Persönliche Meinung zu einem Kaufobjekt mit Mietwohnung

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Baumi, 01.06.2014.

  1. Baumi

    Baumi Neuer Benutzer

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    Guten Tag allerseits, ich bin neu hier und hoffe, dass ich hier richtig bin...
    Zum Sachverhalt: meine Freundin und ich möchten uns gerne ein Eigenheim kaufen und haben ein konkretes Objekt.

    Beide in unbefrist. Festanstellung und haben zusammen ein Netto von 3460€.
    Die Immobilie hat 2 Wohnungen in einer bevorzugten Wohngegend.
    Ein Makler bietet dieses Haus z.Z. für 240.000€ an und wir könnten es für 210.000€ kaufen (wir kennen die Inhaber)
    Da der jetzige Inhaber bereits - wegen Überschneidungen - einen Makler beauftragt hat, müsste diese auch bezahlt werden (3,57% ink. MwSt)
    Das Haus in einem gepflegten Zustand und Arbeiten (bis auf die Bäder(!)) stehen nicht an.
    wir möchte ungern mehr als 1100€ warm ausgeben (mit Nebenkosten)
    Frage nr1. Gibt es eine Möglichkeit den Kauf ohne Makler abzuwickeln?
    Frage nr2. Ist unser Vorhaben realistisch?
    Frage nr.3 Sollten die Mieteinnahmen (400-500€ kalt) mit in die Finanzierung aufgenommen werden?


    Wir sind äußerst Vorsichtig und möchten nichts überstürzen! Wir sind für jeden Rat zu haben:smile009:
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 01.06.2014
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    Hallo,

    wenn ihr das Objekt ohne Makler besichtigt habt seid ihr eigentlich nicht in der pflicht ihn zu zahlen so weit ich das verstehe.

    Was meint ihr mit den 1100 warm? Ich dachte ihr wollt kaufen. Oder soll das der qm Preis sein? Das wäre allerdings einigermaßen günstig, jedenfalls in guter lage.
    Die Mieteinnahmen können natürlich in die Finanzierung mit aufgenommen werden. Dass Vermietung auch Probleme bereiten kann ist euch bewusst?
     
  4. Duncan

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    ich vermute mal "Wohnkosten" also Kreditrate+Nebenkosten.
    Hierzu wären zuerst die Nebenkosten realistisch zu ermitteln, was die wenigsten Eigenheimbesitzer so genau machen...
    Der Eigenkapitalanteil ist hier halt auch ausschlaggebend. Für meinen Geschmack sollte der schon mind. 6stellig sein, besser wäre natürlich die Gesamtsumme.

    Ich würde die Mieteinnahmen bei der Planung außen vor lassen und versuchen davon vorzeitig zu tilgen. Im Zweifel ergibt sich ein Puffer für Unvorhergesehenes.
     
  5. Baumi

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    Erst einmal Dankeschön für die Antworten. Ich denke, dass die Beschreibung "warm" inkl. Nebenkosten eigentlich ganz gut zu verstehen sind.

    Was ich zweifelsohne hätte mitteilen müssen, dass kein Eigenkapital besteht!!
    Höchstens minimal! (5000€) bzw. vielleicht kriegen wir noch soviel aufgebracht, dass Grunderwerbststeuer und Notarkosten selbsbezahlt werden können.
    Bei den Fragen bitte nur Antworten, wenn ihr euch sicher seid... die Inhaberin sagte mir, dass über den Markler gekauft werden muss(!).

    Vielleicht noch als Angabe: Sie: Krankenschwester (25Jahre) ich: stellv. Einkaufsleiter B.A.

    Gruß
     
  6. #5 ChristianP, 01.06.2014
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    ChristianP Gesperrt

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    Als Immobilienbesitzer sollte man m.E. nicht an Begriffe wie Warmmiete denken. Ihr müsst zahlen, was zu zahlen ist. Wenn der Öltank leer ist, müsst ihr Öl kaufen. Dafür habt ihr dann z.B. ein Jahr keine weiteren Ölkosten. Grundbesitzabgaben habt ihr z.B. nicht jeden Monat, sondern alle 3 oder 4 Monate zu zahlen. Wie will man sowas auf eine (imaginäre) Warmmiete umrechnen?
    Als Mieter hat man jeden Monat den gleichen Betrag zu zahlen, nicht aber als Eigenheimbesitzer.
     
  7. #6 Bürokrat, 01.06.2014
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    ohne EK: Hände weg...

