Praxis: Umlaufbeschluss

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von frenchberlin2, 11.09.2012.

  1. #1 frenchberlin2, 11.09.2012
    frenchberlin2

    frenchberlin2 Benutzer

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    Hallo,

    ich möchte gerne in einer WEG einen Umlaufbeschluss einleiten.
    Hat das schon einmal jemand gemacht?
    Wie werden die Stimmen gezählt von den Eigentümern, die nichts sagen?

    Es ist ja so, dass der Umlaufbeschluss Gültigkeit bekommt 4 Wochen später.
    (Wenn nicht von den Nicht-Antwortenden oder den Antwortenden geklagt wird...

    Hintergrund: Fakten schaffen.

    Ich habe es in der Praxis noch nie gemacht und bin mehr als DANKBAR für jeden Tipp. :062sonst:
     
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  3. #2 Tobias F, 11.09.2012
    Tobias F

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    Auszug aus dem WEG:

    § 23 Wohnungseigentümerversammlung
    (3)Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

    d.h. wenn auch nur ein Eigentümer dagegen stimmt oder nicht antwortet ist kein Beschluss zustande gekommen.

    Kein Beschluss wird erst 4 Wochen später gültig, sondern jeder Beschluss ist gültig, ab dem Moment der Beschlussfassung, bis er erfolgreich angefochten wurde (die Frist hierfür beträgt 4 Wochen).
     
  4. #3 frenchberlin2, 12.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 12.09.2012
    frenchberlin2

    frenchberlin2 Benutzer

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    So sieht es das Gesetz vor: alle müssen zustimmen müssen, beteiligen sich Eigentümer hingegen nicht oder stimmen sie negativ ab, ist es nicht gültig. Ja, das ist mir bekannt. Aber es kann in der Praxis dennoch dazu kommen, dass der Umlaufbeschluss "Gültigkeit" erhält. Zum Beispiel, wenn nach Verkündung keiner klagt. So wird's von brutalen Hausverwaltungen mittlerweile gehandhabt. Alles, was sich widersetzten will oder WERecht einklagen will, weil eigentlich Einstimmigkeit notwendig wäre, muss erst klagen. So läuft das bei dem Haus und der Verwaltung. Da wird Recht gesprochen - durch den Verwalter oder den Richter.
    Gesetze spielen hier keine Rolle.

    Und Nuancen gibt es leider keine. Den Eigentümern als Kapitalanlegern ist das so recht, dann macht nur die Verwaltung alles (inkl. der Klagen mit stinikigen Miteigentümern wie mir :sauer033:) und sie müssen sich um nichts kümmern.

    Es wird ansonsten davon ausgegangen, dass eben der Gegner nicht jahrelang klagen will und deswwegen zählen weder Vereinbarungen aus der Teilungserklärung, noch das WEG, ja nichtinemal das Beurkundungsgesetz der Notare wird beachtet. :sauer016:
    [Hintergrund: sogar der Notar, der dort alle Wohnungen beurkundet hat, steht mittlerweile in der Presse und wird wohl seine Zulassung verlieheren, wenn's gut läuft. DAS ist das BERLINER Moloch in seinen feinsten Zügen. Hausverwaltung, Wohnungsaufteiler, Notar, Makler, Baufirmen: ein gegenseitiges Zuarbeiten ohne Gleichen. Wenn ich einmal zu viel Zeit haben sollte, schreibe ich mal einen "Erfahrungsbericht".]

    Es ist dementsprechend alles möglich in dem Haus. Auch wenn das hier jetzt erst einmal komisch wirkt, ich bin dort nicht Verwalterin. Deswegen meine Frage nach praktischen Tipps - vom WEG Recht sind wir in dem Haus leider meilenweit entfernt.

    Praxis meint hier also: die praktische Erfahrung und geistige Schachzüge, die vorrausschauend Unwägbarkeiten erkennen.
     
  5. #4 Tobias F, 12.09.2012
    Tobias F

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    Nun, es mag ja sein das die ein odere andere Verwaltung nicht an bestehende Gesetze hällt, aber dass ist dann eine andere Baustelle. Das WEG ist hier ganz klar, und wer dagegen verstoßen kann das natürlich gerne tun.



    In der Praxis wird wohl jeder Verwalter gut beraten sien sich an bestehende Gesetze zu halten. Ich denke daher nicht das Dir hier jemand einen Rat geben kann und wird wie man am geschicktesten gegen Gesetze verstößt, zudem verstehe ich nicht was Du damit bezwecken willst.
     
