plötzlich Versammlung an weit entferntem Ort (Hauptsitz der Verwaltung)

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Wetterfrosch, 28.04.2015.

  1. #1 Wetterfrosch, 28.04.2015
    Wetterfrosch

    Wetterfrosch Neuer Benutzer

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    Ich hatte extra ein Objekt an meinem Wohnort ausgesucht, um derartigen Problemen vorzubeugen. Bislang fanden die Eigentümerversammlungen auch immer in der Stadt des Objektes statt. Auch hatte ich aus Gesprächen mit anderen Eigentümern den Eindruck, daß die Mehrheit im Objekt oder der Region wohnt. Auch unterhält die Hausverwaltung eine Geschäftsstelle direkt am Objekt.
    Doch nun falle ich aus allen Wolken. Da die Abrechnung von Jahresmitte auf das übliche Jahresende verschoben wurde, findet nun eine weitere Versammlung statt. Aber diesmal im rund 500km entfernten Ort, wo die überregional tätige Verwaltung ihren Hauptsitz hat.
    Lt. OLG Köln, Beschl. v. 06.01.2006, 16 Wx 188/05 muß die Versammlung jedoch dort stattfinden, wo die Mehrheit der Eigentümer wohnt bzw. wo sich das Objekt befindet. Was kann ich tun? Einspruch einlegen? Wenn ich nicht teilnehme, werde ich überstimmt. Ich kann niemanden bevollmächtigen, dem ich vertrauen kann.
    Meine Entscheidung kann ich sicher auch nicht vorab schriftlich mitteilen oder geht das?

    Ich habe das Gefühl, daß hier etwas entschieden werden soll, wovon ein Großteil der Eigentümer ausgeschlossen werden soll. Es soll neben den üblichen Dingen eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage auf 7,50€/m² beschossen werden, "weil das so üblich sei" und eine neue Anlage des Festgeldes. Meiner Meinung nach spielen jedoch auch anstehende Reparaturen (momentan kein Rep.-Stau) und die Höhe der vorhandenen Rücklage (mein Anteil 39€/ m²) eine Rolle, so wurde in anderen Gemeinschaften zeitweise gar keine Rücklage eingezahlt.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Da du das passende Urteil schon zitiert hast, verstehe ich die Frage nicht wirklich. Es handelt sich um einen Einberufungsmangel, alle gefassten Beschlüsse sind anfechtbar. Das hat aber nur Erfolg, wenn die Stimmen der anfechtenden Eigentümer für das Abstimmungsergebnis erheblich waren.

    Ich würde der Verwaltung sofort unter Verweis auf das bereits erwähnte Aktenzeichen mitteilen, dass hier ein Einberufungsmangel vorliegt, dass du einen Versammlungsort in räumlicher Nähe zur Wohnanlage verlangst und dass du dir andernfalls Rechtsmittel vorbehältst. Sollte dem nicht ohne Diskussion Folge geleistet werden, würde ich schon einmal Kontakt zu anderen Eigentümern aufnehmen - je mehr Stimmen auf deiner Seite sind, desto besser.


    Alle böse?

    Stimmvollmachten können auch weisungsgebunden sein.
     
  4. #3 Martens, 29.04.2015
    Martens

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    Weitherin eine komplette Eigentümerliste anfordern um zu sehen, wo die Eigentümer denn wohnen und um ggfs. die Miteigentümer über Deine Schritte zu informieren.

    Christian Martens
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    ... und um vielleicht sogar den "Eindruck, daß die Mehrheit im Objekt oder der Region wohnt" zu entkräften.
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Stimmvollmachten können auch weisungsgebunden sein.[/QUOTE]

    Dass Vollmachten weisungsgebunden erteilt werden können ist zweifellos richtig, geht hier allerdings am Thema vorbei.
    Die zitierte Frage zielt darauf ab, ob eine Stimme schriftlich abgegeben werden kann und die Antwort ist ein schlichtes NEIN. In einer Eigentümerversammlung können nur anwesende Eigentümer bzw. deren Vertreter abstimmen. Schriftliche Stimmabgabe ist nur bei einem Umlaufbeschluss möglich.
     
