Probleme nach Auszug

Dieses Thema im Forum "Übergabe Ein- oder Auszug" wurde erstellt von Susi-Sorglos, 05.02.2016.

  1. #1 Susi-Sorglos, 05.02.2016
    Susi-Sorglos

    Susi-Sorglos Neuer Benutzer

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    Mieter hat das Mietverhältnis fristgerecht gekündigt. Am Monatsletzten wirft er die Schlüssel in den Briefkasten. Es findet daraufhin natürlich keine gemeinsame Wohnungsübergabe statt.

    Es wurde offiziell keine neue Adresse mitgeteilt. Dem Vermieter ist durch hören-sagen und durch beobachten die neue Adresse bekannt (Hausneubau). Allerdings wohnt der Mieter dort noch nicht, da der Neubau noch nicht fertiggestellt ist. Einen Briefkasten gibt es auch noch nicht. Der Mieter ist wohl in eine Ferienwohnung gezogen, Adresse unbekannt.

    Der Vermieter sieht sich die Wohnung an und stellt Mängel fest. Diese werden durch Fotos festgehalten.

    Folgende Fragen:

    1. Ist der Vermieter verpflichtet, die neue Adresse ausfindig zu machen?

    2. Wie können die Mängel, die festgestellt wurden, beseitigt werden? Darf der Vermieter jetzt reagieren, um die Wohnung schnellstmöglich wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen?

    3. Kann man für die Instandsetzung eigengeleistete Arbeitsstunden abrechnen? Wenn ja, in welcher Höhe?

    4. Darf der Vermieter nach Verrechnung der Mängelkosten etc. einen Teil der Kaution zurückhalten, da für den Monat Januar die Nebenkostenabrechnung ja erst in einem Jahr erstellt wird und wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist?
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    hast du keine Handynummer oder E-Mail-Adresse vom Ex-Mieter :?

    Grundsätzlich ist es dein Problem, wie du an die neue Adresse des Ex-Mieters kommst. Fraglich aber, ob der Ex-Mieter wegen den paar Wochen/Monaten sich ordnungsgemäß umgemeldet hat, sodass es evtl. erstmal nicht möglich seinen könnte, die neue Adresse ausfindig zu machen bzw. ggf. nur unter großen Aufwand.

    Naja, du kannst ja jetzt nicht ewig warten bis du die neue Adresse ausfindig gemacht hast oder der Mieter sich freiwillig bei dir meldet.

    Wenn du keine "Rechnung" an den Mieter schreiben kannst, weil du keine aktuelle Adresse hast - natürlich würde ich das dann mit der Kaution verrechnen. Desweiteren darfst du natürlich auch einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn du bei der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung erwartest. Warum solltest du deinem Geld hinterher laufen, soll das doch lieber mal der Mieter machen.



     
  4. Duncan

    Duncan
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    Nein, ist er nicht. Er ist gut beraten, die neue Adresse Zwecks Zustellung sich noch ergebender Forderungen/Guthaben z.B. aus Nebenkostenabrechnug zu haben.
    Das ist zum einen eine technische Frage, die vom Mangel an sich abhängt -> Bautechnik. Ansonsten Fristsetzung an Mieter zur Behebung der von ihm zu vertretenden Mängel.
    Ja, zum einen durch Aufforderung mit Fristsetzung zur Mangelbeseitigung, sonst durch Ersatzvornahme nach Fristablauf bzw. Erklärung des Mieters keine Behebung vornehmen zu wollen.
    Schwieriges Kapitel. Ich vergebe solche Arbeiten immer an Firmen (z.T. eigene) die nach dem ganz normalen Tarif abrechnen. Ging bisher auch vor Gericht ganz sauber über die Bühne. Auch wenn ich vorher mal eine Richterin als befangen ablehnen musste, weil ich mit der zu Studentenzeiten mal geschlafen habe...
    Ja, soweit du dass plausibel begründen kannst geht ein halbes Jahr recht einfach. Es ist darauf zu achten, dass die Zurückhaltung entsprechend der zu erwartenden Summe nur anteilig erfolgen darf. - Wenn also die erwartete Summe z.B. 100 € beträgt, darfst du nicht 2.000€ Kaution zurückhalten, sondern nur ca. 100€ - 120€ werden vielleicht auch noch durchgehen, aber dann wird es langsam knapp...
     
  5. Andres

    Andres
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    Nein, aber vielleicht ist es in seinem eigenen Interesse ...