  6. #5 frenchberlin2, 12.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 12.09.2012
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    Du sagst es: in der Praxis sollte sich die HV an's WEG halten. :verrueckt009:

    Ich meinte nicht, dass ich gegen das Gesetz verstoßen kann - sondern wie praktisch Umlaufbeschlüsse laufen können und durchgeführt werden. Ich habe noch nie einen Umlaufbeschluss initiiert und bin da mal ahnungslos. Ich habe schon in Beiräten gesessen, Maßnahmen initiiert, in Gemeinschaften Streits verhindert oder behoben .. Ich bin immer engagiert. Die Notlösung statt des Umlaufbeschlusses ist nur eine sehr kostenintensive Klage. Anders gesagt: das ist sozusagen meine letzte Chance. Oder noch leidiger ausgedrückt "Hilft mir keiner, sind wir ruiniert."

    Was kann dazu führen, dass ein Umlaufbeschluss besonders erfolgreich wird? Scheitert? Was sollte man unbedingt beachten ausser der Alltimmigkeit? Keine Sorge, ich habe bereits einen Anwaltstermin und möchte keine Rechtsberatung ersetzten. Nur leider habe ich die Erfahrung gemacht, dass auch Rechtsanwälte nicht alles sehen und wissen und vorhersehen.

    Deswegen frage ich nach praktischen Zeugnissen "Bei mir lief der Umlaufbeschluss so und so."

    Zum Hintergrund: es geht um eine 120.000€ Maßnahme zu einer bereits beschlossenen 250.000€ teuren Maßnahme.
    Da siehst Du, wo der Hase läuft.. Unglaubliche Geldschleuder und wir sollen den Mist für alle bezahlen. Ernsthaft (!) .. gerade so als gäbe es keine Teilungserklärung und kein WEGesetz.

    Wie's mir nervlich damit geht, kannst Du Dir vorstellen.
     
  7. #6 Christian, 12.09.2012
    Christian

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    Wenns wirklich so ist, daß alle anderen doof sind und du die einzig "normale" in dem ganzen Haufen bist, warum verkaufst du dann nicht deine Anteile?

    Ich habe jedoch arge Bedenken, daß das alles wirklich derart schwarz-weiß ist, wie du es dir vielleicht selbst einredest.
     
  8. Jobo45

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    Wo ist denn da das Problem? Wenn Du schon Hintergrund Informationen liefern willst, dann mußt Du uns schon auch genauere Zahlen liefern, wie zum Beispiel größe der Anlage, denn bei einer 20 Einheiten WEG ist das wohl ein Unterschied zu einer 500 Einheiten WEG.
     
  9. #8 frenchberlin2, 12.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 12.09.2012
    frenchberlin2

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    Entschuldigt bitte, wenn ich nicht alles richtig mache.
    Es ist nur ein Haus mit 22 WE.
    Verkaufen würde ich gerne aber bei Einsicht der gepefferten Protokolle der Eigentümerversammlung würde jeder vernünftige Interessent abspringen. Durch die Protokolle sind die WOhnungen in dem Haus quasi wertlos geworden. Keiner kauft in einer zerstrittenen WEG, trotz der Top Lage.

    Zur Schwarz-Weiß-Sicht: ich habe gestern ein Schreiben der Hausverwaltung erhalten, indem uns sogar gedroht wird, alle Beschlüsse neu abstimmen zu lassen und damit zu kippen - auch, die die schon längst Bestandskraft erhalten haben und den Dachausbau ermöglichen - wenn wir klagen.

    Natürlich sind solche Drohnungen gehaltslos und könnten niemals wirksam durchgesetzt werden - sie widersprechen wieder der Teilungserklärung - jedes Gericht würde sie wieder aufheben, die plötzliche Benachteiligung der Dachausbauer wäre ja schier unglaublich - aber einige Jahre Ärger kann man damit provozieren, wenn man möchte. Warum die Hausverwaltung nun jahrelange Rechtsstreitigkeiten wünscht, bleibt hindes unverstanden.

    Das zur Art und Weise, wie dort mit Mietern und Eigentümern umgegangen wird. Die Hausverwaltung spricht Recht, ist das Gesetz und herrscht. Selbst die Eigentümer haben nichts zu sagen und schließen sich der Hausverwaltung an.

    Zwei hochrennomierte Fachanwälte raten zur Klage. Ich wollte es noch ein letztes Mal gütig versuchen. Obwohl, eigentlich ist das längst obsolet. Manchmal habt Ihr hier tolle Ideen, deswegen habe ich mich überhaupt gemeldet. Bei keiner meiner anderen Immobilien läuft es so.
     
