Problem mit Kappungsgrenze/Modernisierung

Diskutiere Problem mit Kappungsgrenze/Modernisierung im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Tag allerseits. Objekt: 6 Parteienhaus, EG, 1. OG, DG Ein altes Lied: Die Miete wurde ca. 20 Jahre nicht erhöht, was nun geändert werden...

  1. #1 Netter_Vermieter, 13.07.2011
    Netter_Vermieter

    Netter_Vermieter Neuer Benutzer

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    Guten Tag allerseits.

    Objekt: 6 Parteienhaus, EG, 1. OG, DG
    Ein altes Lied:
    Die Miete wurde ca. 20 Jahre nicht erhöht, was nun geändert werden soll.
    Aktueller Mietspiegel liegt vor, nur wenn ich die dementsprechend erhöhe, habe ich die Kappungsgrenze geknackt.

    Nun gibt es ja das Thema "Moderniesierung", mit Hilfe derer die Kappungsgrenze "ausgehebelt" werden kann.

    Frage nun, reichen folgende Modernisierungen aus, um die Kappungsgrenze zu ignorieren:

    - Neues Dach mit teilweiser neuer Dämmung (Kosten ca. 35.000,- €)
    - Tausch des Zentralheizungsgasbrenners aus den 70ern gegen ein modernes Brennwertgerät (Kosten ca. 8.000,- €).
    - Austausch der Kellertüre wegen Verschleiß (Kosten ca. 1.500,- €).

    Schönen Dank
    Gaaanz netter Vermieter :smile026:
     
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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Offensichtlich fehlt es am Verständnis für die Zusammenhänge...

    Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 ff BGB), selbstverständlich unter Beachtung der Kappungsgrenze, ist ein Thema und eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 ff BGB) ist ein völlig anderes Thema.
    Außer der Tatsache, dass es in beiden Fällen zu einer Mieterhöhung kommt, haben die beiden Themen nichts miteinander zu tun. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung gibt es keine Kappungsgrenze.

    Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Modernisierung sind in der genannten Vorschrift nachzulesen.
    Eine Modernisierung liegt demnach vor, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat,
    - die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
    - die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
    - nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
    Von den genannten Maßnahmen werden Dämmung und Heizung den Kriterien gerecht. Der Austausch einer Kellertür gegen eine andere wird allerdings kaum zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen und auch den Gebrauchswert der Mietsache nicht erhöhen.
    Bei der Berechnung der Mieterhöhung sind von den Kosten der Maßnahme Drittmittel und ersparte Instandsetzungkosten abzuziehen. Die Jahresmiete kann um 11% des verbleibenden Betrags erhöht werden.

    Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze steht einer anschließenden Mieterhöhung nach Modernisierung nicht entgegen.
     
  4. #3 Netter_Vermieter, 14.07.2011
    Netter_Vermieter

    Netter_Vermieter Neuer Benutzer

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    Rechenbeispiel

    Guten Tag und danke für die Antwort.
    Evtl. frage ich mal anders:

    In einem ersten Schritt soll die Miete erhöht werden auf den Betrag, der im Mietspiegel steht.
    - Derzeitige Miete: 268,43 Euro für 62,5 qm.
    - Berechnete Miete laut Mietspiegel (5,94 Euro pro qm) = 371,25 Euro, leider zuviel, da mehr als 20%.
    - Berechnete Miete mit Kappungsgrenze (+ 20%) = 322,12 Euro.

    Wieviel darf ich nun auf die 322,12 Euro heraufschlagen, wenn ich die Modernisierungen durchführe?

    Vielen Dank
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Nach einer Modernisierung kann die Jahresmiete um 11% der - nach Abzug ersparter Instandsetzungkosten und Drittmitteln verbleibenden - Modernisierungskosten erhöht werden.
     
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