Räumungsklage - ein langer Weg nähert sich dem Ende!

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von Topcgi, 18.07.2015.

  1. Topcgi

    Topcgi Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe in den letzten zwei Jahren viel Rat und Hilfe in diesem Forum erfahren.
    Bis dato war ich aber eher ein passiver Leser. Nun will ich euch ein Stück auf meinem Weg als "Vermieter" mitnehmen, vielleicht hilft es ja dem einen oder anderen in der Zukunft.
    Vor zwei Jahren haben wir ein MFH von den Eltern übernommen. Ein unsere ersten Tätigkeiten war die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Kurz nach deren Zustellung fing unser Ärger mit einer Mieterin an. Da sie in letzten Jahren jeweils ca. 20 Euro zurückerstattet bekommen hatte kann es nicht sein, das sie nun ca. 30€ nachzahlen soll. Alle Versuche unsererseits sie durch Belegeinsicht etc. zur Zahlung zu bewegen schlugen fehl. Erst ein erfolgreicher Mahnbescheid beim Mahngericht konnte das Problem nach ca. 10 Monaten beenden.

    Kurz nachdem der Ärger begann, haben wir natürlich auch alle Mietverträge im Haus geprüft und festgestellt, dass alle Mieten teils 50% unterhalb des Mietspiegels lagen. So auch die Miete unserer Premiummieterin. Wie haben der netten Dame dann ein moderates Mieterhöhungsverlangen in Höhe von 8% bzw. 29€/Monat zugestellt. Damit begann eine Odyssee wie ich sie nicht für möglich gehalten habe und die Geschichte zeigt auch, warum man als Vermieter auch gleich so hart wie möglich durchgreifen sollte:

    Ungefähr nach einer Woche nach Zustellung des Schreibens wurde ich auch der Straße von Nachbarn angesprochen was denn mit der Mieterin los sei? Diese wäre heute bei ihnen gewesen und hätte behauptet sie wäre von unserem Vater (Vermieter) mehrfach bedroht und auch sexuell Belästigt worden. Weiterhin hätte sie diesen Sachverhalt auch bei der Polizei zu Protokoll gegeben. Sie werde nun alle Nachbarn vor uns warnen.

    Unsere Rückfrage bei der Polizei ergab, dass die Dame dort zwar vorstellig war, aber nur die Briefe bezüglich der Nebenkosten und Mieterhöhung vorgelegt hat. Der Polizist hat auch bestätigt, dass die Dame wohl völlig „bekloppt“ sei. Wir haben die Dame natürlich angezeigt und ihr auch eine Abmahnung ausgestellt.

    Beim Thema Mieterhöhung hat die Dame in den folgenden Wochen alle Fristen zur Zustimmung verstreichen lassen und auch di erhöhte Miete nicht gezahlt. So blieb uns nichts Weiteres übrig als eine Zustimmungsklage zur Mieterhöhung verstreichen zu lassen.

    Das MFH hatte zu dieser Zeit noch alte Nachtspeicheröfen. Durch den unvorhersehbaren Zufall, dass zwei langjährige Mietparteien fast gleichzeitig gekündigt haben, bot es sich an, das Haus zu modernisieren. Es sollte eine Gaszentralheizung in alle Wohnung eingebaut werden. Der Installations- aufwand war pro Wohnung ca. 2-4 Tage und auch Dreck war kaum erwarten.

    Wir ließen also von unserem Anwalt für alle Mieter eine entsprechende Modernisierungsankündigung mit Kostenschätzung und Heizkostenvorauszahlung und natürlich einer Widerspruchsfrist erstellen. Ca. 4 Wochen vor Baubeginn war ich dann auch dem Heizungsbauer in der Wohnung. Der Dame wurde noch einmal alles erklärt, Aufwand und Dauer. Handwerker verrücken die Möbel und putzen auch die Wohnung. Geheizt wird während der Bauphase mit Ölradiatoren etc.