    Wie sonst auch: Sofern es sich um Mängel an der Mietsache handelt ist dem Mieter zunächst unter angemessener Fristsetzung Gelegenheit zu geben, die Mängel selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen.


    Dürfen darf er natürlich, aber er muss damit rechnen, damit Ansprüche zu verwirken.


    Sorgt hier immer wieder für lustige Diskussionen. Meine Position in dieser Frage ist: Solange du nicht gerade im entsprechenden Gewerk beruflich unterwegs bist, ist die eigene Arbeitszeit mangels "Marktwert" (BGH X ZR 160/99) kein zu ersetzender Schaden. Andererseits ist ein Deal der Art "Du zahlst mir Betrag X und damit hat sich die Sache erledigt" nicht verboten. Dass in die Kalkulation von X vielleicht auch ein Ansatz eigener Arbeitszeit eingeflossen ist, stört dabei niemanden.


    (Dieser Absatz steht unter dem Vorbehalt, dass man das Thema "Schadenersatz für Eigenleistung" anders sehen will.) In Höhe einer vergleichbaren Handwerkerleistung minus Umsatzsteuer. "Vergleichbar" heißt vor allem, dass man gegenüber den marktüblichen Stundensätzen kürzen muss, denn niemand zahlt einem Heimwerker die Sätze eines Meisterbetriebs ...


    Ja. Erstens darf der Vermieter sowieso die Kaution eine Zeit lang komplett zurückhalten, i.A. rechnet man 3-6 Monate, vorbehaltlich einschränkender vertraglicher Vereinbarungen jedenfalls bis zum Ablauf der Reklamationsfrist für versteckte Mängel. Zweitens darf auch danach noch ein angemessener Teil einbehalten werden, um noch zu erwartende Forderungen abzudecken, wozu auch die BK-Abrechnung zählt.
     
  6. Andres

    Andres
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    Ah, diese Harmonie. :005sonst:
     
  7. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Wie soll der VM eine Frist setzen, wenn er keine Adresse hat. In so einem Fall wäre es ratsam den Mieter auf die bekannte Adresse anzuschreiben, natürlich per Einschreiben. Sollte der M. einen Nachsendeantrag bei der Post gestellt haben, kommt der Brief nicht an den VM zurück. Ist kein Nachsendeantrag gestellt, landet der Brief im Briefkasten der Wohnung, sofern hier der Name des M.noch steht. Ist auch das nicht mehr möglich geht der Brief an den Absender, also VM zurück mit dem Vermerk "nicht zustellbar". So hast Du den Beweis für die Fristsetzung.

    Du kannst sodann die Mängel beseitigen. Auch Deine Eigenleistung darfst Du berechnen und zwar soviel, was ein Handwerker verlangen würde, ohne MWSt.
    Du kannst natürlich nicht den gleichen Stundenlohn verrechnen, aber nachdem Du einiges mehr an Zeit brauchst, darf die Rechnung genau so hoch sein.

    Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, die Reparaturen selbst durchzuführen oder in Auftrag zu geben.Abgewälzt werden darf nur die Kostentragungspflicht, nicht die Instandsetzungspflicht (BGH WuM92,355) Kurz: Zahlen ja - reparieren nein.

    Bei Renovierungsarbeiten ist die Fristsetzung nötig. Wahrscheinlich geht der Gesetzgeber davon aus, dass Maler- und Tapezierungsarbeiten leichter vom M. durchführbar sind.
     
  8. Andres

    Andres
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    Der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt.


    Falsche Baustelle, das Urteil bezieht sich auf Kleinreparaturen im laufenden Mietverhältnis. Es geht hier auch nicht darum, den Mieter zu Eigenleistungen zu verpflichten - es geht nur darum, ihm hierzu Gelegenheit zu geben.


    In beiden Fällen geht es um die Verletzung vertraglicher Pflichten. Der Gesetzgeber hat sich dazu in § 281 BGB Gedanken gemacht. Die Rückgabe der Mietsache in einem bestimmten Zustand ist bei Vertragsende eine "fällige Leistung" und im Regelfall ist dafür eine Fristsetzung erforderlich, bevor Schadenersatz gefordert werden kann.

    Man kann jetzt natürlich versuchen, den Schadensersatz auf eine andere Basis als die Verletzung vertraglicher Pflichten zu stellen, das wäre dann z.B. § 823 BGB. Hier ist es bei der Beschädigung einer Sache, worum es meistens gehen dürfte, zulässig, sofort den Ersatz in Geld zu fordern. Da unterlassene Schönheitsreparaturen keine "Beschädigung" sind, hast du zumindest in diesem Punkt Recht: Bei Schönheotsreparaturen geht es endgültig nicht mehr ohne Fristsetzung.

