PV-Strom an Mieter

Diskutiere PV-Strom an Mieter im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, bitte steinigt mich nicht - das Thema wurde bestimmt schon tausend mal erörtert, ich finde aber keine passenden Antworten....

  1. #1 BigLuke, 04.12.2018
    BigLuke

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    Hallo zusammen,

    bitte steinigt mich nicht - das Thema wurde bestimmt schon tausend mal erörtert, ich finde aber keine passenden Antworten.

    Fakten:
    • Ich bin Eigentümer eines Zweifamilien-Hauses
    • Eine Wohnung davon bewohnen wir
    • Eine Wohnung haben wir vermietet
    • Stromverbauch Wir: 3.000 kw
    • Stromverbauch Mieter: 3.000 kw
    • Zwei Stromzähler im Haus
    Der Plan:
    • PV-Anlage auf dem Dach mit 9,8 kWp
    • Speicher Tesla Powerwall 2 (13,5 kWh nutzbare Kapazität)
    • Wir könnten für das gesamte Haus ca. 55% des produzierten Stroms nutzen (>90% des benötigten Stroms) und den Rest einspeisen
    • Ich möchte dann nur noch einen Stromzähler nutzen mit Nebenzähler unsere Wohnung und für die Mietwohnung (so sparen wir einmal die Grundgebühr beim Versorger)
    • Ich möchte den Mietern den Strom für 20 Cent/kWh überlassen (mir geht es nicht drum, Gewinn zu erzielen sondern die Sonnenenergie zu nutzen)
    Mein Halbwissen:
    • lt. Mietergesetz müssten wir zwei Stromzähler haben - die Mieter wären mit einem Zähler und der oben genannten Abrechnung aber einverstanden (ist ein sehr freundschaftliches Mietverhältnis innerhalb der Familie!). Der zweite Zähler könnte bei einem Mieterwechsel ja thoeretisch wieder in Betrieb genommen werden.
    • Ich muss als "Stromlieferant" ein Gewerbe anmelden und natürlich entsprechende Steuern bezahlen
    • Ich könnte alternativ die Miete erhöhen und dem Mieter keinen Strom berechnen (dadurch zahle ich ja automatisch auch Steuern) - wäre letztendlich Risiko auf beiden Seiten (einer zahlt am Ende drauf...)
    So, nun kommen die Fachleute :-)
     
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  3. Andres

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    Erstens gibt es kein Mietergesetz und zweitens gibt es keine solche Vorschrift. Der wesentliche Nachteil einer solchen Konstruktion: Der Vermieter ist mit weiteren Kostenpositionen in Vorleistung, hier also dem Strom. Das will man vermeiden. Der Vermieter hat auch eine erheblich schlechtere Position, um seine Ansprüche durchzusetzen, als ein externer Versorger. Insbesondere darf der Vermieter bei Zahlungsrückstand nicht die Versorgung einstellen.


    Ja, auch wenn die Gewerbesteuer wohl unter dem Freibetrag liegen wird.


    Das Risiko ist für den Mieter überschaubar: Er kennt seinen bisherigen Verbrauch. Mit solchen Pauschalierungen zieht man die Leute an, die nicht rechnen können oder wollen. Solange das in der Familie läuft, mag das in Ordnung sein. Auf dem freien Markt möchte man das eher vermeiden.


    Den PV-Strom oder allgemein den Strom? Mit dem Mieter müsste man vertraglich die Stromlieferung vereinbaren. Welche Konditionen dabei zulässig sind, entzieht sich meiner Kenntnis. Dass der Strompreis abhängig von Faktoren variiert, die der Mieter letztendlich überhaupt nicht planen kann (vor allem dem Verbrauch des Vermieters!), hat aber zumindest einen etwas seltsamen Beigeschmack, wenn ich mir diverse Rechtsprechung im Mietrecht so anschaue.


    Jetzt kommt mein Lieblingsteil :). Erst mal ein paar Fakten sammeln:

    Also angenommener Gesamtverbrauch 6000 kWh. Durchschnittsverbrauch pro Tag gut 16 kWh.

    Also nicht mal ein durchschnittlicher Tagesverbrauch. Der Speicher kann nur für einen kurzfristigen Ausgleich über (maximal) wenige Tage sorgen.

    Bei guter Lage und Ausrichtung also ein Jahresertrag von ca. 10.000 kWh pro Jahr.