    Anfang Dezember standen wir dann mit dem Bautrupp morgens vor der Tür. Da ich die Dame mittlerweile gut einschätzen konnte, bat ich den Heizungsbauer ca. 30 Minuten früher als angekündigt zu kommen. Wir haben uns dann gemütlich vor der Wohnung positioniert und ich konnte die Mieterin gerade noch aufhalten, als sie versuchte die Wohnung fluchtartig zu verlassen. In der nachfolgenden Diskussion sagte sie, dass sie die Heizung nicht bestellt hätte, wüsste nichts von einem Einbau, heute hätte sie keine Zeit und außerdem wäre sie krank.
    Ich habe sie dann davon überzeugen können, uns trotzdem die Heizung einbauen zu lassen. Sie versicherte uns, dass sie für die Heizung niemals auch nur einen Euro bezahlen werde. Die Heizungsbauer haben dann drei Tage gebraucht um die Heizung einzubauen.

    Ab diesem Zeitpunkt hat die Dame dann weder die Heizkostenvorauszahlung noch die ab März erhobene Modernisierungspauschale entrichtet. Auch die Miete wurde nur noch mit erheblicher Verspätung teilweise erst 4-6 Wochen später bezahlt. Wir haben ab diesem Zeitpunkt natürlich jedes Fehlverhalten abgemahnt und es wurde uns so langsam klar, dass wir diese Dame loswerden müssen. Alle Briefe von uns hat sie auch regelmäßig bei unseren Eltern in den Briefkasten geworfen. Sie meint das geht sie alles nichts an.

    Zwischenzeitlich haben wir dann auch das erfolgreiche Urteil zur Mieterhöhung durch das Amtsgericht erhalten. Gezahlt hat die Dame die erhöhte Miete dann trotzdem nicht mehr.

    Nachdem die Mieterin nun im Juni 2015 und Juli 2015 keine Miete gezahlt hat, habe ich unverzüglich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (hilfsweise ordentlich) wegen erheblichem Zahlungsverzug gemäß § 543 BGB zugestellt. Die Mieterin wollte die Tür nicht öffnen und droht mit der Polizei weil wir am Sonntag bei ihr klingeln würden. Es wurde während des folgenden Gespräches bei geschlossener Tür deutlich, dass die Dame sich völlig im Recht zu meinen scheint. Wir haben nun mit unserer Fachanwältin für Mieterecht die Räumungsklage vorbereitet und wenn am Montag die Wohnung nicht zum Ende der gewährten Räumungsfrist nicht geräumt ist, geht am Dienstag die Räumungsklage zum Amtsgericht.

    Wichtig ist mir an der Stelle noch zu sagen, dass unsere Familie seit fast 40 Jahren vermietet und es noch nie eine Kündigung von unserer Seite aus gab. Wir haben, eigentlich so lange ich denken kann, immer „pro“ Mieter gehandelt und es besteht noch heute zu vielen der ehemaligen Mieter ein freundschaftliches Verhältnis. Die Situation mit dem hier geschilderten Fall hat unsere Familie schwer belastet. Ich selbst war letztes Jahr kurz in medikamentöser Behandlung um den Stress bewältigen zu können. Letztendlich sind wir alle froh, wenn das Thema in ca. 6-12 Monaten erledigt ist.

    Ich werde euch an dieser Stelle in den nächsten Wochen / Monaten auf dem laufenden halten.
     
