Pflegeimmobilie, aber in echt

Diskutiere Pflegeimmobilie, aber in echt im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo ihr Lieben, ich habe das Thema schon im Forum gesucht, konnte aber bis auf zwielichtige "Investments" nicht finden. zu meiner Frage an...

  1. #1 brettbrecher, 21.02.2019
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    Hallo ihr Lieben,
    ich habe das Thema schon im Forum gesucht, konnte aber bis auf zwielichtige "Investments" nicht finden.
    zu meiner Frage an euch:

    Ich habe die Möglichkeit in meiner Region ein Haus mit Wohngemeinschaften für Demenzkranke zu erwerben. Diese leben in 4 Wohnungen mit je einem Betreuer zu fünft (Also insgesamt 20 Bewohner)
    Verkauft wird die Immobilie vom damaligen Investor, der das komplette Haus 2009 umbauen ließ. Der Grund ist mir nicht bekannt, ich vermute aber das auslaufen der Spekulationsfrist und dass er "Kasse" machen will.
    Der Mieter ist die örtliche Volkssolidarität und der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis 2023.
    Die Einnahmen sehen auf den ersten Blick super aus. Kaufpreisfaktor von 10.
    Was haltet ihr davon? Wo seht ihr eventuelle Stolpersteine? Ist es bei einem Mietvertrag mit fester Laufzeit möglich, diesen bei Eigentümerwechsel vorzeitig zu verlängern?

    Ich freue mich sehr auf eure Antworten, Meinungen und Erfahrungen!
    Beste Grüße
     
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  3. Pitty

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    Das Objekt ist schon speziell. Selbst bei Faktor 10 würde mich doch die Mietdauer abschrecken. Das sind nur noch 3 Jahre. Was machst du im Anschluss? Kann man die Häuser einzeln vermieten?

    Ich würde es kaufen wenn man noch 5+ an Mietdauer hätte, dass man sagen könnte die Einnahmeb haben fast die komplette Summe gezahlt. Aber 3+ ist schon eine Herausforderung. Weißt Du ob der Träger im Anschluss das Objekt verlassen möchte? Das wirst Du vor den Kauf bestimmt nicht erfahren. Du trägst das Risiko
     
  4. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Ich weiß nicht, wie es beim betreuten Wohnen ist, aber z. B. beim Rettungsdienst oder bei Altenpflegeheimen wechseln immer mal die Träger, die Einrichtungen an sich bleiben aber bestehen. Beim Rettungsdienst hat dies in Ausschreibungen durch die Krankenkassen seine Ursache. Zunächst würde ich den VK fragen, ob die Volkssolidarität noch Optionsrechte hat, die sie ausüben könnten (wobei er einen solchen Fakt wahrscheinlich auch selbst erwähnt hätte). Ansonsten würde ich prüfen, ob es andere (karitative) Träger am Ort gibt, die als Betreiber derartiger Einrichtungen in Frage kämen. Einfach schließen lassen sich solche Einrichtungen i. d. R. nicht so einfach. Die Bewohner müssen ja irgendwo bleiben. Auch wenn die Volkssolidarität mit den dementen Patienten woanders hingeht, könnte Bedarf an derartigen Immobilien auch z. B. im Bereich der Jugendhilfe bestehen. Das hängt wohl stark von der konkreten Situation vor Ort ab.
    Bei Faktor 10 sollte man in der heutigen Zeit wohl prinzipiell sehr gründlich auf die Suche nach dem Pferdefuß gehen.....

    Aus persönlicher Erfahrung sowie auch aus dem Kreise meiner Arbeitskollegen weiß ich, dass bei uns z. B. Wartezeiten für Altenheimplätze, betreutes Wohnen und selbst Plätze in der Tagespflege z. T. mehrere Jahre lang sind.
     
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  5. Ferdl

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    Mal dezent und persöhnlich bei Mitarbeitern und Kostenträgern umhören ob es irgendwelche Probleme gibt. Gibt es noch zu erfüllende Auflagen (Brandschutz! oder so)?
     
  6. #5 Benni.G, 22.02.2019
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    Wie verhält sich denn der aktuelle Mietpreis im Verhältnis zu dem Mietpreis in der Umgebung?
    Was haben die Wohnungen für spezielle Ausstattung, die vor der "normalen" Vermietung umgebaut werden müsste? Wie ist der Bedarf in deiner Region?
    Können die Wohnungen auch in ein "normales" Altersheim umgebaut werden und wie ist die Auslastung dieser vor Ort?
     
