Räumungsklage durch nicht aktivlegitimiertem

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von Loriotpolitik, 17.07.2013.

  1. #1 Loriotpolitik, 17.07.2013
    Zuletzt bearbeitet: 17.07.2013
    Loriotpolitik

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    Liebe User Vermieter und Mieter ;

    Wir waren bis dato immer pünktlich zahlende Mieter.

    2003 mieteten wir ein Haus von A unter der Vorraussicht, das Haus erwerben zu können.
    A bekundete Eigentümer zu sein und war einverstanden mit einem späterem Verkauf.
    Da A als Unternehmensberater sehr vertrauenswürdig erschien unterzeichneten wir den Mietvertrag.
    A gab an parallel von unserem Haus noch eins zu besitzen, welches ebenfalls leer stand.
    Nun bepflanzten wir den Garten und richteten uns ein, investierten Unmengen an Geld für
    die Innengestaltung des Hauses um unseren Lebenstraum hier zu erfüllen.
    Die Jahre vergingen und 2009 übernahm ich die Renovierung des anderen Hauses von A sowie wollte A das andere Objekt verkaufen. Ich übernahm ebenfalls den Verkauf und stellte dann durch die Notare der Interessenten fest, das mit dem Eigentum etwas nicht stimmt. Nun wurden auch wir nach nunmehr eingezahlten Mieten in Höhe von 70 000€ stutzig und unruhig. A beruhigte mich mit emails, das er noch eine Bank wegen angeblicher Globalbürgschaften verklagen müßte und dann verkaufen könnte. 2012 sollte ich das andere Objekt nochmals veräußern und geriet an Barzahler. Deren Notare stellten nunmehr fest, das A garnicht verkaufen kann. Ich fuhr zum Grundbuchamt und A
    war dort vollig unbekannt, beim Katasteramt erfragten wir nun den Eigentümer und sind dann wieder zum Grundbuchamt. Im Grundbuch steht als Eigentümer ein insolventer Bauträger und A hat lediglich seit 17 Jahren eine Vormerkung aber keine Auflassunsvormerkung. Wir zeigten A darauf wegen Betrug und arglistiger Täuschung an.Auf Grund dessen behielten wir die Mieten auf einem anderem Konto zurück, da wir laut Rechtspfleger an A nicht mehr zahlen sollten. Nun erhob A gegen uns Klage beim zentralem Mahngericht. Wir legten Widerspruch ein und das ganze ging vors Amtsgericht. Dort erhob er Räumungsklage- unser Rechtsanwalt forderte nun die Aktivlegtiemierung. A legte mit seinen Rechtsanwälten ein Verkaufsangebot notariell unterzeichnet vor. Mein Rechtsanwalt bestritt diese nicht und die Richterin ging nun auf die Mietsache ein. Jetzt meine Frage an alle Vermieter und Mieter, ich möchte jetzt mit
    einem anderem Rechtsanwalt in Berufung gehen, da A nicht im Grundbuch steht sondern der insolvente Bauträger und A kein Verwalter ist und auch über keine weiteren Vollmachten verfügt. Die Staatsanwaltschaft ermittelt derzeitig beim Bauträger.
    Macht das Sinn oder Nicht ?


    Vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. #2 GJH27, 17.07.2013
    Zuletzt bearbeitet: 17.07.2013
    GJH27

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    Um Vermieter sein zu können, muss man nicht zwingend der Eigentümer sein (siehe Untervermietung). Ihr habt also einen gültigen Mietvertrag mit A als Vermieter abgeschlossen, demzufolge seid Ihr verpflichtet, an A Miete zu zahlen.

    Hat mit Eurem Mietverhältnis nix zu tun.

    Wieso übernimmst Du als Mieter den Verkauf eines anderen Objekts Deines Vermieters?

    Der Verkauf des anderen Objekts hat doch mit Eurer Mietzahlung nichts zu tun.

