Private Wohnung an Firma vermieten

Diskutiere Private Wohnung an Firma vermieten im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Gemeinde! Ich möchte meine private Wohnung an eine Firma vermieten. Die Firma möchte jedoch von mir eine Rechnung mit Rechnungsnummer und...

  1. #1 honigtaube, 30.05.2017
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    Hallo Gemeinde!

    Ich möchte meine private Wohnung an eine Firma vermieten.
    Die Firma möchte jedoch von mir eine Rechnung mit Rechnungsnummer und Umsatzsteuernummer, welche ich nicht habe.
    Brauche ich tatsächlich eine Umsatzsteuernummer um an Firmen vermieten zu können?

    Gruß Sonja
     
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  3. #2 immobiliensammler, 30.05.2017
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    Hallo Sonja,

    zuerst eine Nachfrage: Bist Du der Eigentümer des Hauses oder ist das eine Eigentumswohnung?
     
  4. #3 honigtaube, 30.05.2017
    honigtaube

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    Das Haus gehört meiner Mutter mit drei separaten Wohnungen, eine bewohnt meine Mutter, im EG wohne ich und die im OG möchte ich vermieten. Habe das Haus meiner Mutter abgemietet.
     
  5. #4 immobiliensammler, 30.05.2017
    immobiliensammler

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    Was heißt abgemietet?

    Generell: Die Vermietung ist generell umsatzsteuerfrei, Du kannst aber auf diese Steuerfreiheit verzichten (zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren), bist dann glaube ich 10 Jahre daran gebunden. Dies geht nur, wenn Du an einen Unternehmer vermietest, der selbst umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbringt, hier scheinbar wohl gegeben. Du musst dann auf die Miete noch 19 % Umsatzsteuer dazurechnen und natürlich entsprechend an das Finanzamt abführen. Vorteil für den Mieter ist, dass er die in den Betriebskosten enthaltene Umsatzsteuer "absetzen" kann, was sonst nicht funktionieren würde Vorteil für den VM ist, dass er z.B. bei Instandhaltung und Reparaturen die Vorsteuer angeben kann. Nachteil für den Vermieter ist der entsprechende Verwaltungsaufwand (jede Rechnung getrennt nach Umsatzsteuer und Nettobetrag (Kosten) buchen, regelmäßig Umsatzsteuervoranmeldung bzw. -erklärung ....

    Ob das jetzt funktioniert wenn Dir das Haus nicht gehört, Du es selbst nur gemietet hast und sozusagen untervermietest weiß ich nicht, näheres dazu sagt Dir aber gerne ein Steuerberater. Wenn Du mit dem Thema Umsatzsteuer noch nicht firm bist wirst Du den wohl sowieso brauchen. Die Kosten für den Steuerberater musst Du dann eben mit einrechnen, ob sich diese Vermietung für Dich rechnet.
     
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  6. #5 taxpert, 30.05.2017
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    Nein!

    Die Vermietung eines grundstücks oder Grundstücksteils ist -wie @immobiliensammler bereits richtig dargestellt hat- grundsätzlich steuerbefreit, §4 Nr.12 UStG. Es besteht jedoch ggf. die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung zu verzichten, §9 UStG.

    Hierzu ist es jedoch notwendig, dass der Mieter das Grundstück/den Grundstücksteil ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Viele, viele Beispiele im A9.2 UStAE!

    Hier nur drei Beispiele, um das zu verdeutlichen:

    1. Die Firma mietet die Wohnung an, um dort ein Büro für den Vertrieb einzurichten.
    Optierung zur USt möglich, da (unterstellt) der Vertrieb zu steuerpflichtigen Umsätzen führt, die einen VoSt-Abzug nicht ausschließen.

    2. Die Firma stellt die Wohnung einem eigenen Mitarbeitern langfristig zur Verfügung.
    Keine Optierung möglich, da die Firma im Hinblick auf die Vermietung an den Mitarbeiter selber nicht optieren kann und daher die Umsätze nicht zum VoSt-Abzug berechtigen.

    3. Die Firma stellt die Wohnung ständig wechselnden Mitarbeitern bzw. Kunden/Monteuren auf kurzfristiger Basis zur Verfügung.
    Optierung zur USt möglich, da die kurzfristige Überlassung nicht zu einer Steuerbefreiung nach §4 Nr.12 UStG führt, also ein VoSt-Abzug aus diesen Umsätzen möglich ist.

    D.h. die Firma muss Dir erst einmal genau sagen, was sie mit der Wohnung vorhat, bevor Du überhaupt entscheiden kannst, ob eine Optierung überhaupt möglich ist!

