Petersche Formel

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Christoph, 01.07.2010.

  1. #1 Christoph, 01.07.2010
    Christoph

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    Bei dem aktuellen Immobilienhype wird immer wieder von der Peterschen Formel als Grundlage für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage gesprochen.
    Definition laut Wikipedia:
    Die peterssche Formel wird zur Abschätzung der Höhe der notwendigen, jährlichen Instandhaltungsrücklage (auch Instandhaltungsrückstellung genannt) von Wohngebäuden genutzt. Sie wurde empirisch ermittelt und beruht auf der Auswertung von statistischen Daten über die Instandhaltungskosten von Gebäuden und ist damit ein relativ zuverlässiges Instrument um die laufenden Kosten für den Werterhalt eines Wohngebäudes zu ermitteln.

    Nach dieser Methode müssen die reinen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- oder Erschließungskosten; siehe auch Baukosten) mit dem Faktor 1,5 multipliziert und dann durch 80 Jahre dividiert werden. Grundlage dieser Kalkulation ist die Annahme, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung eines Gebäudes anfällt


    Nach dieser Rechnung müsste ich rund 30% der Mieteinnahmen in die Rücklage abzweigen ...? :stupid

    Hat jemand damit Erfahrung ?

    Und die entscheidende Frage...ist denn damit schon die Inflation abgegolten ? Denn damit würde der relative Anteil der Rücklagen mit jeder Mieterhöhung sinken...
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 01.07.2010
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    die petersche formel hat ja nichts mit der miete zu tun, sie würde genau sinn machen im selbstbewohnten eigenheim (auch wen dieses natürlich in der regel besser gepflegt wird, als ein miethaus)

    ja, die durchschnittliche inflation ist berücksichtigt, alles eh nur über den daumen gepeilt. weder finanzkrisen noch umweltkatastrophen sind in der formel berücksichtigt, wie auch ?
     
  4. #3 lostcontrol, 01.07.2010
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    für eben diese pflege brauchst du ja aber auch geld - und das nimmste selbstverständlich aus besagten rücklagen. zumindest ist das die gängige praxis.

    das mit den 30% bzw. einem drittel der einnahmen passt nach unserer empirischen erfahrung ganz gut (wobei ich vermutlich dazu sagen sollte, dass ich fast nur mit altbau zu tun habe der größtenteils älter ist als 80 jahre).
     
  5. #4 Christoph, 01.07.2010
    Christoph

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    Habe jetzt noch folgende Alternative gefunden:

    Ansatz gem. Leitfaden des Bundesbauministeriums
    Dieser Leitfaden rät zur gestaffelten jährlichen Zuführung zur Rücklage von

    1.-5. Jahr von 4 Euro/Qm/Jahr

    6.-10. Jahr von 6 Euro/Qm/Jahr

    11.-15. Jahr von 7,50 Euro/QM/Jahr

    ab 16.Jahr 10 Euro/QM/Jahr

    Das hört sich schom etwas besser an. Bei 30% Rücklagen der Nettokaltmieten wäre das ja ein totales Verlustgeschäft - da läuft ja das aktuelle Tagesgeldkonto mit 1,3 % Rendite besser
     
  6. #5 lostcontrol, 01.07.2010
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    also bevor du dich mit formeln beschäftigst, solltest du dich erstmal mit dem zustand des gebäudes beschäftigen.
    wenn da z.b. noch ein altes dach drauf ist, wenn die fenster noch einfachverglast sind, wenn die fassade bröselt usw. - dann wird keine der formeln funktionieren.
    letztendlich hängt's vom zustand des hauses ab, wieviel du in den nächsten jahren wirst reinstecken müssen. wenn da jetzt 30 jahre nichts passiert ist, werden dir auch keine 30% ausreichen. wenn die letzten 30 jahre alles gemacht wurde, was nötig war, dann wirst du mit weniger auskommen.

    sprich: das ist so oder so individuell verschieden.
    und wenn du etwas kaufen willst und dich nur an solchen rein theoretischen formeln orientierst, dann kann das mächtig in die hose gehen. ein baugutachten würde dir da weit mehr nutzen!
     
  7. Capo

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    Was ist das denn? Hat sich da jemand verechnet? Allein die Preissteigerung bei Immobilien auf dem aktuellen Markt liegt über 1,3. Jetzt kann ich dir vorrechnen, mit welchen Formeln der Erertragswert berechnet wird, sich die Miete steigert und am Ende sich der Wert erhöht, aber ich habe keine Lust.

    Während 1,3% unter der aktuellen Inflation liegt, wird die Preissteigerung von Immobilien nicht nur die Inflation ausgleichen, sondern gleichzeitig noch Rendite erwirtschaften.
     