    Dann kann er das andere Objekt eben nicht verkaufen.

    Wieso zeigt Ihr ihn an? Seid Ihr die Geschädigten? Doch wohl eher die möglichen Käufer!

    Das hat doch mit Eurer Mietzahlung nix zu tun! Außerdem sollte man sich da sicherheitshalber immer vom Anwalt beraten lassen und nicht nur auf irgendeine Äußerung eines Rechtspflegers hören - die dürfen nämlich gar keine Rechtsberatung durchführen und sind auch keine studierten Juristen sondern einfach Verwaltungsangestellte.

    War ja zu erwarten, dass er den Mietausfall nicht einfach so hinnimmt.

    Wie gesagt, ich sehe nicht, was der Verkauf des anderen Objekts mit Eurem Mietverhältnis zu tun haben soll. Allerdings war es schon immer eine ganz schlechte Idee, die Mietzahlungen komplett einzustellen...
     
  4. #3 Loriotpolitik, 17.07.2013
    Loriotpolitik

    Loriotpolitik Neuer Benutzer

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    er hat sich nicht als Untervermieter ausgegeben sondern als Eigentümer, die Mieten sollten zum späterem Kauf angerechnet werden.
     
  5. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Was nix dran ändert, dass Ihr einen rechtsgültigen Mietvertrag mit ihm habt, der Euch zur Mietzahlung verpflichtet.

    Ok, das wär halt auch für #1 schon erwähnenswert gewesen. Ich geh aber trotzdem davon aus, dass das erst bei einem tatsächlich anstehenden Verkauf an Euch zu diskutieren ist.

    Grundsätzlich ist eine Minderung der Mietzahlung um 100 % (also komplettes Einbehalten) in den seltensten Fällen durchsetzbar - eben weil für eine Minderung ein Mangel an der Mietsache bestehen muss. Und das ist bei Euch ja wohl nicht der Fall bzw. ist jedenfalls nicht Eure Begründung für das Einbehalten der Miete. Da bei vollständigem Mietausfall ja nicht nur der "Gewinnanteil" ausbleibt sondern auch die Vorauszahlung für die Betriebskosten, muss der Vermieter dafür in Vorleistung gehen und reagiert natürlich wesentlich heftiger, als wenn es "nur" um eine Minderung von zB 10 % geht.

    Fakt ist rein objektiv (zumindest aus meiner Sicht): Ihr habt einen gültigen Vertrag mit Eurem Vermieter, Ihr seid Eurer Verpflichtung zur Mietzahlung nicht nachgekommen, also ist Euer Vermieter berechtigt, rechtliche Maßnahmen dagegen einzuleiten.

    Besprecht doch mal mit Eurem Anwalt, ob es sinnvoll wäre, die rückständige Miete unter Vorbehalt zu entrichten! Eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen bzw eine darauf begründete Räumungsklage kann ja durch Zahlung der Rückstände geheilt werden. Die zu klärende Frage wäre, ob das mit dem Vorbehalt weiterer Klärung wegen der möglichen Anrechnung bei Kauf verknüpft werden kann.
     
  6. RMHV

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    Nach dem hier vorliegenden Informationsstand gibt es offensichtlich neben dem Mietvertrag vom Vermieter nur noch eine unverbindliche Absichtserklärung zu einem späteren Verkauf der Immobilie. Aus dieser Absichtserklärung werden keinerlei Ansprüche abzuleiten sein. Insbesondere sehe ich keinerlei Ansatz für einen Einbehalt fälliger Mieten.
    Daran ändert sich auch nichts durch den Aspekt, dass Mieten bei einen eventuellen Kauf angerechnet werden sollen. Auch das wird sich im Bereich unverbindlicher Absichtserklärungen bewegen.

