Pflege von Flächen in Sondernutzung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Martens, 13.08.2012.

  1. #1 Martens, 13.08.2012
    Martens

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    moinsen,

    in einem von uns verwalteten Objekt gibt es lt. Teilungserklärung diverse Flächen, die einzelnen Einheiten zur Sondernutzung zugewiesen sind. Bisher hat die Pflege einigermaßen funktioniert, nun jedoch nicht.

    Eine Fläche wird seit Jahren von der WEG durch eine Firma gepflegt, die Kosten werden dem Sondereigentümer in der Jahresabrechnung belastet, bisher ohne Probleme.

    Eine andere Fläche ist vor einer Gewerbeeinheit zur Nutzung als Vorgarten ausgewiesen, diese ist seit Jahrzehnten mit Waschbetonplatten ausgelegt und von Hecken eingegrenzt. Sie dient als Außenbereich eines Cafés. Solange das Café betrieben wurde, hat der Sondereigentümer sowohl das Unkraut entfernt als auch die Hecken geschnitten. Nun ist das Café geschlossen und der SE tut nichts mehr.

    Die Eigentümerversammlung hat vergangene Woche einstimmig beschlossen, dem SE bis Ende August Frist zu setzten, die Hecken zu schneiden. Danach wird eine Firma mit der Durchführung beauftragt und die Kosten dem SE belastet. Der SE schäumt und meint, die Hecken wären Allgemeineigentum - hier hat er Recht - und er müsse nichts machen - hier irrt er. Der SE war bei der Versammlung nicht anwesend oder vertreten.

    Der dritte Fall ist noch kurioser, die Wohnung, deren Garten im Sondernutzungsrecht des Wohnungseigentümers steht - in der Teilungserklärung ausgewiesen zur Nutzung als Hausgarten -, ist seit Ende März 2012 ohne Mieter, der Garten ist seither nicht mehr gepflegt worden.

    Der Eigentümer (ein anderer, als der mit dem Café) meint nun, erstens müsse niemand Rasen mähen und zweitens sei das "Bio". Außerdem wäre die Wohnung ab September wieder vermietet. Fast jedenfalls oder zumindest hoffentlich.
    Auf meinen Vorhalt, daß dann auch der Mieter nicht mähen müsste, gäbe es keine Verpflichtung dazu, wurde mit einem zerknirschten Gesicht reagiert.

    Auch hier hat die Eigentümergemeinschaft - mehrheitlich und gegen die Stimmen des anwesenden Eigentümers - beschlossen, daß nach Fristablauf Ende September ein Fachbetrieb eine Grundpflege durchführen soll und der SE die Kosten zu tragen habe. Ich erwarte eine Beschlußanfechtung.
    Vermutlich wäre der Eigentümer überhaupt nicht zur Stimmabgabe befugt gewesen, da er Betroffener war, aber die Mehrheiten sind eindeutig (über 50% absolut) und es kommt nicht darauf an, ob er nun mitstimmte oder nicht.

    Frage:
    Wer kennt Gerichtsurteile dahingehend, daß der Eigentümer, der eine Fläche im Sondernutzungsrecht besitzt, diese auch zu pflegen oder aber die Kosten der Pflege durch die WEG zu tragen hat?

    Christian Martens
     
  2. AdMan

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  3. #2 Fremdling, 13.08.2012
    Fremdling

    Fremdling Gast

    Sondernutzung und Pflegepflichten

    Hallo Christian,

    welche Regelung steht denn im Text, der das Sondernutzungrecht einräumt?

    Falls dort die Pflegepflichten auf eigene Kosten für den Sondernutzer mitgeregelt sind, sollte die Lastentragung klar sein. Eine passende Rechtssprechung fand ich bisher leider nicht, stattdessen lediglich Ausführungen, die in der Regel die alleinige Nutzung mit der alleinigen Pflegepflicht koppelt, wie es auch aus Ihrer Anfrage hervorgeht.

