Probleme mit Mieter bei Eigenbedarfskündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Wasser Marsch, 02.05.2010.

  1. #1 Wasser Marsch, 02.05.2010
    Wasser Marsch

    Wasser Marsch Neuer Benutzer

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    Hallo, wir haben Probleme mit unseren Mietern denen wir wegen Eigenbedarf nach §573 Abs. 2 Nr. BGB gekündigt haben.
    Die Mieter wohnen seit 01-2002 in der Wohnung und sind nun der Meinung das die Kündigungsfrist von 3 Monaten nicht richtig ist. Muss dazu sagen das wir ein 2 Familienhaus haben und mein Sohn nun nach Ende seiner Ausbildung in die vermietete Wohnung einziehen möchte mit seiner Freundin.
    Ist die Kündigungsfrist wirklich zu kurz unsererseits ?
    Dann erhielten wir von den Anwalt des Mieters einen Widerspruch der Kündigung und es wurden aufeinmal Forderungen und eine Mietminderung ans uns gestellt.
    1. Mindert der Mieter die Miete um 15 % wegen Schimmel in allen Räumen an den Aussenwänden zum 01.05.2010, er hatte mir im Januar gezeigt das dort Schimmel ist was ich auch bei einen Beguehungstermin gesehen habe. Kann er das so machen ?
    2. Wird aufeinmal die Quardratmeterzahl der Wohnung angezweifelt, da in zwei Räumen die Deckenhöhe weniger 2m ist ( Wohnraumflächenverordung). Muss dazu sagen das wir im Mietvertrag eine Größe von 85qm eingetragen haben und dafür 400 Euro kalt berechnet haben. Der Anwalt kommt nun damit das die tatsächliche qm Zahl nur 68qm² beträgt und mein Mieter davon erst bei einen Beratungsgespräch mit dem Mieterschzutz aufmerksam gemachte wurde. Die wollen nun die seit Mietbeginn zuviel gezahlte Miete zurück Fordern. Geht das wirklich so oder können wir uns darauf berufen das es so vom Mieter geduldet wurde.
    Muß dazu sagen das die Mieter immer Ihre Miete pünktlich gezahlt haben, nur wollen die nicht mehr bei uns im Haus haben, was private Gründe hat, daher auch die Sonderkündigung wegen Eigenbedarf bei einen Zweifamilienhaus wo ich als Vermieter mit drin wohne.
    Können Sie mir irgentwelche Tips geben wie ich mich weiter gegenüber dem Mieter verahlten soll.
    Die Kündigung hat er mir auch nicht Unterschrieben.
    Grüße Mike
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 02.05.2010
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    und die andere wohnung bewohnt ihr als eigentümer selbst?

    meines wissens nach ja.
    bei vermieter-kündigung verlängert die kündigungsfrist sich nach 5 jahren wohnzeit um 3 monate und nach 8 jahren um 6 monate. entsprechend müsste eure kündigungsfrist jetzt also 9 monate betragen.

    was hast du denn bisher wegen des schimmels unternommen?

    an stellen, an denen die deckenhöhe zwischen 1 und 2m liegt, wird die wohnfläche nur zu 50% berechnet - das ist schon richtig.

    ich verstehe nicht was vermieter dazu treibt in mietverträgen die quadratmeterzahl anzugeben - das ist nicht pflicht und führt nur regelmässig zu ärger!

    wenn ihr gleich 2 räume falsch berechnet habt, könnte das durchaus richtig sein.

    soweit ich weiss geht das wirklich. übrigens auch bezüglich der betriebskosten für eine gewisse zeitspanne, die werdet ihr wohl dann neu berechnen müssen.

    moment, da schmeisst du jetzt gleich 3 sachen durcheinander (hoffentlich hast du das nicht auch in der kündigung gemacht).
    1.) eine eigenbedarfskündigung ist keine sonderkündigung sondern eine ordentliche kündigung
    2.) bei der sonderkündigung (wenn man als EIGENTÜMER in der anderen wohnung wohnt) verlängert sich die kündigungsfrist um nochmals 3 monate - eure kündigungsfrist würde dann 12 monate betragen
    3.) eigentümer und vermieter müssen nicht die gleiche person sein.