    Was könnt ihr denn von eurem Nettoverdienst tatsächlich für Tilgung und Zinsen aufbringen?
    Warum habt ihr bisher nichts ansparen können? Durch den kauf und die gesparte miete wird das nämlich nicht besser, ein haus kostet weit mehr als eine Wohnung an Betriebs- und Heizkosten, Sanierung etc. Und was passiert wenn euer Mieter einen auf Mietnomade macht oder arbeitslos wird und unwillig ist auszuziehen? Könnt ihr es euch leisten dass die Miete 1 Jahr nicht gezahlt wird und zusätzlich 10000 für Rechtsanwalt, Gericht, Rämungsunternehmen aufgebracht werden können?

    Könnt ihr es euch leisten wenn das Haus doch nicht so großartig ist und vielleicht das Dach gemacht werden muss?

    Wenn ihr diese Fragen mit nein beantworten müsst sehe ich da wenig chancen auf einen hauskauf...

    Versucht mal jeden Monat 1500 zu sparen und in 8 Jahren kanns dann mit dem Kauf losgehen... Bis dahin sind die Preise vielleicht auch wieder besser...
     
  8. Baumi

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    Hello again,

    @ Christian: bitte nicht an einzelnen Begrifflich aufhalten! Das führt zu nichts. Btw. Sprach ich nie von einer Miete, sonder von einer warmzahlung ;) Mit Sicherheit kein Fachterminus, aber nicht falsch! Und jetzt gut mit dem Begriff! Ihr wisst was ich meine (!)

    @ Bürokrat.

    Verstehe ich dich also richtig, dass ich auf 1500€ x12 x8 (144.000)sparen soll.
    Obwohl der Anlagezins der Zeit mehr als miserabel ist?
    Zumal eine Ansparung einer so großen Größe nicht möglich ist (gar Realitätsfremd?)(Miete, NK etc...)
    Zumal ich in diesen 8 Jahren (in denen Ohnehin keine 1500€ im Monat zurück gelegt werden können) Fast 70.000€ Kaltmietenzahlungen zu leisten sind.

    Die Immobilienwerte sind z.Z. auf einem hoch, dem gegenüber stehen niedrige Zinsen.
    In 8 Jahren haben sich die Immobilienwerte (eventuell) wieder erholt, dem Gegenüber wird sich aber der Leitzins negativ verändern. :/

    Also um es kurz zu machen, dein Tipp ist es:
    Jeden Monat 700€ an meinen Vermieter zu entrichten (verschenken)
    Nebenbei eine irreale Summe von 1500€ im Monat zu sparen
    günstige Zinsen vergehen zu lassen,
    weil wir kein Eigenkapital zur Verfügung haben?

    Wir sparen ja zur Zeit jeder 150€ (also 300€)( ich bin erst 1 Jahr lang in meiner Position, weil wegen Studium)
    Aber, lieber Bürokrat, dein Tipp ist mit Sicherheit gut gemeint! Aber worauf stützt du deine These, dass wir die Finger davon lassen sollen, wenn kein Eigenkapital zur Verfügung steht?

    Die Bausubstanz ist von einem Architekten als gut eingestuft worden ( wie ich oben schon schrieb, wohlgemerkt)
     
  9. Duncan

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    ja, genau das. Wenn du jetzt kaufst bezahlst du ca. 450.000€ an die Bank. Ob dir das Haus jemals wirklich gehören wird, also ohne Pfandrechte anderer drauf, ist noch sehr offen und mehr als fraglich.

    Wenn du mit entsprechendem Eigenkapital kaufst (s.o.) ist es recht sicher, dass die Anlage Haus auch eine gute Anlage ist.
    Bei eurem Kapitalstand könnt ihr noch nicht mal die Erwerbsnebenkosten decken.

    Du bist wohl einer von denen die sich vom niedrigen Zins blenden lassen und die niemals ein Haus ihr Eigen nennen werden können, wenn du so blindwütig vorgehst. Von solchen Aktionen werden Banken reich. Aber nie deren Kreditkunden.

    Mag sich bitter anhören, aber hier haben Leute ihre eigenen Erfahrungen gesammelt und z.T. sehr teuer erkauft, mit bitteren Lektionen.

    Achso - wenn du doch unter diesen Bedingungen kaufst poste bitte so in anderthalb bis zwei Jahren den Link zur ZV.
     
  10. #9 Bürokrat, 01.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2014
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    Ihr sagtet oben dass ihr nicht zur Hochrisikogruppe gehören wollt und deshalb euch intensiv mit den Problemen auseinandersetzen wollt.

