Pauschalmietvertrag

Diskutiere Pauschalmietvertrag im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Dann wäre ja der Mietvertrag nichtig und ich müsste/dürfte doch abrechnen ?! Ergänzend noch (auch wenn ich Dir damit wohl eine Hoffnung...

  1. #21 immobiliensammler, 11.09.2020
    immobiliensammler

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    Ergänzend noch (auch wenn ich Dir damit wohl eine Hoffnung kaputtmache): Durch die neue Heizkostenvorauszahlung erhöht sich die Miete eigentlich nicht. Du musst die bisher (kalkulatorisch) in der Pauschalmiete enthaltenen Heizkosten rausrechnen, entsprechend verringert sich die Inklusivmiete, dafür wird jetzt eine Heizkostenvorauszahlung gezahlt über die dann abgerechnet wird.

    Die Kosten der Verbrauchserfassung und -abrechnung zahlst zum Großteil Du bzw. Deine Eltern.
     
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  3. #22 ehrenwertes Haus, 11.09.2020
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    Evtl. ist eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit möglich.
    Ganz aussichtslos ist das aus meiner Sicht nicht, wenn man die Gesamtkonstellation betrachtet.
    Ich glaube nicht, dass die Nachrüstkosten für die genaue Erfassung des Heizungsverbrauchs eine ausreichende Begründung wären.

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
    Verwertung ist nicht nur im Sinn von Verkauf oder Abriss zu deuten.
    Das kann auch im Sinn von "VM zahlt drauf" gedeutet werden.

    Auf jeden Fall einen Fachanwalt hinzuziehen und eingehend beraten lassen, bevor du irgendwelche falschen Hoffnungen hegst.
     
  4. SaMaa

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    Wenn ich das richtig gelesen habe, soll es sich um einen Aufbau auf einer Garage handeln. Ist der Wohnraum bzw. das Wohnen in diesen Räumlichkeiten denn überhaupt genehmigt?
     
  5. #24 ehrenwertes Haus, 11.09.2020
    ehrenwertes Haus

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    Das spielt für die Vermietung als Wohnraum keine Rolle. Vermieten darf man auch nicht baurechtlich genehmigten Wohnraum.
    Kann nur Ärger mit Bauamt geben, falls ein Schwarzbau bekannt wird.
     
  6. #25 Chrisnation, 11.09.2020
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    Baugenehmigungen liegen vor. Danke der Nachfrage :-)
    Die Eingangstür ist anthrazit, das Apartment gedämmt und mit 3fach verglasten ug0,7 Fenstern ausgestattet. Ich denke das Thema ist durch. Ich werde wohl um einen Fach Anwalt nicht drum rum kommen und hier kommen wir auch nicht weiter. Ein schönes Wochenende noch und danke für eure Mühen
     
  7. SaMaa

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    @ehrenwertes Haus

    Danke für die Info.
    Ich dachte, eventuell gäbe es vielleicht darüber die Möglichkeit diesen Mietvertrag zu lösen.
     
  8. #27 Papabär, 11.09.2020
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    Aus genau diesem Grund ist ja die Kenntnis der baulichen Konstellation so wichtig. Soweit es sich hier aber um ein separates, freistehendes Gebäude handelt dürfte §2 HeizKV nicht greifen. Stutzig macht mich halt moch die Aussage, dass es sich um ein ebenerdiges, barierefreies Apartement handelt, welches auf einer Garage gebaut wurde ... bedeutet, dass da zuvor eine freistehende Tiefgarage war. Unüblich, aber sicherlich nicht unmöglich.


    Das muss so noch nicht mal stimmen. Kommt halt auf den entsprechenden Stromtarif an. Oft gehen die Grundkosten bei einem entsprechend höheren Verbrauch runter.



