Privatperson => Vermietung an Gewerbe mit USt => Gewerbe?

Diskutiere Privatperson => Vermietung an Gewerbe mit USt => Gewerbe? im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen, nun habe ich schon beim Bundesfinanzministerium und sonstigen Fachstellen, die es wissen müssten, angerufen und extrem viel...

  1. #1 Kartoffelpferd, 04.06.2018
    Kartoffelpferd

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    Hallo zusammen,

    nun habe ich schon beim Bundesfinanzministerium und sonstigen Fachstellen, die es wissen müssten, angerufen und extrem viel recherchiert, bekomme jedoch keine klare Auskunft. Einen StB habe ich (noch) nicht, da ich noch nicht vermietet habe und mir diesen infolgedessen noch nicht leisten kann. Wenn es soweit ist, ist es für die Beantwortung meiner Frage aber zu spät. Darum versuche ich mal hier mein Glück :-)

    Ich bin Privat-Eigentümer einer Halle und will damit als Privatmensch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Als potenzieller Mieter kommt ausschließlich ein Gewerbebetrieb in Betracht, ein Unternehmen, das Vorsteuer-abzugsberechtigt ist. Ich möchte auf die Miete USt erheben, da in Zukunft immer wieder Renovierungen und Reparaturen auf mich zukommen werden und ich mir von den Handwerkerrechnungen die USt zurückholen will. Soweit so gut. Meine Frage: Ein Privatmensch, der an Gewerbe vermietet, erzielt Einkünfte aus V+V weiterhin als Privatmann, so viel weiß ich schon. Wird man aber dadurch, dass man USt optiert, automatisch Unternehmer? Schon auf der USt-Erklärung steht nämlich als Angaben "Name (...) des Unternehmers", "Art des Unternehmens" usw. Ich will ja aber Privatmensch bleiben. Nicht dass ich noch ein Gewerbe anmelden muss, Gewerbesteuer zahlen, bei der IHK Mitglied werden muss und - noch schlimmer - womöglich eine Bilanz erstellen muss.

    Wäre echt super, wenn mir jemand weiterhelfen könnte!

    Lieben Dank im voraus :-)
     
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  3. #2 taxpert, 04.06.2018
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    Der ust-liche Unternehmer-Begriff ist in keiner Weise mit dem ertragsteuerlichen Begriff "Gewerbetreibender" zu vergleichen!

    Für die USt ist jede Person oder Wirtschaftsgebilde, die bzw. das nachhaltig Leistungen gegen Entgelt ausführt, ein Unternehmer, dessen Lieferungen und Leistungen der USt unterliegen, BFH vom 04.07.1956. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob z.B. diese Leistungen ust-frei sind und auch keine Option zur Ust-Pflicht möglich ist (z.B. bei der Vermietung von Wohnungen). In diesen Fällen wird auf die Abgebe einer USt-Erklärung jedoch verzichtet, Unternehmer mit allen Pflichten nach dem UStG ist man trotzdem!

    Ob es sich hierbei dann im ertragssteuerlichen Sinne um Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständige Tätigkeit, Land- und Forstwirtschaft oder eben um Einkünfte im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung (z.B. V+V) handelt, ist egal!

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  4. #3 immobiliensammler, 04.06.2018
    immobiliensammler

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    Einfache Antwort: Nicht jeder "Unternehmer" im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ist auch ein Gewerbetreibender. Der Steuerberater, den Du nicht konsultieren willst muss auch eine Umsatzsteuererklärung abgeben, obwohl er Freiberufler ist.

    Generell solltest Du aber hier wirklich VOR dem Abschluss des Mietvertrages mit Umsatzsteueroption einen Steuerberater konsultieren, vor allem wenn Du Dich hier mit den daraus resultierenden Pflichten scheinbar überhaupt nicht auskennst!
     
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  5. Andres

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    Für die Zwecke des UStG ist man das als Vermieter ohnehin. Ist nicht schlimm, tut nicht weh. Geht z.B. allen Leuten, die eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach haben und ins Netz einspeisen, ganz genau so.


