Pauschalmiete inkl. fester Nebenkosten?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von G Erd, 09.05.2008.

  1. G Erd

    G Erd Neuer Benutzer

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    Nebenkosten müssen in der Regel konkret abgerechnet werden.

    Gibt es dazu Ausnahmen?

    Vorgesehene Sachlage:

    - Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit,

    z.B. 1/2 Jahr an Firmen für temporäre Mitarbeiter oder an Privat für neu Zugezogene während der Probezeit des Arbeitsverhältnisses.

    - In einer Doppelhaushälfte

    Die jeweilige konkrete Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten würde zu hohen zusätzlichen Kosten führen.


    Danke für Antworten und Tipps
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Nebenkosten müssen keineswegs abgerechnet werden. Vielmehr können Betriebskosten nur dann abgerechnet werden, wenn dies auch vereinbart ist.

    Die Ausnahme sind Heiz- und Warmwasserkosten. Hier hat der BGH entschieden, dass zwingend nach Heizkostenverordnung abgerechnet werden muss und abweichende Vereinbarungen unwirksam sind (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05).

    Die gelieferte Begründung ist m.E. wenig überzeugend und missachtet m.E. auch die Anwendungsvorschrift der Heizkostenverordnung.
    "§ 1 Anwendungsbereich
    (1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten..."
    Daraus folgt für mich, dass die Verordnung nur anzuwenden ist, wenn auch Kosten verteilt werden. Der BGH sieht es anders und es gilt: ist die Begründung noch so schlecht, der BGH hat immer Recht.

    Es gilt aber auch: wo kein Kläger, da kein Richter.

    Die Folgen dieser Rechtslage für die Kurzzeitvermietung wird jeder selbst ziehen müssen.

    Ich habe für Kurzzeitvermietungen Wohnungen mit Etagenheizungen. Damit gibt es einen Zähler für den Gasverbrauch und ich vereinbare üblicherweise mit dem Mieter einen Gaspreis und stelle die verbrauchte Menge in Rechnung. Der Wasserverbrauch wird entsprechend berechnet. Alle weitern Betriebskosten sind mit der Miete abgedeckt.
    Hat man keinen Gaszähler für die Einheit zur Verfügung, bleibt nur Abrechnung oder Pauschale bzw. Inklusivmiete unter Missachtung der BGH-Entscheidung. Bei Kurzzeitvermietungen dürfte das Risiko hinnehmbar sein.
     
  4. G Erd

    G Erd Neuer Benutzer

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    Heizkostenverordnung bei Einliegerwohnung ...

    Danke für den Tipp mit der Heizkostenverordnung!

    Es scheint so zu sein, dass bei einer Einliegerwohnung die Nebenkosten unter bestimmten Nebenbedingungen nicht konkret abgerechnet werden müssen.

    - Es dürfen max. zwei Wohnungen im Haus sein
    - In einer muss der Eigentümer wohnen
    - Es darf nur pauschal abgerechnet werden, solange der Mieter nicht verlangt, dass verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

    Ist das korrekt?
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    RE: Heizkostenverordnung bei Einliegerwohnung ...

    Nicht korrekt...
    Die Sonderregelung besagt, dass bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, die Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vorgeht.

    Das bedeutet, dass eine von der Heizkostenverordnung abweichende Kostenverteilung wirksam vereinbart werden kann.

    Gibt es eine Vereinbarung, kann der Mieter auch keine Abrechnung nach Heizkostenverordnung verlangen.

    Gibt es die Vereinbarung nicht, ist eine von der Heizkostenverordnung abweichende Abrechnung auch in dem Sonderfall unzulässig.
     
  6. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Reden wir über Pauschalmiete inkl. fester Nebenkosten? oder Pauschalmiete inkl. fester Nebenkostenpauschale? Auch für Nebenkosten gibt es eine Pauschale, da wird nix aufgebröselt. Über die Pauschale wird regelmäßig nicht abgerechnet. Will man die (mal) erhöhen, muß es im Mietvertrag eine Klausel geben. Nachzahlungen kann der Vermieter auf pauschal geleistete Betriebskosten sonst nicht verlangen.
     
  7. G Erd

    G Erd Neuer Benutzer

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    Danke "kummer"und "RMHV"

    "kummer" :

    Es geht mir um den ersten Fall: Pauschalmiete inkl. fester Nebenkosten
    Die Ablesung und die Abrechnung der Heizkosten ist bei Kurzzeitvermietung unter einem Jahr unverhältnismässig teuer.


    "RMHV" :
    Wie sieht eine wirksame Vereinbarung aus?

    Reicht es, wenn z.B. in einem Mietvertrag steht: "Monatliche Miete 700 Euro inklusive Nebenkosten"

    oder müsste man z.B. schreiben:

    Die Kosten für den Erdgasverbrauch des Hauses für Heizung und Warmwasser werden über die m2 Wohnfläche der Wohnungen aufgeteilt.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ob die erste Variante zur Vereinbarung einer von der Heizkostenverordnung abweichenden Kostenverteilung ausreicht, wage ich zu bezweifeln.