    Wesentlicher Schönheitsfehler dieses Tricks: Jetzt ist plötzlich zumindest Fahrlässigkeit gefordert, außerdem kann der Mieter nicht mehr in "Sippenhaft" für seine Besucher genommen werden. Mit den damit verbundenen Beweisfragen will man sich nicht befassen. Beim Schadensersatz nach § 280 BGB ist es dagegen so schön einfach: Der Mieter hat eine Pflicht verletzt und wenn er meint, das nicht vertreten zu müssen, kann er darüber gerne den Nachweis antreten.

    Im Ergebnis bleibt es dann also bei der Fristsetzung ...
     
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  9. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Fristsetzung nur bei Schönheitsreparaturen.

    Nochmals aus einem Mietrechtsbuch:
    Die völlige Abwälzung der Reparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich unzulässig. § 307 BGB.
    Und auch mit einer Kleinreparaturklausel darf der Mieter allenfalls zur Bezahlung der Rechnung verpflichtet werden, der Reparaturauftrag ist immer Sache des Vermieters. (BGH WuM 92,355)


    Hier sind keine Einschränkungen genannt. Ich nehme das Urteil wörtlich und lasse einen Mieter sehr ungern selbst reparieren. Denn, wenn ich dem Mieter sage/erlaube, einen entsprechenden Schaden selbst zu reparieren, obwohl ich weis, er ist nicht vom Fach, und der setzt mir Pfusch hin, wer wird dann die Behebung/Reparatur des Pfuschs bezahlen? Der Mieter könnte mit dem Argument kommen, dass ich als VM damit rechnen hätte müssen...usw.

    Folglich: Wenn die Reparatur eines Schadens/Mangels Sache des Mieters, brauche ich auch keine Fristsetzung. Meine Meinung.
     
  10. #9 BHShuber, 06.02.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    vorsorglich und ergänzend, Forderungen des Vermieters wegen Mietschäden verjähren regelmäßig mit 6 Monatsfrist, bis dahin sollte der Vermieter die neue Adresse haben, den Mieter über die Schäden informiert haben und eine Forderung gestellt haben, bzw. geltend gemacht sein.

    Gruß

    BHShuber
     
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  11. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Korrekterweise, wenn die Reparatur eines Schadens/Mangels Sache des Vermieters ist, brauche ich auch keine.......
     
  12. #11 Akkarin, 06.02.2016
    Akkarin

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    Ich würde es machen wie Pharao und Nanne es vorgeschlagen haben.
    Erstmal per Mail, WhatsApp Telefon nachfragen. Alternativ Brief an die Adresse der alten Wohnung. Der Nachsendeantrag wird den Brief ans Ziel bringen.

    Zu allen weiteren Fragen immer erst die Gegenfrage: Welcher Zustand wird denn durch den Mieter geschuldet. Insbesondere vom Zustand Besenrein gibt es hoechst skurrile Vorstellungen.
     
  13. Pharao

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    Hi Nanne,

    man könnte aber auch anders Argumentieren: bis zum Auszug bzw. der Übergabe der Wohnung weis der Mieter nicht, was du alles im Einzelnen bemängeln wirst. Folglich kann er vorher auch nichts beheben, also setzt man ihm dazu dann eine angemessene Frist bevor man es selber macht oder machen lässt.


    Hier mal ein Beispiel dazu, wie ich das meine bzw. sehe:
    • Wenn jetzt zB der Bodenbelag ausgetauscht werden muss, weil ihn der Mieter völlig ruiniert hat, dann brauche ich m.E. keine Frist setzen, weil der Austausch des Bodenbelages m.E. nicht im Zuständigkeitsbereich des Mieter ist. Letztlich rechnet man hier ja den ruinierten Bodenbelag minus die normale Abnutzung mit dem Mieter ab.
    • Anders siehst aber schon wieder aus, wenn man zB den Bodenbelag durch Reinigung sauber bekommen kann. Das kann der Mieter selber machen oder in Auftrag geben, also muss man ihm m.E. dazu dann auch wieder Gelegenheit geben, bevor man selber "ran" darf.


     
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  14. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Reinigung des Bodenbelags zählt zu den Renovierungen und muss befristet werden.
     