    ja, nimm dir einen anwalt.

    eigenbedarfskündigungen sind leider nicht immer so einfach wie man sich das vorstellt, da kann man ziemlich viel falsch machen (wie bei dir offensichtlich geschehen). ich gehe anhand dessen was du schreibst davon aus, dass die kündigung wie du sie geschrieben hast wohl nicht rechtsgültig sein dürfte.
    ob nun die eigenbedarfskündigung oder die sonderkündigung die für euch bessere form wäre, das könnt ihr vermutlich auch mit dem anwalt besser klären.
    bei der sonderkündigung kann man nicht ganz soviel falsch machen, aber die kündigungsfrist verlängert sich halt um besagte 3 monate.

    was die rückforderungen wegen der falsch angegebenen wohnungsgrösse angeht sehe ich ziemlich schwarz für euch. da kann der mieter durchaus völlig zu recht geld zurückfordern. bei dem angegebenen, doch recht grossen unterschied wird das 'ne ziemlich teure angelegenheit für euch.
    bei den betriebskosten müsst ihr in jedem fall zumindest diejenigen posten, die nach quadratmetern berechnet wurden, neu berechnen. abgesehen vom aufwand könnte auch das nicht ganz billig für euch werden.

    wegen des schimmels kann ich nur dringend empfehlen einen gutachter zu bestellen. wenn der wirklich sooooo schlimm ist, ist das vielleicht eure gelegenheit die mieter schnell und unkompliziert rauszubekommen. dazu muss aber erstmal das gutachten vorliegen.
    irgend 'ne idee bezüglich der ursache des schimmels? liegt's am mieter (falsches heizen und lüften, falsches stellen von möbeln usw.) oder an der bausubstanz?

    gab's bisher irgendwelche abmahnungen, vertragsverstösse etc.?

    muss er ja auch nicht, selbst dann nicht wenn die kündigung korrekt gewesen wäre.
    zudem wurde ja offensichtlich widerspruch eingelegt, warum also sollte er da die kündigung unterschreiben?
     
  4. #3 Wasser Marsch, 02.05.2010
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    Super dann muss ich mir echt noch einen Anwalt suchen.

    Mike
     
  5. #4 lostcontrol, 02.05.2010
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    mist, jetzt hat sich mein editieren mit deiner antwort überschnitten...

    dir war der mangel bekannt und du hast seit januar (!!!) nichts unternommen?
    da würde ich dir aber auch die miete mindern!

    sprich: es war dir also bekannt dass die höhe unter 200cm beträgt und du hast TROTZDEM falsch berechnet? hm... manch einer würde jetzt sagen das grenzt an betrug...

    da wirst du wohl nicht drumrum kommen - die vorwürfe der gegnerischen seite sind ja berechtigt.

    eins muss ich noch loswerden:
    auch wenn du noch so viel stress hast, du kannst doch nicht seelenruhig einen gravierenden mangel wie schimmel, der deine bausubstanz schädigt ignorieren!
    soviel stress ist das nun auch nicht einen gutachter zu bestellen, der mal rausfindet was die ursache ist.
    also mit der minderung wegen schimmels hättest du wirklich rechnen müssen!

    aber wie gesagt:
    vielleicht hilft euch der schimmel ja sogar die mieter schneller loszuwerden...
     
  6. #5 Wasser Marsch, 02.05.2010
    Wasser Marsch

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    In wie fern würde es uns helfen mit dem Schimmel ? Problem ist halt das ich zur Zeit nicht die finanzielen Mittel habe um den Mieter einen Vorschlag zu machen das er eher raus geht.
    Das mit der Höhe war ja nicht mit Absicht, ich wußte es halt nicht das es dafür Gesetze gibt die das regeln mit der Raumhöhe und der qm² Zahl die dann nur berechnet werden.
    Werde mal morgen einen Rechtsanwalt aufsuchen.
    Mike

    PS. Das war das erste und letzte mal das wir Vernieten, brauchten halt das Geld für den Abtrag.