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  2. AdMan

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  3. #2 immodream, 18.07.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Alex,
    ich häng mich mal einfach an deinen Beitrag an.
    Ich hoffe, das viele Neulinge , die immer wieder fragen " Ich möchte mir Wohnungseigentum zur Vermietung kaufen " deinen Beitrag lesen.
    Diese Geschichte hätte ich auch schreiben können.
    Mein derzeitiger Mieter, der acht Monate die Miete nicht bezahlt hat und gegen den die Räumungsklage läuft, ist gottseidank eigentlich ganz pflegeleicht.
    Außer das er keine Miete zahlt , kann ich nichts negatives berichten und betrachte die fehlenden Mietzahlung, wie den Leerstand diverser Wohnungen.
    Wenn die Sache überstanden ist, werde ich einmal einen eigenen Beitrag, gerne auch mit grober Kostenaufstellung , schreiben.
    Grüße
    Immodream
     
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  4. Topcgi

    Topcgi Erfahrener Benutzer

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    Ja, ich werde natürlich auch über die Kosten berichten. Die Anwältin schickt am Montag eine Kostenschätzung zusammen mit dem Entwurf der Räumungsklage.

    Gestern hat uns die Mieterin mal wieder alle Ihre Briefe inkl. der Gerichtspost Urteile etc. vor die Haustüre gelegt
    Warum macht diese Frau das. Diesmal werde ich diese auch nicht mehr in ihren Briefkasten zurückgeben. Soll die ihrem Anwalt dann erklären wo die ganzen Unterlagen geblieben sind.
     
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  5. #4 Nero, 18.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 18.07.2015
    Nero

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    Topcgi: So etwas tut sehr weh, weil es menschlich überaus entäuschend ist.

    Doch Du darfst dich der Situation nicht ausliefern - weder nervlich noch gesundheitlich.

    Ich war , Gott sei Dank , nur einmal in einer ähnlichen Situation und die Panik ist über meinem Kopf zusammengeschlagen.

    Über einer Bagatelle habe ich diesen Mieter - der mit dem LKW und über 10,000 € Schaden angerufen, um dabei lediglich festzustellen, dass er gerade heftig in großer Runde abfeiert. - Wohl weil er die dumme Kuh verarscht hat.

    Das hat zu meiner Spontangenesung beigetragen - Unter dem Motto -Du hast mich finanziell zwar geschädigt -
    Mehr lasse ich nicht zu.

    Diese Vorwürfe, von denen Du berichtet hast - da muss man schon sehr an sich halten.

    Es gibt bei negativen Überraschungen keine Grenzen - und wenn sich sehr dumm mit sehr fresch paart, kommt nur sehr Übles dabei raus. Damit muss man rechnen.

    Schau zu, dass Du sie angemessen "bedienst", ohne dass allzuviel auf deine Kosten geht.

    PS: Habe auch schon ein paar Briefe...2 Monate nach Auszug zugestellt -
     
  6. Topcgi

    Topcgi Erfahrener Benutzer

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    Ich bin mittlerweile knallhart. Das schwierigste war zu akzeptieren, dass nun Krieg herrscht. Aber meine Kranken Eltern versuche ich nun komplett rauszuhalten.
    Alle Wohnungen in dem Haus sind nun neu vermietet. Die neuen Mieter sind alle happy und zufrieden. Wir haben alle Wohnungen saniert und renoviert. Nun die Premiummirterin steht unserem Vermieterglück im Weg.
     
  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ja, solche Mieter können einen in den Wahnsinn treiben. Ich wünsche Dir viel Kraft die Wohnung endgültig leer zu bekommen.
     
  8. #7 Pharao, 19.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.07.2015
    Pharao

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    :wink005: Topcgi,

    das nicht jeder Mieter das sofort versteht, ist völlig ok. Traurig aber, das man wegen sowas 1o Monate rummachen musste als Vermieter, inklusive Mahnbescheid, ect :16:

    Ich mein, wenn der Mieter zweifel an der Rechtslage hat, steht es dem Mieter ja frei sich auch fachlich irgendwo ggf. dazu beraten zu lassen. Es aber bis auf einen Mahnbescheid bzw. Gericht drauf ankommen zu lassen (obwohl der Sachverhalt hier m.E. doch sehr eindeutig ist ! ), dafür hab ich wenig Verständnis.