  7. #6 brettbrecher, 22.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 22.02.2019
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    Moin moin,
    ich hoffe in der Nachricht jetzt nichts zu vergessen: also los,
    Der Pferdefuß ist die Lage. Die Immobilie steht im ländlichen Raum mit sinkenden Einwohnerzahlen in einer Kleinstadt mit 15.000 Einwohnern. Da bin ich aber der Meinung, dass sich diese Stadt auch künftig halten wird. Zwar schrumpfend, aber immer noch groß genug für die nächsten 20 Jahre. Die "Besonderheit" ist, dass alle 4 Wohnungen in sich abgeschlossen auf je einer Etage und behindertengerecht (mit allem was dazu gehört, neu eingebauter Aufzug, breite Türen, spezielle Bäder...) sind. Man könnte Sie also im Zweifel auch normal an ältere Leute oder Menschen mit Behinderung vermieten, aber halt lange nicht mehr so lukrativ. Die derzeitige Miete liegt deutlich über dem Durchschnitt vor Ort. Wenn der Träger in drei Jahren sagt, er will nicht mehr, hätte ich mit normaler Vermietung wahrscheinlich ein Problem, nach Rate und Steuer Überschüsse zu generieren (so genau habe ich das noch nicht ausgerechnet, da der Makler mir erst noch die vollständigen Unterlagen schicken muss).
    Hat denn jemand Erfahrungen mit dem Kauf von vermieteten Gewerbeimmobilien? Mich würde ganz stark interessieren, ob man schon vorzeitig eine Option hat, mit dem Mieter über die drei Jahre hinaus zu verlängern. Für den Träger hätte es ja den Vorteil, dass er jetzt schon mit der gleichen Miete für die nächsten Jahre kalkulieren kann, ich will damit nicht unbedingt reich werden, es soll halt nur gut laufen.
    Danke schonmal für die vielen Antworten!
    Edit: Umbau in ein normales Altersheim scheint wohl eher nicht möglich zu sein, zumindest nicht mit vertretbarem Aufwand. Würde, denk ich, auch keinen Sinn machen, da es schon drei Heime in der Stadt gibt.
     
  8. Ferdl

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    Auf freiwilliger Basis sollre das kein Problem sein. Die Frage ist, womit kannst du den Mieter locken einen neuen Vertrag zu unterschreiben. Und das am besten bevor du das Haus kaufst und ohne selbst in unerbringbare Verpflichtungen zu geraten.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 22.02.2019
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    Keiner von uns weiß was in 10 oder 20 Jahren wirklich an Wohnungen gefragt ist.
    Ich denke aber, genau in der behindertengerechten (ich mag den Ausdruck nicht, ist aber mehr als barrierefrei) Ausstattung liegt ein Trend der Zukunft, da dies eine wachsende Bevölkerungsgruppe einfach benötigt. Die Menschen werden älter, aber auch die Zahl der Leute mit Handycap, die nicht in Heimen leben steigt. Der Trend für diese Personengruppe geht, nach meinem Eindruck, in Richtung eigenständiges Wohnen mit Unterstützung. In dieser Richtung werden die Wohnungen ja auch derzeit genutzt.

    In den letzten Jahren habe ich auch vermehrt Anfragen für alternative Wohnprojekte erhalten. Z.B. auch für Mehrgenerationenprojekte. Für meine "jüngste" Immo stehen Überlegungen in Richtung Mutter-Kind-Heim oder Wohngruppen für Jugentliche bzw. junge Erwachsene an (ohne Heimvertrag, dennoch eine Art betreutes Wohnen mit besonderen Erfordernissen). In dieser Richtung kann ich mir eine Nutzung dieser Immo vorstellen, wenn der jetztige Mieter den Vertrag nicht verlängern möchte.
     
  10. #9 brettbrecher, 22.02.2019
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    Das sehe ich ja auch genauso, nur kann ich mir nicht vorstellen, dass ich die derzeitige qm-Miete von rund 10€ erzielen kann, wenn die Wohnungen privat von mir ohne Pflegedienstleistung vermietet werden. Dann liege ich in der Region für eine Top- Wohnung und behindertengerecht bei maximal 7€/qm. Aber wirklich maximal, was sich natürlich auch auf Rendite und meinen Kapitaldienst auswirken würde.

    Ich denke, ich werde es daran festmachen, ob sich der Betreiber auf eine vorzeitige Verlängerung des Mietverhältnisses einlässt. Sonst scheint mir das Risiko einfach zu hoch, falls die in drei Jahren keinen Bock mehr auf ihr Geschäft haben... Falls Sie sich drauf einlassen, hätte ich aber wohl ne echt lukrative Immo an der Backe :D
     
  11. #10 immobiliensammler, 22.02.2019
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    Das wäre für mich auch der beste Weg. Es könnte allerdings sein, dass der Betreiber hier gar keine Zusage machen kann (selbst wenn er wollte). Sobald die öffentliche Hand (hier evtl. Pflegeversicherung) ins Spiel kommt kann es da auch um Projektlaufzeiten gehen, sprich selbst wenn der Betreiber sicher weiß, dass das Projekt verlängert wird darf er keine Verträge abschließen bevor das offiziell genehmigt wurde.

