Problem mit den bezahlten Heizkostenabschlägen

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Redle, 17.02.2014.

  1. Redle

    Redle Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich habe ein Problem mit den bezahlten Heizkostenabschlägen von 2 Mietern und dachte mir vielleicht kann mir ja hier jemand helfen.
    Zur Vorgeschichte:
    Ich habe Anfang 2013 ein Haus übernommen, in welchem sich mehrere Mietsparteien befinden. Da die Vorbesitzerin durch ihr hohes Alter leider in den letzten ca. 10-15 Jahren keine Nebenkostenabrechnungen mehr gemacht hatte, gab es für mich keine Vorlage.
    Die Mieter haben sich darüber natürlich nicht beschwert, da sie so die ständig steigenden Nebenkosten nicht mitbezahlen mussten.
    Die Heizkosten werden von einem Ablesedienst berechnet, laufen aber leider von Juni bis Juni.
    Leider gab es auch keine wirkliche Aufschlüsselung der Miete, mir war nur die Kaltmiete und die Warmiete inklusive Nebenkosten bekannt, aber nicht welcher Teil davon für Heizkosten und welcher für Nebenkosten gedacht war.
    Daher habe ich bei der ersten Abrechnung die Heiz- und Nebenkosten in einen Topf geworfen und die bezahlten Abschläge davon abgezogen.
    Nur habe ich hierbei leider nicht bedacht, dass die Heizkosten einen anderen Abrechnungszeitraum haben.
    Anfang 2013 habe ich dann die Nebenkosten- und Heizkostenabschläge angepasst (da natürlich viel zu gering nach 10-15 Jahren ohne Anpassung) und auch aufgeschlüsselt in Heizkosten und Betriebsnebenkosten.
    Nun zur eigentlichen Frage:
    Ich muss jetzt die Abrechnung für 2013 erstellen und bin mir nicht sicher, wie ich die Heizkostenabrechnung erstelle.
    Die Heizkostenabrechnung von der Brunata geht ja von Juni 2012 bis Ende Mai 2013. Also kann ich für die 5 Monate in 2013 (Januar bis Ende Mai) die angepassten Heizkostenabschläge nehmen, soweit alles klar.
    Jedoch bin ich mir nicht sicher wie ich nun berechne, wie viel Heizkostenabschläge vom Juni 2012 bis Dezember 2012 bezahlt wurden. Die Nebenkostenabrechnung für 2012 habe ich ja schon berechnet, aber halt leider in einem Topf mit den Heizkosten (für Juni 2011 bis Juni 2012).

    Hier das konrekte Beispiel um es einfacher nachvollziehbar zu machen:
    Mieter A zahlt seit vielen Jahren eine Miete von 367 €. Die Nettokaltmiete beträgt 295€ also zahlt er 72€ Abschläge für Nebenkosten. Jedoch liegt kein Schlüssel vor, um zu wissen welcher Anteil davon für Heizkosten und welcher für Betriebsnebenkosten gedacht ist. Auch eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung aus vergangenen Jahren liegt mir nicht vor.
    Als ich dann also Anfang 2013 meine erste Abrechnung gemacht habe, habe ich die Betriebsnebenkosten (452,47€) und die Heizkosten (752,43€) zusammengeworfen und davon die bezahlten Abschläge abgezogen (also 72*12-(452,47+752,43) = -340,90 ) und habe hiervon aus Kulanz nur die Hälfte berechnet, um den Schock nicht zu groß zu machen für den Mieter. Hierbei habe ich jedoch vergessen zu beachten, dass sich die Abrechnungszeiträume unterscheiden.
    Dann habe ich rückwirkend zum 1.1.2013 die Nebenkostenabschläge angepasst und aufgeschlüsselt auf 45€ Betriebsnebenkosten und 65€ Heizkosten.
    Nun ist es Zeit für die nächste Abrechnung und ich weiss nicht, was ich als vom Mieter bezahlte Heizkostenabschläge veranschlagen muss.
    Die Heizkostenabrechnung bezieht sich auf den Zeitraum vom 1.6.2012 bis zum 31.5.2013 .
    Für die 5 Monate im Jahr 2013 kann ich ja einfach die 65€ veranschlagen, aber was mache ich mit den 7 Monaten aus dem Jahr 2012?
    Hier habe ich ja nun das Problem, dass ich nur weiss, dass 72€ bezahlt wurden, aber nicht welcher Teil davon für die Heizkosten gedacht ist. Ausserdem habe ich ja die Nebenkosten für 2012 bereits abgerechnet.

    Ich hoffe mir kann hier jemand bei diesem Kuddelmuddel helfen, damit ich meinen Mietern eine korrekte Abrechnung machen kann. In den kommenden Jahren habe ich das Problem ja dann nicht mehr, da von nun an alles geregelt ist, aber über dieser Abrechnung zerbreche ich mir nun schon seit Wochen den Kopf.

    Schönen Gruß,
    Redle
    P.s. Sorry für den langen Text!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Auf eindeutige Vorschriften oder gar Urteile würde ich nicht hoffen - der Fall ist zu speziell.

    Trotz langem Text (die Länge kommt hauptsächlich daher, dass alle Informationen 2-3fach vorhanden sind), fehlen mir einige Infos:
    Welcher Abrechnungszeitraum gilt für die übrigen Betriebskosten?
    Welche Abrechnung versuchst du gerade zu erstellen?
    Wie wurde in den Abrechnungen seit 1.1.2013 das Guthaben aus Vorauszahlungen angerechnet?