    Die zweite Variante sollte zwar ausreichen, wird aber nicht sinnvoll sein. Neben den Kosten für Gasbezug fallen weitere Heizkosten an für Betriebsstrom, Wartung und Schornsteifeger. Diese Kosten wären nicht erfasst.

    Sinnvoller wird sein: Heiz- und Warmwasserkosten werden nach Wohnfläche verteilt.
     
  9. #8 lostcontrol, 10.05.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    RE: Heizkostenverordnung bei Einliegerwohnung ...

    soweit ich weiss: fast.
    das mit den zwei wohnungen stimmt so.
    bei der sache mit dem eigentümer bin ich mir nicht sicher - weiss das vielleicht jemand anderes? ich meine familienmitglieder des eigentümers gelten da auch...
    der mieter kann nicht verlangen dass verbrauchsabhängig abgerechnet wird, wenn es garnicht möglich ist den verbrauch zu messen (z.b. wegen fehlenden heizkostenverteilern). da eine anbringung derselben in so gut wie allen einfamilienhäusern mit einliegerwohnung wirtschaftlicher nonsens ist, wird das nur in absoluten ausnahmen der fall sein. (üblicherweise ist in solchen häusern der wohnraum der eigentlichen wohnung ja um ein wesentliches grösser, entsprechend gibt es ein vielfaches an heizkörpern wie in der einliegerwohnung, und damit heizkostenverteiler wirklich sinn ergeben, müssen diese ja an allen heizkörpern im haus angebracht werden. da stehen die kosten in keiner relation zum verhältnismässig geringen risiko, das man hat, wenn die pauschale zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird.)

    *****

    edit: sorry, hatte das fenster lange offen, die postings haben sich überschnitten...
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    RE: Heizkostenverordnung bei Einliegerwohnung ...

    Ein Blick ins Gesetz erleichtert regelmäßig die Rechtsfindung...
    Im § 2 Heizkostenverordnung ist nicht vom Eigentümer, sondern vom Vermieter die Rede, der eine der beiden Wohnungen bewohnt. Dann - und nur dann - geht die Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen - auch Verträge genannt - nicht vor.

    Vermieter ist derjenige, der den Mietvertrag abgeschlossen hat. Irgendwelche Familienmitglieder sind nicht automatisch Vermieter. Wohnt also der Vermieter nicht in dem fraglichen Gebäude, kann von der Heizkostenverordnung nicht abgewichen werden.

    Das sind Aussagen, die in einem Einzelfall vielleicht zutreffen mögen, alles in allem aber sehr viele Unterstellungen enthalten.
    Unwirtschaftlichkeit ist im § 11 Abs. 1 Nr. 1. a) als Ausnahme von der Verpflichtung zur Verbrauchserfassung genannt. Die Unterstellung, dass bei nur 2 Wohnungen immer Unwirtschaftlichkeit vorliegen würde, ist allerdings nicht haltbar.
     
  11. G Erd

    G Erd Neuer Benutzer

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    RE: Heizkostenverordnung bei Einliegerwohnung ...

    Danke für die Antworten!

    Zu "RMHV"
    Unwirtschaftlichkeit ist im § 11 Abs. 1 Nr. 1. a) als Ausnahme von der Verpflichtung zur Verbrauchserfassung genannt. Die Unterstellung, dass bei nur 2 Wohnungen immer Unwirtschaftlichkeit vorliegen würde, ist allerdings nicht haltbar.

    ====

    Die Unwirtschaftlichkeit ergibt sich aus den Ablese- und Berechnungskosten für WW und Heizung - Mietdauer, von z.B. nur 4 Monaten. Es müssten zwischen zwei und vier Abrechnungen pro Jahr bezahlt werden.

    Der gesamten Kosten für das Haus ohne ablesen liegen unter 1.500 Euro.
     
  12. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    RE: Heizkostenverordnung bei Einliegerwohnung ...


    Ob man sich bei Abrechnungskosten in der üblichen Höhe auf die Ausnahmevorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 1. a) berufen kann, scheint mir zumindest sehr zweifelhaft.
    Nach der Ausnahmvorschrift gilt die Verpflichtung zur Verbrauchserfassung nicht für Räume, "bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist".
     
  13. #12 lostcontrol, 14.05.2008
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    RE: Heizkostenverordnung bei Einliegerwohnung ...

    wie definiert man denn dann eigentümer? sorry, aber mir ist nicht so ganz klar, wo der unterschied liegt - eigentümer ist doch derjenige, der im grundbuch steht. und entsprechend kann auch nur er der vermieter sein, oder nicht?

    ich habe soetwas nie unterstellt! ich schrieb ja explizit (bezogen auf einliegerwohnungen!) dass da das verhältnis der wohnflächen ÜBLICHERWEISE sehr unterschiedlich ist. für den eigentümer bzw. vermieter (s.o.) lohnen sich HKVs dann aus wirtschaftlichen gründen nicht, wenn er z.b. 20 HKVs für sich braucht und 4 für die einliegerwohnung.
     
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