Probleme mit WGs und deren Verhalten

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  1. DasAmt

    DasAmt Neuer Benutzer

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    Hallo Form,

    ich hoffe in der richtigen Forumsabteilung meinen Post eingetragen zu haben.

    Unser Problem besteht darin, dass in unseren Häusern größtenteils WGs (meistens Studenten) wohnen. In den letzten Jahren hatten sich scheinbar die Hausverwaltungen und deren ausführende Kräfte (Hausmeister und Reinigungskräfte) nicht richtig um die Objekte gekümmert. Es wurde scheinbar alles hingenommen, was die Mieter machten. Der Sperrmüll und Fahrräder werden überall hingestellt, die Wände werden mit Aufklebern, Graffitis und Plakaten vollgemacht. Jetzt möchten wir selbst wieder die Kontrolle zurückgewinnen und wissen aber leider nicht wie man dies richtig angehen soll.

    Den Mietern ist der Zustand wohl auch völlig egal. Wenn man sie anspricht wissen sie von nichts oder fühlen sich direkt angegriffen. Frisch gestrichene Wände werden teilweise umgehend wieder beschmiert. Die WGs haben Mietverträge in denen sie Gesamtschuldnerich haften. Das Problem ist aber, dass man nicht die Chance hat festzustellen, wer aktuell überhaupt noch in der WG wohnt. Scheinbar wechseln sich die Mieter sogar selbst durch oder sie sagen, dass Sie hier nur zu besuch sind. Ein Zustand der absolut nicht hingenommen werden darf, auch wenn die Miete immer pünktlich von allen bezahlt wird.

    Ebenso überlegen wir noch, wie man die Hausmeister bei Ihrer Arbeit besser kontrollieren kann. Wir können selbst nicht täglich deren Arbeit kontrollieren, da wir selbst arbeiten gehen.

    Wie kann man dies in den Griff bekommen und wie kann man WGs wieder auflösen?

    Danke für Eure hilfreichen Antworten.

    Beste Grüße
     
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  3. #2 BiG Rock 95, 10.10.2020
    BiG Rock 95

    BiG Rock 95 Erfahrener Benutzer

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    Willkommen in der Realität als VM.

    Erstmal würde ich persönlich mindestens zu zweit wegen der Sicherheit, Vor-Ort checken wer meine Wohnung denn so bemietet.
    Reden mit den Bewohner um mögliche Strukturen zu erkennen und zu deuten.
    Eine Übersicht der Bewohner erstellen, viele Kontaktadressen erbitten.

    Bei Studenten geht das noch irgendwie, bei Migranten und ähnlichen wie Bildungsfernen wird das schon fast unmöglich.

    Dann den Ablauf von Mieterwechsel verändern, so dass die Kontrolle gewahrt bleibt.
    Gegebenfalls bei Vertragsverletzungen abmahnen und kündigen mit einem Fachanwalt.

    Vielleicht einen seriösen Sicherheitsdienst mit regelmässigen Rundgängen beauftragen. Wenn der HM nix taugt, bitte einen Neuen suchen.
    In so einen Objekt wieder das sagen zu bekommen kann dauern, je nach Belegschaft im schlimmsten Fall musst Du alle "Mieter" austauschen.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 10.10.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Stichprobenkontrollen. Man muss nicht täglich nachsehen, unregelmäßige Abstände tun es auch.

    Genau die in den Verträgen aufgeführten Leute sind deine Ansprechpartner. Auf Personenmehrheit auf Mieterseite und evtl. Alleinvertretungsvollmachten achten.

    Abfrage beim Einwohnermeldeamt wer in den Häusern in welcher Wohnung gemeldet ist. Berechtigtes Interesse ist dafür ausreichend, Nachweis z.B. über einen aktuellen Grundbuchauszug oder Mietvertrag aus dem du als Eigentümer bzw. VM hervorgehst.
    Persönliches Vorsprechen ist vielversprechender als nur eine schriftliche Anfrage, wenn du auch wissen möchtest Wer eine Wohnungsgeberbescheinigung ausgestellt hat.

    Beobachten, Abmahnen, Kündigen.
    Mietverträge prüfen, Untervermietungserlaubnis prüfen (mit oder ohne Zustimmung des VM) und mit EMA-Auskunft abgleichen.

