Probleme mit Verwalter, Rücklagen, Guthaben...

Diskutiere Probleme mit Verwalter, Rücklagen, Guthaben... im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, ich hoffe ihr könnt mir ein wenig weiterhelfen, ich weiß nicht mehr weiter mit unserer Verwaltung. Ich bin Eigentümer, wohne selbst in...

  1. #1 Pluto70, 24.02.2013
    Pluto70

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    Hallo,

    ich hoffe ihr könnt mir ein wenig weiterhelfen, ich weiß nicht mehr weiter mit unserer Verwaltung. Ich bin Eigentümer, wohne selbst in meiner Wohnung, wir sind insgesamt 12 Parteien.

    1. Darf der Verwalter Guthaben einbehalten obwohl es keinerlei Beschlüsse dafür gibt?
    2. Darf der Verwalter Rücklagen erhöhen, bzw. Guthaben zu den Rücklagen zuführen,
    obwohl es auch dafür keine Beschlüsse gibt.
    3.Habe vor , nachdem ich ihm schriftl ne Frist setze die Hausgeldzahlungen einzustellen,
    bis die Schuld beglichen ist. Was meint ihr dazu??
    Ein wenig zum Hintergrund. Dieser Verwalter ist vor 5 Jahren neu ins Haus gekommen. Zunächst einmal hat unser klagefreudiger Miteigentümer sofort die Verwalterbestellung angefochen. Laut eines Gerichtsschreibens u. später auch eigener Aussage des Verwalters ist dieser nie rechtswirksam gewählt worden. Jedenfalls hat er, (der Verwalter), die restlichen Eigentümer darüber im unklaren gelassen u stattdessen einfach weiter gemacht. Alle EGv´s, Abrechnungen , Beschlüsse wurden seitdem angefochten . Dies geht alles von einem Eigentümer aus. Wobei man sagen muss dass die meisten anderen mit dem Verwalter auch nicht zufrieden sind . Es gibt immer noch keine Gerichtsurteile, wir übrigen Eigentümer werden mittlerweile durch Zustellungen vom Gericht auf dem Laufenden gehalten. Ehrlich gesagt blickt keiner mehr so richtig durch! Ich dachte die ganze Zeit, der Verwalter wird das Handtuch bald schmeißen oder es wird irgendeine Lösung durch das Gericht kommen. Ich sehe jedenfalls nicht ein, dass mein Geld einfach weiter einbehalten wird. Was kann ich tun. Würde am liebsten die Hausgeldzahlungen ganz einstellen, da es auch keinen funktionierenden Beirat gibt u. Rechnungen nicht vorgelegt u.o. kontrolliert werden. Würde mich sehr über hilfreiche Tipps und Antworten freuen.
     
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  3. #2 Fremdling, 24.02.2013
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    Hallo Pluto70,
    1. Guthaben einbehalten ohne diesbezüglichen Beschluss? Meinst Du damit Überzahlungen aus den monatlichen "Hausgeldzahlungen", die im Rahmen der Jahresabrechnung als Guthaben aus dem Abrechnungsjahr z.G. der Eigentümer festgestellt wurden? - Nein, darf der Verwalter nicht, sofern Eigentümer die Auszahlung wünschen.
    2. Rücklagen erhöhen bzw. Guthaben den Rücklagen zuführen ohne Beschluss? - Nein. Die Zuführung zu den Rücklagen wird im Wirtschaftplan geregelt, über den zu beschließen ist.
    3. Hausgeldzahlungen einstellen? - Ist absolut keine gute Idee und kann im äußersten Extremfall später zum Ausschluss aus der Gemeinschaft führen.
    Zum von Dir geschilderten -teils gerichtsanhängigen- fünfjährigen Chaos um die Verwaltung und einen funktionsuntüchtigen Beirat fehlt mir jegliche zündende Idee. Allgemein: Wenn Ihr keinen rechtwirksam gewählten Verwalter habt, könnt Ihr bei Gericht eine Verwaltung beantragen. Wenn der Beirat nicht funktioniert, solltet Ihr einen neuen funktionstüchtigen Beirat wählen. Unabhängig davon könnte ein sachkundiger Eigentümer beim "Chaos-Verwalter" mal in die Akten der Gemeinschaft schauen und u.a. die Kontoauszüge der Gemeinschaftsgelder (Kontokorrent, Rücklagekonto) sichten.


    Wünsche gute Nerven und viel Erfolg!
     
  4. Syker

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    Hallo zusammen,


    Dafür müsste aber doch zumindest die Abrechnung beschlossen sein oder?


    VG Syker
     
  5. #4 Fremdling, 25.02.2013
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    "Dafür müsste aber doch zumindest die Abrechnung beschlossen sein oder?"
    Ja.
    Bei dem geschilderten 5-Jahres-Chaos wage ich allerdings keine Einschätzung des aktuellen Standes. - Bin damit auch aus dem Thema raus.
     
  6. #5 HausverwalterUsingen, 25.02.2013
    HausverwalterUsingen

    HausverwalterUsingen Gast

    Der Blick ins Gesetz...