    Das hier der Vermieter eine frühere Mieterhöhung verschlafen oder eben netterweise davon abgesehen hat, das kann man keinen Mieter Vorwerfen. Es zeigt aber mal wieder sehr schön, obwohl man dann noch ein moderates Angebot macht, das so was auch vom manchen Mieter nicht gewürdigt wird :109:

    Im Zusammenhang mit den obigen vorangegangenen Problemen, hätte ich hier aber schon garkein moderates Angebot mehr gemacht. Also mit wem ich grundlos 1o Monate streiten darf, dem komme ich mit Sicherlich nicht mehr entgegen.

    Das dieser Mieter hier weiter Probleme machen wird, bei der Vorgeschichte (!), damit war m.E. zu rechnen. Wenigstens hab hier das hier m.E. sehr gut gelöst, das ihr das gleich über Anwalt gemacht habt, denn gerade bei solchen Mietern sollte man jeglichen Fehler seinerseits ausschließen.

    Das Mieter i.d.R. nicht so begeistert sind, wenn größere Umbaumaßnahmen gerade in der eigenen Wohnung stattfinden, darauf kann man als Vermieter eben auch nicht immer Rücksicht nehmen. Der Zeitpunkt war hier einfach für euch sehr praktisch. Das Mieter sich i.d.R. auch nicht darüber groß freuen, das ggf. nach solchen Maßnahmen die Miete teurer wird, das kann ich sogar Nachvollziehen. Allerdings, gerade bei solchen Mietern mit so einer Vorgeschichte (!) .... - diese Mieter können doch nicht im ernst meinen, das man ihm hier irgendwie freiwillig entgegenkommt :doof

    Du solltest dir m.E. dringend angewöhnen, privat von geschäftlich zu trennen. Klar das man nicht nach Hause kommt und das Problem ist komplett weg, aber es ist es auch nicht Wert, das man wegen so was seine Gesundheit schädigt.

    Ansonsten kann ich dir nur den Tipp geben, sollte nachmals so ein "Spezialmieter" bei dir einziehen, der wegen einer Nichtigkeit gleich ein Theater macht (siehe zB oben mit der Nachzahlung), so einem Mieter sollte man grundsätzlich nirgends mehr freiwillig entgegen kommen. D.h. zum Beispiel u.a. auch, sobald eine Mietererhöhung möglich ist, wird diese auch in voller Höhe gleich durchgezogen, ggf. auch über Gericht. Wenn dieser "Spezialmieter" irgendwas will, worauf er kein Recht hat, dann lautete die Antwort eigentlich immer "nein", usw.

    Mein letzter Mieter der auch wegen einer Nichtigkeit so ein Theater gemacht hat (war letztlich nur noch eine formale Kleinigkeit), der hat die Quittung dafür dann auch umgehend bekommen. Manche Mieter lernen das eben nur so und wenn sie das nicht lernen, dann ist es garnicht schlecht sich von solchen Mieter irgendwie auch zu trennen.
     
  9. Topcgi

    Topcgi Erfahrener Benutzer

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    Ja, ich habe in den letzten zwei Jahren schmerzlich gelernt privat und Beruf zu trennen.
    Meine psychischer Zusammenbruch war ein Resultat von starker beruflicher Auslastung, privater Sorgen und dem Mietstress.
    Wir haben das MFH übernommen, da der Vater zu der Zeit sehr schwer erkrankt war und auch die Genesung fast ein Jahr dauert.
    Wir hatten dann auch sehr viele Baustellen im Haus und haben alles auf Vordermann gerbracht. Es war viel in den letzten Jahren liegengeblieben.

    Ich hatte dem Vater versprochen, das Haus in seinem Sinne zu verwalten. Er wollte eine sehr gutes Verhältnis zu allen Mietern, da er selbst in der Nachbarschaft wohnt. Es ist dann schwer zu vermitteln, dass ein Mieter durch die Gegend läuft und solche Anschuldigungen rumerzählt.