    Sperrmüll organisieren.
    Rundschreiben was nicht mehr akzeptiert wird.
    Jedes weitere Graffiti/Plakatieren zur Anzeige bringen. Mit viel Glück werden nach zig Anzeigen versteckte Kameras von der Polizei installiert oder richterlich genehmigt. Die Hürden für eine zulässige Kameraüberwachung ohne Zustimmung aller Mieter sind sehr hoch und für Wohnhäuser fast nicht zu knacken. Manche Gemeinden haben auch spezielle Ansprechpartner für solche Probleme, die bei Häufungen von Sachbeschädigungen in zivil vermehrte Kontrollgänge machen.

    Einfacher:
    Einen besseren Verwalter beauftragen, der sich der Probleme annimmt.


    Wenn du wirklich "durchfegen" willst, machst du dir keine Freunde bei den Mietern.
    Das sind nicht kurzfristig lösbare Probleme, bei denen mit Racheaktionen von Mietern bzw, Hausbewohnern gerechnet werden muss. Du solltest dich auch auf eine Klagewelle einstellen, den Abmahnungen allein helfen i.d.R. nicht mehr Verhaltensänderungen in deinem Sinn zu bewirken, wenn die Mieter die wahren Hausherren geworden sind.
    Wenn du kein sehr gutes Nervenkostüm hast, besser in professionelle Hände geben.
     
  5. #4 BiG Rock 95, 10.10.2020
    BiG Rock 95

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    Alternativ bei schlechten Nerven als VM, diese brauchst Du definitiv!

    VERKAUFEN AN PROFIS
     
  6. dots

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    Dazu muss man lediglich - von mir aus auch gerne zu zweit, vielleicht ist das sicherer - in den Mietvertrag schauen.

    Wer die Wohnung tatsächlich bewohnt, ist aktuell doch völlig irrelevant. Und zudem nicht so einfach festzustellen.
     
  7. #6 BiG Rock 95, 10.10.2020
    BiG Rock 95

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    Sehe ich nicht so.
    Aber ohne Vor-Ort Recherche DOTS wird es wohl nicht gehen. Denke an Untermietverträge, Mieter ohne MV und sonstige.
     
  8. #7 dots, 11.10.2020
    Zuletzt bearbeitet: 11.10.2020
    dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Doch. Es ist total egal, ob die Personen, die vor Ort anwesend sind, Mieter, Untermieter, Lebenspartner der Mieter, Besucher oder völlig fremde sind.

    Wen deine Mieter (oder die des TE) in die von ihnen gemietete Wohnung lassen, kann dir (erst mal) egal sein. Dennoch ist dein Mieter verantwortlich für das, was von seinem Besuch, seinem Untermieter, ... ausgeht.
    Aber vor Ort wirst du nicht (verlässlich) erfahren, wer deine Mieter sind. Die wohnen evtl. gar nicht vor Ort, z.B. weil sie die von dir gemietete Wohnung untervermietet haben. Ja, das dürfen die, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Aber auch dazu müsste man mal in den Vertrag gucken.

    Gegenüber den Untermieter, dem Besuch, den Lebenspartnern, ... hast du als Vermieter gar keine Rechte, Befugnisse etc.
    Wohl aber ggü. deinem Mieter.

    Was machst du, wenn du vor Ort in/an deiner Wohnung klingelst, ein Herr Meier aufmacht und dir sagt, dass er die Wohnung von Herrn Müller gemietet hat? Und Herr Müller ist - wie sich Jahre später rausstellt - der Untermieter von deinem Mieter. Aber du weißt ja noch nicht, wer dein Mieter ist, weil du nicht in den Vertrag guckst. Obwohl die Person, die im Vertrag steht, evtl.(!) die einzigste (ja, ganz bewusst die Steigerung, um es zu verdeutlichen) ist, die dir nicht folgenlos sagen darf "Verpiss dich, ich will nichts mit dir zu tun haben!". Alle anderen bisher genannten dürften das. Und dein Mieter unter Umständen auch. Also, was willst du vor Ort erreichen?
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 11.10.2020
    ehrenwertes Haus

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    @dots, lass ihm doch sein Recht auf eine eigene Meinung. Eine Meinung muss weder richtig noch zielführend sein.

