Provisionsanspruch bei Kündigung des Maklervertrags

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von franka_p, 27.08.2016.

  1. #1 franka_p, 27.08.2016
    franka_p

    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Ihr lieben,

    ich will eine EWT verkaufen. Ich habe dazu einen Makler beauftragt. Nun fragt mich der Nachbar der Wohnung zufällig, ob ich die Wohnung in Zukunft verkaufen möchte, ich würde sie ihm gerne verkaufen, dafür brauche ich den Makler nicht.

    Der Makler hat mir innerhalb des Monats auf noch keinen Kaufinteressenten angeboten.

    Im Maklervertrag steht:
    "Sollte der Auftraggeber vom Verkauf Abstand nehmen, ist die Clearingstelle berechtigt, die entstandenen
    Inserats-, Telefon und Portokosten in Rechnung zu stellen. Verkauft der Auftraggeber während
    der Vertragslaufzeit ohne die Clearingstelle, so entsteht ein Provisionsanspruch gegenüber dem Auftraggeber
    in Höhe von 5 % vom angesetzten Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer."

    Ist solch eine Vereinbarung rechtmäßig, dass ich, ohne ich den Makler zum Zustandekommen des Kaufvertrages genutzt habe, trotzdem 5% des Kaufpreises schulde?

    Danke für Eure Hilfe! Das ich ihm Auslagen erstatte verstehe ich, aber 5% ?
    Franka
     
  2. AdMan

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  3. #2 franka_p, 27.08.2016
    franka_p

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    P.S. Ich habe folgendes dazu gefunden:

    Anspruch des Maklers auf Aufwendungsersatz
    • Der Makler hat nur dann Anspruch auf Aufwendungsersatz, wenn dies ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart wurde (§ 652 Absatz 2 BGB).
    • Nach der Rechtsprechung ist nur Aufwendungsersatz in Höhe eines „mäßigen Höchstbetrags“ zulässig, der maximal 8 oder 9 Prozent der vertraglich vereinbarten Provision erreichen darf.
    • Aufwendungsersatz ist reiner Kostenersatz z. B. für Fahrt-, Telefon- und Kopierkosten oder für Inserate.
    • Durch Aufwendungsersatz erfolgt kein Ausgleich für den Zeitaufwand des Maklers (beispielsweise für Besprechungen oder Besichtigungen).
    • Kostenersatz darf als Pauschalsumme vereinbart werden, muss sich dann aber an den tatsächlichen Aufwendungen orientieren.
    • Klauseln im Maklervertrag, die den Aufwendungsersatz zu einer erfolgsunabhängigen Provision ausgestalten, sind unwirksam.
    Seht Ihr das auch so, dass wären dann maximal 9% von 7% desKaufpreises? Oder wovon? Zwischen Makler und Verkäufer wurde explizit keine Provision vereinbart. Bzw. ist hier der letzte Punkt entscheidend: ist das eine erfolgsunabhängige Provision?

    Danke!
     
  4. #3 Sweeney, 27.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 27.08.2016
    Sweeney

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    Grundsätzlich besteht Vertragsfreiheit.

    Man könnte es schon so deuten, dass eine erfolgsunabhängige Provision der Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB nicht genüge, da es den Auftraggeber unangemessen benachteiligen würde. Dies dürfte insbesondere dann zutreffend sein, wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Sollte es sich jedoch um eine Individualvereinbarung handeln - und diese die strengen Anforderungen einer Individualvereinbarung erfüllen - könnte eine solche Vereinbarung wirksam sein.