  10. #9 Christian, 12.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.09.2012
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    Du bist Teil dieser WEG, und zu einem Streit gehören immer (mindestens) zwei.

    Und so, wie du dich hier präsentierst, kommt mir automatisch der Gedanke in den Kopf, daß du an den Streitereien nicht unschuldig sein könntest.

    Warum sonst willst du quasi hintenrum "Fakten schaffen"? Ich glaube, das so ein Vorgehen eher Streit produziert als daß es Frieden in eine zerstrittene WEG bringt.

    Wie dem auch sei, mir kann das ja alles egal sein, aber ich fände es nicht okay, wenn "man" dich hier deine Traumwelt aufbauen lässt und dich dann ins offene Messer rennen lässt.

    Du musst dich gegenüber mir auch keinesfalls rechtfertigen.

    ---

    Warum wohl? Vielleicht sind die Eigentümer mit der Arbeit der Hausverwaltung zufrieden?
    Meines Wissens nach entscheidet idR eine Hausverwaltung nicht, sondern die Eigentümer. Die Hausverwaltung verwaltet, und zwar im Auftrag der Eigentümer. Warum beauftragt man als Eigentümer eine Hausverwaltung, mit deren Arbeitsweise man nicht zufrieden ist? Gut, in einer WEG zählt die Mehrheit, aber das bedeutet doch, daß die Mehrheit mit der Hausverwaltung zufrieden ist und du der "Quertreiber" bist (um es jetzt mal ganz schwarz-weiß zu sehen).
     
  11. #10 Fremdling, 12.09.2012
    Fremdling

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    Was ist den bei Euch los???

    Hallo Berlin,

    komme zurück auf Deine ursprüngliche Anfrage #1 und die anschließende Diskussion.

    Du möchtest einen Umlaufbeschluss einleiten und fragst, wer das schon einmal gemacht hat.
    => Antwort: ich.
    => Tipps: habe seinerzeit mit dem Willen zum Erfolg einen glasklaren Beschluss-Text entworfen, alle Unterschriftenzeilen vorbereitet und bin persönlich bei allen Eigentümern erschienen, um die Unterschriften beizuziehen und als Beirat gleichzeitig auftretende Fragen zu klären. Die fundierte Text-Vorbereitung und die Bereitschaft zur Erläuterung des Beschlusses hielt ich für vorrausschauend. So hat's auch perfekt geklappt, aber ob Du das bereits als "geistigen Schachzug" gelten lassen willst, entscheidest Du. Hast Du neben dem Preisvorteil (TEUR 250 versus TEUR 120) auch eine sachlich fundierte Argumentation für die Gemeinschaft parat? Falls ja, bekommt das Ganze womöglich erst einen Sinn.

    Deine zweite Frage, wie die Stimmen gezählt werden, bekamst Du bereits beantwortet.
    => Es müssen halt ALLE mit JA stimmen, sonst kommt es zu keinem verwertbaren Beschluss.

    Du bist dankbar für jeden Tipp?
    => Mein Tipp: Lasse es, denn falls Du Eure Situation (zerstrittene WEG!) zutreffend beschreibst, bekommst Du wohl nie alle neben Dir noch benötigten 21 Unterschriften für einen brauchbaren Beschluss und auch die Verwaltung dürfte den Beschluss gar nicht erst verkünden, oder?