  15. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Dei Übergabe/Rückgabe der Wohnung sieht man gravierende Schäden sofort, z.B. zerrissenen Teppich etc.und der Mieter weis, dass er diesen Teppich anteilmäßig ersetzen muss. Natürlich bei entsprechendem Vermerk im MV. Zudem gibt es meist auch ein Übergabeprotokoll. Und sonst, wenn alle Stricke reissen, hat der VM eben Pech.
     
  16. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Nanne,

    dazu brauche ich m.E. keinen entsprechenden Vermerkt im MV um das Anzuwenden! Denn bei dir klingt das wieder so, als müsste man da was extra reinschreiben.

    Ich wollte dir mit diesem Beispiel aus Post #12 eher zeigen, wann man m.E. eine Frist setzen muss (bzw. sollte) und wann m.E. eine Fristsetzung nicht benötigt wird.


     
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  17. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Der Vermerk im MV bezieht sich auf den zerrissenen Teppich. ob der ersetzt werden muss..Ist aber deutlich zu verstehen.
     
  18. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    sorry, aber warum brauchst du dazu einen entsprechenden Vermerkt im MV bzw. wie soll den dieser "Vermerk" aussehen :?

    Ansonsten, wenn man den Teppich nicht reparieren kann, ist doch klar das man ihn dann Austauschen wird, wobei das für die Abrechnung mit dem Mieter nicht relevant ist.


     
  19. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Z.B. Schönheitsreparaturen. Hier u.a. "Die Ausführung der Schönheitsreparaturen erfaßt auch die verkehrserforderliche und fachgerechte Reinigung der Teppichböden, falls diese Bestandteil der Mietsache sind"

    In Deinen Mietverträgen steht möglicherweise nichts über die Reinigung der Teppichböden, dann wirst Du es auch nicht verlangen können.
    Z.B.verbrannter Teppich fällt unter Beschädigung. Dazu brauche ich keinen Vermerk im MV. Beschädigungen, die der Mieter nachweisbar verursacht, muß er auch ersetzen, nur anteilmäßig d.h. Alt für Neu.
    Siehst du das anders?
     
  20. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Nanne,

    nein, aber jetzt verstehe ich was du damit meinst.


     
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  21. #20 Susi-Sorglos, 07.02.2016
    Susi-Sorglos

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    Zunächst einmal vielen Dank für die zahlreihen Antworten mit wertvollen Tipps.

    Es handelt sich nicht um Schönheitsreparaturen und auch nicht um besenreine Übergabe, defekte Leuchtmittel etc.

    So haben wir es jetzt mal formuliert und senden es per Einschreiben an die alte Adresse.

    ANFANG
    - Kinderzimmer links, Fensterbankverkleidung wurde von Dir eigenmächtig eingebaut und muss zurückgebaut werden

    - Kinderzimmer rechts, hier wurde eigenmächtig eine Schiene mit Holzbrett am Fenster angebaut sowie eine Styrodurverkleidung an der schrägen Wand, beides muss zurückgebaut werden

    - Fremdthermostate, ein Weihnachtsbaum sowie ein Trampolin wurden beim Auszug zurückgelassen und müssen noch abgeholt werden

    - Küche, hier wurde ein Fliegengitter außen auf den Fensterrahmen geklebt, dieses sowie die Klebereste müssen entfernt werden

    - Wohnzimmer, hier wurde das aufgeklebte Fliegengitter entfernt, die Klebereste müssen jedoch noch entfernt werden

    - Bad, hier wurde ein Kleinkindertoilettendeckel/brille eingebaut, dieser muss entfernt und der "normale" wieder eingebaut werden

    - diverse Steckdosenrahmen, Blenden, Lichtschalter und –rahmen fehlen und müssen noch montiert werden

    - Türbleche verbogen: Schlafzimmer, Kinderzimmer links, Kinderzimmer rechts (massiv) und Bad, diese müssen fachgerecht repariert werden

    - Wohnzimmer: Danfoss Thermostatventilkopf fehlt (der vorhandene in der Papiertüte ist abgebrochen) und muss ersetzt werden

    - Kinderzimmer links: Heimeier Thermostatventilkopf fehlt und muss ersetzt werden

    - 1 Briefkastenschlüssel fehlt und muss ersetzt werden

    Wir setzen Dir eine Frist bis zum 17.02.2016 für die Beseitigung der aufgeführten Mängel. Nach Ablauf dieser Frist werden wir die Arbeiten gegen Rechnung durchführen lassen.
    ENDE
     
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Probleme nach Auszug

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