    Was steht denn in den Kündigungsklauseln? Hier wäre evtl. empfehlenswert, den Vertrag vor Verkauf schlichtweg zu kündigen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
     
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  5. #4 franka_p, 27.08.2016
    Zuletzt bearbeitet: 27.08.2016
    franka_p

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    @Sweeney
    Danke!
    Hier die Vereinbarung inklusive aller Klauseln:

    -----------------------
    Vollmacht und Auftrag

    Der Eigentümer
    Auftraggeber XXX

    erteilt hiermit der Clearingstelle: xxx

    AUFTRAG

    einen Immobilienmakler für die Kaufpreiseinwertung auszuwählen und mit der Vermarktung des nachfolgend
    genannten Objektes zu beauftragen:

    Auftragsobjekt xxx

    Der Auftrag wird für 24 Monate erteilt und verlängert sich jeweils um 3 Monate, sofern er vorher nicht
    gekündigt wird. Die Kündigung ist zum Monatsende mit einer Frist von 4 Wochen möglich. Der Auftraggeber
    setzt keinen anderen Makler ein, solange diese Vollmacht nicht gekündigt ist.

    Sollte der Auftraggeber vom Verkauf Abstand nehmen, ist die Clearingstelle berechtigt, die entstandenen
    Inserats-, Telefon und Portokosten in Rechnung zu stellen. Verkauft der Auftraggeber während
    der Vertragslaufzeit ohne die Clearingstelle, so entsteht ein Provisionsanspruch gegenüber dem Auftraggeber
    in Hohe von 5 % vom angesetzten Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer.

    Es wird der Clearingstelle

    VOLLMACHT

    zur Einsicht in alle in Frage kommenden Verwaltungsunterlagen ...
    ...
    Durch diese Vollmacht entstehen dem Auftraggeber keine Kosten.
    ------------------


    Wenn ich es richtig sehe ist der Vertrag in mehrerlei Hinsicht extrem fragwürdig. Ich habe recherchiert und folgendes herausgefunden:

    1.) Die Befristung von 24 Monaten ist sicher sittenwidrig (§ 138 Absatz 1 BGB) und damit unwirksam, weil der Auftraggeber durch unverhältnismäßige lange Fristen in seiner wirtschaftlichen Freiheit in rechtlich unzulässiger Weise eingeschränkt wird („Knebelungsvertrag“). Bei Maklerverträgen werden Befristungen angeblich zwischen sechs und acht Monaten als üblich angesehen.

    2.) Das bei Verkauf ohne Clearingstelle ein Provisionsanspruch entsteht entspricht ist eine Klausel, die den Aufwendungsersatz zu einer erfolgsunabhängigen Provision ausgestalten, und somit unwirksam sein sollte.

    3.) Als Grundsatz gilt wohl:

    Der Makler hat nur dann Anspruch auf Aufwendungsersatz, wenn dies ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart wurde (§ 652 Absatz 2 BGB). Nach der Rechtsprechung ist nur Aufwendungsersatz in Höhe eines „mäßigen Höchstbetrags“ zulässig, der maximal 8 oder 9 Prozent der vertraglich vereinbarten Provision erreichen darf.

    Das wären dann hier maximal 9% von den ortüblichen 7,14%, ergibt 0,64% des Kaufpreises, was wesentlich realistischer als 5% ist.

    Was meint Ihr ? Kennt ihr Rechtsnormen bzw Urteile dazu?

    Ich danke Euch!
     
  6. #5 anonym2, 27.08.2016
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    Hallo Franka_p,

    zu Punkt 1 gebe ich dir recht. Das ist richtig so, 2 Jahres-Bindung ist zu lange. Normalerweise könntest Du den Maklervertrag anfechten und dann wäre er nichtig. Aber bitte unbedingt vorher einen Fachanwalt für Vertragsrecht konsultieren!

    Gäbe es diese lange Bindungsfrist nicht, müsstest du wohl in den sauren Apfel beißen und die Provision in voller (vereinbarter) Höhe bezahlen, auch wenn der Kaufinteressent von dir gefunden wurde und nicht vom Makler.

    Man spricht hier von einem "qualifizierten Alleinauftrag" - im Unterschied zum "Alleinauftrag" und zum (normalen) "Auftrag" .