    Und um das klarzustellen: Ob Du optierst oder nicht entscheidest einzig und allein Du und nicht die mietende Firma!!!!! Ob sich das "lohnt" kann nur ein StB vor Ort mit Dir entscheiden!

    Außerdem wirst DU mit der Vermietung einer Wohnung kaum die Umsatzgrenze von 17.500 Euro im Jahr überschreiten, §19 UStG! Damit würde Kraft Gesetzes die (nicht offen ausgewiesene) USt auch nicht erhoben werden! Hier müsste für einen USt-Ausweis nochmals zur USt optiert werden!

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  7. #6 honigtaube, 30.05.2017
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    Vielen Dank für die schnellen Antworten.

    ich erkläre einmal den genauen Sachverhalt.
    Eine Firma möchte vorerst für einen Monat (wahrscheinlich bis September) meine Wohnung für 5 Monteure buchen/mieten.

    Was muss ich der Firma sagen bzw. schreiben(§§), dass ich keine Umsatzsteuernr. habe und die Wohnung ohne Steuer vermieten möchte.
    Wie oben geschrieben brauchen die eine Rechnungsnummer und Umsatzsteuernr., wie kann ich darauf reagieren, das wir auf einen Nenner kommen?
     
  8. #7 taxpert, 30.05.2017
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    Dann ist die Vermietung nicht steuerbefreit, sondern insgesamt steuerpflichtig, denn es handelt sich um eine kurzfristige Beherbergung von Fremden, §4 Nr.12 Satz 2 UStG!

    Hinsichtlich der Rechnungsnummer gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, außer dass sie fortlaufend sein müssen. Hier also z.B. 1/2017.

    Hinsichtlich der USt auf die Kleinunternehmerregelung nach §19 Abs.1 UStG hinweisen, auch auf der Rechnung.

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  9. #8 honigtaube, 30.05.2017
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    Ah okay, aber muss ich dann mein Einkommen, aus regulärer Arbeit, auch mit versteuern, weil dann käme ich natürlich über die 17500 Euro?
     
  10. #9 immobiliensammler, 30.05.2017
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    Nein, die 17.500 Euro sind umsatzsteuerpflichtige Umsätze, (nicht Einkommen) und wenn Du sonst nicht selbständig bist wirst Du diese nicht haben. Ich wage mich mal vor - Taxpert mag mich berichtigen - aber ich kenne es bei der Kleinunternehmerregelung so, dass Du die Rechnung ohne ausgewiesener Mehrwertsteuer schreibst (also nur die reine Miete) und dann auf die Rechnung schreibst: Aufgrund der Kleinunternehmerregelung (§ 19 I UStG) erfolgt kein Mehrwertsteuerausweis. Gleichzeitig musst Du soweit ich weiß auf der Rechnung Deine Steuernummer angeben.
     
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  11. #10 taxpert, 30.05.2017
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    Alles richtig ... bis auf
    Das Ding ist zwar eine Allphasennettomehrwertsteuer, heißt aber nun mal Umsatzsteuer!
    (Klugsch...-Modus aus!)


    Vermietung ist IMMER eine unternehmerische Tätigkeit im Sinne des UStG's, auch wenn sie nicht gewerblich erfolgt, sondern "nur" im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung. Nur ist sie bei Vermietung von Wohnungen steuerfrei!

    Ein ArbN ist NIE unternehmerisch tätig, es liegt daher insoweit auch kein Umsatz im Sinne des UStG vor!

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  12. Andres

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    Statt der Steuernummer kann das auch die USt-ID sein, die man auf Antrag kostenfrei erhält. Manchen Leuten ist nicht besonders wohl dabei, ihre Steuernummer herauszugeben, weil man damit zumindest in der Theorie diversen Unsinn anstellen könnte.
     
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  13. #12 immobiliensammler, 30.05.2017
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    Gut, wieder was gelernt, ich dachte immer die eine Seite heißt Mehrwertsteuer, die Gegenseite Vorsteuer und insgesamt gibt das dann die Umsatzsteuer ....
     
  14. #13 taxpert, 30.05.2017
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    Tatsächlich sind die Begrifflichkeiten teilweise etwas verworren! So gibt es zum Beispiel auf Ebene der EU die "Richtlinie über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem" (MwStSysRL), die -da die USt mittlerweile eine EU-Steuer geworden ist- für die deutsche USt verbindlich ist!

    Das ist die USt-Zahllast! Diese "Verwechslung" kann für den Stpfl. besonders "peinlich" bei der Festsetzung eines Verspätungszuschlages sein! Dieser darf maximal 10% der festgesetzten Steuer betragen. Festgesetzt wird aber "nur" die USt, die auf die Umsätze entfällt! Die abziehbare VoSt wird erst danach abgezogen!

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