    PPS. Ich weiss aus sicherer Quelle das die Mieter schon länger was anders suchen, nur wann das soweit ist steht in den Sternen und wir wollten das halt beschleunigen. Aber da beide Hartz4 beziehen würd das wahrscheinlich ewig dauern.
     
  7. #6 lostcontrol, 02.05.2010
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    wenn der schimmel wirklich schlimm und gesundheitsgefährdend ist, dann kann der mieter da ja wohl schlecht weiter wohnen bleiben, gell?
    zudem wäre dann eine fachgerechte schimmelsanierung nötig - und die kannste nicht machen während die wohnung bewohnt wird.

    ich will dich ja nicht erschrecken, aber hast du dir mal ausgerechnet was der mieter zurückfordern könnte bezüglich der falsch angegebenen quadratmeter?
    wenn's wirklich stimmt dass er für die ganze mietzeit zurückfordern kann, dann wären das pro jahr rund 960,00 euro (ohne betriebskosten, die du ja gesondert berechnen musst).

    willst du deinen sohn denn umsonst wohnen lassen?
    überleg dir das gut - vom steuerlichen her fährst du besser wenn du ihn miete bezahlen lässt (58% der ortsüblichen vergleichsmiete rät da mein steuerberater).

    allzuviel beschleunigen könnt ihr da auf regulärem weg nicht - die 9 bzw. 12 monate kündigungsfrist werdet ihr einhalten müssen.
    beschleunigen könnt ihr das ganze vermutlich wirklich nur, wenn ihr den mietern ein finanzielles angebot macht - das klappt aber erfahrungsgemäss eben auch nur dann, wenn die 'ne neue wohnung finden, und das ist als hartzer nicht ganz einfach...
     
  8. RMHV

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    Das würde zwar eine Kündigung nach § 573a BGB ermöglichen, ist aber bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf vorerst nicht relevant.

    Das trifft zu. Die fehlerhafte Angabe der Kündigungsfrist macht die Kündigung allerdings keinesfalls unwirksam.

    Vierl interessanter ist die Frage, ob der Schimmel auf einen Baumangel oder auf das Mieterverhalten zurückzuführen ist.

    Spekulationen helfen dabei nicht weiter. Es an einer zuverlässigen Wohnflächenberechnung wird kein Weg vorbei führen.

    Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietdifferenz besteht tatsächlich, unterliegt aber - wie jeder andere Anspruch auch - der Verjährung. Es wäre daher zu prüfen, wie weit hier bereits Verjährung eingetreten ist.

    Was die Betierebskosten angeht, ist sind die falschen Werte für den Umlageschlüssel ein inhaltlicher Fehler, der innerhalb eines Jahres ab Zugang der Abrechnung vom Mieter zu rügen ist. Hinderungsgründe, die der Mieter nicht zu vertreten hätte, sind bisher nicht vorgetragen. Der Einwendungsausschluss wird daher greifen.

    Es sind keine drei Sachen, sondern nur zwei: die ordentliche Kündigung, bei der Eigenbedarf das berechtigte Interesse für die Beendigung des Mietverhältnisses ist und die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB, die keine Begründung wie z.B. Eigenbedarf erfordert.

    Vom Eigentümer war auch nicht die Rede, sondern vom Vermieter. Nur der Vermieter ist relevant. Wer im Zusammenhang mit einem MIetverhältnis vom Eigentümer spricht, ist immer auf dem falsche Weg.