    Viele Grüße,
    anonym2

    Hinweis: nur meine unverbindliche Meinung - keine Rechtsberatung
     
  7. #6 franka_p, 27.08.2016
    franka_p

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    @anonym2

    Danke. Aber warum sollte ausgerechnet hier eine verkaufsunabhängige Provision in voller Höhe wirksam sein?

    Danke
     
  8. #7 anonym2, 27.08.2016
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    Hallo,

    Das ist das Merkmal eines "qualifizierten Makler-Alleinauftrages".

    Bei dieser Vertagskonstllation erhält der Makler auch seine volle Provision, wenn der Käufer vom Verkäufer gefunden wurde.

    Hättest Du nur einen "Makler-Alleinauftrag", so könntest du als verkäufer einen Käufer an Land ziehen und der Makler käme ohne Provision weg. In diesem Fall wäre dir nur nicht gestattet, mit einem WEITEREN Makler zusammenarbeiten - in diesem Fall würdest du dann dem 1. Makler ebenfalls eine Provision/Schadenersatzin vereinbarter Höhe schulden.

    Aber mach doch einfach davon Gebrauch, den Vertrag aufgrund der langen Laufzeit für nichtig zu erklären (nach fachlicher Rücksparche!!). Dann bist zu raus aus der Sache. Dann wäre es so, als hätte der Vertrag niemals existiert.

    Noch ein Hintertürchen für dich: Wurdest du auf dein 14-tägiges Widerrufsrecht hingewiesen (falls du diesen nicht in den Büroräumen des Maklers unterzeichnet hast)? Falls nicht, kannst du auch jetzt den Vertrag nochwiderrufen.

    Gruß,
    anonym2

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  9. Andres

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    Ich sehe hier noch nicht einmal einen Maklervertrag. Mal bitte genau lesen:

    Ein Auftrag, jemanden zu beauftragen. Das scheint mir eher die Vermittlung einer Maklerleistung als die tatsächliche Maklerleistung zu sein. Dazu passt auch, dass hier für den Erfolgsfall gar keine Provision vereinbart ist - das würde dann wahrscheinlich im "echten" Maklervertrag passieren.


    Wenn er nichtig ist, ist er nichtig. Er muss dann nicht angefochten werden.


    Bleiben zwei Hinweise, denen ich mich anschließe:
    Anwaltliche Hilfe einholen.
    Widerrufsrecht prüfen.
     
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  10. #9 franka_p, 27.08.2016
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    1.)
    @anonym2
    Danke. Ein wichtige Merkmal eines "qualifizierten Makler-Alleinauftrags" nach meiner Erkenntnis wäre, das vereinbart würde, dass der Verkäufer sämtliche Kaufinteressenten, die er selbst akquiriert, an den Makler weiterleitet. In der Vereinbarung steht jedoch:
    "Verkauft der Auftraggeber während der Vertragslautzeit ohne die Clearingstelle, so entsteht ein Provisionsanspruch gegenüber dem Auftraggeber in Höhe von 5 % vom angesetzten Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer."
    Es wird also deutlich erwähnt, dass der Verkäufer auch selbst verkaufen kann. Damit sollte es kein qualifizierter Makler-Vertrag sein. Somit hat der Makler maximal Anspruch auf Aufwendungsersatz, der bei max. 8 bis 9 % der vereinbarten Provision liegt. Eine Provision wurde aber ohnehin nicht vereinbar.

    Was meint ihr dazu?

    2.)
    @Andres
    Danke. Zuverlässig wie immer.
    Ja, dass sehe ich auch so. Das ist ja eigentlich gar kein Maklervertrag, sondern ein Maklervermittlungsvertrag. Es wurde auch keine Provision vereinbart. Ist sowas überhaupt zulässig? Gelten dann die gleichen regeln wie für einen Maklervertrag, weil die Clearingstelle ja einen Makler beauftragen soll?

    Was meint Ihr?

    3.) Die Vollmacht.
    Außerdem steht weiter unten: durch diese Vollmacht entstehen dem Auftraggeber keine Kosten.