    Also für die Mieter ohne MV braucht man definitiv nicht vor Ort antanzen. Was es nicht gibt, wird man auch vor Ort nicht finden.
    Untermietverträge liegen ziemlich sicher auch nicht in den Gemeinschaftsbereichen rum, frei zu Selbstbedienung.
    Also erklär doch mal, wie du Untermietverträge finden möchtest?
    Und wie genau findest du "sonstige"?
     
  10. #9 BiG Rock 95, 11.10.2020
    Zuletzt bearbeitet: 11.10.2020
    BiG Rock 95

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    Hi, vom Schreibtisch aus wirst Du so ein Objekt nicht in den "Griff" kriegen, deine Briefchen lesen die Bewohner vielleicht auch nicht.
    Kapiert mal ihr beiden Netten, dass man hier auch Vor-Ort recherchieren muss.
    Untermietverträge hin oder her.
    Ansonsten gebe ich euch Brüder gerne Recht, so erfahren ihr hier als Poster auftretet.
     
  11. dots

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    Ja, vielleicht. Vielleicht sogar zu Recht, weil sie keine Briefe von irgendwelchen Fremden lesen müssen.
    Aber weißt du, wer die Briefe des Vermieters (unter Umständen) lesen MUSS? Weißt du, wen der Vermieter ggf. abmahnen und/oder wem der Vermieter den Mietvertrag kündigen darf, wenn er die Probleme mit seinem Besuch, seinen Untermietern oder den Fremden, denen er den Zugang zur Mietsache ermöglicht, nicht in den Griff kriegt?

    WAS muss man denn VOR ORT recherchieren? Was KANN man vor Ort recherchieren?
     
  12. #11 BiG Rock 95, 11.10.2020
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    Lass mich raten, dem Mieter falls dort noch vorhanden.
    Falls ich mal so ein Objekt Zitat "Auskehren" muss, wende ich mich gerne an euch Vermieterkapazitäten.
     
  13. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Du willst vor Ort recherchieren, wer der Mieter ist? Wie? Ernsthaft, ich kann mir nicht vorstellen, wie das gehen soll.
     
  14. #13 BiG Rock 95, 11.10.2020
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    Lese mal Posting #2 da steht es, wohl übersehen....
     
  15. Duncan

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    Ehm - wie wäre es wenn ihr nicht noch 2 Tage aneinander vorbeiredet?
    Zuallererst sollte man die bestehende Vertragssituation klären, das ist in allererster Linie Schreibtischarbeit. Wenn ich dann erst mal eine Art Matrix erstellt habe, kommen da auch noch bekannte Mitbewohner und deren Status mit rein. Ist dann schön, wenn man vor Ort die Leute entsprechend zuordnen und angemessen ansprechen kann. Und dann fängt man an erst mal Ordnung zu schaffen. Beginnend Kommunikation an die Mieter mit Bitte um Einwirkung auf ihre Einflusssphäre. Weiter vom Papierchen hier aufheben bis dort mal was neu richten, da Malern bis zu solchen Aktionen wie am Freitag im Samariterkiez...
    Da wirds dann hoch individuell und spannend.
     
  16. #15 BiG Rock 95, 11.10.2020
    BiG Rock 95

    BiG Rock 95 Erfahrener Benutzer

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    Danke stimmt Duncan.
    Bei dots überzeugt mich immer mehr die super genaue Fokusierung und Expertise, oft sehr deckungsgleich mit einem weiteren Nutzer Names Ehrenwertes Haus.
     
  17. Ferdl

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    Zuallererst sollte der TE sein Vertragsverhältnis mit der Hausverwaltung klären. Wer ist für was zuständig und wer hat mit wem welche Verträge geschlossen.
    Wenn, wie es scheint der TE länger (jahrelang?), der Hausverwaltung das gesamte Geschäft überlassen hat, wird es schwierig da wieder reinzukommen.
    Bist du überhaupt der Vermieter oder "nur" der Eigentümer?
     
