Problemmieter kündigen

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Emilie, 12.05.2008.

  1. Emilie

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    Hallo,

    wir haben hier schon längere Zeit Probleme mit einem Mieter.
    Schon vor der Unterzeichnung des Mietvertrages hat er gelogen indem er vorgab Arbeit zu haben und seine "Vögel" stellten sich im Endeffekt als Papageien heraus, wobei vorher gesagt wurde das wir eben mit diesen nicht einverstanden sind.

    Darüber hinaus feiert er ca. 2-3 mal Partys in der Woche, so das sogar im Februar die Polizei da war und er deswegen schon vorher eine Abmahnung erhalten hatte. Zudem zahlt er seine Miete unpünktlich und auch nicht in voller Höhe. Eben gerade mal so wie es ihm passt.

    Nach dem Hinweis jetzt doch endlich mal den Lärm einzustellen, kam ein Brief in dem er auf Schimmelbildung hingewiesen hat.
    Dazu muss ich sagen das er weder lüftet, noch auf den schriftlichen Versuch einen Termin zur Begutachtung und Beseitigung zu bekommen bis heute nicht reagiert hat.

    Kann ich ihm unter diesen Umständen kündigen und wenn ja, wie mache ich es richtig ?
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 12.05.2008
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    wegen den unpünktlichen mietzahlungen kannst du ihm fristlos kündigen wenn du vorher mehrmals Abbgemahnt hast bei einer ordentlichen Kündigung wären Abmahnungen sicherlich auch hilfreich

    wenn er noch ausständige mietzahlungen hat kannst du ihn ordentlich kündigen wenn er mehr als zwei Monatsmieten zusammen kommen lassen hat kannst du ihn fristlos kündigen der fristlosen Kündigung kann er sich entledigen wenn er die ausständige miete bezahlt (das geht nur ein mal in zwei Jahren )

    wegen mehrfacher Ruhestörung kannst du ihn ordentlich kündigen wenn du mehrmals Abbgemahnt hast

    Mann sollte immer so viel wie möglich an gründen in eine Kündigung hineinpacken alles was nicht im schreiben drinnen steht wird vor Gericht nur dann anerkannt wenn es nach dem Zugang des Schreibens beim Mieter ergeben hat

    eine fristlose Kündigung sollte immer eine hilfsweise ordentliche Kündigung mit ausschluss der Anwendung des § 545 BGB enthalten

    ferner musst du ihm auf sein widerspruchsrecht aufmerksam machen nach § 574 BGB
     
  4. Emilie

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    Danke für die Informationen.

    Wegen der Ruhestörung hatte er bisher nur eine Abmahnung, bin aber bereit gleich eine zweite zu verfassen, da sich seit dem Polizeibesuch recht wenig geändert hat und ich alle Daten mit Uhrzeit immer festhalte.
    Was sollte ich also im Falle der Kündigung wegen Ruhestörung unter mehrmals verstehen ?
    Fristlose Kündigung muss nicht zwingend sein, möchten ja auch die 3 Monate in Ruhe uns auf die Suche nach einem endlich normalen Mieter machen.

    Die Mietzahlungen werden ab 1.6. vom Sozialamt (oder was auch immer) zusammen mit dem Stromgeld nun direkt überwiesen. Von daher sollten also keine Problem mehr auftauchen.

    Das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB besagt was ?
    Das bezieht sich dann auf jede Art von Kündigung aber nicht auf eine Abmahnung oder ?
     
  5. #4 F-14 Tomcat, 12.05.2008
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    so viel wie möglich das würde dann zeigen das ihr ein berechtigtes Interesse habt je mehr desto besser und denkt daran sie Gerichtsverwertbar zuzustellen

    wenn der Mieter fristlos die Wohnung verlassen muss habt ihr einen Anspruch auf schadensersatz von bis zu einen Jahr
    das heißt wenn ihr keinen Mieter findet zahlt er bis zu einem Jahr die miete weiter ( ob er es kann steht auf einen anderen Blatt)

    wer sagt das, habt ihr das schriftlich

    http://dejure.org/gesetze/BGB/574.html
    der Mieter darf bei jeder Kündigung wiedersprechen wenn das passiert müsstet ihr dagegen klagen deshalb je mehr gründe und je schwerer die gründe zu bewerten sind desto größer sind eure Erfolgsaussichten

    die beste Möglichkeiten ihn raus zu bekommen sind die unpünktlich und eventuell die nicht vollständige mietzahlung



    ps. die wenigsten Mieter ziehen bei einer fristlosen Kündigung sofort aus die meisten legen wiederSpruch ein oder Tun überhaupt nichts
     
  6. Emilie

    Emilie Neuer Benutzer

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    Also ich schreibe ja hier eigentlich für meine Mutter. Die hat seit Anfang des Jahres eine gerichtliche Betreuerin, die das mit der direkten Zahlung vom Amt wohl in die Wege geleitet hat.
    Diese hält es ausserdem für keine gute Idee dem Mieter zu kündigen, da meine Mutter auf das Geld dringend angewiesen ist.

