Räumungsklage I- Dieser Weg wird..

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von Akkarin, 09.02.2016.

  1. #1 Akkarin, 09.02.2016
    Akkarin

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    Hallo zusammen,

    aus meiner Klage auf Bezahlung der Betriebskostennachzahlung und der daraus resultieren Erhöhung der Vorausszahlungen ist ja inzwischen eine Räumungsklage geworden.

    Bei Interesse erzähl ich dann hier in loser Abfolge mal den weiteren Verlauf.
    Ob ich alles richtig gemacht habe, sei dahingestellt.

    Kurze zeitliche Rückblende:
    Kauf der Wohnung in der ZV September 2013. Zuschlag ergeht am 01.10.2013, Aufhebung der Zwangsverwaltung am 01.11. 2013. Mieter (Ehepaar) überweist am 01.12.2013 erstmals die Miete an mich.

    Anfang Dezember 2013 bekommt der Mieter von mir die Abrechung 2012 ( Nachzahlung 750) - Diese wird von seinem Anwalt zurecht zurückgewiesen mit Verweis auf BGH VIII ZR 168/03 Käufer dürfen abgelaufene Perioden nicht abrechnen.(selbst wenn sie als einzige dazu in der Lage sind.)

    Ich hab mir dann gedacht, na gut da kommst nicht drum rum => 1 Jahr warten. Oktober 2014 Bekommt der Mieter nun die Abrechnung 2013. Wieder Nachzahlung 750€ mit erhöhung der BKA ab 01.12.2014 um 60€ (1/12). Zahlungsziel 30 Tage zum 01.12.2014.
    Irgendwann kommt wieder der Brief vom Anwalt , natürlich zahlen wir nicht.
    ( Der Mieter macht das seit 1999 und bisher hats geklappt).
    Im März 2015 erfolgt dann nochmal eine Mahnung mit Androhung gerichtliche Schritte.
    Keine Reaktion
    Ende März 2015 folgt der Mahnbescheid- dem durch den Anwalt ohne Angabe von Gründen widersprochen wird ( muss er ja auch nicht) Es folgt die Abgabe ans zuständige AG und der Terminansetzung für September 2015.

    Ab hier hab ich dann einen eigenen Anwalt beauftragt, da ich nicht an Formvorschriften scheitern wollte.

    Die Termine wurden dann immer wieder aufgehoben und geschoben bis zum 03.12.2015.
    Der Termin lief dann exorbitant gut.
    Da wir alle etwas zu früh dran waren und warten mussten, begrüßte ich die erschiene Ehefrau und ihren Anwalt.
    "Guten Morgen Frau M, Guten Morgen Herr Anwalt von M." Immerhin streiten wir uns ja in der Sache, persönlich ist mir das doch egal- dachte ich. An dem Gerichtssaal stand nämlich für 10 Uhr Akkarin gegen M . und verstorbene. " Frau M. auf ein Wort, Ihr Mann ist doch nicht.. (Auf das Schild zeigend) " Doch" .
    "Frau M, mein herzliches Beileid"- so richtig interessierte mich der Prozess dann nicht mehr, im Nachhinein ärgert es mich aber, da sie mich hat auflaufen lassen. Sie hat bis heute den Tot ihres Mannes mir gegenüber nicht angezeigt und auf die schriftliche Nachfrage nach Erben etc. durch Ihren Anwalt verlauten lassen, dass ein derat unverschämtes schreiben nicht beantwortet wird.

    Zurück zur Verhandlung. Da die laufenden Vorauszahlungen nicht in erhöhter Form erbracht werden und die Klage halt solange geschoben wurde, erweitern wir alle paar Monate die Klage um die jeweiligen Rückstände.
    Leider hatte der Richter die letzte Erweiterung nich als Erweiterung wahr genommen und sie dem Anwalt der M nicht als Klagererweiterung förmlich zugestellt. Der Richter hat dann im Termin angeboten, dies hier und jetzt nachzuholen, der Anwalt der Gegenseite hat dies aber abgelehnt, und damit war durch Formfehler des Gerichts der Termin geplatzt.

