Probleme mit ehemaliger Verwalterehepaar

Diskutiere Probleme mit ehemaliger Verwalterehepaar im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, habe Anfang d. J. ein Mehrfamilienhaus erstanden. Ingesamt 9 Mietparteien. 8 davon vermietet. Eine Wohnung wird gerade für eine...

  1. #1 Uschi52, 06.05.2019
    Uschi52

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    Hallo zusammen,

    habe Anfang d. J. ein Mehrfamilienhaus erstanden. Ingesamt 9 Mietparteien. 8 davon vermietet. Eine Wohnung wird gerade für eine Neuvermietung wieder renoviert.

    Bei der Besichtigung wurde mir/uns durch die Maklerin mitgeteilt, das es eine Hausverwalterin gibt, welche auch mit in dem Haus mit wohnt. Da der damalige Eigentümer über 400km entfernt wohnt.
    Dieser Verwaltungsposten endete aber offiziell mit dem Verkauf, was uns der Eigentümer und die Maklerin mehrfach und auch bei der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrages mitgeteilt wurde.
    Die Verwalterin wurde davon auch mehrfach in Kenntnis gesetzt.
    Uns liegt es auch schriftlich vor.

    Jetzt da der 1. Monat mit den Mieteinnahmen war, mussten wir feststellen das von besagter Person nur ein Bruchteil der Miete überwiesen wurde. Darauf angesprochen, meinte die Dame in Beisein ihres Mannes, das dies so richtig sei, wegen dem Verwalterinnenposten welcher nach wie vor noch läuft.
    Sprachlosigkeit war für einen Augenblick vorhanden.

    Wir haben die Dame informiert das uns bereits schriftlich im Dezember vorlag das dieser Posten mit dem Verkauf beendet ist. Darauf wurde uns entgegnet davon wisse sie nicht und der Posten der Hausverwalterin war eh nur mündlich mit dem alten Eigentümer vereinbart (das hat sie auch schriftlich per Whatsapp mitgeteilt).
    Aber sie werde den fehlenden Betrag noch überweisen. Ok, Problem gelöst wie ich glaubte.

    Mein Sohn informierte noch in diesem Gespräch das er die Heizungsanlage, welche all die Jahre auf Dauerbetrieb lief (ist gelernter Gas-Wasserinstallateur), jetzt so eingestellt hat das bei entsprechenden Temperaturen und wie es das Mietgesetz erlaubt, die Anlage zwischen 24:00 und 06:00 Uhr im Modus Nachtabsenkung ist. Und eben feststellen musste das jemand sie wieder auf Dauerbetrieb gestellt hat.
    Der Ehemann fing auf einmal an "loszupoltern" er habe sie wieder auf Dauerbetrieb gesetellt u. a. Zitat:
    "..... das Gesetzt interessiert mich doch überhaupt nicht. Ich will das die Anlage durchläuft"......

    Jetzt führte mein Sohn das Gespräch weiter. Niemand habe sie an der Anlage zu vergreifen außer von mir beauftragte Personen.
    Er ging gleich eine Frage weiter. Die Gartenregelung (ein Teil das Grundstückes ist Garten) wie die geregelt sei? Da er bis her auch nix in den Mieterträgen oder es eine zusätzliche schriftliche Vereinbarung gefunden hat.
    Antwort: ....."garnicht, hat der Vater des ehemaligen Eigentümer einige Jahre vor seinem Ableben uns gestattet."
    Die anderen Mieter drauf angesprochen sagten sie uns ja, die Verwalterin habe ihnen das gestattet.

    Um korrekt zu sein, der Garten ist sehr ordentlich. Ok, kleine Anfangsschwierigkeiten dachte mein Sohn.
    Bis ihn eine Mieterin jetzt noch ins Vertrauen zog.
    "Wissen Sie von dem Raucherzimmer?" Was für ein Raucherzimmer denn?
    Außerhalb der Wohnung dieser Leute ist noch, nicht fertig ausgebaut, ein Zimmer über 12m² groß. Dieses nutzt besagtes Ehepaar als Raucherzimmer und um Dinge unterzustellen obwohl sie über einen Keller verfügen. Auch auf dem Dachboden befinden sich Karton dieser Leute.