    Ohne jegliche Kenntnis vom Inhalt ist "nicht rechtsgültig" - es wird wohl unwirksam gemeint sein - eine mutige Wertung.
    Man könnte es auch ohne weiteres anders herum sehen: wenn ein Anwalt der Kündigung widerspricht ohne Härtegründe zu nennen, wird es vielleicht auch keine geben. Gäbe es einen Ansatz für die Unwirksamkeit der Kündigung, hätte ein Anwalt die Kündigung zurückgewiesen, nicht aber der Kündigung widersprochen. Nun mag selbstverständlich der Sachverhalt unzutreffend dargestellt sein und alles ist ganz anders. Da das aber hier niemand ahnen kann, ist jede Wertung einfach überflüssig.

    Äußerst sinnvoll ist dagegen die Empfehlung zu einer Anwaltsbeauftragung.
     
  9. #8 Wasser Marsch, 02.05.2010
    Wasser Marsch

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    Setze hier mal den genauen Text der Kündigung rein :

    Sehr geehrter Herr .... und Frau .....

    leider sehen wir uns gezwungen das mit Ihnen am 17.11.2001 geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung in der .....straße ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum nächstmöglichen Termin also dem 01.08.2010 zu Kündigen.
    Die Kündigung erfolgt wegen Eigenbedarfs § 573 Abs. 2 Nr. BGB.

    Unser Sohn der seine Ausbildung beendet hat und in der elterlichen Wohnung lebt möchte die Wohnung bewohnen.


    Der Schimmel kommt von Aussen, da an den BAu viel gepfuscht wurde vor unserer Zeit, ist halt ein Altbau welchen wir erst mal nur von Innen saniert hatten damals.
    Was würde den so eine Wohnflächenberechnung kosten und wer muß die Beauftragen ? Der Mieter der was will oder ich.

    Ich habe das mit meiner Frau mal durchgerechnet, falls das wirklich rückwirkend berechnet würd mit der Größe dann wären das ca. 7500 € an Miete zuviel, das kann ich werde ich nicht zahlen.
    Grüße Mike
     
  10. #9 lostcontrol, 02.05.2010
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    danach habe ich ja dann später noch gefragt...

    RMHV - das ist so nicht richtig.
    wenn's ums sonderkündigungsrecht geht, dann muss es zwingend der EIGENTÜMER sein, der die andere wohnung selbst bewohnt. wenn eigentümer und vermieter unterschiedliche personen sind und es "nur" der vermieter ist und nicht der eigentümer, dann gilt dieses sonderkündigungsrecht ja eben nicht. und genau das meinte ich mit der dritten sache, die hier zusammengeschmissen wurde.

    du hast natürlich recht, die wertung war überflüssig.
    ich habe einfach aus dem umstand, dass hier sonderkündigungsrecht und eigenbedarfskündigung zusammengeschmissen wurden heraus vermutet, dass die kündigung ähnliche fehler enthalten könnte.

    der mieter muss seine ansprüche beweisen - von daher würde ich jetzt mal annehmen dass er das gutachten auch beauftragen muss. wer dann die kosten tragen muss ist die zweite frage, vor allem wenn's zum prozess kommen sollte (den du bezüglich der wohnfläche mit hoher wahrscheinlichkeit verlieren würdest).
    allerdings müsste der mieter da wohl in vorleistung gehen, ob er sich das leisten kann als hartzer ist da die andere frage...

    nun ja - dein fehler war es vor allem überhaupt eine quadratmeterzahl in den mietvertrag zu schreiben. stünde die nicht dort hättest du "lediglich" bezüglich der betriebskosten ein problem, das finanziell aber bei weitem nicht so gravierend ausfallen dürfte (je nachdem wieviele posten der betriebskosten nach quadratmetern berechnet werden).

    ich fürchte es wird dir nicht freigestellt werden, ob du das bezahlen möchtest - das wird das gericht entscheiden müssen, ob du das zahlen musst.

    wichtig erscheint mir in dem zusammenhang aber auch die frage, wie denn die ARGE dazu steht, immerhin hat sie die miete bezahlt und wäre empfänger der entsprechenden rückzahlung. vielleicht sollte dein anwalt das mal deinen mietern bzw. der ARGE entsprechend mitteilen.
    ich bin mir ziemlich sicher dass deine mieter recht schnell das interesse an der rückzahlung verlieren, wenn ihnen klar wird dass nicht sie, sondern das amt sie einkassieren darf...
    ich würde (nach rücksprache mit einem anwalt und dessen zustimmung zu dieser strategie) darum dazu tendieren, diese angelegenheit in erster linie mit der ARGE zu klären (schriftliches immer schön in kopie an die mieter).
     
