawaka, 10.04.2011
    Wakawaka

    Wakawaka Neuer Benutzer

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    Die Wohnungen in den Inseraten waren aber doch bereits vermietet (in den letzten vier Jahren). Wenn mir dies mündlich so bestätigt wird, was soll ich dann noch alles vorlegen. Es wird mir (abgesehen von Freunden) keiner einen Mietvertrag in Kopie vorlegen.
     
  8. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Um das Gutachten kommst du nicht herum! Du hast keinerlei Werte die du zum Vergleich heranziehen kannst. Es gibt keinen qualifizierten Mietspiegel, also bleibt nur der Gang zum Gericht. Der Richter wird wahrscheinlich ein Gutachten fordern. Wenn ich jetzt deine derzeitige Miete nehme und die 30% Erhöhung reinrechne, dann hast du doch den Gutachter in 4,5 Monaten wieder raus und Ruhe! Alles andere wird nur mehr Zeit und Kosten verursachen als es soll.
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das Gesetz ist so wie es ist und nicht so, wie man es gerne hätte...

    Erforderlich ist, dass eine Entgeltvereinbarung in den letzten 4 Jahren abgeschlossen wurde. Sei es durch eine Neuvermietung, sei es durch eine Änderungsvereinbarung wie z.B. eine Mieterhöhung. Dass eine Wohnung vermietet war, ist dafür zwar ein notwendiges, keineswegs aber auch ein hinreichendes Kriterium.

    Dass die Mietverhältnisse der verwendeten Vergleichswohnungen noch bestehen müssten, ist dem Gesetz nicht unmittelbar zu entnehmen. Da Vergleichswohnungen ohnehin ein relativ schwaches Begründungsmittel sind sollte man aber davon ausgehen, dass nur die Daten bestehender Mietverhältnisse die "Marktverhältnisse" zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlanges wiedergeben können.

    Mietverträge müssen beim Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Soweit reicht also eine mündliche Bestätigung aus. Kommt es allerdings zu einem Prozess - die Wahrscheinlichkeit ist durchaus hoch - wird der Vermieter seine Angaben auch belegen müssen.
     
  10. #9 ramses90, 15.04.2011
    ramses90

    ramses90 Benutzer

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    Hi, 4,30€ Warmmiete pro qm ist ja schon fast hergeschenkt.
    Wo liegt denn d. Wohnung ( Gr0ßstadt, Stadt, Kleinstadt, Dorf etc.)?
    Wenn Du mit dem Mietspiegel oder den Vergleichswohnungen (ein Blick in die wöchentlich erscheinenden Stadt- u. Kreisblättchen hilft da auch weiter) nicht weiter kommst, rechne die Heiz- u. Warmwasserkosten aus der Miete raus und erhöh den Kaltmietbetrag um 20% = Kappungsgrenze.
    Mieter muss dem zustimmen. Wenn nicht, musste den Klageweg beschreiten.
    Die muss dann 3 Jahre unverändert bleiben. Dann kannste jedes Jahr wieder um 6% erhöhen.
    Dann lies da mal nach:
    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/m1/miete.htm
    Dann google mal nach: AZ VIII ZR 212/06
    Ist ein Urteil vom Bundesgerichtshof, vom 19.07.06.
    Darin wird erläutert, dass und warum die Heizungs- und Warmwasserkosten raus gerechnet werden müssen.
    MfG ........
     
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