    Jetzt wollte er es genau wissen und hat mit dem ehemaligen Eigentümer telefoniert.
    Diese waren, wie ich immer noch, sprachlos.
    "Nein, für das Zimmer und den Garten gibt es keine schriftliche Genehmigung auch nicht mündlich. Die Wohnung der Leute ist 116m² groß, warum sollten wir denen noch ein 12m² großes Raucherzimmer geben?"
    War die Gegenreaktion.
    Der ehemalige Eigentümer informierte ebenso darüber das besagter Ehemann auch ständig die Termine von Kaufinteressenten sehr stark gestört habe, so das der alte Eigentümer mehrfach zum Telefon greifen musste und den guten Mann zur Ordnung rufen musste.
    Auf die Frage meine Sohnes warum das kam die Antwort:
    "...die wollten das Haus auch kaufen, sind aber bei ihrer Bank abgewiesen worden."
    Auch die Maklerin hatte sich bei entsprechendem Geldinstitut informiert (musste ja die Finanzierung prüfen) und erhielt die Auskunft das die Leute nicht ansatzweise ein Bruchteil des Kaufpreises zusammen bekommen hätten.

    Inzwischen haben wir mit der ehemaligen Verwalterin gesprochen und ohne ihr ein Wort des Problems zu schildern und ob sie genaueres über die Leute sagen kann, kam brutale Antwort:
    "...sehen Sie zu das Sie die loswerden. Die ganzen Jahre wo ich Verwalterin war haben die sich aufgeführt als gehörte denen das Haus. Ständig wurde meine Arbeit erschwert. Der alte Eigentümer hat die Frau nur als Verwalterin eingesetzt weil sie als längstes dort mit wohnt und mit allem vertraut ist.

    Der alte Eigentümer war, nach dem er das Haus von seinem Vater geerbt hat, nur 1x in den ganzen Jahren da.
    Zeitlich nicht möglich, selbstständig mit großem Unternehmen. Auch die Kontaktaufnahme zu alten Mietern, brachte die gleiche ernüchternde Wahrheit. Das mancher wieder ausgezogen sei, weil die sich wie kleine Autokraten aufgeführt haben.
    Und heute war die Heizungsanlage wieder auf Dauerbetrieb gestellt.

    Was ist der beste Weg weiter vorzugehen? Was meint ihr?

    Gruß Uschi52
     
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  3. #2 immobiliensammler, 06.05.2019
    immobiliensammler

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    Versuchen die Leute loszuwerden, also

    - Nutzung des Raucherzimmers verbieten, sofortige Räumung verlangen, dann da neues Schloss reinmachen
    - Entfernung der außerhalb der gemieteten Flächen abgestellten Sachen verlangen
    - An der Tür zur Heizung sofort das Schloss austauschen, dort hat niemand etwas zu verstellen

    Bei jedem Verstoß sofort eine Abmahnung rechtssicher zustellen! Nach erfolgloser Abmahnung einen Anwalt einschalten!

    Mieterhöhung prüfen - gibt es für den Ort einen Mietspiegel?
     
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  4. #3 Goldhamster, 06.05.2019
    Goldhamster

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    Hallo,

    ja, eskalieren lassen!
    Dazu erst einmal die Miete erhöhen! Natürlich NUR für das angesprochene Paar!

    Lieber jetzt ein Ende mit Schrecken als das es immer so weiter geht.

    Frage:
    Haben die Leute auch die Abrechnungen für das Haus erstellt?
    Dann haben die vielleicht noch ganz andere Sachen gedreht als ein zusätzliches Zimmer.

    Goldi
     
  5. Andres

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    Die Nummer mit der Heizung ist einfach: Zugang zur Heizung entziehen, d.h. Schließzylinder tauschen oder überhaupt Schlösser anbringen. Falls der Heizungsraum aus anderen Gründen zugänglich bleiben muss, kommt die Heizung (oder wenigstens das Bedienfeld) in einen Käfig. Eine dieser Maßnahmen würde ich ohnehin empfehlen, selbst wenn es die aktuellen Probleme nicht gäbe. Mieter haben an der Heizung nichts zu suchen.