    Inzwischen ist die Klage auf Räumung erweitert und nur schau mer mal wie es weiter geht.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Akkarin, 09.02.2016
    Akkarin

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    Weiter ging es im Januar mit einem Termin zur Verkündigung einer Entscheidung , der leider nicht (öffentlich) statt fand. Aber das wollen wir mal nicht zu arg sehen. Interessant war aber der richterliche Hinweis zu og. BGH Urteil , dass man ja dann das Abrechungsjahr splitten müsste..
    Diese wurde von den Anwälten beider Seiten vehement verneint. Bis Samstag hatte der Anwalt der Gegenseite lediglich moniert, dass die Abrechung falsch sein muss, weil die Gesamtfläche des Hauses angezweifelt wird. ( dazu liegt von uns der Vorschlag vor, das Versteigerungsgutachten zu ziehen, in dem der Sachverständige die Werte bestätigt)
     
  4. #3 Akkarin, 09.02.2016
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    Und Rosenmontag kam nun das bei mir an:
    Der Anwalt der M beantragt die Räumungsklage zurückzuweisen.
    Begründung: Dem Schriftsatz war keine zur Kündigung berechtigtende Originalvollmacht beigelegt. Er weist daher die Kündigung durch meinen RA zurück.
    Er beruft sich weiterhin auf BGH VIII ZR 168/03, da die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 22.01.2014 erfolgte.
    Zitat wörtlich "Zu diesem Zeitpunkt ist der Kläger Eigentümer geworden. Der Zuschlagsbeschluss hat nicht mehr als die Wirkung einer Eigentumsvormerkung im Rahmen eines Kaufvertrages. Die Periode 2013 war am 31.12.2013 abgelaufen. Eigentümer wurde der Kläger am 14.01.2014. Damit kann er nicht abrechnen. Die gegenteiligen Ausführungen werden bestritten."
     
  5. #4 Akkarin, 09.02.2016
    Akkarin

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    Wir haben die Zurückweisung zurückgewiesen, mit der Begründung der Zurückweisung lag keine Originalvollmacht bei. Vorsichtshalber kündigen wir erneut fristlos, hier ist das Original und ach übrigens hier reden 2 Anwälte mit Prozessvollmacht im laufenden Prozess miteinander so dass eine Zurückweisung nach $174 BGB von keiner Seite möglich ist. Im übrigen hoffe ich auf ein baldiges Einsehen des Richters.
     
  6. GSR600

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    Spannend bin gespannt wie es weitergeht.
     
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  7. #6 ImmerPositiv, 10.02.2016
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    Ich aber auch

    LG
     
  8. #7 BHShuber, 10.02.2016
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    Hallo Akkarin,

    es zeigt sich wieder einmal, vor Gericht und auf hoher See ist man in Richters Hand.

    Alles Gute für die künftigen Eskapaden eines Richters, findiger Rechtsanwälte welche alle nur mein Besten wollen, mein Geld!

    Bitte den Fortgang weiter posten, sehr interessant.

    Gruß

    BHShuber
     
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  9. #8 advocatus diaboli, 10.02.2016
    advocatus diaboli

    advocatus diaboli Gast

    Welch ein Glück für Euch! Der Winkeladvokat der Gegenseite scheint nicht vom Fach:

    §_90 ZVG (Eigentumsübergang)
    (1) Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird.
     
  10. #9 Akkarin, 10.02.2016
    Akkarin

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    Der Winkelfachadvokat ist sogar Notar!
     
  11. #10 advocatus diaboli, 10.02.2016
    advocatus diaboli

    advocatus diaboli Gast

    Wie eine Bekannte - sinngemäss - feststellte: "Die Unfähigkeit ist über alle Berufsgruppen gleich verteilt."
     
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  12. #11 Akkarin, 09.03.2016
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    Es geht weiter. Bei Fußballspielen würde man das kommentieren, für den neutralen Zuschauer war es spannend.