    Beste Grüße
    Fremdling
     
  4. #3 Fremdling, 13.08.2012
    Fremdling

    Fremdling Gast

  5. #4 Martens, 14.08.2012
    Martens

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    Danke für die Antworten, den verlinkten Text kenne ich bereits.

    In der Teilungserklärung ist über die Kostentragung nichts gesagt.
    Bei den Zuweisungen der Sondernutzungsrechte steht einmal "zur Nutzung als Vorgarten" und einmal "zur Nutzung als Hausgarten", sonst nichts.

    Christian Martens
     
  6. #5 Fremling, 14.08.2012
    Fremling

    Fremling Gast

    Na dann viel Glück...

    ... denn beim Surfen in Gerichtsurteilen -u.a. des BGH- fand ich die Thematik hier und da am Rande oder in Vorinstanzen durchaus auch kontrovers behandelt, so dass es wieder vom Einzelfall und Gericht abhängen wird, was sein darf und was nicht. Der gesunde Menschenverstand empfindet: Garten-Sondernutzer hat ausschließliches Nutzungsrecht und damit auch ausschließliches Pflegerecht (Pflanzrecht Bäume, Bau Gartenhaus, etc. ist ganz anderes Thema) und gleichermaßen auch Pflichten und damit Kostentragung bei Fremdleistungen zur Behebung der fruchtlos unter angemessener Frist angemahnten Störungsbeseitigung durch den Sondernutzer.

    Beste Grüße
    Fremdling
     
  7. #6 MrBesserwisser, 24.09.2012
    MrBesserwisser

    MrBesserwisser Gast

    Meine Einschätzung

    deckt sich mit der von Wikipedia: https://de.wikipedia.org/wiki/Sondernutzungsrecht

    Wenn es keine Vereinbarung gibt, ist das Sondernutzungsrecht Gemeinschaftseigentum, d.h. die Eigentümergemeinschaft hat die Kosten für die Pflege zu tragen. (Recht ist nicht immer gerecht!)

    Möglicherweise gibt es hieraus einen "Ausweg" durch die Hintertür. Je nach Fall muss die Eigentümergemeinschaft das entsprechende Grundstück nicht unbedingt pflegen. Wenn da wieder eine Gaststätte reikommt, wird sie dann "vielleicht" wieder freiwillig die Pflege übernehmen. Das hängt dann auch davon ab, wer die höhere Toleranzschwelle gegenüber einem ungepflegten Grundstück hat, die Gemeinschaft oder der SE.
     
  8. #7 Martens, 25.09.2012
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    Wir sind uns ja insoweit einig, daß Sondernutzungsrechte nur an Gemeinschaftseigentum vergeben werden können, die Eigentumsverhältnisse werden dadurch nicht verändert.

    Es gibt bei Bedarf eine ganz einfache Lösung, die ist seit 2007 mit §16 Abs. 3 WEG gegeben.
    Es reicht also ein einfacher Beschluß und der Inhaber der Sondernutzungsrechte zahlt künftig die laufenden Pflegekosten für das von ihm genutzte Gemeinschaftseigentum.

    Ich hatte nur gedacht, es gäbe grundsätzliche Urteile dazu, ggfs. auch aus der Zeit vor der letzten Reform des WEG.

    Christian Martens
     
  9. Ursleo

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    Kostentragung bei Sondernutzungsrechten

    Hallo Martens,
    der Bielefeld schreibt eindeutig dazu:
    "Mangels ausdrücklicher abweichender Vereinbarung verbleibt es hinsichtlich der Kostentragung bei Sondernutzungsrechten, beispielsweise für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, bei der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG, wonach alle Eigentümer im Verhältnis ihrer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile anteilig verpflichtet sind, auch wenn sie von der Nutzung und vom Gebrauch der betreffenden Flächen, Räume, Anlagen und Einrichtungen ausgeschlossen sind. (OLG Braunschweig, 23.12.1999, 3 W 67 / 99;)."

    Anderes möglich durch besondere Vereinbarung und auch erst ab dann!