    Nebenbei: Der wirtschaftliche Nutzen der Nachtabsenkung ist mindestens umstritten, außerdem kann dir in Grenzen ziemlich egal sein, wie hoch der Verbrauch ist. Die Kosten tragen ja die Mieter. Wenn es nicht (durchaus zu Recht) ums Prinzip ginge, könnte man das einfach sein lassen.


    Dann noch die Sache mit dem Verwaltervertrag: Sofern diese Vereinbarung nicht Teil des Mietvertrags ist, hast du damit nichts zu tun. Ich sehe nicht, wie eine solche Vereinbarung bei Veräußerung der Immobilie auf einen neuen Eigentümer übergehen sollte.


    Der Rest ist schwieriger, vor allem mühseliger. Es geht darum, den Mietern klar aufzuzeigen, dass für sie keine Sonderkonditionen gelten. Das ist umso schwieriger, weil ihnen wohl über mindestens 2 Generationen das genaue Gegenteil vermittelt wurde - diese "Erziehung" wird kaum rückgängig zu machen sein. Der Weg, den @immobiliensammler aufgezeigt hat, ist richtig, aber man muss eben immer damit rechnen, dass dann solche mündlichen Vereinbarungen mit vorherigen Eigentümern auftauchen, die alle möglichen Nutzungen zusichern. Trotzdem sollte man das versuchen.

    Mieterhöhungen sind auch ein probates Mittel, aber dabei ist natürlich die Frage, ob die ortsübliche Miete überhaupt genug Spielraum für schmerzhafte Mieterhöhungen lässt. Man könnte auch darüber nachdenken, ob man nicht einen Verwandten hat, der dort wohnen könnte und für den man Eigenbedarf anmelden kann. Derjenige sollte dann tatsächlich dort wohnen, sonst hat man hinterher nur noch mehr Ärger.


    Es wäre vielleicht auch eine gute Idee, sich bereits jetzt nach Beistand durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht umzusehen. Aktuell hätte der zwar noch nichts (oder nicht viel) zu tun, aber früher oder später wird es mit diesen Mietern so weit kommen, dass man Anwälte bemühen möchte.
     
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  6. #5 Immofan, 06.05.2019
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    Mal nebenbei, ihr kauft ein MFH ohne vorher die Mietverträge anzusehen? Falls doch, gibt es Abweichungen zwischen dem was der Verkäufer Euch mitgeteilt hat und dem was tatsächlich eingeht?

    Die Ideen hier finde ich nicht verkehrt. Du kannst auch versuchen die Fehler der Verwalter in den Abrechnungen zu finden und es so zu drehen, dass Du sie dafür haften lässt, falls der alte Eigentümer dafür keine Entlastung erteilt hat. Würde mich nicht wundern, wenn da einiges schief gelaufen ist in der Vergangenheit. Sobald es ums Geld geht steigt auch die Bereitschaft lieber das Feld zu räumen als verklagt zu werden.
     
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  7. #6 Goldhamster, 06.05.2019
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    Hallo,

    bedeutet in diesem Falle, dass die "ehem. Verwalterin" auch die Geldströme im Hause gelenkt hatte? D. h. die Mieten der anderen Mieter kassiert hat und dann an den Eigentümer bzw. jetzt euch weitergeleitet hat?

    Macht die auch die Abrechnung?

    Beauftragt und überwacht die auch Handwerker?

    Habt ihr allen Mietern schriftlich die Aufforderung zukommen lassen, dass die Miete ab jetzt auf euer Konto zu überweisen ist?

    fragt sich nach genauerem Durchlesen
    DER HAMSTER
     
  8. #7 immobiliensammler, 06.05.2019
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    Kleiner Einwand: Obwohl das unter WEG gepostet wurde handelt es sich laut Text um ein fremdverwaltetes MFH. Wie @Andres schon geschrieben hat hat der Neueigentümer also mit diesem Verwaltervertrag überhaupt nichts zu tun. Insofern kann er aber wohl den Verwalter auch für nichts haftbar machen, das müsste der Alteigentümer erledigen.
     
