Personenzahlen bei Mieterabrechnung

[netter Gast]

erstmal einen netten Gruß an alle und viele dank denen die mir antworten im voraus.

nun mal zu meinem problem.
ich habe einen mieter der mit seiner lebensgefährtin eine wohnung bewohnt. er streitet allerdings ab, dass sie ständig bei ihm lebt. alle im haus bestätitgen (sogar in schriftform) das die partnerin sich ständig dort aufhält. schreiben an den mieter selbst von haus und grund haben nicht geholfen. er besteht jetzt auf den klageweg vor gericht um die kosten für 2 personen zu bezahlen. seine lebensgefährtin ist in einer anderen wohnung gemeldet. ich sehe es so, dass klagen dann zwecklos ist, wie ist eure meinung dazu?

 

[RMHV]

Original von netter Gast
erstmal einen netten Gruß an alle und viele dank denen die mir antworten im voraus.

nun mal zu meinem problem.
ich habe einen mieter der mit seiner lebensgefährtin eine wohnung bewohnt. er streitet allerdings ab, dass sie ständig bei ihm lebt. alle im haus bestätitgen (sogar in schriftform) das die partnerin sich ständig dort aufhält. schreiben an den mieter selbst von haus und grund haben nicht geholfen. er besteht jetzt auf den klageweg vor gericht um die kosten für 2 personen zu bezahlen. seine lebensgefährtin ist in einer anderen wohnung gemeldet. ich sehe es so, dass klagen dann zwecklos ist, wie ist eure meinung dazu?

Wenn die Umlage bestimmter Kosten nach Personenzahl vereinbart ist, ist grundsätzlich die tatsächliche Zahl der Bewohner zu berücksichtigen. Immer wieder vorgebracht und trotzdem der größte denkbare Unsinn in diesem Zusammenhang ist die Behauptung, wegen anderweitiger Wohsitzanmeldung wäre irgendeine Person nicht Bewohner der abzurechnenden Wohnung.
Für die Abgrenzung zwischen Besucher und Bewohner muss man alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigen. Relativ einfach ist es noch, wenn eine Person nur für einen Zeitraum von mehrere Wochen anwesend war. In diesem Fall handelt es sich um einen Besucher, der bei der Umlage nicht berücksichtigt wird.
Schwieriger wird es, wenn sich eine Person zwar auf Dauer, aber nur an einigen Tagen pro Woche in der Wohnung aufhält. Kommt man zum Ergebnis, dass es sich um einen Bewohner handelt, wird man als Vermieter entsprechend abrechnen und im Zweifelsfall den Abrechnungssaldo auch einklagen müssen. Die Alternativen lauten doch: Ärger mit einem Mieter oder Ärger mit allen anderen Mietern.
Wenn die anderen Mieter die Dauernutzung durch die Lebensgefährtin bestätigen, sehen die Erfolgsaussichten für eine Klage auf den ersten Blick doch gar nicht so schlecht aus...

 

[netter Gast]

Hallo RMHV,

vielen Dank für die aussagefähige Antwort.
Dann schauen wir mal wer Recht bekommt.
nette Grüße

 

[innocent]

RMHV
Wenn die Umlage bestimmter Kosten nach Personenzahl vereinbart ist, ist grundsätzlich die tatsächliche Zahl der Bewohner zu berücksichtigen. Immer wieder vorgebracht und trotzdem der größte denkbare Unsinn in diesem Zusammenhang ist die Behauptung, wegen anderweitiger Wohsitzanmeldung wäre irgendeine Person nicht Bewohner der abzurechnenden Wohnung.

Was macht RMHV so sicher, dass "die Behauptung, wegen anderweitiger Wohsitzanmeldung wäre irgendeine Person nicht Bewohner der abzurechnenden Wohnung", "der größte denkbare Unsinn" ist. (Und umgekehrt: Kann jemand, der eine Wohnung als Hauptwohnsitz angibt, dennoch als Bewohner ausfallen?) Gibt es irgendwelche (Gerichts-)Entscheidungen oder sonstige eindeutige Belege für diese Frage?

 

[Capo]

umgekehrt ist das nicht ganz so einfach. Maßgebend ist der Verbrauch. Wasser und Heizung verbraucht man auch, wenn man nicht in der Wohnung gemeldet ist, jedoch wohnt. Wenn man aber in seinem Hauptwohnsitz nicht wohnt, so ist das die freie Entscheidung. Hier gibt es die Möglichkeit der Untervermietung, wodurch wiederrum ein Verbrauch stattfinden würde.