    Hier nochmal die Vollmacht vollständig:

    -------------
    Es wird der Clearingstelle
    VOLLMACHT
    zur Einsicht in alle in Frage kommenden Verwalterunterlagen (WEG Protokolle, Wirtschaftsplan, TE, ET-Listen, Mietverträge, Abrechnungen etc.), behördlichen Akten (Grundbuch. Akten des Bauaufsichtsamtes etc.) sowie zur Entgegennahme von entsprechenden Abschriften - deren Weitergabe an Dritte (Interessenten, Käufer etc.) und Nutzung hiermit ausdrücklich gestattet wird - und zur Entgegennahme von Schlüsseln, sämtlichst auf eigene Rechnung und jeweils bezogen auf das genannte Objekt erteilt. Eine Kontaktaufnahme zu Miteigentümern wird gestattet.

    Die Clearingstelle ist berechtigt Untervollmachten an die ausgewählten Makler zu erteilen und Innenbesichtigungen
    des Objektes durch diese Makler mit und ohne Interessenten durchführen zu lassen.

    Durch diese Vollmacht entstehen dem Auftraggeber keine Kosten.

    ----------------

    Kann die Vollmacht einfach widerrufen werden?
     
  11. #10 franka_p, 27.08.2016
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    Auf der Homepage der Clearingstelle steht zudem:

    Für den Eigentümer der Immobilie ist die Tätigkeit der Clearingstelle xxx inklusive Nutzung des Maklerpools vollkommen kostenfrei.

    Im Auftrag steht dann:
    Verkauft der Auftraggeber während der Vertragslaufzeit ohne die Clearingstelle, so entsteht ein Provisionsanspruch gegenüber dem Auftraggeber in Höhe von 5 % vom angesetzten Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer.

    Widersprüchlicher geht es nicht. Gilt dann wie bei einem Maklervertrag, dass 2 Jahre Mindestlaufzeit sittenwidrig ist?
     
  12. #11 franka_p, 27.08.2016
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    Außerdem: handelt es sich nicht um einen Auftrag und keinen Vertrag, da nur der Verkäufer, nicht aber der Makler oder Maklervermittler unterschrieben hat? Dann wäre es ja ohnehin kein Maklervertrag, und damit hinfällig?
     
  13. #12 anonym2, 27.08.2016
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    Hallo, nochmal,

    In deinen ersten beiden Post stand noch nichts von der "Vermittlungsfirma"- du hast geschrieben von "Makler". Ich habe also sofort meine Meinung dazu im Kopf gehabt und dann in deinen Post #4 glattweg überlesen, dass es nur ein "Auftrag zur Vermittlung eines Maklers usw." ist...

    Wie dem auch sei:

    1: Nicht vergessen dürfen wir, dass du einmal mit den Bedingungen einverstanden warst - immerhin hast du ihn damals unterzeichnet....
    2.: Gerne werden Verträge immer erst dann für "Nichtig/ungültig/nicht rechtens" angesehen, wenn einem irgendetwas von den Vertragbedingungen nicht mehr passt;(
    3: Es handelt sich also offenbar - und auch nur meiner unverbindlichen Meinung nach- doch NICHT um einen klassischen Maklervertrag, sondern einen anderweitigen Dienstleistungsvertrag.

    Da ich davon keine großartige Ahnung habe, halte ich mich da ab jetzt raus.

    Ich bin selbst Maklerin und kenne mich dementsprechend "nur" mit ganz normalen Maklerverträgen einigermaßen aus.

    Gruß,
    anonym2
     
  14. #13 franka_p, 27.08.2016
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    @anonym2
    Danke. Das habe ich zu dem Zeitpunkt meines ersten Postes auch noch gedacht, dass es ein Maklervertrag ist :)

    Aber trotzdem eine Frage an dich: wenn es irgendwie als Maklervertragausgelegt werden sollte, wären dann nicht auch die Unterschrift des Maklers erforderlich?
     