    Die beiden Anwälte haben es geschafft, sich in der Frage zu verlieren, wer nun bevollmächtigt ist was zu erklären, Erklärungen entgegen zu nehmen oder auch nicht und wo eigentlich die Vollmacht überhaupt sei.
    Mein Anwalt sagt, der Richter hatte in der Vergangenheit nicht auf Vorlage der Vollmacht bestanden. daher hat er sie erst bei der zweiten Kündigung beigefügt. Der Gegenanwalt sagt, er hat noch gar keine Vollmacht gesehen, wenn läge die höchstens in der Gerichtsakte. Aber anyway er wäre sowieso nicht berechtigt Kündigungen entgegenzunehmen..

    Weiterer taktischer Höhepunkt der Gegenseite: Sie führt nun selbst das BGH UrteilBGH, Urteil vom 18. 12. 2002 – VIII ZR 72/02 ins Felde, dass zwar die Kündigung mit Prozessvollmacht erlaubt, aber mit der Begründung dass die Prozessvollmacht ja nur Erklärungen erlaubt, die dem Prozessweck dienen. Und in diesem Prozess ginge es ja nur um Betriebskosten, dass wir per Klageerweiterung im Dezember auch Räumungsklage erhoben haben.. Geschenkt.

    Verraten wir ihm einfach nicht :-)

    Auch wenns eigentlich einfach ist, der Streit über die Bevollmächtigung wird sich am Amtsgericht nicht klären lassen, so scheint zumindest seine Strategie zu sein. Daher meine heutige Nachfrage, da ich gedenke, diese Diskussion direkt zu unterbinden.

    Weiteres Bonbon: der RA der Gegenseite hat in seinem letzten Schriftsatz angekündigt, solange zu schmollen bis mein RA sich entschuldigt, alternativ Strafanzeige gegen meinen RA wegen Beleidigung zu stellen.
     
  13. #12 Akkarin, 09.03.2016
    Akkarin

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    Lange Rede kurzer Sinn:

    morgen geht der Auftrag an den Gerichtsvollzieher raus, folgendes Schreiben zuzustellen:
    ( Die Beträge kann man nicht nachvollziehen, da anoymisiert)

    Von Akkarin
    an M.


    Sehr geehrte Frau M.,

    zunächst möchte ich Ihnen gerne meine geänderte Adresse mitteilen.
    Meine neue Anschrift lautet Waldstadion Frankfurt.

    Darüber hinaus bitte ich Sie, die Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2013 (123,€) und 2014 (456,€)- in Summe 789 € kurzfristig auszugleichen. Mit Schreiben vom 22.10.2014 der Hausverwaltung Blub wurden Sie außerdem aufgefordert, ab 01.12.2014, um 2,50 € monatlich erhöhte Betriebskosten zu zahlen. Die Betriebskostenvorauszahlungen betragen seitdem 5 € pro Monat und die laufende Miete somit 123 €. Dieser Aufforderung sind Sie bis heute nicht nachgekommen, wodurch Sie bisher in Summe Betriebskosten i. H. v. 1.234€ nicht beglichen haben. Da ich die Fehlbeträge in 2015 bei Ihnen sowohl angemahnt habe, gerichtlichen Mahnbescheid gegen Sie beantragt habe und anschließend Zahlklage erhoben habe, konnten Sie nicht davon ausgehen, dass ich die Rückstände geduldet hätte.

    Da die Betriebskostenvorauszahlungen Teil der Miete sind, gerieten Sie im Januar 2015 mit der laufenden Miete um 2,50 € in Rückstand, im Februar 2015 mit 5 € usw. Im August 2015 überschritten Sie mit einem Fehlbetrag von 456 € erstmalig die Höhe einer Monatsmiete. Im September 2015 befanden Sie sich an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für einen Monat übersteigt. Inzwischen sind es 8 aufeinanderfolgende Termine.

    In Folge dessen kündige ich Ihnen hiermit das Mietverhältnis für die Dachgeschosswohnung in der Straße Ort fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Kündigung wird auf die Mietrückstände in mehr als zwei aufeinanderfolgenden Monaten über nunmehr aufgelaufene 789 € gestützt. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, auch stillschweigend, wird widersprochen.