    Die Mieterin ist ja schon vorher aufgefallen. Uns war recht schnell klar, dass es nur auf eine Trennung von ihr hinauslaufen kann.
    Mit allen neuen Mietern habe ich gleich klargestellt, dass wir sehr nette Vermieter sind, solange sich alle an die Regeln halten. Ich habe schon
    vom Beruf aus kein Problem damit, sehr unangenehm werden zu können. Ich kenne meine Rechte und setzte diese auch durch. Allerdings sehe
    ich von unkonventionellen Methoden ab ;) Bei uns läuft es immer legal, auch wenn man dann mal den kürzeren zieht.

    VG Alex
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    :wink1: Topcgi,

    dann versteh ich aber nicht so ganz, warum ihr diesem Mieter auch noch zB bei der Mieterhöhung entgegengekommen seit, wenn`s doch schon bei der Vorgeschichte so ein Theater gab - Ich mein, das ist doch Kontraproduktiv oder war das Angebot doch nicht so "moderat" :?

    Vielleicht wäre es ja etwas diplomatischer, nicht gleich Pauschal jedem neuen Mieter "so was" in`s Gesicht zu werfen - Ich mein, mit "so was" kann man sich auch gute Mietinteressenten bzw. gute Mieter vergraulen .... :91:
     
  11. Nanne

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    Alles auch schon erlebt. Menschen mit der Struktur Deiner Mieterin fallen meist auf irgend eine Art und Weise auf. die brauchen Streit und Provokation um ihr Sebstbewußtsein aufzupolieren. Gnade dem, den es trifft. Mich hat es mit aller Wucht getroffen.Das Resultat, ein gesundheitlicher Zusammenbruch. Ich hatte mich nur langsam erholt, aber völlig,und meine Handhabung in Bezug auf Vermietung umgestellt. Von freundschaftlich auf geschäftlich, und es funktioniert. Zumindest bis jetzt.
     
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  12. Topcgi

    Topcgi Erfahrener Benutzer

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    Kurzes Update:

    Die Mieterin ist natürlich nicht am Montag ausgezogen und so haben wir gestern über die Anwältin eine Räumungsklage im Amtsgericht eingereicht. Wir klagen auf folgende Punkte:
    1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad/WC, einem Bodenraum und einem Abstellraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
    2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger für die Zeit ab dem 01.08.2015 bis zur Räumung und Herausgabe der Wohnung eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von xxx,xx € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, jeweils fällig spätestens zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen.
    3. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
    4. Das Urteil ist ‑ notfalls gegen Sicherheitsleistungen ‑ vorläufig vollstreckbar.
    Für den Fall der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens wird beantragt,
    im Falle der Fristversäumnis oder des Anerkenntnisses die Beklagte durch Versäumnisurteil gem. § 331 Abs. 3 ZPO oder Anerkenntnisurteil gem. § 307 ZPO ohne mündliche Verhandlung zu verurteilen.

    Die Prozesskostenrisikoberechnung hat folgendes ergeben:

    Streitwert: 7800€

    Für die 1. Instanz: Anwaltskosten Mandant: 1550€; Anwaltskosten Gegner: 1380€; Gerichtskosten: 610€

    Für die 2. Instanz: Anwaltskosten Mandant: 1705€; Anwaltskosten Gegner: 1550€; Gerichtskosten: 810€

    @Sepultura: Eigentlich wollte ich meinen Mietern gerade einen tollen FTTH-Anschluss schenken aber bei fast 8000€ Prozessrisiko + Mietausfall kann ich mir das einfach nicht mehr leisten. Die Rendite der Immobilie ist damit auf sehr lange Sicht hin gefährdet.
     
  13. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    So etwas braucht man wirklich nicht, Hoffentlich kommst Du schnell durch.
     
  14. #13 Goldhamster, 24.07.2015
    Goldhamster

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    Hallo,
    mit den 30EURO hat das alles begonnen....
    Sind die 30EURO vor Steuern den Ärger wert?