     
  12. #11 frenchberlin2, 13.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.09.2012
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    -------------Offtopic----------
    @Christian: Danke für Deine Nachricht.. Kommunikation kommt von lat. communis esse - gemeinsam sein, es ist auch eine Art "Dazwischen sein". Und offensichtlich ist in der interpersonalen Aktion gerade im Netz manches missverständlich.
    "Fakten schaffen": ein Ausdruck in Gänsefüßchen.
    Es ist nicht mein Ausdruck und auch nicht meine Sprache oder meine Denkweise. Der Ausdruck kommt aus der Baubranche in der Mieter und Eigentümer vor bautechnische Fakten gestellt werden, die dann mit juristischen Mitteln kaum zu beheben sind, bzw. für deren Abwendung der juristische Weg wesentlich zu lang ist.
    Beispiele aus der Berliner Entmietung kenne ich aus Studentenzeiten: da wurde uns die Heizung abgedreht und wir waren zwar als Wohngemeinschaft auch zur Hälfte mit Juristen besetzt - aber was willst's machen wenn Dir kalt ist bei -13 Grad?
    Genau deswegen steht es in Anführungszeichen und gemeint war es durchaus verächtlich.
    Ich habe eine Zeit in der "dritten" Welt gearbeitet. Deswegen bin ich jeden Tag dankbar dafür, in einem Rechtsstaat zu leben, dessen Aufgabe es ist, alle Bürger (auch voreinander und vor Willkür) zu schützen.
    Mich auf die Kosten einer nicht zahlungsfähigen oder -willigen EG ruinieren zu lassen entspricht zum Beispiel nicht meinen Vorstellungen von Rechstaatlichkeit. Aber wie heißt es so schön? Es gibt keine Gerechtigkeit, deswegen müssen wir uns mit der Juristerei zufriedengeben.
    Kurz, hier siehst Du meine ostentativ zur Schau getragene Verachtung der HV gegenüber, wenn ich sage "sie spricht Recht". Ich lege großen Wert auf die immernoch vorhandene Trennung zwischen Judikativer und Exekutiver - die HV versucht beides zu verkörpern: Recht zu schaffen und auszuführen.

    ---Dies ist auch keine Rechtfertigung, sondern meine persönliche Meinung. ---

    Sorry für's Off'Top' aber bevor mir hier was unterstellt wird...
     
  13. #12 frenchberlin2, 13.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.09.2012
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    Danke - ich wußte, dass es jemand hier geben musste, der das tatsächlich gemacht hat (!). Erfolgreich dazu! - Gratulation.
    Ich habe gestern den Anwalt getroffen, wir haben es durchdiskutiert. Die Sichtweise, dass der Beschluss bei Nicht-Allstimmigkeit trotzdem Geltung erlangen könnte, wenn keiner klagt, kommt ja gerade von der Hausverwaltung. Es ist nicht richtig und nur eine reine Praxisentscheidung, die auch wieder meilenweit vom Gesetz entfernt ist. Die Hausverwaltung hätte auch unseren Beschluss tatsächlich verkündet. Aber eigentlich werden wir uns nicht zu diesen rechtsmissachtenden Methoden à la Hausverwaltung herablassen denn wie Du schon erkannt hast: eine Allstimmigkeit ist nicht zu erzielen und alles andere, was die Hausverwaltung macht, ist Trickserei. Du hast es genau richtig gemacht und für Deinen Fall war es die richtige Methode.
    Was Du so geleistet hast, kann ich tatsächlich nicht leisten. Die Eigentümer wohnen ja gar nicht in dem Haus. - Danke!


    Und dennoch wird's zu einem Punkt kommen, den ich gerne verhindert hätte: die Hausverwaltung wird den albernen Beschluss zu 200.000€ umsetzen. Er wird "Fakten schaffen" und es wird das Dach einstürzen. Das haben alle (auch nicht von uns sondern von der Gegenseite bezahlten) Architekten, Statiker und Gutachter gesagt. Was dann mit den Mietern passiert in dem großen Haus und wer das dann wieder aufbaut, wenn die WEG noch weniger Geld hat und es zu Baustopps kommt, reinregnet ... das ist für mich die eigentliche Frage.

    Wenn also hier gesagt wurde, ich renne in das offene Messer wegen der Hausverwaltung und ihren inhaltslosen Drohnungen ... dann stimmt es zwar. Deswegen werde ich dort weder klagen noch Umlaufbeschlüssse abhalten.

    Aber die Hausverwaltung ist leider auch in der Lage, sich selbst ein Bein zu stellen mit ihrem Vorgehen. Spätestens während der Bauarbeiten haben wir dann den Stress....
    und bezahlen müssen die Dummheiten die Eigentümer, nicht die Hausverwaltung.

    Wahrscheinlich schreibe ich dann eine Frage hier: wie macht man Hausverwaltungen haftbar? oder so .. :erschreckt016:
    Ich habe jedenfalls vorsorglich alle Befürchtungen auch fachlicher Art an alle Eigentümer und an die Hausverwaltung schicken lassen, der Architekt hat genau begründet, warum es so nicht geht. Darauf wurde keine Rücksicht genommen und es ist nicht erwünscht, dass sich jemand einmischt. Dann lassen wir die selbstherrliche Hausverwaltung nun einfach mal machen.


    [Jetzt nutze ich die Suchfunktion für die Haftungsansprüche der EG gegenüber der Verwaltung für so einen Fall.]
     
Thema: Praxis: Umlaufbeschluss
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