    Es ist aber nunmal so das ich auch mit im Haus wohne (zahle selbstverständlich auch Miete) und der Problemmieter seinen Wohnraum direkt unter unserem Wohnzimmer hat.
    An manchen Tagen gehen wir einfach auch schon mal früher schlafen, weil der Krach einfach nicht zu ertragen ist und somit das Wohnzimmer (manchmal sogar bis zur Küche) nicht nutzbar ist.

    Zahlen könnte er bei einer fristlosen Kündigung nicht, da er ja wie gesagt Sozialgeld bezieht.
    Wir wollten das eigentlich recht einfach gestalten, nur um wieder etwas Ruhe zu haben.

    Sollte das Amt die Zahlungen ab dem 1.6. übernehmen, kann ich ihn dann nachträglich abmahnen, da ja von der Mietzahlung vom 1.5. auch noch Geld fehlt ?


    "Gerichtsverwertbar" das heisst ja das eine unabhängige Person den Inhalt lesen und die Abmahnung in den Briefkasten werfen muss oder ?
     
  7. #6 F-14 Tomcat, 12.05.2008
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    du kannst eine Abmahnung erst schreiben wenn es einen Grund gibt also zwangsläufig im nachhinein ob es ein Tag später ist oder eine Woche ist hierbei meines Erachtens egal

    wenn sie meint das deine Mutter besser nicht kündigen sollte dann rede doch mal mit der Betreuerin ob du dann die miete mindern darfst mal schaun was sie dann sagt

    "Gerichtsverwertbar" das heisst das das Gericht anerkennt das er den Brief mit dem Inhalt auch bekommen hat z.b. durch boten der eine Abschrift bekommen hat und das der Bote eine zweite dem Vermieter unterschrieben hat und im Besitz des Vermieters bleibt
    oder über Zustellungurkunde das macht der Gerichtsvollzieher

    im endeffekt ist die Zustellungurkunde das beste weil es garantiert Gerichtverwertbar ist
     
  8. #7 lostcontrol, 14.05.2008
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    also falls die miete von der ARGE bezahlt wird, dann muss der mieter hierfür eine abtrittserklärung unterschreiben, die er jederzeit auch telefonisch zurückziehen kann. es ist also keinesfalls sicher, dass ihr eure miete jetzt wirklich regelmässig und pünktlich bekommt.
    die ARGE übernimmt allerdings keine stromkosten sondern lediglich kaltmiete und einen teil der betriebskosten (z.b. wird kabelanschluss von der ARGE nicht übernommen).
     
  9. Emilie

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    @F-14 Tomcat

    Eine Zustellungsurkunde ist sicher nicht kostenlos oder ?

    Ich denke das mit dem Boten und den Ab- und Unterschriften bekommen wir so hin.
    Ich würde ihm dann eine Abmahnung wegen fehlender Mietkosten und eine wegen Ruhestörung schreiben und auch beide getrennt übergeben.

    @lostcontrol,

    leider hatte ich noch keine Möglichkeit die Betreuerin darauf anzusprechen wer das Geld jetzt überweist und wie sie das überhaupt gemacht hat.
    Meine Mutter hat durch ihre Krankheit da eh keinen Plan von.
    Aber trotzdem interessant zu wissen das es bei der Arge dann immer noch nach hinten losgehen kann.
     
  10. #9 lostcontrol, 14.05.2008
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    "nach hinten losgehen" ist vielleicht der falsche ausdruck.
    die ARGE bezahlt ja, sofern der empfänger ein anrecht auf diese bezüge hat.
    allerdings eben nicht unbedingt an euch, abtrittserklärung hin oder her.
    sobald der empfänger irgendwelchen mist baut (z.b. bei der ARGE keine bemühungen um arbeit nachweist oder termine nicht wahrnimmt etc.) hat er kein anrecht mehr auf die bezüge - und dann fliesst überhaupt kein geld mehr - weder direkt an euch noch an den mieter...
     
  11. Emilie

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    So, hatte heute die Möglichkeit mit der Betreuerin zu sprechen.
    Sie sagt sie hätte das mit der Arge so vereinbart und der Mieter könne dagegen garnichts machen, denn da gäbe es Mittel und Wege...
    Ausserdem ist ihrer Meinung nach mehrfache Ruhestörung kein Kündigungsgrund, genauso wie die unregelmässigen und unvollständigen Zahlungen der Miete (angeblich hat meine Mutter ihm das gestundet, nur weiss die nichts davon).