    Ein Gewerbe muss man anmelden, wenn man ein Gewerbe betreibt. Nicht jeder Unternehmer betreibt ein Gewerbe. In gewissen (eher weiten) Grenzen sind Einnahmen aus V+V für dich kein Gewerbe sondern Teil der privaten Vermögensverwaltung. Es gibt noch zahlreiche weitere Ausnahmen.

    Bei der IHK musst du ohne gewerbliche Tätigkeit nicht Mitglied werden - und selbst wenn du das werden müsstest, wären die Beiträge bei den hier zu erwartenden Ergebnissen sehr überschaubar, vielleicht müsstest du sogar gar keine zahlen.

    Auch Bilanzierungspflicht droht so schnell nicht. Du bist kein Einzelkaufmann und selbst wenn, wären die Umsatz- und Gewinngrenzen mit einer einzigen Halle eher nicht erreichbar. Der einfachste Weg, sich als Vermieter die Bilanzierungspflicht einzuhandeln, ist die Gründung einer GmbH.


    Damit sind wir wieder am Anfang:
    Offensichtlich hast du aber Beratungsbedarf - und zwar jetzt. Es sind grundsätzliche Entscheidungen zu treffen, es ist zu klären, was mit dem Mieter vereinbart werden kann und muss, es sind zukünftig (zunächst) monatlich USt-Voranmeldungen abzugeben und so geht es gerade weiter ... . Das alles ist jetzt zu klären, bevor schwerwiegende Fehler gemacht werden, die später vielleicht nicht mehr zu beheben sind.

    Wenn du einen mäßigen Betrag im dreistelligen Bereich für eine initiale Beratung nicht stemmen kannst, dann läuft hier etwas falsch. Eine so große Investition in eine Geschäftsbeziehung zu einem einzigen Mieter (noch dazu bei bereits absehbarem nicht geringem Erhaltungsaufwand) kann mit einem so kleinen finanziellen Puffer unmöglich funktionieren.
     
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  6. #5 Kartoffelpferd, 04.06.2018
    Kartoffelpferd

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    Hallo liebe Supporter!

    Vielen lieben Dank für die Hilfe!!! Da hatte ich echt Tomaten auf den Augen, weil ich irgendwo im www gelesen hatte, ... "dann erzielen Sie gewerbliche Einkünfte", was mich auf die völlig falsche Fährte führte und den Puls hoch trieb. Also: 1000 Dank!!!!!!!

    Das werde ich tunlichst vermeiden, eine GmbH zu gründen. Aber warum sollen die Gewinngrenzen mit einer Produktionshalle nicht erreichbar sein? Bei über 2000qm kommt man schnell auf 60T€ p.a.

    Der "Rest" ist eigentlich klar. Die entstehenden Pflichten, Abgabe von USt-Voranmeldungen und -Erklärungen und sonstige steuerliche Themen und Unternehmensführung usw. waren bisher an sich kein Problem für mich. Ich hatte aber wirklich ein absolutes Brett vor dem Kopf, was die Abgrenzung von "Unternehmen" und "Gewerbe" betrifft. Und ich bin eben etwas aufgeregt, da ich noch nie vermietet habe. Sagen wir so, ich bin halt noch ein Immobiliendepp, deshalb gehe ich überall ins Detail und checke alles genau, lasse mich aber auch aus der Spur bringen, wenn ich etwas nicht klären kann (sh. Ausgangsfrage).

    Ich sehe da kein Problem. "Eine so große Investition" habe ich nicht, das Objekt gehört mir ja schon, ich muss "nur" bei der Vermietung reüssieren. Und dann bin ich ja flüssig. Bin aber nicht der Typ, der sich Beratung holt und dann mit der Bezahlung der Rechnung erstmal wartet. Deshalb.

    Nochmals an alle: Vielen Dank!!!
     
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