  7. #6 Triple-J, 02.05.2015
    Triple-J

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    Hmm... ich denke Ihr meint aber letztlich das Gleiche, oder? Ich kann dem Verwalter doch eine weisungsgebundene Vollmacht erteilen, um ihm im Voraus mitzuteilen, wie ich trotz Abwesenheit abstimme. Natürlich ist der Verwalter dann der Bevollmächtigte, der meine Weisungen umsetzen muss.

    Eine Verwaltung, die ein Objekt mit 50 Einheiten in Aachen betreut, in dem ich eine Wohnung habe, führt die Versammlungen immer in Bielefeld durch. Das war schon so, als ich die Wohnung vor drei Jahren gekauft habe. Demzufolge sind laut Protokoll immer nur 3-4 Eigentümer persönlich anwesend (laut Teilungserklärung immer beschlussfähig) und die Versammlung dauert nur 20-30 Minuten... Ich war auch noch nie da, da wäre ich 6-7 Stunden unterwegs, um dort eine halbe Stunde an dieser Farce teilzunehmen. Ob ich diese Verwaltung auch mal auf das Kölner Urteil hinweisen soll? :unsicher017:
     
  8. Andres

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    Nein. RMHV beantwortet die Frage, wie sie gestellt war. Ich suche eine Lösung für das Problem. Im Ergebnis führt das dazu, dass er Recht hat und meine Antwort falsch ist. Ich kann damit leben.


    Nur wenn du keinen Nutzen daraus ziehen kannst, dass jeder Beschluss anfechtbar ist.
     
  9. #8 Triple-J, 02.05.2015
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    Nun gut, vielleicht ergibt sich dieser Nutzen eines Tages. :D Also lass ich das mal weiter laufen.
     
  10. #9 Wetterfrosch, 07.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 07.05.2015
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    Vielen Dank, genau das wollte ich doch wissen. Also einen Einberufungsmangel geltend machen.
    Habe außerdem ein Rechtslexikon im Net bemüht ;-) Dort steht es noch eindeutiger:
    "Der Versammlungsort sollte sich im näheren Umkreis der Wohnanlage befinden. Dies gilt auch dann, wenn die Mehrzahl der Wohnungseigentümer nicht in der Nähe der Anlage wohnhaft ist (OLG Köln, NZM 2006, 227)"

    Eigentümerliste habe ich angefordert und auf o.g. Beschluß verwiesen (noch ein weiterer des OLG Köln im gleichen Jahr in gleicher Sache?). Inzwischen bekam ich immerhin eine eMail der Hausverwaltung, daß das nur der GF entscheiden kann und dieser (natürlich nur rein zufällig) sich bis zum Tag der Versammlung im Urlaub befindet...glücklicherweise bekam ich aber auch die Tel.-Nr. von zwei Mitgliedern des Verwaltungsbeirates.
    Mit einem entwickelte sich dann ein längeres und freundliches Gespräch. Die Versammlung findet im jährlichen Wechsel einmal in der Nähe des Objektes statt und einmal in der Nähe des Zentralsitzes der Hausverwaltung, wo auch ein Großteil der Eigentümer wohnt. So wurde beiden Seiten Rechnung getragen. Die anderen Eigentümer wären sicher nicht erfreut, wenn ich dort als "Neuling" viel Staub aufwirbeln würde. Da jedoch immer mehr Ersteigentümer verkaufen und die neuen Käufer meist in der Nähe des Objektes wohnen, würde in Zukunft darüber nachgedacht, ob die Versammlung immer in der Nähe des Objektes stattfinden soll.

    Interessant wäre auch die Vollmacht: dort kann man tatsächlich für jeden einzelnen Tagesordnungspunkt entscheiden, wie der Bevollmächtigte stimmen soll! Wäre das dann nicht eine Art weisungsgebundene Vollmacht?

    Da ich ohnehin nur einen Stimmenanteil von 1% besitze, habe ich mich entscheiden, den Einberufungsmangel nicht mehr geltend zu machen und die Vollmacht ausgefüllt und gemeinsam mit meiner Meinung zu einem Tagesordnungspunkt (die dann evtl. zur Versammlung vorgetragen werden könnte) an die Hausverwaltung geschickt.
     
  11. #10 Tobias F, 07.05.2015
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    Das wäre sie. Wenn der Bevollmächtige jedoch anders abstimmt dann zählt dies. Denn auf der Eigentümereversammlung werden die abgegebenen Stimmen gezählt. Alles andere wäre dann eine Sache zwischen dir als Vollmachtgeber und dem Vollmachtempfänger.
     