    Wir haben auch einen ganz, ganz, ganz schwierigen Mieter. Ähnlich schlau, denkt sich die Rechtslage selbst zusammen. Wir haben seit ein paar Jahren jeden Monat auch so 30-40EURO zuwenig auf dem Konto. Wir sind da eher zurückhaltender in der Durchsetzung unserer Forderungen.
     
  15. Andres

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    Wenn man rechnen kann, sind es 50 €, nicht 30 €.


    Gegenfrage: Hast du Lust, deinen Mietern ihre Betriebskosten zu zahlen?


    Wenn ich ein paar Hunderter jedes Jahr verschenken will, dann suche ich mir einen guten Zweck und spende das Geld.
     
  16. #15 Goldhamster, 24.07.2015
    Goldhamster

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    Hallo Andres,
    ich lese immer gerne deine kompetenten und spannenden Beiträger hier im Forum.
    Wenn du mir gegenüber ein bisschen netter argumentieren würdest, würde ich diese sogar noch ein bisschen lieber lesen.

    Ich habe hier nur ein einziges, nicht unbedingt vergleichbares, Beispiel aus meiner Vermietertätigkeit beschrieben.
    100erte von EUROs vor Steuer sind nämlich auch nur ein paar Stunden Arbeit. Und nichts anderes ist ein Streit / Rechtsstreit mit einem Mieter auch.

    Ich wünsche allen Forumsuser (und User Andres ganz besonders) ein schönes Wochenende

    DER HAMSTER
     
  17. Duncan

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    hm - ich hätte da ja regelmäßig abgemahnt und bei ausreichendem Rückstand auch eine fristlose Kündigung ausgesprochen. Mieter sollte ausreichend solvent sein, um die aufgelaufene Forderung zu bedienen, und der nächste Mieter zahlt ganz sicher keine geringere Miete....
    Sonst kann ich mir das ganze Abrechnungsgedöns gleich sparen, eine Pauschale ausmachen und hoffen das ich so halbwegs hinkomme.

    30€ vor Steuern, rechnen wir mal ganz grob 18 € nach Steuern x 12 Monate = 216 € anno, damit kann ich schon was anfangen, mal 10 Jahre Mietdauer (meine Durchschnittsmietdauer liegt deutlich darüber!), sind dann schon 2160 zuzüglich Zinsen und zunehmender Teuerungsdifferenz, zuzüglich der anderen Mieter, die dazulernen "mit dem kann man's ja machen", sind wir ganz schnell bei richtigen Beträgen. Das ist dann in 10 Jahren schon mal eine EBK oder gar ein neues Bad.
    Fazit: ja, lohnt sich.
     
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  18. Topcgi

    Topcgi Erfahrener Benutzer

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    Update 08.09.2015:

    So langsam kommt etwas Schung in die Geschichte:
    Ich hatte gestern vom RA erfahren das die Klage zugestellt ist und sie nun die Vertidigungsbereitschaft anzeigen muss. Heute morgen hat die Mieterin prompt bei uns reagiert:
    Sie hat beim Vermieter angerufen und behauptet alle Mieten in den Briefkasten eingeworfen zu haben. Dann ist sie mal wieder zur Polizei. Diese hat dann auch noch mal beim Vermieter angerufen. Der Polizist kennt die Dame ja mittlerweile.

    Es bleibt also weiterhin spannend. Eventuell hat sie ja auch heute schon das Räumungsurteil als Versäumnisurteil bekommen.
    Das könnte von den Fristen ganz knapp passen.
     
  19. Duncan

    Duncan
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    spannendes Detail: Wurde im Vermieterbriefkasten mehr als Luft, Staub und Werbemüll vorgefunden?
     
  20. Nanne

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    Es wird für den Einwurf der Mieten in den Briefkasten Zeugen geben, wetten.
     
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  21. Syker

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    Hallo zusammen,

    Boar was ein perfider Trick der M.
    Bleibt zu hoffen dass die damit nicht durchkommt ...

    VG Syker
     
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