  9. #8 Goldhamster, 06.05.2019
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    @Immofan

    das - was du hier angenommen hast - das geht nicht EINDEUTIG aus dem Beitrag der Fragestellerin hervor.


    Eindeutig zu wenig geschlafen hat
    DER HAMSTER
     
  10. #9 Goldhamster, 06.05.2019
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    Hallo,
    auch hier gilt: Wie die Geldströme laufen bzw. gelaufen sind hat die Themenstarterin nicht geschrieben.
    Ggf. ist es nach unserem Verständnis evt. ein "Teil-" verwaltetes MFHs.

    Goldi
     
  11. dots

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    Die Heizung so ver-/absperren, dass niemand (außer du/ihr) da dran rumfummeln kann.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 06.05.2019
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    Wie weit wohnt ihr denn von dieser Immo entfernt?

    Wenn man Mieter erziehen bzw. ihre Grenzen aufzeigen möchte, ist präsentsein wichtig.
    Ideal, wenn ihr in der Nähe, aber nicht im gleichen Haus wohnt.
    Überprüft eure Baldrianvorräte. Solche Mieterkonstellationen können extreme Nervenzerreißproben werden.

    Wie man mietrechtlich vorgehen kann haben meine Vorschreiber schon gesagt.
    Befolgt diese Tipps, die sind wirklich Gold wert.
    Vergesst aber nicht an euch und eure Nerven zu denken.
    Gebt das lieber früher als später in fachlich wirklich kompetente Hände.


    Ganz wichtig:
    Lenkt den Geldstrom um. Mietzahlung ab sofort (naja nächsten Monat) nur noch auf ein Konto von euch.
    Die "Verwaltung" offiziell mit sofortiger Wirkung absetzten.
    Dazu ein Anschreiben an alle Mieter + nachweisbaren Zugang. In diesem Fall reicht wohl ein Einschreiben oder per Bote. Wenn alle Mietparteien das erhalten, wird es schwer glaubhaft zu machen, das nur eine Partei behauptet nix bekommen zu hat.


    Mach dir nichts daraus. Ich habe auch 1 Mieter, den ich auch nur mit GV-Zustellung anschreibe. Und selbst diese Post hat ihn angeblich schon öfters nicht erreicht...
     
  13. #12 Goldhamster, 06.05.2019
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    Hallo,
    auch hier gilt: Wie die Geldströme laufen bzw. gelaufen sind hat die Themenstarterin nicht geschrieben.
    Ggf. ist es nach unserem Verständnis evt. ein "Teil-" verwaltetes MFHs und die mit Verwalter bezeichneten Mieter lediglich erweiterte Hausmeister.

    Goldi
     
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  14. #13 ehrenwertes Haus, 06.05.2019
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    Jein.
    Es ist nur nicht klar, ob ein Teil Miete für die Verwaltertätigkeit (sagt TE) eingehalten wurde oder auch ein Teil der Mieten der anderen Parteien.

    Diesen Mieter seinen Aufgaben entheben geht aber in beiden Fällen, egal ob das eine echte Verwaltung oder nur ein irrtümlich Verwalter statt Hausmeister genannter Job ist.


    Im Rundschreiben an alle Mieter steht in beiden Fällen sinngemäß "der hat hier nix mehr zu melden".
     
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  15. #14 Goldhamster, 06.05.2019
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    Hallo @ehrenwertes Haus

    es bleibt spannend.
    Ich hoffe, die TE schreibt noch einmal dazu.

    Goldi
     
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  16. #15 Uschi52, 06.05.2019
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    Vielen Dank erst mal für eure Antworten.

    Also, alle Mieter wissen inzwischen schriftlich Bescheid, das der Eigentümerwechsel vollzogen ist und auch wohin die Miete künftig zu überweisen ist.