    Diese Probleme sind u.a. folgende:
    Ich kenne euer Objekt nicht, daher allgemein:

    Es wird oft von Neukäufern verallgemeinernd angenommen dass man sich bei Kauf die ganzen Kosten der Miete sparen könnte. Das ist natürlich Unsinn.
    1, Eure "Nebenkosten" in dem Haus sind weit höher weil es größer ist.
    2, Es werden Reparaturen anstehen ob das Haus gut in Schuss ist oder nicht, ihr habt ja selbst bereits die Badsanierungen angesprochen. Dazu kommen Installateureinsätze weil die Heizung defekt ist (das kommt regelmäig), weil Rohre verstopft sind, weil WC´s undicht sind etc. Diese Kosten hat bisher euer Vermieter getragen.
    3, Die anfallenden Kosten kommen auf einmal, nicht schön verteilt über die NK-Vorauszahlungen die ihr an euren VM leistet. Das geht bis zu 5000 fürs Öl. Bei Sanierungen fällt natürlich weit mehr an.
    4, Problem Vermietung: Hier entstehen Risiken, die, wenn bei der Auswahl des Mieters nicht genau hingesehen wird in den 5 stelligen Euro-Bereich gehen. Und auch bei starker Selektion der Mieter kommen Probleme vor. Z.B. der Mieter heizt zu wenig um NK zu sparen, lüftet nicht --> Schimmel --> Mietminderung, Sanierungskosten...
    Das Forum ist voll von diesen und anderen Problemen, kannst dich ja einlesen.
    5, Du musst die Zinsen für den Kredit zahlen. Wenn du 100% aufnehmen willst wirst du nahezu deine jetzige kaltmiete in die Zinsen stecken müssen. Von was tilgst du dann? 300 Euro im Monat? Hm, na wenn du in 40 Jahren noch abzahlen willst... bitte sehr.
    6, Die Tilgung hängt von deinem Verdienst ab. Was wenn einer von euch arbeitslos wird? Was wenn deine Frau schwanger wird? Was wenn ihr gesundheitliche Probleme entwickelt?
    7, Deine Tilgung ist niedrig, deine Aufnahmesumme hoch, die Zinsen weil 100% FK auch relativ hoch: Du musst also über große Zeiträume abzahlen. Was ist wenn die Zinsbindung ausläuft und du plötzlich doppelt so hohe Zinsen zahlen musst?

    All das sind Unsicherheitsfaktoren. Natürlich kann man in deiner Situation Wohneigentum erwerben. Aber man muss sich bewusst sein dass das in der Zwangsversteigerung endet wenn nur in einem oder zwei Bereichen die oben genannt wurden Probleme auftreten. Und es werden Probleme auftreten.

    Es werden Sanierungen kommen, wenn nicht jetzt so in 5,10,15 Jahren, es wird zu Problemen mit den Mietern kommen und Kinder wollt ihr ja wohl auch?

    Ich versuche dir hier zu helfen. Aber wenn du partout nicht hören willst...bitte.
    Das was du jetzt nicht mehr an deinen VM zahlen musst zahlst du halt in Form von Zinsen an die Bank und die ist nicht so kulant wie dein VM...

    Ach ja: Gebt doch mal die Summe an die ihr aufnehmen wollt, Tilgungs- und Zinsraten, Mieteinnahmen, Sparquote. Dann kann man euch hier genauer beraten...

    Addendum: Übrigens ist die Subprimekrise genauso gestartet: Weil die Häuserpreise immer weiter stiegen haben die Banken viel Geld an Menschen verliehen die sich eigentlich kein Haus leisten konnten. Dann brach der Immomarkt zusammen, die Kredite wurden gekündigt ... voila... ZV.
    Mal ganz ehrlich und ohne eure Situation zu kenen:
    Wenn ihr monatl. 300 euro sparen könnt und sagen wir 500 euro kaltmiete spart und 500 euro mieteinnahmen habt, abzüglich höherer Betriebs- und Heizkosten für das Haus und abzüglich einer 40% igen Sicherheit für auftretende Probleme bleibt ihr bei knapp 700 euro im monat mit denen ihr Zinsen und Kredit abbezahlen müsst. Ihr nehmt sagen wir mal 250.000 auf. Bei 2% Zins sind das schon über 400 Euro - und 2% werdet ihr mit 0% EK nicht kriegen. Da müsstet ihr ungefähr 50 jahre tilgen. (Extrem grob, ich kenne mich mit Krediten nicht aus - kaufe immer nur mit 100%EK, aus gutem Grund...)
    Eure Kinder düfen dann auf das halb abbezahlte Haus noch Erbschaftssteuer zahlen...
     
  11. Baumi

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    Hallo nochmal,

    ich will natürlich alles gedeckelt haben! Ich hinterfrage alles Kritisch... nur so bekomme ich Details.
    Aber Antworten wie: Bitte nenne uns dann in ein paar Monaten den Zwangsversteigerungstermin kann man sich sparen.