    Im übrigen ist das beschriebene Problem mit der Grundbucheintragung bei einem Kauf von einem Bauträger gar nicht so selten...
    Der Bauträger geht vor der endgültigen Fertigstellung und Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate in die Insolvenz. Die letzte Rate wird nicht bezahlt und der Bauträger verweigert die Eigentumsumschreibung. Der Käufer hat damit zwar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, ist aber nicht Eigentümer. Das Problem ist einfach zu beschreiben, die Lösung ist wesentlich komplizierter.
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    ... und somit ist er Euer (für Euch) rechtmässiger Vermieter.
     
  8. #7 Loriotpolitik, 18.07.2013
    Loriotpolitik

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    Ersteinmal vielen Dank für Eure Antworten;

    Oben mein Text ist eine Kurzfassung gewesen, um das Problem zu schildern und einen kurzen Eindruck zu gewähren aber wir haben erhebliche Mietsschäden, 30 grad warmes Wasser, Heizungskomplettausfall seit fast 3 Jahren u.s.w. Und genau da streiten sich die Geister, 80 % der Rechtsanwälte sagen, das man ohne Vollmacht nicht wie wild durch die Gegend vermieten darf, da es ja auch eindeutige Gesetze dafür gibt und 20% sagen,
    jeder kann vermieten , was er will. Die Mietssschäden kannte er auch und hat nicht einen Schaden behoben. Abgesehen davon, haben wir zusätzlich eine Drittschuldnererklärung an den Landkreis , mit den Verweis, auf das Konto von ihm nichts zahlen zu dürfen, oben drauf kommt, das Verbot des deutschen Mieterbundes Betriebskosten an ihn zu entrichten, da er zwar immer die warme Miete bekommen hat aber nie eine Abrechnung erstellte und dann Rückwirkend für die ganzen Jahre eine Gesammtrechnung erstellt hat.
     
  9. #8 Loriotpolitik, 18.07.2013
    Loriotpolitik

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    Kurz nochmal, er hat lediglich ein notarielles Verkaufsangebot, ist seit 17 Jahren nicht aufgelassen, im Grundbuch steht der insolvente Bauträger, welcher allerdings erst 6 Jahre nach dem Verkaufsangebot Insolvenz angemeldet hat. Der Insolvenzverwalter hat ihn auch nicht aufgelassen und die 2 Häuser 2010 an den Insolventen Bauträger mangels Masse zurück gegeben. Liquidator der Häuser ist der Geschäftsführer des Bauträgers, welcher im Grundbuch steht. Wir wußten von alldem nichts obwohl zum
    Zeitpunkt der Vermietung dem Vermieter, welcher sich als Eigentümer ausgab alles bekannt gewesen sein muß. Wir wären nie in solch ein Objekt gezogen.Unser Vermieter
    hat außer diesem Verkaufsangebot nichts mit dem Eigentümer zu tun, und besitzt außer
    diese Anwartschaft keine Vollmacht und ist auch kein Verwalter.

    Für alle, welche den ersten Text nicht vollständig gelesen haben nocheinmal die Frage.:

    Lohnt es sich in Berufung zu gehen mit dem Grundbuchauszug, welchen das Gericht noch nicht kennt ?
     
  10. #9 GJH27, 18.07.2013
    Zuletzt bearbeitet: 18.07.2013
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    Und grad diese Mängel = Minderungsgründe wären schon in #1 im Zusammenhang mit Eurer Mietminderung interessant gewesen.

    Das lässt sich ja klären, evtl vereinbart man mit dem "Vermieter" für die Zeit der Klärung eine Mietzahlung auf ein Treuhandkonto. Aber ganz sicher nicht einfach die Mietzahlung ganz einstellen - das wird durch den Mietrückstand richtig übel, wenn sich am Ende rausstellt, dass der "Vermieter" wirklich Euer Vermieter ist...

    Schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter mit angemessener Frist zur Behebung und Ankündigung einer angemessenen Mietminderung, wenn innerhalb der Frist die Mängel nicht beseitigt werden.

    Welche juristische Instanz hat entschieden, dass Ihr auf sein Konto nichts zahlen dürft?