    Alle Mietverträge konnten wir uns vor dem Kauf ansehen. Es war alles wie man es kennt.
    Wohnfläche, Grundmiete, Nebenkosten, kostenloser PKW-Stellplatz auf dem Hof usw. usw.
    Wir haben vorhin extra alle Mietverträge, um ganz sicher zu gehen, durchgesehen.

    Der Verwalterposten, das "Raucherzimmer und die Gartennutzung (ok, da der Garten sehr gepflegt ist, würde ich hier keine Veränderung vornehmen) sind nicht schriftlich festgehalten, auch gibt es keine Zusatzvereinbarungen zu dem Mietvertrag.

    Der Heizungsraum verfügt leider über keine Tür. Fragt mich bitte nicht warum.
    D. h. derzeit für Unbefugte zugänglich. Wie ihr euch denken könnt wird es ein paar Tagen dauern bis wir die Tür bekommen und sie eingebaut ist.

    Der durchschnittliche Mietpreis beträgt bei uns derzeit 6,33€
    Die Leuten wohnen schon fast 16 Jahre drin. Preis je m² 4,22€

    Vielleicht bin ich jetzt etwas übervorsichtig, wollte erst mit dem "Hammer" ausholen, wenn die Tür zur Heizung drin ist. Keiner kann nämlich absehen ob der nicht noch was an der Heizung macht das sie kaputt ist.
    Und das am Ende zu beweisen, naja, ihr wisst ja wie sowas ist.

    Achso, die Jahresabrechnungen wurden zum Glück von einer Firma erstellt.
    Vom ablesen bis zur Abrechnung.

    Gruß Uschi52
     
  17. Andres

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    Da bleibe ich bei meiner Theorie: Ich halte es allgemein in Deutschland nicht für möglich, kostendeckend für weniger als 5 €/m² zu vermieten, egal wo die Wohnung liegt, also unabhängig von den örtlichen Kaufpreisen, Handwerkerkosten, ... . Die Miete für diese Wohnung sollte man also selbst bei einem "guten" Mieter baldmöglichst erhöhen und braucht dabei kein schlechtes Gewissen zu haben. Es ist schließlich nicht die Aufgabe des Vermieters, den Lebensunterhalt des Mieters zu subventionieren.

    Dass du vielleicht ein paar Dinge erledigen oder zumindest vorbereiten willst, bevor es endgültig in Richtung Konfrontation geht, ist trotzdem vernünftig.
     
  18. #17 Goldhamster, 07.05.2019
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    Hallo Uschi,
    dass du lange Texte schreiben kannst, das hast du uns jetzt gezeigt.

    Noch mal die Frage: Wie genau belief sich die "Verwaltertätigkeit"? Auch Steuerung und Verwaltung von Geldern? (so wie hier schon einige vermuteten)

    immer genau wissen will alles
    DER HAMSTER
     
  19. #18 Uschi52, 07.05.2019
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    Hallo Hamster,

    offiziell wissen wir folgendes:
    - freie Wohnung inserieren bzw. anbieten
    - Mietverträge abschließen
    - Handwerker wegen erforderlichen Reparaturen beauftragen (Rechnungen ging immer an den Eigentümer direkt)
    - Wohnungsabnahme bei Kündigung
    - Ansprechpartner der Mieter bei Problemen

    Über mehr habe ich keine Informationen.
    Die ehemalige Verwalterin hatte noch gefragt ob die Eine oder Andere Maschine da ist, als sie vor 5 Jahren in Rente ging. Was natürlich nicht der Fall war. Ist aber eh bedeutungslos da man dies als Spekulation oder böswilliges Nachsagen interpretieren kann.

    Gruß Uschi52
     
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  20. #19 ehrenwertes Haus, 07.05.2019
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    Das ist, bis auf den Geldfluß und Abrechnungen erstellen, eine vollständige Verwaltung.
     
  21. #20 Goldhamster, 08.05.2019
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    Das ist ein Mittelding aus Hausmeister- , Verwaltungs- und Psychatertätigkeit....

    es klatscht vergnügt in seine Pfötchen
    DER HAMSTER
     
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