    Wenn man nicht mal in der Lage ist ein Vertragsformular richtig auszufüllen, kann das durchaus passieren. Klar, ihr könnt nichts dafür - der Vertrag wurde ja vom vorherigen Eigentümer abgeschlossen. Aber so etwas prüft man halt vor dem Kauf und lässt es dann entsprechend im KP berücksichtigen.

    Die Hinzuziehung eines Fachanwaltes erscheint mir hier unabdingbar. Den einzigen Ansatzpunkt sehe ich aktuell auch nur in §573 (2) Nr. 3 ... und das eben auch nur mit Glück. Aber ein Fachanwalt kann hier auch viel tiefergehend beraten, als ein Forum dazu imstande/berechtigt wäre.
     
  9. #28 ehrenwertes Haus, 11.09.2020
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    Die gibt es bei Schwarzbauten, nennt sich Nutzungsuntersagung, dauerhaft odervorübergehend bis angeordnete Auflagen erfüllt sind.
    Dann ist der Mieter zwar raus, der VM hat dann das Vergnügen mit nicht nutzbaren vermieteten Räumlichkeiten.
    Den Spaß tut man sich nicht freiwillig an...
     
  10. #29 immobiliensammler, 11.09.2020
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    Zusätzlich hat der VM dann noch das Vergnügen, sich mit Schadensersatzansprüchen des Mieters auseinanderzusetzen. Der hat ja immer noch einen gültigen Mietvertrag, der Vermieter kann ihn nur halt nicht mehr erfüllen!
     
  11. Andres

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    Diese Ansicht teile ich. Trotzdem kann das keine verbindliche Auskunft sein, es ist nur eine erste Einschätzung. Es wäre möglich, dass unter den hier geschilderten Umständen, insbesondere ...
    ... und dem hohen Anteil der Eigennutzung, die Abrechnung nach HeizkostenV für den Vermieter keine zusätzliche Quelle von Einnahmen sondern ziemlich nachteilig ist, daher sollte man sich genau überlegen, ob man dieses Fass aufmacht.


    Das ist zwar eine gute Idee, aber mal ernsthaft: Der vermutete Verbrauch des Mieters liegt bei 10-12 kWh täglich. Das ist so ca. das Doppelte des durchschnittlichen Verbrauchs eines Singles. Je nach genauem Verbrauch und Leistungspreis reden wir hier von 50-60 € Mehrbelastung im Monat. Das ist kein Pappenstiel, aber irgendwie deckt sich das nicht mit meiner Vorstellung von "wirtschaftlicher Unzumutbarkeit".

    Der Vertrag ist für den Vermieter nachteilig gestaltet. Grundsätzlich hat das auf die Wirksamkeit keine Auswirkungen.
     
  12. #31 Dschei2, 11.09.2020
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    Wenn ich das richtig verstehe, gibt es ja einen Mietspiegel für den Ort. Das ist doch super. Ich würde jetzt eine ganz normale Mieterhöhung aussprechen. Ist etwas tricky, weil aus der Pauschalmiete muss zuerst der Betriebskostenanteil rausgerechnet werden und die dann verbliebene Kaltmiete kann um bis zu 20 % erhöht werden, wenn es der Mietspiegel hergibt.
    Aus der Pauschale kommt man wohl nicht raus, aber wenn die Kaltmiete erhöht werden kann, ist das ja auch schon mal was ...
    Evtl. FA beauftragen, damit die Mieterhöhung ordentlich gemacht wird.
     
  13. #32 ehrenwertes Haus, 11.09.2020
    Zuletzt bearbeitet: 11.09.2020
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    Das allein passt auch nicht zu meiner Vorstellung von wirtschaftlich unzumutbar.