    Der Deutsche Mieterbund ist keine juristische Instanz, die bei sowas rechtsverbindlich entscheiden kann - wär ja noch schöner...

    Rein grundsätzlich müssen nur die Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet werden, für die übrigen Betriebskosten kann im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart werden, dann muss keine Abrechnung erstellt werden.

    Allerdings hindert Euch ja auch niemand dran, wenn die Abrechnung nicht kommt, den Vermieter zur Erstellung der Abrechnung aufzufordern, ist auch nicht verboten. Und wenn eine Abrechnung zu spät erstellt wird, kann der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung verjährt sein. Ihr könnt auch die Begleichung einer Nachzahlungsforderung aus einer mehrere Jahre umfassenden Abrechnung vorerst verweigern, stattdessen für jedes (noch nicht verjährte) Jahr eine ordnungsgemäße Abrechnung fordern und dann erst die anfallenden Nachzahlungen begleichen. Nachdem er die Zahlen ja vorliegen hat, ist es kein Hexenwerk, eine mehrjährige Abrechnung in mehrere Abrechnungen für jeweils ein Jahr aufzuteilen.

    Sofern sich jedoch bereits durch die mehrjährige Abrechnung eine erhebliche Nachzahlung von Euch ergibt, halt ich es absolut nicht für angeraten, einfach so die Betriebskostenvorauszahlungen zu kürzen oder gar nicht mehr zu zahlen.



    Nachtrag:

    Berufung wogegen denn eigentlich? Gibt's wohl schon ein Urteil? Darüber hab ich noch nix gefunden... Und: geht's dabei um die Räumungsklage gegen Euch oder um die komplizierte Frage, ob er denn der Eigentümer bzw (wenigstens) Euer Vermieter sei?
     
  11. Berny

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    @Loriotpolitik,

    entschuldige bitte, aber ich weiss garnicht, warum Du Dich an dem Theater drumrum so hochziehst.
    Es dreht sich hier im Forum eigentlich nur um das Mietverhältnis zw. Deinem VM und Dir.
    Alles andere ist Basargeschichte.
    Meinem Vorredner schliesse ich mich nüchtern voll an.
     
  12. GJH27

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    Zu:

    noch eine Anmerkung: es verjährt nicht nur der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung, sondern auch der Anspruch des Mieters auf Erstattung von Guthaben! Insofern kann es durchaus im Interesse des Mieters sein, eine noch nicht erstellte Abrechnung anzufordern - es sei denn, man ahnt eine hohe Nachforderung und setzt auf Verjährung... :verrueckt009:
     
  13. #12 Loriotpolitik, 18.07.2013
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    Möglicherweise hätte ich den ersten Teil komplett weglassen sollen.

    Also Frage anders gestellt, da der Rest geklärt ist und ich da auch keine Aufklärung benötige.

    Was muß ein Eigentümer bzw. Vermieter vorweisen, um sich zu legitimieren ?

    Denn jeder darf es nicht ?

    Vielen Dank nur bitte Antworten auf diese Frage
    vielen Dank
     
  14. Berny

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    Ach - wirklich??
     
  15. GJH27

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    Mein angelesener Wissensstand ist zumindest, dass die Verjährung von Ansprüchen, die sich aus zu spät erstellten Abrechnungen ergeben, für beide Seiten gilt. Lass mich aber auch gern korrigieren - dank Teilinklusivmieten ist das außerhalb meiner Erfahrungen...
     
  16. #15 Loriotpolitik, 19.07.2013
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    Um zum Thema ob der Vermieter überhaupt aktivlegitiemiert ist zurückzukommen.