Weil der Vermieter kaum den Melderegister monatlich einsehen kann, um die Meldung zu überpüfen, ist hier der simple Verbraucher maßgebend. Wer nicht mehr als Besuch durchgeht, ist also Mieter.

Nebenbei: Wer hat das letzte mal geklagt, weil während des Urlaubs die Miete incl NK abgebucht wurde. Sollte der gemeldete Hauptmieter nicht wohnhaft sein (wg Gesch.-Reise zB), so ist die NK Zahlung trotzdem fällig. Ein Hauptmieter, der nicht dort gemeldet ist, zahlt trotzdem (und zu recht) seine NK. Ein 2 Monate langer Besuch sollte zahlen.

Belege: kenne ich spontan nicht, aber das ergibt sich eigentlich aus dem Sinn der Nebenkosten.

 

[RMHV]

Original von innocent
Was macht RMHV so sicher, dass "die Behauptung, wegen anderweitiger Wohsitzanmeldung wäre irgendeine Person nicht Bewohner der abzurechnenden Wohnung", "der größte denkbare Unsinn" ist. (Und umgekehrt: Kann jemand, der eine Wohnung als Hauptwohnsitz angibt, dennoch als Bewohner ausfallen?) Gibt es irgendwelche (Gerichts-)Entscheidungen oder sonstige eindeutige Belege für diese Frage?

Es ist durgehende Rechtsprechung, dass bei der Umlage von Betriebskosten im Grundsatz immer die tatsächlichen Verhältnisse zu berücksichtigen sind. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Vertragsparteien abweichende Vereinbarungen getroffen haben. Eine Anmeldung oder eine unterlassene Anmeldung beim Einwohnermeldeamt ändert aber die tatsächlichen Verhältnisse nicht. Man wird sicher damit argumentieren, dass man für die mit Hauptwohnsitz gemeldeten Personen unterstellen kann, dass sie auch Bewohner sind. Diese Vermutung ist aber durchaus widerlegbar. Auch der eigentliche Mieter muss keineswegs zwingend die Wohnung tatsächlich bewohnen. Einen solchen Vertrag habe ich in den letzten Tagen zufällig gerade abgeschlossen. Vater mietet eine Wohnung für seine studierende Tochter. Der Mieter selbst wird also die Wohnung überhaupt nicht bewohnen und wäre auch bei einer - in meinem Fall nicht vorliegenden - Umlage nach Personenzahl nicht mitzuzählen.
Keine Regel ohne Ausnahme. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko zu tragen hat und dazu Leerstandszieten mit einer Person anrechnen muss. Denkt man diese Argumentation weiter, müsste auch der Mieter einer unbewohnten Wohnung sich eine Person beim Umlageschlüssel anrechnen lassen. Es ist schließlich seine frei Entscheidung die Wohnung zu bewohnen oder es sein zu lassen und diese Entscheidung darf nicht zu Lasten der anderen Mieter gehen.

 

[innocent]

Original von RMHV
Es ist durgehende Rechtsprechung, dass bei der Umlage von Betriebskosten im Grundsatz immer die tatsächlichen Verhältnisse zu berücksichtigen sind. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Vertragsparteien abweichende Vereinbarungen getroffen haben. Eine Anmeldung oder eine unterlassene Anmeldung beim Einwohnermeldeamt ändert aber die tatsächlichen Verhältnisse nicht.

Das berührt den Hintergrund meiner Frage! Es geht in meinem konkreten Fall nämlich darum, ob eine laut Mieter nicht mehr in der Wohnung, sondern in einer Studentenbude wohnende Tochter, die aber ihren Hauptwohnsitz (noch) in der elterlichen Wohnung hat, als Bewohnerin zu zählen ist oder nicht.

 

[innocent]

Original von RMHV
Es ist durgehende Rechtsprechung, dass bei der Umlage von Betriebskosten im Grundsatz immer die tatsächlichen Verhältnisse zu berücksichtigen sind.

Und nochmal zum selben Thema (- konnte mich vier Wochen lang wg. Urlaubs nicht mit dem Thema befassen -). Ich finde im WWW nämlich auch Aussagen wie diese:

"Es können im Ergebnis also nur die Personen abgerechnet werden, die in dem Gebäude gemeldet sind. Besucher dürfen dagegen nicht mit abgerechnet werden. So auch LG Mannheim WM 73,5 ; AG Frankfurt/Main WM 95, 396" (http://www.123recht.net/fea/Falsche-Personenzahl-in-Nebenkostenabrechnung__f3367.html)

Was doch im Umkehrschluss heißt (bzw. heißen kann), dass in der Wohnung gemeldete, aber nicht dort wohnende Personen (studierende Tochter) auch gezählt werden können.