    Ich hätte da schon eine ungefähre Idee im Kopf ...

    Was spricht eigentlich dagegen, den Abrechnungszeitraum der übrigen Betriebskosten an die Heizkosten anzupassen?
     
  4. Redle

    Redle Neuer Benutzer

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    Hi Andres,
    vielen Dank das du dir die Mühe gemacht hast den Text zu lesen.
    Zu deinen Fragen:
    1) Die Betriebskosten werden von Anfang Januar bis Ende Dezember gerechnet.
    2) Ich möchte jetzt die Betriebskostenabrechnung für 2013 (Januar bis Dezember) und die Heizkostenabrechnung für Juni 2012 bis Ende Mai 2013 erstellen. Die Betriebskostenabrechnung ist soweit klar, Problem macht nur die Heizkostenabrechnung.
    3) Seit 1.1.2013 gab es noch keine Abrechnung, die möchte ich ja gerade erstellen.

    Gegen eine Anpassung des Abrechnungszeitraums der Betriebskosten an die Heizkosten spricht, dass fast alle Endabrechnungen sich auf den Zeitraum von Januar bis Dezember beziehen (also von den Stadtwerken, Grundsteuer, Müllentsorgung, etc.).

    Sobald ich diese Abrechnung hinter mir habe ist das Ganze ja eh kein Problem mehr, da ich dann geregelte Verhältnisse habe und weiss was wofür bezahlt wurde.
    M.f.G.
    Redle
     
  5. #4 sara, 18.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.02.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Berechnen kannst du das auch nicht mehr.
    Du hast so wie ich das verstehe die kompletten Vorauszahlungen für Heizung und Nebenkosten 2012 da mit verrechnet?

    Oder wie viel hast du denn dann für den Juni 11 - Juni12 als Vorauszahlung bei den Heizkosten für 2012 angesetzt?
    Evtl. auch bei der Brunata-Abrechnung?

    In dem Fall hast du im Grunde ja keine Vorauszahlungen mehr zum verrechnen?

    Also könntest nur fiktiv etwas ansetzen, was aber jetzt nochmal zu deinen Lasten geht...
     
  6. GSR600

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    Dann pass doch die HK Abrechnung an die Abrechnung der BK an und mach beide kalenderjährlich, dies musst Du den Mietern schriftlich mitteilen und in diesem Schreiben kannst Du dann auch gleich die Abschläge aufschlüsseln, erstmal da es ja keine bisherige Einteilung gibt, würde ich 40/60 = BK/HK machen.
    Das ganze würde ich dann erstmals für die Abrechnungsperiode 2015 ankündigen, rückwirkend ab 01.01.2014 witrd kaum möglich sein. Evtl kannst Du im selben Schreiben wenn nötig auch gleich Verteilerschlüssel anpassen.
     
  7. Redle

    Redle Neuer Benutzer

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    Vielen Danke für eure Antworten und sorry für meine späte Rückmeldung, ich bin gestern nicht mehr dazu gekommen.
    @GSR600
    Für die Zukunft ist das Problem bereits gelöst, da ich Anfang 2013 die Heiz- und Nebenkosten neu festgelegt habe. Mein Problem betrifft rein die Heizkostenabrechnung für 2012-2013, da ich mir dort nicht sicher bin wie viel Abschlag nun bereits bezahlt wurde.
    @Sara
    Ich bin leider in der Abrechnung die ich Anfang 2013 erstellt habe nicht weiter darauf eingegangen, dass die Heizkostenabrechnung sich auf den Zeitraum 2011-2012 bezieht und nicht auf das Kalenderjahr 2012. Dies war ein Fehler aber es war halt meine erste Abrechnung.
    Ich habe die Heiz- und Nebenkosten zusammmen in einer Abrechnung abgerechnet auf der einfach Abrechnung für 2012 stand.
    Als Vorauszahlungen habe ich die kompletten 72€ x 12 (siehe Beispiel im ersten Post) angesetzt und davon die tatsächlichen Heiz- und Nebenkosten abgezogen.
    Der Fehler war also, dass ich eigentlich den Heizkostenzeitraum für 2011 (Juni bis Dezember) schon damals anders hätte abrechnen müssen.
    Lässt sich dies noch irgendwie korrigieren?
     
  8. GSR600

    GSR600
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    Naja Du musst im Prinzip eine richtige Abrechnung erstellen, quasi die alte korrigieren, dabei entstehende Guthaben stehen dem Mieter zu, enstehende Nachzahlungen muss der Mieter nicht bezahlen.
     
  9. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Heizkostenabrechnung

    In meinem Haus mit mehre3ren Wohnungen verfahre ich so:
    z.B. Vorauszahlungen mtl. € 100,00 je Mieter
    NK-Abrechnung vom 01.01.13 - 31.12.13 € 500.00
    ./. Vorauszahlungen 12 x € 40,00 € 480,00
    Rest zu Gunsten des Vermieters € 20,00

    Heizkosten vom 1.10.12-30.9.13 € 500,--
    ./. Vorauszahlung 12 x € 60,00 € 720,--
    Rest zu Gunsten des Mieters € 220,--

    Den Ausgleich kannst Du machen wie Du willst. Du siehst, ich habe die € 100,00 nach
    meinen Erfahrungen aufgeteilt, kannst Du ohne jemanden zu fragen, das ist Dein Recht.
    Meine Abrechnungszeiträume sind eben auch verschieden und so komme ich gut zurecht. Gruß Nanne
     
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