    A hat laut Verkaufsangebot 1996 diese 2 Häuser ( von 100 Häusern ) vom Bauträger erworben

    ( mit Rücktrittsklausel, wenn der Bauträger keine Auflassung für die Bebauung erhält )

    Der Bauträger geht erst 2003 in Insolvenz ( Insolvenzverwalter steht im Grundbuch, als Vermerk )

    2010 gibt der Insolvenzverwalter die Häuser mangels Masse zurück an den Bauträger

    bis heute ist ein Liquidator eingesetzt ( ehemaliger Geschäftsführer des Bauträgers )

    Jetzt zu A .: A hätte also von 1996 - 2003 Zeit gehabt aufgelassen zu werden
    A hätte ebenfalls vom Insolvenzverwalter aufgelassen werden können- 2003-2010 ????

    Wurde aber nicht, unseres Wissens nach hätten dann rein theoretisch die Mieten in die
    Insolvenz fliessen müssen ? Da A keine Auflassung hat und der Bauträger nach wie vor
    Eigentümer der Häuser ist ( Einsicht Grundbuchamt )bzw. der Liquidator, da der Bauträger erloschen ist

    Jetzt bin ich gespannt, die Staatsanwaltschaft hat sich nun die Akten vom Bauträger
    angefordert
     
  17. #16 Martens, 19.07.2013
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    Nichts muß der Vermieter nachweisen.
    Ich darf aber natürlich meinen künftigen Vertragspartner bitten, sich auszuweisen oder seine Vollmacht vorzulegen oder auch seine Eigentümerschaft nachzuweisen - nur, müssen muß er das nicht.
    Wird man sich nicht einig, kommt es eben zu keinem Vertrag.

    Um die - angebliche - Kernfrage mal zu beantworten: Der Vermieter muß nicht Eigentümer der Mietsache sein.
    Der Vermieter haftet gegenüber dem Mieter dafür, ihm die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Wie er das sicherstellt, ist nicht Sache des Mieters.

    Du wirst hier nicht vermeiden können, daß alle interessanten Aspekte Deiner Beiträge beleuchtet werden - schon gar nicht, wenn Du weiter unten wieder mit Geschichten vom Staatsanwalt kommst...

    Wenn ich Dir eine Wohnung vermiete, hast Du die Miete an mich zu zahlen, ob ich nun der Eigentümer bin oder der Papst, spielt dabei keine Geige.
    Zahlst Du nicht freiwillig, klage ich Dich aus der Wohnung und Du zahlst auch diese Kosten.

    Christian Martens
     
  18. RMHV

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    Dann werde ich den Wissensstand mal verbessern...

    Ein Anspruch auf Zahlung, sei es nun eine Nach- oder Rückzahlung, entsteht mit dem Zugang der Abrechnung. Es ist also schlechterdings ausgeschlossen, dass ein nicht bestehender Anspruch verjähren könnte.

    Von einer Verjährung zu unterscheiden ist der Nachforderungsausschluss des Vermieters nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Auch wenn es im wesentlichen zum gleichen Ergebnis führt, handelt es sich dabei eben nicht um Verjährung.

    Weiter ist vom Anspruch auf Zahlung zu unterscheiden der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung. Auch dieser Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren nach § 195 BGB, beginnend noch § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis hatte bzw. haben musste.

    Der Anspruch auf Abrechnung ist entstanden, wenn der Mieter die Abrechnung fordern kann. Für die Abrechnungperiode 0 wäre dies mit Ablauf Jahr 1, also zu Beginn Jahr 2. Verjährungsbeginn wäre damit Anfang Jahr 3 und Ablauf der Verjährungsfrist - frühestens - mit Schluss Jahr 5
     
  19. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    @RMHV: Danke für die ausführliche Erläuterung! Nur noch zur Sicherheit eine Nachfrage: aus

    ergibt sich dann also, dass, wenn der Anspruch auf Erstellung der Abrechnung verjährt ist, ein evtl vorhandenes Guthaben nicht an den Mieter ausgezahlt wird, da ja nicht mehr durch eine Abrechnung festgestellt wird, dass dieses Guthaben existiert? Hab ich das jetzt richtig verstanden?
     
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