  11. #10 Wasser Marsch, 02.05.2010
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    So habe gerade mit dem Mieter gesprochen, es ist Ihn egal ob die Arge das Geld bekommt für die zuviel gezahlte Miete, das wurde Ihm schon beim Mieterschutz gesagt.
    Er würde gegen einer Summe X die Füße still halten und seinen Anwalt zurück nehmen und zum ende August 2010 ausziehen.
    Eine Summe hat er mir nicht genannt.
    Werde mit dieser Angelegenheit zum Anwalt gehen und mich dort beraten lassen.
    Werde wohl doch mal eine Rechtschutzversicherung abschließen müssen.
    Grüße Mike
     
  12. #11 lostcontrol, 02.05.2010
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    das klingt für mich irgendwie nach erpressung...
    ist dem mieter eigentlich klar dass die "summe x" dann auch der ARGE gemeldet werden muss?
    wie kann der mieter überhaupt einen anwalt bezahlen?

    es wird dir wohl nichts anderes übrig bleiben.
    wobei nach deinem letzten posting sich mir wirklich alles aufstellt.
    im ersten ärger über sowas hätte ich wohl auf das mieter-ansinnen spontan mit überlegungen bezüglich einer anzeige wegen erpressung und sozialbetrugs reagiert...

    erst konfrontiert er dich damit, dass du dich bezüglich der wohnfläche (aus unwissenheit) falsch verhalten hast und fordert (für die ARGE) eine hohe summe ein, dann will er "die füsse stillhalten" wenn du ihm eine (vermutlich weniger hohe) "summe x" direkt bezahlst und somit die ARGE um ihr geld bringen, also staatsgelder veruntreuen?
    mir würde das über die hutschnur gehen - allerdings ist halt jetzt die frage wie du da so "billig" wie möglich rauskommst, und dafür wirst du wohl einen anwalt brauchen der dich da entsprechend berät.
    das problem ist halt, dass er die forderungen ja durchaus weiter aufrecht erhalten kann, auch wenn du ihm eine "summe x" bezahlst und er dann "freiwillig" auszieht. und wenn er eben nicht freiwillig auszieht, dann könnte es auch bis zur räumungsklage kommen, und sowas kann extrem teuer werden.
     
  13. #12 Kitzblitz, 02.05.2010
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    Für diesen Fall wäre der Abschluss einer Rechtschutzversicherung allerdings rausgeschmissenes Geld, da die Streitigkeit schon läuft.

    Gegen deinen Sohn als Mieter wirst du wohl nicht in einen Rechtstreit gehen wollen.
     
  14. #13 Thomas76, 02.05.2010
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    Naja, aber insbesondere bei den 1,99 m würde ich das nun nicht gerade Betrug nennen, sondern eher normales Verhalten.Kann man bei Deckenhöhen nicht auch aufrunden ? Und da es ein umgebauter Altbau ist : Sicher, das nicht nur der Zollstock etwas krumm war ? Bei lediglich einem cm ?

    Und vieleicht ist die Decke ja nicht ganz gerade, sprich vieleicht ist die nur an manchen Stellen 1,99 m, an anderen aber z.B. 2,01 m ? Ich frage micht, wie man das dann ordentlich berechnen würde ? :geil
     
  15. #14 lostcontrol, 02.05.2010
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    thomas, ich seh das ja so ähnlich, aber wenn einem einer KRUMM kommen will, dann wird's wohl nur der gutachter "richten" können, und dessen zollstock (bzw. meterstab oder besser noch lasermessgerät) wird exakt messen, komme was wolle...

    mal ganz abgesehen davon dass mir eine deckenhöhe von 199cm deutlich zu niedrig wäre - da kann ich ja meine high-heels garnicht anziehen...
     