Wäre darum nach wie vor dankbar für Belege (Urteile), die die von RMHV genannte "durchgehende Rechtssprechung" belegen.

 

[Martens]

moin,

leider habe auch ich kein einschlägiges Urteil (oder gar mehrere) zur Hand, tut mir leid.

Aber ich würde die Ansicht von RMHV stützen, es kommt auf die tatsächlichen Verhältnisse an - und vor Gericht zusätzlich auf den Einzelfall.

Der genannte Beitrag des RA Sachse enthält einige Fehler, so daß ich mich auf dessen Ausführungen nicht verlassen würde.

Beispiel: wir haben hier in Berlin diverse 1-Zi-Whgen, die beispielsweise von "Westdeutschen" (ja, die heißen hier noch immer so) gemietet worden sind, um eben ein Zimmer in Berlin zu haben. Gemeldet sind diese Personen hier nicht, anwesend sind sie nur einen kleinen Teil des Jahres, aber Mieter sind sie auf jeden Fall...

Ich habe in solchen Fällen immer so abgerechnet, wie die Wohnung bewohnt wurde. Auch hier griff jedoch die mindestens-1-Personen-Regel, die RMHV erwähnte. Es gab keine Probleme, da die Umlageschlüssel erläutert wurden, das Objekt war aber auch recht pflegeleicht.

Den Fall mit dem mietenden Elternteil und den bewohnenden Kindern kenne ich auch...

Um beim eigentlichen Fall zu bleiben, die Tochter wohnt nicht in der Wohnung also wird sie auch nicht berücksichtigt.

Hoffe geholfen zu haben,

mit freundlichen Grüßen
Christian Martens

 

[Insolvenzprofi]

Das sehe ich etwas anders, sicherlich gilt die Personenanzahl die im Mietvertrag vereinbart ist, allerdings kommt es noch so oft vor, dass der Sohn oder die Tochter ausgezogen sind bzw. ein Lebensgefährte gestorben ist ect. dann kann man nicht einfach weiter mit der gleichen Personenzahl abrechnen... das wäre falsch....

hier ist es sicherlich wirklich schwierig, denn die Frage ist, wo die Person Ihren Hauptwohnsitz hat, einen Zweitwohnsitz darf man nur anmelden, wenn man widerlegen kann, dass man sich dort nicht länger aufhält als beim Hauptwohnsitz, ansonsten wäre der andere Ort der Nebenwohnsitz...

Oft kommt es vor, dass der Mieter unentgeltlich Personen in seine Wohnung aufnimmt, die zur Familie gehören oder zu denen er persönliche Beziehungen unterhält. Hierbei handelt es sich nicht um ein Untermietverhältnis, da kein Mietvertrag geschlossen wird.

jedoch ist die Aufnahme eines dritten eine unentgeltliche Untervermietung die dessen Zustimmung den Vermieters bedarf gemäß 540 BGB, daher kann der Vermieter auch einen erhöten betriebskostenzuschuss gemäß 553 BGB verlangen....

hier ein Urteil dazu
LG Berlin
2003-12-18
7 S 277/03

 

[innocent]

Original von Insolvenzprofi
...allerdings kommt es noch so oft vor, dass der Sohn oder die Tochter ausgezogen sind bzw. ein Lebensgefährte gestorben ist ect. dann kann man nicht einfach weiter mit der gleichen Personenzahl abrechnen... das wäre falsch....

Ob dies auch die Rechtssprechung so sieht- das eben ist hier die Frage! :-)

hier ist es sicherlich wirklich schwierig, denn die Frage ist, wo die Person Ihren Hauptwohnsitz hat, einen Zweitwohnsitz darf man nur anmelden, wenn man widerlegen kann, dass man sich dort nicht länger aufhält als beim Hauptwohnsitz, ansonsten wäre der andere Ort der Nebenwohnsitz...

Das ist allerdings, wenn ich recht sehe, bei Studenten/-innen allgemeine Praxis ... Um so mehr wundert es mich, dass es dazu noch nie einen Rechtsstreit und ein Urteil gegeben haben soll. Ich habe jedenfalls auch nach eingehender WWW-Recherche immer noch nichts gefunden. :-(

Jedoch ist RMHV u . a. Recht zu geben, dass der Hauptwohnsitz nicht als alleiniges Kriterium ausreichen kann. So muss eine Studentin, auch wenn sie ihre Studentenbude nur als Nebenwohnsitz angibt, für diese ja auch Nebenkosten erstatten.