  15. #14 anonym2, 27.08.2016
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    Noch ein Tipp am Rande,

    ich würde niemals ein derartiges Pool od. ä. Maklervermittler beauftragen, sondern IMMER DIREKT einen regionalen Makler meines Vetrauens SELBST aussuchen.

    Man kann davon ausgehen, dass keiner der in diesem "Pools/Vermittlungsagenturen" registrierten Makler persönlich irgendwie geprüft wurde. Stattdessen zahlen die Makler einen Geldbetrag (ob als Provison oder als Jahresgebühr) an diese Vermittlungsfirma.

    Warum geht man nicht besser den DIREKTEN Weg?

    Das gleiche gilt übrigens auch für die berühmt berüchtigte Mitgliedschaft in einem Immobilienverband!
    Eine Mitgleidschaft sagt NICHTS über die Qualität/Seriösität des Maklers aus.
    Demensprechend gibt es also auch SUPER Makler, die aber dennoch NICHT in einem Immobilienverband sind.

    Die gute alte Referenzmappe eines Maklers ist immer noch die beste Visitenkarte - mit nachprüfbaren Referenzen aus der Region.

    Gruß,
    anonym2
     
  16. #15 immobiliensammler, 27.08.2016
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    Bitte gehe von dem bei manchen noch verankerten Gedanken weg, dass ein Vertrag ein Dokument mit der Unterschrift beider Seiten ist. Ein Vertrag entsteht durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen, der eine macht ein Angebot und der andere nimmt es an, damit ist der Vertrag zustandegekommen. Wenn Du bei Amazon bestellst und Amazon die Bestellung annimmt (meist durch die Lieferung) dann ist ein Kaufvertrag abgeschlossen, obwohl überhaupt niemand irgend etwas unterschrieben hat.
     
  17. #16 anonym2, 27.08.2016
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    Hallo,

    zu deinem Post #13:

    Da es ja eben kein Makler ist - und auch kein Makler unterzeichnet hat, scheint es meiner Meinung nach kein Maklervertrag (sondern ein anderweitiger Dienstleistungsvertrag) zu sein.
    Vielleicht kann hier jemand antworten, der sich in Vertragsrecht auskennt...

    Liebe Grüße,
    anonym2
     
  18. #17 franka_p, 27.08.2016
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    Danke anonym2.

    Angenommen es wäre ein Dienstleistungsvertrag, dann würde die Konsequenz daraus sein, dass der Verkäufer 2 Jahre lang an einen Makler gebunden wäre, selbst wenn den der Dienstleister aussucht. Die Befristung kann wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 Absatz 1 BGB) unwirksam sein, da der Auftraggeber auch hier unverhältnismäßige lange Fristen in seiner wirtschaftlichen Freiheit in rechtlich unzulässiger Weise eingeschränkt wird („Knebelungsvertrag“).

    Wer kennt sich aus mit sowas? Danke!
     
  19. #18 immobiliensammler, 27.08.2016
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    Wie oben schon mehrfach geschrieben: Ein Anwalt
     
  20. #19 franka_p, 27.08.2016
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    @immobiliensammler
    Danke. Ein Anwalt kennt sich mit vielem aus, nur ist es manchmal gut zu wissen, wohin die Reise geht, bevor Kosten entstehen.
     
  21. #20 immobiliensammler, 27.08.2016
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    Darum sollte man nicht solche Verträge eingehen, wenn man deren Konsequenzen nicht übersehen kann. Ansonsten gebe ich Anonym2 völlig recht, wenn ich mit Maklern arbeite dann mit denen, die ich kenne und bestimmt nicht welchen, die mir irgendeine anonyme Internetplattform aufs Auge drückt.

    Ich sehe deren Arbeit genauso kritisch wie die der ganzen Versicherungsportale (gerne für private Krankenversicherung, da dort die höchsten Provisionen gezahlt werden), die mir mit Spam das Postfach zuknallen. Die sammeln nur Adressen von Interessenten und verkaufen diese dann weiter.
     
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