    Dafür ist sie auf den Trichter gekommen mal so nebenbei die Nebenkosten vielleicht zu erhöhen, weil meine Mutter ja kein Geld hat. Soviel zu dem Thema Miete mindern wegen Ruhestörung...

    Zudem wir hier alle Reperaturen aus der eigenen Tasche bezahlen, eben weil meine Mutter kein Geld hat. Mittlerweile haben wir gut 4 - 5000 Euro in die Wohnung investiert (Estrich gelegt, Laminat velegt, verputzt, gestrichen, neu gefliest etc. und das Wohnzimmer neu renovieren müssen, da durch das kaputte Dach Wasser ins Zimmer lief).

    Ich glaube so langsam ist es besser wenn wir ausziehen, dann soll sie sich den lauten Mieter mit den Neuen gleich um den Hals schnallen. (Sorry, bin noch aufgebracht wegen dem Gespräch mit der Betreuerin)
     
  12. #11 lostcontrol, 16.05.2008
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    mittel und wege? ach ja... die soll sie mal offenlegen - ich hab sogar schon mal jemand gemeldet wegen sozialbetrugs und es ist nichts passiert (geschweige denn dass die miete bezahlt worden wäre).
    ich würd mir an deiner stelle eher mal gedanken um die betreuerin machen. da gibt's ja auch jede menge "schwarze schafe". die betreuerin müsste eigentlich acht darauf haben, dass eine wirtschaftliche verwertung des eigentums stattfindet, anstatt das so zu lässig beiseite zu wischen, wenn evtl. die existenzgrundlage ihrer klientin in gefahr ist.

    "nebenkosten" müssen in der betriebskostenabrechnung jährlich centgenau abgerechnet werden. davon hat deine mutter keinen cent.
    da wär eher angesagt die kaltmieten zu erhöhen, sofern die unter dem mietspiegel liegen. die betreuerin hat offensichtlich wenig ahnung von mietrecht und erst recht nicht vom wirtschaflichen oder gar buchhalterischen hintergrund der angelegenheit.

    wenn's um deine mutter geht, würde ich mir schleunigst akteneinsicht verschaffen.
    schon weil das steuerlich regelbar ist.

    warum hilfst du deiner mutter nicht einfach, in dem du die betreuung übernimmst?
    willst du zuschauen, wie dein eigenes erbe den bach runtergeht?
     
  13. Emilie

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    Das ist wirklich ein sehr komplexes Thema, da meine Mutter unter paranoider Schizophrenie leidet und mir daher schon seit über 30 Jahren das Leben zur Hölle macht.
    Ehrlich gesagt sind wir soweit das meine Schwester und ich auf das Erbe liebend gerne verzichten würden, wenn uns das aus den Fängen unserer Mutter befreien würde.
    Das letzte was ich will ist durch eine Betreuungsübernahme weiterhin an sie gebunden zu sein. Eigentlich sollte sich durch das hinzuziehen eben dieser Betreuerin hier die ganze Lage etwas entspannen und vor allem mich endlich entlasten. Leider ist das genaue Gegenteil der Fall.

    Das mit den Nebenkosten kann sie ja erhöhen wie sie will, denn es gibt hier keine Zähler und daher auch keine centgenaue Abrechnung.
    Da wird dann einfach mal vermutet wieviel wir hier verbraten und dementsprechend erhöht.
    Wegen dem Mietspiegel wollte ich mich informieren, aber die Treffer bei Google sind ja sowas von ungenau. Zudem ist das eine Altbauwohnung und schimmeln tuts hier auch, was wir natürlich auch immer selber in den Griff bekommen müssen.


    Ehrlich gesagt habe ich auch so das Gefühl das die Betreuerin was an der Waffel hat und sie nicht im Entferntesten dafür geeignet ist.
    Was meinst du mit Akteneinsicht ? Die Akten die der Betreuerin vorliegen bzw. die sie angelegt hat ?
    Und inwiefern steuerlich absetzbar ?

    Sorry das ich soviel frage, aber ich bin totaler Neuling auf dem Gebiet und wie man sieht ist keinerlei Hilfe vor Ort.
     