    Ich möchte Sie bitten, mit der Hausverwaltung die notwendigen Termine abzustimmen. Gemäß §7 Punkt 5 des Mietvertrages sind Sie zur Durchführung regelmäßiger Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der erste Termin dient der Klärung, was durch Sie an Schönheitsreparaturen vor Übergabe noch erforderlich ist. Aufgrund der kommenden Ostertage gewähre ich Ihnen darüber hinaus eine verlängerte Ziehfrist und erwarte den Rückgabetermin für die Wohnung wahlweise am Sonntag den 17.April 2016 oder Montag den 18.04.2016.

    Mit freundlichen Grüßen
     
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  14. GSR600

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    Das ist aber sehr freundlich geschrieben. Bei uns liest sich das so:


    Wohnung Nr. 1234586 bitte im Schriftverkehr immer angeben
    Kündigung der Wohnung
    Die Wohnung ist uns sofort herauszugeben





    Sehr geehrte Bliblablubb


    Sie befinden sich derzeit mit 3.500 Lire in Rückstand; die Zusammensetzung des Rückstandes ersehen Sie aus der beiliegenden Anlage.


    Ihre monatliche Miete setzt sich wie folgt zusammen:



    Nutzungsgebühr 500,00
    BK Vorauszahlung 100,00
    HK Vorauszahlung 100,00





    Der Rückstand übersteigt damit eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Ziff. 1 BGB) in 2 aufeinanderfolgenden Monaten.


    Eingehende Zahlungen wurden gemäß § 366 Abs. 2 BGB angerechnet.


    Aufgrund des Zahlungsverzuges kündigen wir Ihnen das Mietverhältnis fristlos gemäß §§ 543 Abs.2 Nr. 3a, 569 Abs. 3 BGB zum vg. Zeitpunkt. Wir fordern Sie auf, die Wohnung unverzüglich zu räumen und in einem vertragsgemäßen Zustand bis spätestens zum vg. Zeitpunkt an uns herauszugeben. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses wird über den genannten Zeitpunkt hinaus ausdrücklich nach § 545 BGB widersprochen.


    Vorsorglich kündigen wir das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.07.2016 .


    Die ordentliche Kündigung stützt sich auf § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB. Mit Ihrem Verhalten verletzen Sie Ihre vertragliche Zahlungspflicht erheblich. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Ihnen ist uns un-ter den gegebenen Umständen nicht zuzumuten. Wir haben daher ein besonderes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

    Bitte geben Sie innerhalb der nächsten zwei Werktage alle Wohnungsschlüssel im Büro der Geschäftsstelle während der üblichen Öffnungszeiten ab.


    Unsere Öffnungszeiten sind: Mo, Mi und Fr 8:00 Uhr bis 12:00 Uhr


    Di und Do 13:00 Uhr bis 16:00 Uhr




    Im Zusammenhang mit der hier auch ausgesprochenen ordentlichen Kündigung weisen wir Sie darauf hin, dass Ihnen ein Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB zusteht. Ein Widerspruch ist uns spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Der Widerspruch ist im Einzelnen zu begründen.


    Auch hinsichtlich der vorsorglich ausgesprochenen Kündigung wird der Fortsetzung des Mietverhältnis-ses über den Kündigungszeitpunkt hinaus widersprochen.


    Mit freundlichen Grüßen


    Wobei mein Chef ja schon überlegt hatte, die Grußformel abzuändern, so dass da dann steht:

    Es grüßt Das Böse

    Frau GSR600



    Diese Briefe gehen dann Donnerstags per Einwurf/Einschreiben an den Mieter, erreichbar bin ich erst wieder Montags, das ist für die meisten ein Schock und sie schmoren über das gesamte WE und sind Montags dann sehr einsichtig.
     
