Planung Finanzierung

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Lejero, 23.01.2015.

  1. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Hallo liebes Forum,

    ich möchte in ca. 6 Jahren ein weiteres MFH kaufen, dazu habe ich folgende Planung gemacht:

    Anschaffungsnebenkosten: 10% Eigenkapital
    Kaufpreis: 20% Bausparvertrag (zweitrangiger Grundbucheintrag)
    80% Annuitätendarlehen (erstrangiger Grundbucheintrag)

    Würde das so aufsetzen, da ich ansonsten schlechtere Konditionen beim Annuitätendarlehen bekomme (aufzunehmender Kredit > 80%) und Bausparer zusätzlich wie eine Art Forwarddarlehen funktionieren würde da der 20% Bausparer 1% Sollzins hätte.

    Meine Fragen an euch:
    - funktioniert das? Oder sagt in 6 Jahren dann die Darlehenvergebende Bank, das der BS kein reines EK ist und damit doch schlechtere Konditionen gelten? Dann könnte ich mir den BS auch schenken.
    - wie würdet ihr die Verteilung machen? (EK muss aber bei 10% bleiben, unabhängig ob ihr das zu wenig findet ;) )
    - gerne Tipps und Hinweise

    Danke und Gruß,

    Lejero
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Nein. Das Bauspardarlehen wird nicht auf Basis einer nachrangigen Sicherheit gewährt - oder zumindest nicht zu den urspränglich vereinbarten Konditionen.


    Die Bank juckt es nicht, wieviel EK du mitbringst. Die Bank interessiert sich für das Verhältnis von Beleihungswert zu Darlehenssumme. Für die Konditionen des Darlehens macht es also keinen Unterschied, ob du die übrigen 20 % irgendwo anders leihst oder dein Sparschwein schlachtest.


    Irgendwie eine seltsame Frage. Was machst du, wenn ich dir sage, dass das Verhältnis genau umgekehrt sein sollte, also 80 % Bausparer und 20 % gewöhnliches Immobiliendarlehen? Ist ja kein Wunschkonzert ...

    Der Abschluss eines Bausparvertrags basiert auf der Annahme, dass die Konditionen für das Bauspardarlehen signifikant besser sein werden als die Konditionen ohne den Bausparer wären. Folglich sollte die Bausparsumme möglichst groß sein. Die zentrale Frage ist damit: Wie viel Guthaben kannst du bis zum geplanten Kauf ansparen? Dieses Guthaben muss dann ausreichen, um den Vertrag gerade zuteilungsreif werden zu lassen.


    Du hast keine 10 % EK, du hast 0 % EK. Die Kaufnebenkosten sind nicht Bestandteil der Finanzierung. In einer idealen Welt würde dich jeder "Berater" vor die Tür setzen, wenn du diese Nebenkosten nicht aus eigener Tasche stemmen kannst.

    Was du hier beschreibst, ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Und das ist zu wenig. :D
     
  4. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das was Du vorhast kann man, wenn es schief geht auf einer Zwangsversteigerung kaufen. Sorry, aber beim Haus geht nie alles gut und unvorhersehbar kann immer etwas passieren.
     
  5. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Warum? Wenn tatsächliche mangelndes EK der Grund ist, warum dann ein doch so recht risikables Investment in Immobilien? Da gibtes doch ander Möglichkeiten, wo man, auch im schlimsten Fall, wenigsten bedeutend weniger verlieren kann, und sich nicht bis über beide Ohren verschulden muß?
     
  6. #5 alibaba, 24.01.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    10% vom KP sollte man schon angespart haben .

    Beim suchen eines MFH musste schauen , das die Hütte nicht voll vermietet ist ,

    so das du dann Neuverträge machen kannst ,mit etwas mehr Kaltmiete gegenüber den

    Altbewohnern .

    Aber wie du schon schreibst SexJahr , da kann noch allerhand passieren , gerade

    jetzt wo der Krieg in der OstUkraine so richtig los peitscht ,welch ein Moloch ,

    die NatoFriedensStifter .......... deutsche AtomKraftwerke sind auch nicht sicher

    gegen Raketenangriffe ,die Lage im Land könnte sich schnell ändern oder gar

    auflösen , mit samt den MietsHäuser inkl. Insassen :mad:

    Gruss
    alibaba :musik009:
     
  7. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Danke schon mal für die Antworten.

    Bzgl. Eigenkapital, ist vielleicht etwas missverständlich von mir geschrieben: also die ANK sind komplett aus eigenen Mitteln + ca. 40% des Bausparers sind natürlich aus eigenen Mitteln. Sprich ANK + knappe 10% der Kaufsumme sind aus Eigenmitteln.

    Frage ist eben, ob Bank wegen BS die Konditionen für Annuitätendarlehen auf 80% auslegt, was wenn ich Andres richtig verstanden habe der Fall sein müsste da die Bank nur das Verhältnis zum Beleihungswert interessiert. Und aus ausserdem, ob der Bausparer als zweitrangiges Darlehen akzeptiert wird, was ebenfalls ein Problem zu sein scheint.

    Viele Grüße,
    Lejero
     
  8. #7 immodream, 24.01.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    hallo Lejero.
    vielleicht kannst du ja bereits getilgte Schulden ( also freie Grundschuldanteile des ersten Objektes ) zur Mitfinanzierung des nächsten Objektes verwenden.
    Bei meinen Finanzierungen hat die Bank immer gerne ein bereits vorhandenes Objekt mit tatsächlich erzielten Mieteinnahmen als Grundlage genommen.
    Frag doch einfach deinen Bankberater.
    Wobei alibaba Recht hat, was in sechs Jahren ist , ist bei der derzeitigen Lage am Finanzmarkt und in der Politik , Lichtjahre von uns entfernt .
    Grüße
    Immodream
     
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