  14. #13 lostcontrol, 16.05.2008
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    natürlich gibt es die - deine mutter bekommt ja rechnungen von den versorgern (gas, wasser, strom, muss evtl. heizöl kaufen, zahlt grundsteuer, versicherungen usw., zahlt schornsteinfeger, heizungswartung usw., evtl. auch gartenpflege, kanalreinigung, dachrinnenreinigung etc.) - das sind genau die kosten, die über die betriebskostenvorauszahlungen und die entsprechende -abrechnung umgelegt werden. das MUSS 1:1 sein, da darf nichts übrigbleiben oder gar draufgelegt werden müssen.

    sorry, aber so geht das nicht. da muss entsprechend den belegen verteilt werden, wenn's keine zähler gibt dann eben nach quadratmetern, personen oder parteien.

    den mietspiegel erfährst du auf dem rathaus, sofern es denn einen gibt.
    wichtig wäre es, den qualifizierten mietspiegel zu erfahren, in dem dinge wie lage, ausstattung, sanierungszustand usw. berücksichtigt sind. außerdem sollte im falle eines nutzerwechsels dann auch der energiepass vorliegen.

    schimmel ist so 'ne sache - der ist in den meisten fällen tatsächlich von den mietern verursacht (falsches lüften / heizen), eher selten tatsächlich von der bausubstanz. aber das muss man erstmal untersuchen um festzustellen woher das kommt, und das lässt sich definitiv nicht per ferndiagnose machen.
    altbau als solches muss nicht schlecht sein - ich kenne neubauwohnungen in denen es übelst schimmelt und altbauten, die ein perfektes raumklima haben. das kommt immer auf den einzelfall an.

    wer hat die betreuuerin denn ausgesucht?
    mit akteneinsicht meinte ich jetzt ganz konkret die akten, die zum haus und den wohnungen gehören. also eben so sachen wie die ganzen betriebskosten, handwerkerrechnungen usw. sowie die mieteinnahmen, kautionen und ähnliches.

    na z.b. sind handwerkerrechnungen (z.b. instandhaltung, modernisierung, reparaturen, schimmelsanierung oder ähnliches) von der steuer absetzbar - wenn man das nicht nutzt ist man selbst schuld.

    und wenn ihr eine hausverwaltung anstellt? wäre immernoch besser als ständig geld zu verlieren, weil nicht vernünftig verwaltet wird...
     
  15. Emilie

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    Hatte mich da etwas ungenau ausgedrückt, meinte natürlich das es keine Extrazähler für die Wohnungen gibt.
    Es gibt für jede Wohnung nur jeweils einen Extrastromzähler.

    Die Sache mit dem Schimmel: Den haben wir im Wohnzimmer ja erst seitdem die Sache mit dem "Wasser durch den Dachboden" Geschichte war.
    Das ich den im Schlafzimmer zum Teil zu verschulden habe ist mir vielleicht noch anzurechnen, obwohl das Haus früher mal eine Scheune war und nur mit ein paar Steinen darauf das Ganze hochgezogen wurde.
    Zudem ist an der Aussenwand keinerlei Dämmung, sondern nur diese alten Fassadenplatten und die Dachrinnen sind mehr als marode, so das jeglicher Regen immer genau an den Aussenplatten entlang läuft wo ich Probleme mit Schimmel im Schlafzimmer habe. (Wir wohnen schon über 10 Jahre in der Wohnung und der Schimmel hat erst vor ca. 3 Jahren angefangen)

    Mit dem Mietspiegel werde ich mich in der nächsten Zeit dann hier vor Ort erkundigen. Den Energiepass braucht man doch eigentlich nur bei einem Verkauf vorzulegen oder ?

    Zu den Akten: An die kann ich jederzeit ran, da die ja bei meiner Mutter liegen. Hatte jetzt nur nicht gerade soviel Zeit über um mich da mal genau drüberherzumachen. Die Betreuerin hat die auch eingesehen, aber eigentlich sich dazu nicht weiter geäussert.
    Die Betreuerin selbst wurde vom Gericht gestellt, das einzige was meine Mutter sich aussuchen konnte war männlich oder weiblich.

    Ich hab zwar schon erwähnt das meine Mutter unter chronischem Geldmangel leidet, aber vielleicht ist nicht ganz dabei deutlich geworden das sie zum leben nur ca. 230 Euro im Monat übrig hat.
    Davon kann man mit Sicherheit nicht auch noch eine Hausverwaltung einstellen.
     
  16. #15 lostcontrol, 16.05.2008
    lostcontrol

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    na den stromvertrag werden die wohnungen bzw. die parteien ja ohnehin selbst abgeschlossen haben, oder?

    bei jedem nutzerwechsel, d.h. auch wenn neu vermietet wird.

    was passiert denn mit den mieteinnahmen?
    du schreibst doch, dass ihr miete bezahlt.
    und dann gibt's ja noch den problemmieter, der miete bezahlt.
    wohin fliesst dieses geld?
     
  17. Emilie

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    Zu den Stromzählern: Wir zahlen als einzige unseren Strom direkt an den Anbieter, der Problemmieter hat zwar einen eigenen Zähler, zahlt aber das Stromgeld zusammen mit der Miete an meine Mutter.


    Zur Miete: Alle Mieteinnahmen (Ebenso wie ein Grossteil ihrer Rente) verbleiben auf der Bank zur Schuldentilgung, monatliche Abschlagszahlungen etc.
     
Thema: Problemmieter kündigen
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