    Guten Tag,
    ...erleichtert die Rechtsfindung. ich denke, hier sind 2 Dinge zu unterscheiden: Zum einen die Frage, ob es einen Verwalter gibt oder nicht und zum anderen dessen Umgang mit Ihrem Geld.
    Der Verwalter wird durch die Eigentümerversammlung bestellt (§ 26 Abs. 1 WEG). Fehlt es an diesem Bestellungsbeschluss - der kann auch im schriftlichen Verfahren gefasst worden sein (§ 23 Abs. 3 WEG), gibt es keinen Verwalter. In jedem Fall muss der Bestellungsbeschluss in der Beschlusssammlung dokumentiert sein. Zur Führung der Beschlusssammlung ist der Verwalter gesetzlich verpflichtet (§ 24 Abs. 7 WEG). Übrigens kann ein Verwalter auf längstens 5 Jahre gewählt werden (§ 26 Abs. 1 WEG)

    Der Verwalter stellt einen Wirtschaftsplan auf (§ 21 Abs. 5 Zif. 5 WEG und § 28 Abs 1 WEG) (falls vorhanden, in Abstimmung mit dem Beirat § 29 Abs 3 WEG) und legt diesen der Eigentümerversammlung zur Entscheidung vor. Aus dem Wirtschaftsplan - wie er von der Eigentümerversammlung genehmigt wird - ergibt sich auch die Summe der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

    Nach Abschluss des Wirtschaftsjahres hat der Verwalter die Jahresabrechnung aufzustellen (§ 28 Abs. 3 WEGund wiederum der Eigentümerversammlung zur Entscheidung vorzulegen. Die Eigentümerversammlung kann - in den Grenzen "ordnungsgemäßer Verwaltung" - auch darüber entscheiden, wass mit den Abrechnungsspitzen (Guthaben / Nachzahlungen) geschieht.

    Empfohlene Vorgehensweise:
    1) Beschlusssammlung beim Verwalter anfordern bzw. Einsicht in diese Verlangen (steht jedem Miteigentümer zu, weil alle Verwalterunterlagen Eignetum der Gemeinschaft und nicht etwa des Verwalters sind)
    2) Gefasste Beschlüsse und tatsächliche Handlungsweisen miteinander vergleichen. Bei schwerwiegenden Differenzen: sofort Rechtsrat bei einem Fachanwalt für WEG-Recht einholen (ggf. Anwaltskammer fragen), weil: Ein Verwalter ohne Vollmacht, also ohne ordnungsgemäßen Bestellungsbeschluss geht gar nicht, wie will der denn ohne Vollmacht verwalten? Der kann ja nicht einmal den Gasvertrag verlängern, geschweige denn einen Handwerker rufen - widerspricht also ordnungsgemäßer Verwaltung. Und ein Verwalter, der gemeinschaftliche Gelder nicht ordnungsgemäß, also auf der Grundlage des WEG, der Teilungserklärung sowie der gefassten Eigentümerbeschlüsse verwaltet, ist in jedem Fall ungeeignet und sofort abzuberufen, um Schaden von der Gemeinschaft abzuwenden.
    Dringend abgeraten werden muss hingegen von der leider allzu beliebten Methode, Hausgeldzahlungen zu kürzen oder ganz einzustellen. Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, den Wirtschaftsplan umzusetzen und der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, dass sich aus dem Wirtschaftsplan ergebende Hausgeld an die Gemeinschaft zu entrichten. Wer nicht oder nicht vollständig zahlt bekommt eine Mahnung, dann eine anwaltliche Mahnung, dann einen Mahnbescheid, dann den Gerichtsvollzieher (ggf. mit dazwischengeschaltetem Gerichtsverfahren), dann die Zwangshypothek und am Ende die Zwangsversteigerung (ja, die kann die Gemeisnchaft auch beschließen (§ 18 u. 19 WEG).
    Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) finden Sie hier:
    WoEigG - nichtamtliches Inhaltsverzeichnis
    und mehr Information zu vielen Fachbegriffen, die den Wohnungseigentümer immer wieder begegnen auf DIE ANDRE - Die "andre" Hausverwaltung ist immer besser Frisch gestrichen!.

    Ich hoffe, dass ich helfen konnte,
    freundliche Grüße
    Reiner Bielicke
    DIE ANDRE Facility Management GmbH & Co. KG
    Usingen
     
  7. #6 Complex, 26.02.2013
    Complex

    Complex Gast

    ich kann mich nur meinen Vorredner anschließen. Verträge genau überprüfen. Sie sollten mit dem Miteigentümern eine Außerordentliche Sitzung einberufen und den Verwalter absetzen.

    Ich würde an Ihre Stelle kontrolieren, ob die Gelder ( Konto und Rücklagenkonto) noch vorhanden sind.
    Nachzuschauen sollte Sie auch, ob die Konten auf die WEG laufen oder auf den Verwalter.

    Hier können nur alle Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss den Verwalter absetzen und einen Ordentlichen Verwalter bestellen. Diesen Erhalten Sie auch über den Hausverwalterverband.

    Grüß aus dem Rheinland.
    Com-Plex Immobilien & Facility Management GmbH
     
  8. #7 Tobias F, 26.02.2013
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

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    Alle Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss? Entweder ALLE, was Allstimmigkeit bedeuten würde, oder Mehrheitsbeschluss (was richtig wäre).

    Bei dem Du sicherlich Mitglied bist ;-)



    @Complex;
    @HausverwalterUsingen,

    haltet euch doch bitte mit eurer Werbung zurück. Die will und braucht hier kein Mensch.
     
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