    Ursleo
     
  10. #9 Martens, 05.10.2012
    Martens

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    Nun, bekanntlich hat es eine ab 2007 geltenden Reform des WEG gegeben, die vermutlich für die 99er Entscheidungen noch keine Rolle gespielt hat. ;)

    Nach §16 Abs. 3 kann nun durch einfache Mehrheit die Kostentragung nach Verursachung (oder Verbrauch) dem Sondereigentümer auferlegt werden. Genau dies ist die Argumentation im vorliegenden Falle.

    Die Beschlußanfechtung ist übrigens tatsächlich eingegangen, wir werden sehen.

    Christian Martens
     
  11. Ursleo

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    besondere Vereinbarung

    Hallo Martens,
    richtig erkannt, und hier nocheinmal der kleine Zusatz

    "Anderes möglich durch besondere Vereinbarung und auch erst ab dann!"

    Viel Erfolg gegen Eueren Widersacher,
    lass uns am Ergebnis teilhaben, wird bestimmt interessant!


    Ursleo
     
  12. #11 Martens, 05.10.2012
    Martens

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    Nun, nach §16,3 reicht die einfache Mehrheit für die Änderung des Kostenschlüssels bei den "Betriebskosten". Eine Vereinbarung ist nicht notwendig.

    Es wird ein Urteil geben, aber ob es auch interessant sein wird?
    Wir werden sehen...

    Christian Martens
     
  13. #12 Martens, 06.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 06.11.2012
    Martens

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    sodele,

    es gibt kein Urteil. :)

    Der Richter sah einen Einladungsmangel, den wir so nicht sehen, dies war aber nicht entscheidend.

    Der Richter machte deutlich, daß die Eigentümer durch entsprechenden Beschluß, er verwies auf §16,4 WEG, die Kostentragung für die Instandhaltung und Instandsetzung von im Sondernutzungsrecht befindlichen Flächen dem sondernutzungsberechtigten Eigentümer überbürden kann.
    Aber auch darauf kam es letztlich nicht an.

    Die in der Teilungserklärung ausgewiesenen Flächen lt. Plan überschneiden sich offenbar mit der gepflanzten Hecke, es ist also nicht nur Hecke entlang der Sondernutzungsflächen gesetzt worden, sondern auch in einem Bereich, für den weiterhin die WEG zuständig ist.

    Wir haben also bei Gericht einen Vergleich geschlossen, daß der jetzt grad ausgeführte Heckenschnitt von der WEG gezahlt wird, die künftige Pflege dann der sondernutzungsberechtigte Eigentümer durchführt.
    Eventuell verbleibt dann noch ein Bereich, in dem die Hecke weiterhin von der Gemeinschaft zu pflegen ist, wir werden sehen.

    Christian Martens
     
  14. #13 McFelsen, 11.11.2012
    McFelsen

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    Sondernutzungrecht ist nur die Sondernutzung, nicht die Pflege. Die Pflege des Ganzen unterliegt der Gemeinschaft und auch deren Kosten. Oft werden jedoch durch das Sondernutzungsrecht die Unterhaltungskosten höher, so das es darüber Finanziert wird.

    Bei uns ist es mit den Tiefgaragen so. Es besteht ein Sondernutzungsrecht. Man bezahlt aber für die Tiefgarage in einem Topf extra ein.

    120 Wohnungen mit Tiefgarage = 15 Euro im Monat = 1800 Euro.
    Insgesamt 179 Wohnungen = 10,06 Euro für jeden zurück.
    Die Kosten für die Sanierung übernehmen alle aus den normalen Umlagen unabhängig von den 15 Euro, wurde 1971 mal so festgelegt und es gab bis jetzt keine Probleme.

    Da es zwei Tiefgaragen sind, und diese 40 Jahre alt kommen schon mal Reparaturen.

    Bevor es zum Prozess kommt würde ich das Klären mit den Hecken.
     
  15. #14 Martens, 12.11.2012
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    Du hast aber schon gelesen, wie der Stand der Dinge ist, ja?
    Falls nicht, es steht weiter oben...

    Christian Martens
     
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