Probleme bei Änderung des Verteilerschlüssels

Diskutiere Probleme bei Änderung des Verteilerschlüssels im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo allerseits, ich bin neu registriert in eurem Forum und muss leider direkt mit einer Frage beginnen. Ich verwalte ein Objekt für meine...

  1. #1 waldschrat, 22.03.2013
    waldschrat

    waldschrat Neuer Benutzer

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    Hallo allerseits,

    ich bin neu registriert in eurem Forum und muss leider direkt mit einer Frage beginnen.

    Ich verwalte ein Objekt für meine Oma.
    Sie hatte früher alles selbst gemacht, jedoch nun die Arbeiten an mich abgegeben.

    In den Mietverträgen (von Haus und Grund) steht in allen einheitlich, dass alle Nebenkosten außer Wasser und Gas nach m² Wohnfläche umgelegt werden, halt der gesetzliche Umlageschlüssel.

    Nur war es leider so, dass sie nach der "Steinzeitmethode" vorgegangen ist (Bleistift und karriertes Papier) :erschreckt004: und fast alle Kosten nach Personentagen bzw. Personenmonaten abgerechnet hat. Die Mieter waren dies aber gewohnt und haben sie nie beschwert.

    Als ich die Daten nun in eine Verwaltungssoftware eingespeist habe, habe ich die Verteilerschlüssel einfach abgeändert: Wasser und Gas werden wie zuvor verbrauchsabhängig abgerechnet. Die anderen Kostenpositionen werden per m² Wohnfläche umgelegt, einige auch per Anzahl der Wohnungen.

    Jetzt rief eine komplizierte Mieterin an und beschwerte sich über die Änderung. Ich habe ihr gesagt, dass es all die Jahre falsch lief und ich es jetzt an die mietvertraglichen Bestimmungen angepasst habe.

    Kann sie sich überhaupt dagegen wehren? Ich weiß zwar, dass die Umlageschlüssel nur mit Zustimmung der Mieter geändert werden können, aber es war ja keine Änderung von den im Vertrag festgelegten Schlüssel in andere Schlüssel, sondern von den falschen Umlageschlüssel in die vertraglichen.

    Oder gelten die vom Vertrag abweichenden Umlageschlüssel als anerkannt für sämtliche Abrechnungen in der Zukunft, da meine Oma immer über Personenmonate abgerechnet hat?

    Ich dachte immer, wenn man nach anderen Schlüssel als im Vertrag festgelegt abrechnet, der Mieter aber ohne Beanstandungen zahlt, diese Abrechnung zwar als genehmigt gilt, jedoch in Zukunft rein rechtlich wieder mit den Schlüssel laut Vertrag abgerechnet werden muss. Liege ich falsch?

    Bin für jeden Tipp dankbar!

    Viele Grüße

    Waldschrat
     
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  3. Pharao

    Pharao Gast

    Hi Waldschrat,

    m.E. ist das interessant, was im Mietvertrag steht bzw. vertraglich vereinbart worden ist.

    Wenn allerdings deine Oma das die letzten Jahre immer falsch gemacht hat, könnte es sein (siehe dazu §556 BGB Abs3), das du die letzte Abrechnung auch noch korrierieren darfst, falls der Mieter hier fristgerecht auch Einwände einbringt.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ganz so einfach ist es nicht... Der Vertragsinhalt kann auch durch mehrjährige Übung geändert sein. Dazu werden sicher mehr als 2 oder 3 Abrechnungen nötig sein; vermutlich aber auch weniger als 10. Bei der Verwendung eines Umlageschlüssels über 5 Jahren oder mehr würde ich erst mal von einem geänderten Vertragsinhalt ausgehen mit der Folge, dass - ab welchem Zeitpunkt auch immer - nun Personenzahl der vereinbarte Umlageschlüssel ist.
     
  5. #4 immodream, 22.03.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Waldschrat,
    du schreibst, das es sich um eine komplizierte Mieterin handelt.
    Wenn du nicht unbedingt Recht haben möchtest und vor Gericht landen willst, würde ich in diesem Fall allen " normalen Mietern " die Abrechnung laut Mietvertrag zukommen lassen und der Spezialmieterin Abrechnungen nach "bekannter Art " zukommen lassen.
    Ich hab diese Problemfälle auch mehrfach elegant aussitzen müssen.
    Wichtig ist, das dir diese Mieterin nicht die anderen Mieter aufhetzt.
    Grüße
    Immodream
     
  6. #5 Gruwo-NDS, 26.03.2013
    Gruwo-NDS

    Gruwo-NDS Erfahrener Benutzer

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    Verteilerschlüssel, vor allem in der Vergangenheit falsch angewendete, sind ja nicht in Stein gemeißelt. Siehe auch

    § 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten - dejure.org

    Was spricht denn dagegen, bei der diesjährigen Abrechnung die alten Schlüssel zu verwenden und den Mietern gleichzeitig in Anlehnung an Abs. 2 mitzuteilen, welche Schlüssel zukünftig und aus welchem Grund verwendet werden.
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das Gesetz könnte dagegen sprechen...

    Nach dem Sachverhalt gibt es eine Vereinbarung über den Umlageschlüssel. Vereinbart ist entweder Wohnfläche oder Personenzahl. Von dieser Vereinbarung kann der Vermieter nach § 556a Abs. 2 BGB nur abweichen, wenn eine Verbrauchs- oder Verursachungserfassung besteht und der neue Umlageschlüssel den Verbrauch oder die Verursachung berücksichtigt.
    Falls Personenzahl der vereinbarte Umlageschlüssel sein sollte, wovon man m.E. ausgehen kann, würde eine - angestrebte - Umlage nach Wohnfläche den Anforderungen der Vorschrift nun keineswegs gerecht.
     
  8. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ich würde dem Willen der Mieterin Rechnung tragen und ihr schriftlich mitteilen, dass die Umlageschlüssel zukünftig nach billigem Ermessen angepasst werden. Bei Nichterinverständnis bitte schriftlichen begründete Widerspruch.
    Hatte ich auch mal so gemacht, gab keinerlei Negativreaktionen.
     
  9. #8 Gruwo-NDS, 27.03.2013
    Gruwo-NDS

    Gruwo-NDS Erfahrener Benutzer

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    Die Problematik sehe ich hier eher als nicht gegeben, da in den Mietverträgen die Umlage nach Fläche vereinbart wurde.
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Problematik ist, dass der Inhalt des Mietvertrags ungewiss ist. Sicher ist nur, dass im schriftlichen Mietvertrag irgendwann einmal Wohnfläche als Umlage vereinbart wurde. Danach ist alles offen.
    Nach dem Sachverhalt im UP wurden über einen nicht genannten Zeitraum
    Darin könnte eine Vereinbarung durch mehrjährige Übung zu sehen sein. Der aktuelle Inhalt des Mietvertrags würde dann nicht mehr dem schriftlichen Vertrag entsprechen mit der Folge, dass inzwischen eben Personenzahl der vereinbarte Umlageschlüssel wäre und dieser Schlüssel einseitig nur nach Maßgabe des § 556a Abs. 2 BGB geändert werden könnte.
     
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