    Unsere Hausbank (Sparkasse) gab uns bereits das go für eine Finanzierung (200.000€) Finanzierung (inkl Kfw-Förderungen)
    So kamen wir auf ca 850€ Belastung (inkl Riesterabschluss und Festsetzung der Zinsen nach 10Jahren)
    So wären wir in 30 Jahren fertig (ohne die Zusatztilgungen) wir dachten uns, dass wir die Mieteinnahmen "on Top" sehen und damit Störungen beheben könnten und ggf. Tilgen können.

    Des Weiteren ist mein Gehalt ein Anfangsgehalt! Ich bin 27 und noch lange nicht am Ende der Fahnenstange.

    @ Duncan: bitte einmal um Quellenangabe bzw. Beispiel deiner Brechnungen 450.000€ an die Bank?!
    Mit welchen Zinssätzen rechnest du da?:130:

    Und nochmal: ich höre, bzw. bin ich, hier um noch andere Meinung zu hören!

    Aber wie es scheint, ist ein Kauf nur "älteren" oder Erben oder sonstigen Menschen mit Eigenkapital vorbehalten... Ich Frage mich wie das andere unter 30 ohne Eigenkapital machen :/

    Habt ihr denn spät gekauft? Oder hattet ihr genügend Kapital?
     
  12. #11 Bürokrat, 01.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2014
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    Und nochmal: Auf Kante gebügelte Kredite nutzen nur der Bank, nicht dem Kreditnehmer. In der ZV landen nunmal fast nur Leute mit 0-30% Finanzierungen. Das hat schon seine Gründe. Denn unvorhergesehene Ausgaben gibts immer.

    Wie hoch ist denn nun die Tilgung, wie hoch die Zinsen?
    Wird der Zins nach 10 Jahren neu ausgehandelt?

    Ich dachte das Haus kostet 210.000.
    Dazu 3,57 für den Makler = 7.497.-
    Dazu 3,5-5,5% Grunderwerbssteuer = 7.350-11.550.-
    Dazu Notar = 1.500-3.000.-
    Dazu 2x badsanierungen oberflächlich (geraten): 8.000.-
    Dazu diverse Kosten (Grundbucheintragung etc.): 500.-

    = 235.000 in der günstigsten Variante. abzügl. 5000 EK = 230.000 nicht 200.000

    Neue Möbel sind da noch nicht drin...
     
  13. Baumi

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    Also: unsere Hausbank hat uns diese Kreditvariante vorgeschlagen, da noch kein Konkretes Objekt vorlag.
    Am kommendes Dienstag kommt nochmal ein Kreditinstitut-unabhängiger, der uns das ganze ausrechnet und uns Möglichkeiten aufzeigt.

    Also wird der gute Mann uns alles - dem Exposè entsprechend ausrechnen... Dann wissen wir mehr.

    Bis dahin wäre halt nur gut zu wissen, ob wir die Mieteinnahmen besser außenvor lassen und ob wir die Courtage umgehen können!
    Am Dienstag würde ich euch dann nochmal die genaueren Eckdaten einreichen.


    Bis hierhin schonmal danke an alle!
     
  14. #13 Bürokrat, 01.06.2014
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    Tu das.

    Wenn der Vorbesitzer nur über makler verkaufen will bzw. einen entsprechenden Vertrag mit dem Makler geschlossen hat wirds nur über makler gehen denn sonst müsste ja der vorbesitzer blechen was der sicher nicht will.

    Die Mieteinnahmen kannst du schon einrechnen, dann musst du dir aber bewusst sein dass Vermietung mit Risiko behaftet ist. Die ganze Mieteinnahme würde ich sicherlich nicht fest einplanen. Sicherheit = Mieteinnahmen bleiben außen vor. Kannst ja beide Varianten ausrechnen lassen.

    Außerdem musst du dir noch etwas mehr leihen als von mir ausgerechnet wegen Möbeln und erstausgaben (z.b. öl wenn tank leer)

    In welchem Bundesland und welcher Stadt kauft ihr denn? Kann man dort vernünftig vermieten?

    Eins noch auch wenn schon zum xten mal gesagt: Jeder Hauskauf bringt Überraschungen und zwar negative. Ich hatte bisher nur einmal den fall dass dies nicht der Fall war und dieses habe ich erst seit 2012. Da kommt sicher auch noch was. Und Kleinigkeiten bis 10.000 rechne ich nicht unter negative Überraschungen...
     