  18. DasAmt

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    Hi,

    ich bin der Eigentümer und Vermieter. Die Hausverwaltung und die Hausmeister sind eigenes Personal, welches seit Jahren dort ihren Job tun. Leider wurde dies nie so richtig kontrolliert. Ich müsste aber noch nie soviel verändern wie dort. Ich könnte langsam agieren oder mit voller Wucht einschlagen. Soll ich bei den zahlreichen Problemen in einzelnen kleinen Schritten vorgehen um nicht alle zu provozieren oder soll mal einmal mit voller Kraft alles verwerfen? Ich finde es einfal assozial, dass Studenten trotz einer sehr geringen Miete so gegen alle bisherigen und neuen Vorgaben verstoßen. Da die WGs immer selbst Nachmieter vorschlagen lösen sich diese ja auch nie auf. Ich würde diese aber gerne von der Anzahl her verringern, um ein gesundes Verhältnis zwischen Einzelmietern und WGs zu haben. Dies könnte auch die Unmengen wild abgestellten Sperrmüll und die überall angeschlossenen Fahrräder verringern. Der Zaun leidet sehr unter den Rädern. Ebenso sind die Hausmeister es auch langsam leid den Sperrmüll selbst herumzutragen, da sich keiner der Mieter zuständig fühlt. Sie beleidigen einen auch, wenn man sie auf die Zustände anspricht. Gelbe Säcke werden einfach bei den Müllplätzen dauergelagert, obwohl dies erst am Abholtag gestattet ist. Sie sollen die Säcke in den Wohnungen oder dem Keller zwischenlagern und nicht einfach öffentlich ablegen. Ich zweifel langsam extrem am deutschen Bildungssystem, wenn solche einfach Vorgaben von Menschen mit Abi total ignoriert werden.
     
  19. #18 Hutchinson Hatch, 12.10.2020
    Hutchinson Hatch

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    Ich glaube, das liegt weniger am Bildungssystem, sondern an der fehlenden oder falschen Erziehung. Preußen ist komplett out, antiautoritär und YOLO ist angesagt. Ich wünsche Dir viel Glück und Durchhaltevermögen, aber ich glaube nicht daran, dass du gegen den heutigen Zeitgeist ankommst.
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 12.10.2020
    ehrenwertes Haus

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    Ist die Hausverwaltung auch für die Mietverwaltung zuständig, oder "nur" für die WEG-Belange?

    Kommt ganz darauf an, was du wirklich willst.
    Ein Schrecken ohne Ende, oder ein Ende mit Schrecken.

    Lass dich doch von einem Fachanwalt beraten und arbeite mit ihm zusammen eine Strategie aus.
    Ein fertiges Kochrezept gibt es für solche Probleme nicht, das muss individuell ausgearbeitet werden.

    Eine Strategie kann sein, erst mal abwarten und beobachten, nichts unternehmen außer abmahnen und Infos sammeln.
    Nach deiner Stllhalte- und Sammelphase eine Kündigungwelle lostreten, die möglichst alle aus dem Ruder gelaufenen Mietverhältnisse zeitgleich trifft, sofern dir entsprechen Kündigungsgründe geliefert werden.
    • bei Erfolg bist du (fast) alle Problemmieter auf einen Schlag los,
    • gute Chancen auf anderes Mieterklientel (wenn die Rahmenbedingungen das hergeben),
    • evtl. erforderliche oder sinnvolle Modernisierungen lassen sich leichter umsetzten ohne Mieter
    • Wohnungsübergreifende Modernisierung und Sanierung gut umsetzbar bei hohem Leerstandsgrad

    Oder häppchenweise vorgehen. Das kann eine Verhältenänderung bei einzelnen Mietparteien bewirken, im Summe tut sich aber nicht viel.
    • weniger zeitgleicher Leerstand,
    • Wohnungen können nacheinander wieder gerichtet und neu vermietet werden,
    • Wohnungsübergreifende Modernisierung/Sanierung schwieriger
    • ständige Bauarbeiten im Haus führen leicht zu Mietminderungen
    • ein echter Wechsel vom Mieterklientel ist eher unwahrscheinlich bzw. zieht sich deutlich länger hin.

    ... und noch ganz viele Optionen zwischen den beiden Lösungsansätzen.
     
  21. #20 BiG Rock 95, 12.10.2020
    BiG Rock 95

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    Auf jeden Fall kommt auf dich DasAmt,netter Namen, viel Klein- und Großarbeit zu.
    Wenn du das konsequent und streng durchziehst gegen diese Bewohner und den HV richtig flott machst oder tauschst, sollte es klappen.
    Denn Du bist der Eigentümer und hast dort das Sagen.

    Auch würde ich vernünftige Sachen dort sanieren und nebenbei den schlimmsten Schlawienern einfach kündigen.
     
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