Pro / Contra Wohneigentum

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von gt1976, 25.10.2014.

  1. gt1976

    gt1976 Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    aufgrund eines Erbfalls in der Familie bin ich nun Miterbe einer Immobilie. Es besteht nun die Möglichkeit die Erbengemeinschaft aufzulösen und die 2 anderen Miterben auszuzahlen, da diese die Immobolie nicht haben wollen. Unabhängig vom Kaufpreis hätte ich gerne mal ein paar Gedankenanstöße die FÜR und GEGEN eine eigene Immobilie sprechen. Welche steuerlichen Aspekte ergeben sich mit Wohneigentum bei der Einkommenssteuererklärung?

    Für mich ist das momentan völliges Neuland.

    Vielen Dank für Eure Meinungen.
     
  2. AdMan

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  3. #2 immodream, 25.10.2014
    immodream

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    Hallo,
    wenn ich als Neuling eine Immobilie erben würde, wären die ersten Gedanken nicht die steuerlichen Aspekte , sondern die Frage, welche Arbeit und Belastungen kommen auf mich als Vermieter zu.
    Steuerlich ist das relativ einfach. Alles was positive Einnahmen aus der Vermietung sind, werden mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.
    Wenn du investierst, und mehr ausgibst als du einnimmst, vermindern sich die Ausgaben um deinen Steuersatz.
    Das ist etwas vereinfacht die steuerliche Betrachtung.
    Alle anderen Probleme hast du als Erbe bereits miterlebt oder kannst tagelang in diesem Forum nachlesen.
    Grüße
    Immodream
     
  4. gt1976

    gt1976 Neuer Benutzer

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    @ immodream, danke für Deine Antwort. Aber warum schreibst Du vom Vermieten?
    Wenn ich die Immobilie erwerbe und die Miterben auszahle, dann nur weil ich selber dort einziehen würde.
    Vermietung ist mir viel zu heikel, da weiß man i.d.R. nicht wen man sich da rein holt und was für Ärger einem blüht.

    Ich meinte wirklich rein nüchtern betrachtete Pro und Contra's zum Immobilienbesitz.
    Mit welchen laufenden Kosten muss man rechnen, welche Rücklagen sollte man für Rep. haben etc.

    VG gt1976
     
  5. Duncan

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    Sollte man mal klären um was für eine Art Immobilie es sich handelt. Omas Einfamilienhaus? 5geschossige Wohnanlage mit 1200 Wohnungen? Eine ETW (Eigentumswohnung) oder ein Industriegelände von mehreren 100ha?

    Wenn du selbst einziehen möchtest, gehe ich zuerst von EFH/ETW aus. Die sind bei Selbstnutzung steuerlich ziemlich unerheblich bis einfach. Statt Miete zahlst du halt alle Betriebskosten, Grundsteuer, Versicherungen usw. halt selbst an die einzelnen Empfänger. Einnahmen hast du daraus dann in der Regel keine. Eventuelle Einsparungen zur Miete darfst du dann sparen für die größeren Investitionen (neues Dach, Fassadensanierungen, Versorgungseinrichtungen,...). Du hast halt die Freiheit und Verpflichtung dich um alles selbst zu kümmern und hast dafür eine größere Entscheidungsfreiheit. Dafür bist auch du immer in der Pflicht und regional ziemlich angebunden. Mit Mietwohnungen zieht es sich schneller mal um. Mit einem eigenen Haus ist das etwas aufwendiger.
     
  6. gt1976

    gt1976 Neuer Benutzer

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    @Duncan, das waren schon mal gute Hinweise. Ja Du mutmaßt richtig, es handelt sich um ein EFH mit 104 Wohnfläche /155m² Gesamtfläche des Hauses, welches ca 16Jahre alt ist und auf einem kleinen Grundstück steht.
    Sicher spart man sich die Mietkosten im Vergleich zu einer Wohnung. Wenn ich mir jetzt allerdings mal via Verkehrswertrechner den ungefähren Wert errechnen lasse, dann weiß ich in etwa was ich den Miterben auszahlen müsste.
    Wenn ich das mal auf meine jetzige Miete hochrechne, so könnte ich von diesem Betrag locker 15Jahre lang meine Warmmiete zahlen. (vorausgesetzt es gibt keine Mieterhöhung und die Energiekosten explodieren nicht)