  15. #14 sara, 01.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2014
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    ja, die haben dann doch Eigenkapital, wenn auch von den Eltern.... :smile048:

    Ich war mit 23 Jahren "Bauherrin" u. Vermieterin eines Mehrfamilienhauses. Mit eigenem Eigenkapital das schon höher war als deines, dazu von den Eltern noch Geld und das Grundstück, sowie Bankkredit.

    Den Aussagen von Bürokrat kann ich nur voll zustimmen!


    sehe ich genauso, das sollte mindestens auch noch auf der hohen Kante liegen für Unvorhergesehens...

    Aber Erfahrungen muss man wohl selber machen. Es gibt heute viele Zwangsversteigerungen und Privatinsolvenzen.
    Wenn man das nicht scheut dann...
    Anschließend nicht jammern.

    Übrigens können Bankberater alles schön schmackhaft rechnen. Es ist deren Geschäft...
     
  16. Pitty

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    Wenn Du einen Kredit ohne Eigenkapital nehmen möchtest, wirst Du die ganzen Sachen für die Eintragung, Makler, Grunderwerbssteuer ect. Nicht von Deiner Bank bekommen. Das ist die Gegenleistung für eine 100 Prozent Finanzierung. Die wirst Du wohl oder übel aufbringen müssen. Zum anderen solltest Du die Steuern für die Mieteinnahme berücksichtigen. Und auch solltest du das berechnen, wenn Du einmal arbeitslos wirst. das sollte sich alles selber tragen, sonst wird der Traum ein Alptraum.
     
  17. Baumi

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    Also das Objekt steht im Dortmunder Süden, einen Mieter zu finden wir nicht schwierig! Habe bereits jetzt schon interesssenten! Bzw. überlegen diese Personen sogar mit einzusteigen! Dann sehe ich sowieso kein Problem in der Finanzierung.
    Möbel brauchen wir keine neuen.... wir wohnen auch jetzt schon in einem Haus, welches ganz ansehnlich ausgestattet ist (nochmal ein wink, wieso kein Eigenkapital aufgebaut wurde:61:)

    Öl brauchen wir "zum Glück" nicht... die Energieversorgung kommt in Form von Gas!

    mehr am Dienstag!
     
  18. Pitty

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    Wollt Ihr jetzt ein Haus kaufen oder nur einen Bruchteil von Haus? Ich würde bei mehreren Eigentümern die Finger davon lassen. Wenn keine Teilungserklärung vorliegt bekommst du ganz sicher Probleme. Zum anderen wirst Du Hausgeld zahlen müssen. Wenn Du alleiniger Eigentümer bist, kannst Du selber entscheiden wann Du etwas repariertest oder nicht.
     
  19. #18 Bürokrat, 01.06.2014
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    Ich kann nicht erkennen wieso eine verschwenderische Lebensweise einen Vorteil darstellen sollte, insbesondere in Kombination mit einem auf Kante gebügelten Kredit.

    Mir persönlich ist Öl lieber als Gas weil man nicht völlig vom Versorger abhängig ist (jedenfalls bei einem großen Öltank) aber wenn der Gaspreis irgendwann mal sinken sollte wegen Frackings mag das anders sein...
     
  20. #19 Baumi, 01.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2014
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    Oh man,

    Hier wird einem auch das Wort im Mund umgedreht....
    Solide Möbel kaufen = verschwenderisch? Erläutere bitte!?
    Ich habe es nie als Vorteil ausgelegt --> siehe Smilie
    Kredite sind immer auf Maß, ich denke, dass ein Kredit in einer solchen Höhe mit unseren Einkünften machbar ist.

    Wie du siehst habe ich meine Aussage extra in Gänsefüßchen gepackt! Ich erachte es erstmal als Vorteil, wenn ich keinen Tank am Anfang befüllen muss. Des Weiteren reden wir hier von Kapitalbindung.... wie gesagt Geschmackssache.

    Ich würde trotzdem darum bitten die Beiträge möglichst konstruktiv zu halten! Diskussionen ob die Anschaffung von Möbeln ein Vorteil ist etc.führt zu nichts.... Danke
    Nicht persönlich nehmen....
     
  21. #20 sara, 01.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2014
    sara

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    ist das ein Bausparvertrag?

    dann lass dir das lieber mal ohne Bausparvertrag ausrechnen.
    Dann hättest du aktuell weniger Geld für Zins u. Tilgung aufzubringen, bist damit auch freier in deinen finanziellen Entscheidungen und vorausgesetzt man vereinbart Sondertilgungen, dann kannst du wenn du was übrig hast diese leisten.

    Bausparverträge machen im Grunde heute keine Sinn mehr, außer für den der sie verkauft! Super Provision!
     
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