  12. #11 Wetterfrosch, 08.05.2015
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    Wie jetzt? Alles was ich angekreuzt habe, ist also bedeutungslos und der Bevollmächtigte kann abstimmen wie er will? Welchen Sinn hätte das Ganze dann?
    Dann müsste man ja noch einen zweiten Bevollmächtigten hinsenden, der den ersten überwacht und den ersten dann zur Rechenschaft ziehen? Das kann wohl nicht im Sinne der Vollmacht sein oder habe ich das nur falsch verstanden?
     
  13. #12 Martens, 08.05.2015
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    nein

    ja


    Das ist eben der Unterschied zwischen einer weisungsgebundenen Vollmacht und einer schriftlichen Stimmabgabe.

    Im Innenverhältnis zwischen Dir und dem Bevollmächtigten ist der Bevollmächtigte an die Weisung gebunden.
    Im Außenverhältnis zwischen dem Bevollmächtigten und den anderen Eigentümern ist jedes Abstimmverhalten des Bevollmächtigten gültig und wirksam.

    Christian Martens
     
  14. #13 Wetterfrosch, 08.05.2015
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    Gut, aber in der Regel (zu 99%?) wird er deshalb so abstimmen, wie ich es angegeben habe. Nur wenn er es im Ausnahmefall nicht macht, ist die Abstimmung trotzdem gültig. Oder wie sieht das in der Praxis aus?
     
  15. #14 Tobias F, 08.05.2015
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    Wie der/diejenige abstimmen wird kann hier niemand vorhersagen.
    Fakt ist aber: Die Stimme wird gezählt wie sie abgegeben wird (auch wenn Du dem/derjenigen eine anderen Weisung erteilt hast).
     
  16. #15 Wetterfrosch, 09.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 09.05.2015
    Wetterfrosch

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    Vielen Dank, das weiß ich doch, aber das war nicht meine Frage. Meine Frage war, wie das üblicherweise gehandhabt wird. Da ich bislang nur auf wenigen Eigentümerversammlungen war, liegen mir darüber leider keine Erfahrungen vor, insbesondere habe ich nicht darauf geachtet (und dies dürfe auch schwer nachvollziehbar sein, da zwar zum Schluß Stimmen dazugezählt werden, aber man als Außenstehender ja nicht weiß, wie der Betreffende zuvor tatsächlich gestimmt hat).
    Jemand, der viel Erfahrungen damit hat, wird doch sagen können: "bislang habe ich fast nie erlebt, daß abweichend abgestimmt wurde" oder "die Bevollmächtigten stimmen sehr oft abweichend ab, es ist fast regelmäßig so".
    Da ich keine Erfahrungen besitze, kann ich das leider nicht einschätzen und mich in Zukunft richtig verhalten. Kann man Einsicht in die Unterlagen verlangen für welchen Eigentümer wie abgestimmt wurde, denn im Protokoll steht meines Wissens immer nur das Gesamtgebnis.
    Und was kann man für rechtliche Schritte unternehmen, wenn man dann feststellen muß, daß sich der Bevollmächtigte nicht an die Vereinbarung gerhalten hat? Das Ergebnis ist ja gültig und Schadenersatz für nachteilige Abstimmungen kann man sicher nicht verlangen.
    Kann man dann überhaupt etwas unternehmen (Abmahnung o.ä.), um das für die Zukunft zu unterbinden oder bleibt nur, in Zukunft jemanden anders zu beauftragen?
     
  17. #16 Tobias F, 09.05.2015
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    Es gibt alles, damit meine ich wirklich alles. Mal wird abgestimmt wie in der Vollmacht, mal ganz anders, mal enthalten weil man anderer Ansicht ist - ich habe mir abgewöhnt nachzusehen was ind en Vollmachten steht. Die abgegebenen Stimmen werden gezählt und Schluss ist.



    Was solldenn noch alles protokoliiert werden (davon abgesehen das es rechtlich uninteressant ist)?


    Denjenigen vor den nächsten Zug werfen - aber momentan fahren ja keine ;-)
     
  18. Syker

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    Hallo Wetterfrosch,

    Wenn dir ein Schaden entsteht ist m.E. auch eine SchadensersatzForderung möglich und Erfolgversprechend

    Dafür müsste aber deine Stimme ausschlaggebend gewesen sein.

    VG Syker
     
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