  8. #7 Christoph, 02.07.2010
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    Ich würde mit Ausnahme der Boomregionen überhaupt gar keine Preissteigerungen mehr einkalkulieren - ich mache es definitiv nicht.
    Es wird Regionen in Deutschland geben, da wird allein schon wegen des demografischen Wandels ein Totalverlust einer Immobilie möglich sein

    Ich wohne auch nur 40 km von Frankenthal entfernt und habe Bekannte, die dort vermieten - relativ viel Probleme mit Mietausfällen wegen der schwierigeren wirtschaftlichen Lage im Vergleich zu Südhessen.
    Nehmen wir an, die Einwohnerzahl in Frankenthal sinkt langfristig von ca. 38000 auf unter 35000 Einwohner. Wie willst du da eine Wertsteigerung generieren, wenn nicht gerade der Neubau an Wohnungen ähnlich niedrig bleibt , wie in den letzten Jahren ?
     
  9. #8 pragmatiker, 02.07.2010
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    da kann man christoph nur recht geben. als kapitalanlage rechnet sich eine immobilie nur, wenn sie zukunft hat. um das zu beurteilen sollte man vor allem seinen gesunden menschenverstand einsetzen und selber einen substantiierten eindruck von der region haben. was makler teilweise so als verkaufsargumente anführen ist oft nicht mehr als schöne hoffnungen auf papier zu bringen. und zuletzt: man sollte ahnung von der immobilienwirtschaft und vom vermieten haben.
    als eigenheim auch dann, wenn in der region keine zukunft ist, vorausgesetzt man bleibt auch drin wohnen, denn die eingesparte miete im alter rechnet sich eigentlich immer positiv.
     
  10. Capo

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    Das wollte ich zum Ausdruck bringen. Zumindest kann man eine Investition nicht nur anhand einer Formel bewerten. Die Instandhaltungsrücklage kann durchaus auf 30% schnellen. Man darf die Mieter nicht ausser acht lassen, Umfeld und Lage.

    Das einzigwahre was Makler von sich geben, ist die Liste der wichtigsten Dinge eines Objektes:
    Lage, Lage und Lage....

    Schlechte Lage und kaum Instandhaltungsstau macht das Objekt nicht vermietbar und dann ist natürlich die Rendite auch gleich null, auch wenn die Instandhaltung unter 5% sinkt...

    @losti
    kann es sein, dass deine 30% mit dem Denkmalschutz zu tun hat??? Würde mich nicht wundern.
    Bei den 30% sind aber wohl auch Mietausfälle etc drin, oder?
     
  11. #10 lostcontrol, 02.07.2010
    lostcontrol

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    neee, mit dem denkmalschutz hat das nichts zu tun.
    den haben wir glücklicherweise auch nur auf einem haus, und da ist der einzige kostenfaktor der denkmalschutzbedingt entsteht das regelmässige streichen der vom denkmalschutz erzwungenen holzfenster (völliger schwachsinn - das sieht man von der straße nämlich garnicht ob das holz oder kunststoff ist, es ist mir ein echtes rätsel warum die das erzwungen haben).
    diesen kostenfaktor hast du aber auch an anderen häusern mit holzfenstern, insofern würd ich das jetzt nicht explizit dem denkmalschutz anlasten wollen, auch wenn wir mittlerweile aufgrund der pflegeintensität von holzfenstern eigentlich keine mehr neu einbauen lassen.

    die 30% sind ein konglomerat aus wohnungen hersanieren (z.b. nach dem auszug von langzeitmietern - nach 20 jahren kommste um die generalsanierung halt einfach nicht drumrum), heizungen erneuern, dachsanierung etc.
    und du musst bedenken dass wir, wie ich bestimmt schon mal erwähnt habe, recht günstig vermieten, d.h. die mieteinnahmen sind auch nicht so grandios hoch, da sind die 30% sooooooooooo dramatisch viel dann auch nicht.
    zudem geben wir uns wirklich 'ne menge mühe unsere immos gut in schuss zu halten, wir machen weit mehr, als sein müsste. das spielt da sicherlich auch 'ne rolle. wir schöpfen quasi alles aus was geht in sachen absetzbarkeit.

    wenn ich mir unsere rechnungen so anschaue haut das schon hin mit den ca. 30%. aber wie gesagt: wir investieren gerne in die immos, einige der ausgaben müssten nicht sein, einiges würde sicher auch billiger gehen usw.

    aber besser man rechnet mit 30% und braucht dann weniger, oder?

    mietausfälle hatten wir schon ewig nicht mehr glücklicherweise. scheint ganz so als hätte ich in den letzten jahren/jahrzehnten dann doch ein gutes händchen bei der mieterwahl gehabt...
     
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