 

[Insolvenzprofi]

Original von innocent

Original von Insolvenzprofi
...allerdings kommt es noch so oft vor, dass der Sohn oder die Tochter ausgezogen sind bzw. ein Lebensgefährte gestorben ist ect. dann kann man nicht einfach weiter mit der gleichen Personenzahl abrechnen... das wäre falsch....

Ob dies auch die Rechtssprechung so sieht- das eben ist hier die Frage! :-).

das ist leider falsch, bin nun im BGB fündig geworden, siehe 560 BGB letzter absatz

Original von innocent
Jedoch ist RMHV u . a. Recht zu geben, dass der Hauptwohnsitz nicht als alleiniges Kriterium ausreichen kann. So muss eine Studentin, auch wenn sie ihre Studentenbude nur als Nebenwohnsitz angibt, für diese ja auch Nebenkosten erstatten.

das stimmt, es geht aber nicht um die FRage ob sie die erstatten muss, sondern um die Frage, ob der vermieter das ganze jahr an, über 2 personen anbrechnen darf,,, arty

 

[Capo]

Das Beispiel Studentin ist aber ein gutes Fallbeispiel.
Studentin Nebenwohnsitz Köln in einer WG. Hauptmieter ist Mieter X.
Hauptwohnsitz bei den Eltern (eigentum, also keine Abrechnung)
Wohnt am WE beim Freund in Düsseldorf. (Soll vorkommen..)
Wo überall hat die Studentin NK zu zahlen.

Somit hat die Studentin offiziell nach Insolvenzprofi keine NK zu zahlen??? Hauptwohnsitz? Nein.
Nebenwohnsitz? Ja, würde ich behaupten, da hier die meiste Zeit verbracht wird. Damit wäre er eigentlich der Hauptwohnsitz.
Die Unterkunft Freund ist nur Besuch.

Für den Fall, dass die Studentin keinen Bock auf Studium hat, wohnt sie jetzt ständig in Düsseldorf. Ist dort aber nicht gemeldet, weil sie die WG Wohnung noch bezahlt. Alles in allem:
Ich würde die Hälfte ansetzen. Wenn die Studentin weniger in der Wohnung war und auch die Semesterferien andersweitig verbracht hat, wird sie es schon sagen....

So würde ich bei allen "schwammigen" Mieterzahlen verfahren. Ich laufe zwar gefahr, dass die Untermieterin sich beschwert, jedoch wird der rest des Hauses ruhiger sein... (mit solchen Argumenten...)

 

[innocent]

Ob dies auch die Rechtssprechung so sieht- das eben ist hier die Frage! :-).

das ist leider falsch, bin nun im BGB fündig geworden, siehe 560 BGB letzter absatz

Da heißt es: "(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. "

Was hat das für den konkreten Fall zu bedeuten?

Jedoch ist RMHV u . a. Recht zu geben, dass der Hauptwohnsitz nicht als alleiniges Kriterium ausreichen kann. So muss eine Studentin, auch wenn sie ihre Studentenbude nur als Nebenwohnsitz angibt, für diese ja auch Nebenkosten erstatten.

das stimmt, es geht aber nicht um die FRage ob sie die erstatten muss, sondern um die Frage, ob der vermieter das ganze jahr an, über 2 personen anbrechnen darf

Es ging mir nur darum zu sagen, dass die Anzahl der mit Hauptwohnsitz Gemeldeten nicht notwendig gleich die Zahl der Bewohner ist (wie eben auch die Studentin mit Nebenwohnsitz als Bewohnerin zählt).

 

[Insolvenzprofi]

Original von innocent

Ob dies auch die Rechtssprechung so sieht- das eben ist hier die Frage! :-).

das ist leider falsch, bin nun im BGB fündig geworden, siehe 560 BGB letzter absatz

Da heißt es: "(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. "

Was hat das für den konkreten Fall zu bedeuten?

ich bin nur auf den Einwand eingegangen, dass grundsätzlich mit der gleichen Personenanzahl weiter abgerechnet wird, sofern Bewohner ausgezogen sind bzw. gestorben sind, das ist nämlich nach 134 BGB verboten....

dieser konkrete fall ist schwer zu beurteilen, deswegen überlasse ich es an dieser stelle der gerichtlichen Instanz, denn auch wenn der Host es einfach durchzieht und weiter so abrechnet, ist nicht sicher, dass diese auch dafür aufkommen müssen.... schließlich ist es bedingt, durch die situation "Aussage vs Aussage" nicht einfach....