    Du hast schon recht, man kann sein Wohnumfeld deutlich freier und nach seinem persönlichen Vorlieben gestalten. Die Bindung an den Wohnort ist natürlich nicht zu vernachlässigen, zumal ich dann sowieso 10Jahre erstmal gebunden wäre es sei den man akzeptiert die Spekulationssteuer im Fall der Fälle.
    Gibt es ne "Fautsformel" was man so als Investitionskosten rund um ein EFH pro Jahr in etwa ansetzen kann (zurücklegen sollte)?
     
  7. Andres

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    Zumindest aus Renditesicht wird das vermutlich nicht der große Wurf werden. Die spannenderen Fragen sind also: Was ist dir die zusätzliche Lebensqualität, "Herr im eigenen Haus" zu sein, wert und was könnte man für dieses Geld ansonsten kaufen?


    Bei allen Immobilen wird gerne als ersten Anhaltspunkt mit jährlich 1 % des Kaufpreises gerechnet. Bei einem EFH fehlt mir da aber das "Gesetz der großen Zahlen", sprich: Aufgrund des kleinen Umfangs werden die Kosten meist deutlich über oder unter diesem Wert liegen und der Durchschnitt ist nur über sehr lange Zeiträume stabil. Unabhängig davon, was langfristig erforderlich ist, brauchst du also immer einen gesunden Puffer in der Hinterhand oder musst alternativ willens und in der Lage sein, ein Darlehen aufzunehmen.
     
  8. gt1976

    gt1976 Neuer Benutzer

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    Nun ja, wo ist denn heutzutage noch eine gute Rendite zu erwarten? Es war für mich nur interessant mal mit der Mietwohnung gegen zu rechnen. Die Meinung im Freundeskreis lautet da immer schnell "Das würde ich auf jeden Fall machen, da sparst Du Dir doch die Miete und mögliche Mieterhöhungen". Ich denke nicht das ein EFH mit etwas mehr als doppelter Wohnfläche da viel günstiger als ne Mietwohnung ist. Das die Wohnqualität natürlich eine ganz andere ist, das versteht sich von selbst.

    Ja das dachte ich mir schon. Denn von 1% des Kaufpreises pro Jahr ist sicher noch kein massiver Schaden am Dach oder an der Heizungsanlage behoben.
    Leider fehlt mir da der Vergleich, was man zum Beispiel für Dachreparaturen und anderen anfallenden Instandhaltungsarbeiten an Budget einzuplanen hat.
    Kleinere Schönheitsreparaturen wie Holzschutzlasur für Zaun oder Balken der Dachpfetten etc. verstehen sich eigentlich von selbst.
     
  9. Andres

    Andres
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    Ein Eigenheim zu erwerben ist nach wie vor eine lohnende Investition, wenn man es richtig anstellt. Vor allem muss man einen realistischen Preis anpeilen (passend zum Zustand, im Rahmen der eigenen Möglichkeiten) und die Wiederverkäuflichkeit sollte langfristig zumindest aller Voraussicht nach gegeben sein.


    Das ist natürlich Unsinn. Im Gegenzug nimmt man auch erhebliche Verpflichtungen auf. Außerdem spart man sich die Miete nicht, man gibt sie nur für etwas anderes aus.


    Ganz im Gegenteil. Die Betriebskosten sind erstens bei einem freistehenden EFH im Grundsatz und zweitens aufgrund der größeren Fläche höher als bei einer Mietwohnung. Das kostet Geld. Vielen Eigenheimbesitzern ist das nur überhaupt nicht klar - man rechnet mit sich selbst ja keine BK ab.
     