    Hatte das selbst mal mit einem Objekt, in welchem ein Jugendtreff (betrieben von einem Verein) untergebracht war. Es war allen Beteiligten klar, dass der Treff - mangels Alternativen - dort bestehen bleibt, der Vertrag konnte aber immer nur von Jahr zu Jahr verlängert werden, nachdem das Landratsamt den zugrundeliegenden Betreibervertrag wieder verlängert hatte.
     
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  12. #11 brettbrecher, 22.02.2019
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    Wie hattest du das gehandhabt, also psychisch und finanziell für dich? Das Risiko, dass das Land die Mitel für Jugendtreffs kürzt ist ja nicht eben gering?
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 22.02.2019
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    Da muss man einfach auch mit Leerstand für ein Weilchen Leben können.
    Wenn das bei dir eine Finanzierung auf der Kante ist, musst du dir eben über das Risiko dabei im Klaren sein und wie du mit einen Fail klar kommen kannst.
    Das Problem hat man aber bei jeder Anlage. Eine Erfolgsgarantie gibt es leider nicht.
     
  14. #13 brettbrecher, 22.02.2019
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    Ne, ne Finanzioerung auf Kante wäre es nicht, würde sich rein kalkulatorisch folgendermaßen rechnen:
    ca. Kredit 600.000€
    Zns 3%, Tilgung 3% = 3000€ monatliche Rate ggüber 5100€ monatliche Einnahmen,
    ca. 1000€ Rücklage (vorerst lieber etwas mehr als etwas zu wenig)
    ca. 1000€ Steuerrücklage.

    Zins habe ich jetzt mal etwas höher angesetzt, als er dann wohl kommen wird, wenn ich am Ende für die Hälfte finanziere ist es nur gut für mich, der Kaufpreis ist etwas höher als im Angebot, Kauf- NK trägt der Verkäufer, Steuer ist vermutlich aufgrund Abschreibung etc auch nicht ganz so hoch, dennoch lieber man hat als man hätte.

    Wie gesagt, so lange der Betreiber da ist, ist die Miete ja fest und wird wohl auch zuverlässig kommen. Danach ist halt die Frage, wie man das im Zweifel weitervermietet bekommt. bei ca. 480qm*7€ qm- Miete komme ich ja dann nurnoch auf gut 2/3 der jetzigen Einnahmen (40320€/a ggüber 61000€/a) ...schwierig schwierig, denn dann wäre es arg auf Kante, nix mehr mit Rücklage oder ähnlichem...
     
  15. #14 brettbrecher, 22.02.2019
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    Ne, eine Finanzierung auf Kante wäre es nicht, würde sich rein kalkulatorisch folgendermaßen rechnen:
    ca. Kredit 600.000€
    Zns 3%, Tilgung 3% = 3000€ monatliche Rate ggüber 5100€ monatliche Einnahmen,
    ca. 1000€ Rücklage (vorerst lieber etwas mehr als etwas zu wenig)
    ca. 1000€ Steuerrücklage.

    Zins habe ich jetzt mal etwas höher angesetzt, als er dann wohl kommen wird, wenn ich am Ende für die Hälfte finanziere ist es nur gut für mich, der Kaufpreis ist etwas höher als im Angebot, Kauf- NK trägt der Verkäufer, Steuer ist vermutlich aufgrund Abschreibung etc auch nicht ganz so hoch, dennoch lieber man hat als man hätte.

    Wie gesagt, so lange der Betreiber da ist, ist die Miete ja fest und wird wohl auch zuverlässig kommen. Danach ist halt die Frage, wie man das im Zweifel weitervermietet bekommt. bei ca. 480qm*7€ qm- Miete komme ich ja dann nurnoch auf gut 2/3 der jetzigen Einnahmen (40320€/a ggüber 61000€/a) ...schwierig schwierig, denn dann wäre es doch arg auf Kante, nix mehr mit Rücklage oder ähnlichem...
     
  16. #15 immobiliensammler, 22.02.2019
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    Wie @ehrenwertes Haus schon geschrieben hat, intern mit Leerstand kalkuliert. Im Endeffekt war aber eigentlich allen klar, dass das Projekt verlängert wird und dann auch der Verein den Mietvertrag wieder verlängert. Es ging da auch nur um einen Teil eines Hauses, also wenn von 900 m² dann 180 m² leergestanden hätten wäre das finanziell schon machbar gewesen.

    Ich bin da halt in der Situation, dass sich mit der Anzahl von Mietern solche Risiken minimieren (sprich ein Großteil der Miete kommt sicher, wenn der Rest auch kommt ist das das Bonbon oben drauf). Nennt sich im Controlling Klumpenrisiko, sprich wenn der Großteil Deiner Einnahmen aus einer einzigen Quelle stammt und Du wirklich Probleme bekommst, wenn diese wegbricht.
     
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