    Jetzt zur Schlussfolgerung:

    Wenn man sich jetzt überlegt, dass in den vier kalten Monaten November-Februar nur ca. 10 % des Jahresertrags erzielt werden (also ca. 1000 kWh), gleichzeitig aber wenigstens 2000 kWh verbraucht werden (im Winter eher mehr, aber der Einfachheit halber belassen wir es beim Zeitanteil), sollte man bemerken, dass eine Bedarfsdeckung von über 90 % völlig illusorisch ist, wenn man nicht Speicherkapazität über Monate vorhalten kann.

    Alleine durch den hier berechneten Effekt ist die Bedarfsdeckung auf 83 % beschränkt. Eine genauere Betrachtung würde weitere Lücken offenbaren und die Realität ist ohnehin gnadenloser als jede Rechnung. Wenn dann in einigen Jahren die Kapazität des Speichers so weit abgenommen hat, dass nicht einmal mehr im Sommer 100 % Eigenverbrauch erreicht werden, ist der ganze Gedankengang sowieso obsolet.


    Ich will diese Einstellung nicht schlechtreden. Sich von der zentralen Energieversorgung ein Stück weit unabhängig machen zu wollen, ist für mich ein nachvollziehbares Anliegen. Am Ende ist es aber trotzdem so, dass die Frage, was "es" kostet, doch eine größere Rolle spielt, als mancher sich das am Anfang in der vollen Überzeugung, etwas Gutes zu tun, gedacht hätte. Bei einer Bedarfsdeckung von realistischen 75 % kauft man das 2,5-fache des hier geplanten Stroms zu - das sollte man wissen.
     
  4. #3 Papabär, 04.12.2018
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    Du könntest auch den Solarstrom lediglich für die eigene Wohnung nutzen und den Rest einspeisen. Für den Mieter würde sich dadurch nichts ändern (er müsste seinen Strom halt ausschließlich über den Energieversorger beziehen).

    Vorteil: Wenn es - Gott möge es verhüten - mal Unfrieden mit dem Mieter gibt, kann das Thema Strom außen vor bleiben. Eine verbrauchsunabhängige Stromkostenberechnung hätte imho ein nicht zu unterschätzendes Konfliktpotential.
    Ob Du bei dieser Konstellation trotzdem noch ein Gewerbe anmelden musst (immerhin lieferst Du ja Strom ins Netz) weiß ich ehrlich gesagt nicht.
     
  5. Andres

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    Er müsste nicht, aber die Gewerbeanmeldung ist an diesem ganzen Plan das kleinste Problem und die niedrigste Kostenposition.
     
  6. #5 BigLuke, 04.12.2018
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    "Wir könnten für das gesamte Haus ca. 55% des produzierten Stroms nutzen (>90% des benötigten Stroms) und den Rest einspeisen"

    Die 90% waren falsch - da habe ich mich vertan - 73% wurden errechnet ;-)
     
  7. Ferdl

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    Vom Verkäufer der Batterie? :003sonst:
    Den Eigenverbrauch bekommst du mit geschickter Nutzung des Tageslicht für Spülmaschine/Waschmaschine auch ohne Batterie auf 30-40%
    Wie und wann soll sich dann die Batterie jemals rechnen?
    Und die Kugel mit der Lieferung an den Mieter würde ich mir für die vieleicht 100 Euro/Jahr nicht geben. Wobei, vermutlich reicht jeglicher Ertrag nicht für Steuerberater / USt. etc.
    Mach ne PV mit Eigenverbrauch ohne Batterie (und ohne USt.) und alles ist gut.
    Ferdl
     
  8. Andres

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    Um die USt kommt er nicht rum und da man den Vorsteuerabzug für die Anschaffung der PV-Anlage geltend machen möchte, ist das auch in Ordnung. Bei "ohne Batterie" bin ich voll bei dir, aber das sehen wir wohl beide eher von der wirtschaftlichen Seite und die soll hier ja nicht an erster Stelle stehen. Wenn man also den Eigenverbrauch unbedingt steigern will, legt man sich eben eine Speicherlösung zu, aber ...

    ... in dieser Anschlussvariante bzw. spätestens bei Vermietung außerhalb der Familie Umbau in diese Variante. Mein Bedarf, meinen Mietern gegenüber als Energieversorger aufzutreten, liegt bei exakt null.
     
    immobiliensammler gefällt das.
  9. Ferdl

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    das ist genau der Punkt, Verzichte ich auf die Vorsteuererstattung, kann ich bei solch kleiner Anlage auf die USt.-meldung verzichten.
    Möglicherweise kommt das FA auf die Idee die Gewinnerzielungsabsicht zu prüfen. Dann fällt die USt.-erstattung vermutlich eh hinten runter.
    Mit Speicher ist da Garantiert kein Gewinn mehr möglich.
     
  10. Andres

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    Wenn man zu viel Geld hat ...
     
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