    Ich denke die Argumentation muss in Richtung "was bleibt abzüglich aller umlegbaren Betriebskosten von der Pauschalmiete als KM übrig" gehen, wenn man auf dieser Schiene überhaupt eine Chance haben will.
    Weitere Annahme: es muss nach Heizkostenverordnung abgerechnet und dafür nachgerüstet werden.
    Je nachdem, was dann für eine KM, Mieterhöhungsoptionen und Kosten für Nachrüstung der Heizung entstehen, kann es in Richtung Unwirtschaftlichkeit reichen oder auch nicht. Das ist eine Rechenaufgabe, aber nicht nur mit den Stromkosten, sondern Gesamtbetrachtung.
    Hat man konkrete Zahlen dazu, kann man die Erfolgsaussichten einer solchen Kündigung einschätzen.


    Die einfachste Lösung wäre natürlich mit dem Mieter reden und einvernehmlich eine Vertragsänderung herbeiführen. Außergerichtlich ist das jederzeit möglich.
    Wenn das Mietverhältnis insgesamt gut ist, kann das klappen.
     
  14. #33 Hutchinson Hatch, 12.09.2020
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    Zur rechtlichen Situation: schwierig, das ist ein Fall für den Anwalt. Der Stromverbrauch von geschätzten 10-12 kWh ist auf jeden Fall für einen Single enorm, das geht schon fast in Richtung Bitcoin-Mining oder Fernschachspieler :), oder er heizt zusätzlich mit Strom.

    Ich würde an Eurer Stelle so oft wie möglich die Zählerstände notieren, um überhaupt eine Datenbasis zu erhalten, auch mit Zusätzen auf eine eventuelle Abwesenheit von Euch oder Eurem Mieter. Diese kann eine Diskussionsgrundlage für eine einvernehmliche Einigung mit Eurem Mieter darstellen, dass dieses Mietverhältnis für Euch wirtschaftlich unzumutbar sei. Wenn er dann nicht bereit ist, sich auf eine Änderung des Mietvertrages einzulassen, muss man wohl alle rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen.
     
  15. Chrisnation

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    Wir hatten gestern ein kurzes Gespräch. Ich habe ihn gebeten mal Ausschau zu halten ob irgend etwas bei ihm momentan arg viel Strom ziehen könnte, da unser geschätzter Jahresverbrauch aktuell bei 12 000 statt bei 6-7000 kwh liegt. Generell die letzten Nächte 17 kwh verbraucht wurden, obwohl hier alles ab 22 Uhr schläft :-)
    Er war selbst verwundert und meinte er wird auch mal nachschauen was da los ist und ob ihn was auffällt. Die Nacht war er nicht zu Hause, da ging der Verbrauch auf 6kwh in der Nacht runter - das ist okay, da hier im Haus alle Fernseher lange liefen und unser großer mit einem Freund im Netzwerk gespielt hat.

    Zusätzlich habe ich mit meinem Elektriker des Vertrauens gesprochen. Wir werden einen geeichten und verplombten Zähler zwischen installieren. So kann man es ganz genau ablesen und auch ausschließen das man sich da zu Unrecht in etwas hineinsteigert.
     
  16. Ferdl

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    Das halte ich auch für die zunächst sinnvollste Lösung, es ist ja gar nicht sicher, dass der erhöhte Verbrauch (nur) vom Mieter kommt, es gibt ne Menge "heimlicher" Verbraucher die bei defekten eine menge Strom ganz unauffällig verbraten können (Kühlgeräte, Pumpen elektrische Heizungen...)
     
  17. #36 Hutchinson Hatch, 17.09.2020 um 00:36 Uhr
    Hutchinson Hatch

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    Super Lösung, eventuell ist es doch Euer Sohn und ihr beschuldigt den Nachbarn ;) Es würde mich wirklich interessieren, was sich letztendlich als Verbraucher entpuppt. Völlig wertfrei würde ich auf PCs, Defekte Leitung/Geräte (Kriechstrom), Hanfplantage oder Stromdiebstahl von dritter Seite tippen, und zwar in dieser Reihenfolge. Und was man natürlich nie ganz ausschließen kann: pure Absicht und Bosheit.

    Dieser Fall zeigt aber auch nochmal auf, wie gefährlich Pauschalbeiträge bei Stromkosten heutzutage sind.
     
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