  10. #9 immodream, 26.10.2014
    immodream

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    Hallo,
    es gibt so keine einfache Faustformel mit welchen Reparaturen du bei einem Einfamilienhaus rechnen mußt.
    Wir wissen ja nicht , aus welchem Baujahr das Haus stammt und was eventuell schon erneuert wurde.
    Den Spruch "wer Eigentum erwirbt, spart die Miete ein " hört man nur von Menschen, die bisher noch kein Eigentum erworben haben.
    Ich habe im Laufe der Jahre auch viele junge Mieter " verloren " , die die Miete einsparen wollten und Eigentum erworben haben.
    Wenn man die dann nach Jahren einmal wieder trifft , wissen die zu würdigen, was ich als ihr ehemaliger Vermieter so mal eben von der Miete noch alles mit bezahlen muß.
    Grüße
    Immodream
     
  11. gt1976

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    @immodream, naja ich schrieb ja daß das Haus ca 16Jahre alt ist. Also eigentlich noch kein Alter, allerdings ist bis auf Holzzaun streichen auch nicht viel gemacht worden.

    Ich kann mir aber sehr gut vorstellen was Du gerade beschreibst. Jemand der jahrelang nur Mieter war und sich für Wohneigentum entscheidet kann im Vorfeld nur schwer bis garnicht abschätzen, was da für Unkosten auf einen zukommen können.
    Eine Mietswohnung ist da natürlich deutlich "berechenbarer".
     
  12. #11 immodream, 26.10.2014
    immodream

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    Hallo,
    eigentlich ist an einem 16 Jahre alten Haus bis auf die üblichen Renovierungsarbeiten an Hölzern oder dem teilweise Erneuern von Silikonnähten im Bad nichts zu machen.
    Einer meiner Söhne hat gerade ein 17 Jahre altes Haus gekauft.
    Leider ist z. b. der Warmwasserspeicher wegen fehlender Wartung ( Austausch der Opferanode ) durchgerostet. Mal eben 1700 € für einen neuen Speicher.
    Ich hab übrigens auf der Suche nach dem Haus viele Häuser gesehen , die waren auch erst max. 10-15 Jahre alt, sind aber Mangels finanzieller Probleme der Erbauer nie richtig fertig geworden. Das kann ein Laie aber nicht sofort erkennen.
    Bevor du deine Miterben auszahlst, laß lieber ein seriöses Gutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstellen. Dann hat man neben der Beschreibung des Zustandes auch einen groben Preis für das Objekt.
    Grüße
    Immodream
     
  13. gt1976

    gt1976 Neuer Benutzer

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    @immodream, danke für den Tipp mit dem Gutachten.
    Derzeit haben wir eine Wertermittlung durch einen Makler in der Hand und auch die Verkehrswertermittlung mittels I-net mal durchgespielt.
    Du hast natürlich recht, versteckte Baumängel werden wir als Laien so nicht erkennen und ein Makler vermutlich auch nicht.
    Ein Gutachten durch einen Bausachverständigen ist natürlich auch immer ein nicht unerheblicher Kostenfaktor, von daher hatten wir davon Abstand genommen.
     
  14. Andres

    Andres
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    Jeder darf mal ... :brille002:
     
  15. Duncan

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    Diese Investition halte ich für deutlich günstiger und werthaltiger als das Geld einem Makler zu geben. Ich habe erst heute knapp 700€ an einen öbuv SV überwiesen. In Ergänzung mit meinem Gutachten freut der Eigentümer sich jetzt auf eine gut 4stellige Summe an Kosten für Bausachverständige. Der Bauschaden um den es geht heißt u.a. "echter Hausschwamm". In der Ausprägung mit akuter Gefährdung der Standsicherheit = sofortige Entmietung und Totalabriss. Über 50 WE. Beste Citylage. KP 7stellig.

    Aber kann man ja mal vor dem Kauf den einen oder anderen Tausender sparen.
     
  16. #15 _DER_HESSE_, 27.10.2014
    _DER_HESSE_

    _DER_HESSE_ Gast

    Hm. Ist das auch 'ne Möglichkeit, so ein Objekt leer zu kriegen um die begehrte Lage neu bebauen zu können?
     
  17. Duncan

    Duncan
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    Möglich schon, aber unwirtschaftlich.
    Schon Jerry Lewis wusste: Millionär zu werden, ist heute leicht - wenn man Milliardär ist.
     
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