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  15. #14 BHShuber, 10.03.2016
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    Hallo,

    hat er ihm gesagt was wir hier alle schon gedacht haben "verblödeter Winkeladvokat" so in etwa? Herrlich :6:

    Gruß
    BHShuber
     
  16. #15 Akkarin, 10.03.2016
    Zuletzt bearbeitet: 10.03.2016
    Akkarin

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    fast: in Auszügen die letzte Stellungnahme zu den Schreiben der Gegenseite. eigentlich hätte man sachlich bleiben sollen und sagen, es ist alles gesagt. wir bitten um Urteil.

    An das AG

    In dem Verfahren Akkarin gegen M. ist der Sinn und Zweck des Schreibens der Gegenseite hier nicht so ganz nachvollziehbar.
    Sofern der gegnerische Verfahrensbevollmächtigte den untauglichen Versuch unternimmt, den Unterzeichner zu provozieren, ist die Taktik fehlgeschlagen. Ich lasse mich von Personen nicht provozieren, die ich nicht für voll nehmen kann.

    Es bleibt nur noch die Feststellung, dass die Beklagte einem Bevollmächtigten vertraut hat, der mit der Prozessführung hoffnungslos überfordert ist. Diese maßlose Selbstüberschätzung führte nun zur Kündigung des MV.

    Die Verfahrensführung des gegnerischen Anwalts kann hier nicht mehr als grob fahrlässig eingestuft werden. Vielmehr kann man bei derartigen Schriftsätzen nur noch von Dummheit sprechen.

    mfg
    usw.
     
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  17. #16 Akkarin, 18.03.2016
    Akkarin

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    Ich bin gerade etwas Baff. Mein Kontoauszug sagt, dass Frau M. die Nachzahlung für 2014 vollständig und (fast) pünktlich bezahlt hat.
    Außerdem hat sie die erhöhten Vorauszahlungen für 3 Monate 2016 nachgezahlt.

    Gut fehlen zwar noch die Nachzahlung für 2013 und die Vorauszahlungen aus 2015.. aber baff bin ich trotzdem.

    Schönes Wochenende.
     
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    Ob sie ihren Rechtsverdreher gewechselt hat...?
     
  19. #18 BHShuber, 18.03.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    ja da schau her, hat man es endlich kapiert, dass man mit Dummen Winkeladvokaten keinen Stich macht, freut mich für dich, dass hoffentlich der Spuk vorbei ist.

    Gruß
    BHShuber
     
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  20. Logos

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    @Akkarin
    Ich könnte schwören dass dein Fall gerade exakt so läuft wie bei mir aktuell.
    • Ausstehende Nebenkostennachzahlungen werden nicht beglichen.
      Ist auch bei meinem Fall Masche seit Jahren.
    • Mieter verweigert ohne Gründe
    • Mahnbescheid
    • Mieter verweigert Mahnbecheid ohne Gründe
    • Meine Klage wird gerade beim AG eingetütet.
    Hat dir dein Anwalt dazu geraten die Klage um eine Räumung zu erweitern ?
    Bist du sicher dass die Umstände auch für eine Kündigung reicht ? Speziell bei Nebenkosten bin ich da nicht so ganz sicher, auch wenn es einige recht vielversprechende BGH Urteile dazu gibt.
    Trotz Teilbezahlung wirst du auf die Räumung wohl weiterhin bestehen oder ?

    @alle:
    Ist diese Taktik mit "angeblich" nicht vorgelegten Original Vollmachten eine einfache Taktik Verfahren rauszuzögern.
    Genau das wird bei uns von einem speziellen Kandidaten in jedem Prozess vorgetragen.
    Kann doch nicht sein sowas, dass man hier künstlich durch solche Kindergartensachen alles verzögert und die Gerichte da noch ruhig zuschauen.

    Ich verfolge dieses Thema mit hohem Interesse und drücke alle Daumen dass du die Kündigung durchbekommst und dein Geld bekommst.
    Und immer schön Vollmachten beilegen, gell
    :-)

    Logos
     
  21. Berny

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    Das bringt mich zu einer Frage zwischendurch: Genügt es nicht auch, eine Fotokopie der Originalvollmacht vorzulegen, bspw. Ausspruch der Kündigung durch einen RA?
     
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