  16. kathi

    kathi Gesperrt

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    Naja die Mieter wären wahrscheinlich kaum bereit zuzugeben, dass sie den Mangel schon zu Beginn der Mietzeit festgestellt haben. Die Verjährung beginnt ab Feststellung des Mangels.
    Allerdings darf die Miete nur für die letzten drei Jahre ab Feststellung des Mangels zurückgefordert werden. Bei den NKs sieht es glaub ich anders aus.
     
  17. #16 lostcontrol, 02.05.2010
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    es geht hier aber nicht um einen mangel.
    bezüglich der räumlichkeiten mit niedriger decke gilt: "gemietet wie gesehen".
    wer bereit ist räumlichkeiten mit so niedriger decke anzumieten, der darf das gerne tun - das ist kein mangel sondern eine gegebenheit der wohnung.
     
  18. #17 nobrett, 03.05.2010
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    Ich würde dringend nochmal mit dem Mieter reden und auf eine einvernehmliche Lösung hinarbeiten.

    Ihm bringt es nix wenn Du Geld an die Arge zurückzahlst (mir als Steuerzahler aber schon!) und die Zahlung X, die Du dann an die Arge meldest, so dass sie ihm angerechnet werden muss bringt ihm auch nichts.

    Für Dich steht aber richtig Geld auf dem Spiel: Mietrückerstattung, Korrektur der Nebenkostenabrechnungen, Anwalt, Gericht, Gutachter, ... Und wenn Du Dich auf den Kopf stellst und bis zur letzten Instanz prozessierst: er hat ja recht, wird gewinnen und teuer für Dich wird es allemal.

    Rede noch einmal (freundlich!) mit ihm und sucht einen Weg der für beide Seiten akzeptabel ist.
     
  19. #18 Thomas76, 03.05.2010
    Thomas76

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    Ja, nur kann es bei so kleinen Werten ja auch durchaus sein, das die Decke dann tatsächlich höher ist als 1,99 cm, vor allem wenn der Vermieter früher auch nur so Pi mal Daumen gemessen hat.Das wäre dann sein großes Glück.

    Daneben bleibt halt noch die Frage, wie das geregelt ist, wenn die Decke nicht eben ist ? Gilt dann der kleinste Wert ? Oder der größte ? Oder wird an verschiedenen Punkten gemessen und dann ein Mittelwert gebildet ? :?

    Das Problem hier ist aber, das die Deckenhöhe Auswirkungen auf die qm-Zahl der Wohnung hat, weil es eben genau um diesen 2,00-Meter-Grenzwert geht.Daraus könnte der Mieter dann, weil ja leider eine Wohnungsgröße im Vertrag angegeben wurde, einen Mangel ableiten, der leider auch noch praktisch Rückwirkend gilt.
     
  20. #19 Christian, 03.05.2010
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    Die Flächen, an denen die Decke unet 2 Meter hoch ist, zählen zur Hälfte, die anderen voll.
    Bei Dachschrägen nimmt man ja auch keinen Mittelwert der Deckenhöhe ;)
     
  21. #20 Thomas76, 03.05.2010
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    Da verstehst du mich falsch : Nehmen wir mal an, man hat einen Raum, bei dem die Decke nicht eben ist, sondern krumm und schief.Hier ist sie ein paar Millimeter höher, da einen halben Centimeter tiefer, u.s.w.So wie manche Wände in alten Fachwerkhäusern, das ist ja auch eine einzige Berg- und Talfahrt.Da kann man ja nicht jeden Quadratmillimeter einzeln ausmessen.

    Wie misst man sowas ?
     
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