Räumungsklage ja/nein?

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von Lejero, 29.10.2014.

  1. Lejero

    Lejero Benutzer

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    Liebe Vermieter-Community,

    bei mir steht aktuell das Thema Räumungsklage an, und ich würde dazu gerne in meinem speziellen Fall eure Meinung hören. Dazu muss ich erst einmal ein Stück ausholen und bedanke mich jetzt schon fürs durchlesen.

    Ich habe im März dieses Jahres ein MFH gekauft. Vom bisherigen Besitzer habe ich im Vorfeld zu einer Mietpartei erfahren, dass diese bereits mehrere Nebenkostenabrechnungen und Monatsmieten nicht oder nur teilweise bezahlt hat. In Summe hat sich der Betrag auf ca. 3000,- summiert, bei ca. 450,- Kaltmiete. Der Vorbesitzer hatte ungefähr zu dem Zeitpunkt als ich das Haus gekauft habe mit dem Mieter schriftlich vereinbart, dass diese Summe in 200,- Schritten monatlich zurückgezahlt werden sollte. Bereits im zweiten Monat und bis jetzt hat sich der Mieter nicht mehr daran gehalten und entweder nichts oder nur teilweise jeden Monat gezahlt. Man muss dazu aber auch sagen, dass der Mieter bisher 8 Jahre in dem Haus wohnt, und ansonsten seine Miete gezahlt hat. In der Zeit in der die 3000,- € aufgelaufen sind war er zudem arbeitslos, was er inzwischen nicht mehr ist.

    Soweit so gut und erst mal nicht mein Problem (wobei man sich den Kandidaten natürlich mental schon mal vormerkt). Jetzt hat der Mieter vor ca. 3 Monaten um Erlaubnis gebeten, einen Hund anschaffen zu dürfen. Aufgrund unterschiedlicher Punkte (viele kleine Kinder im Haus, schlechte Erfahrungen des HV etc.) haben wir dann abgelehnt. Daraufhin hat der Mieter dann eine Unterschriftenaktion im Haus gestartet, bei der alle Mieter unterschrieben haben, dass sie kein Problem mit dem Hund hätten. Aufgrund der Urlaubszeit hatte ich mir dann nochmal Bedenkzeit ausgebeten, da ich das Thema in Ruhe nochmal mit meinem Hausverwalter und meinem Anwalt durchsprechen wollte. Dann habe ich allerdings erfahren, dass der Hund bereits schon angeschafft war, und zwar schon bevor der Mieter um Erlaubnis gebeten hat. Da sind bei mir dann ehrlich gesagt die Scheuklappen runter gegangen, und ich habe eine Abmahnung mit Abschaffung des Hundes vom Anwalt schicken lassen. Der Mieter hat dann mit Unterstützung seines Anwalts widersprochen. Nächster Schritt von mir war dann, dass ich über meinen Anwalt eine fristgerechte Kündigung (9 Monate) habe zustellen lassen. Der Anwalt vertritt sowohl mich (wirtschaftlicher Eigentümer) als auch den Vorbesitzer (aktuell noch rechtlicher Eigentümer, da Grundbucheintragung noch nicht erfolgt ist). Kündigungsgrund ist in erster Linie der noch offene Mietzins des aktuellen rechtlichen Eigentümers (sprich Vorbesitzers) als auch (nebensächlich) das Thema Hundeanschaffung. Der Anwalt des Mieters hat jetzt wiederum die Kündigung angefochten, worauf wir eine Frist gesetzt haben, nach der wir eine Räumungsklage anstrengen werden.
    Mit dem Ausblick auf mehrere tausend Euro die die Klage insgesamt kosten kann plus Unsicherheit ob ich die zurückbekomme bzw. was passiert wenn ich die durchsetze (ggf. keine weiteren Mietzahlungen bis zum Auszug, ggf. demolieren der Wohnung etc.) und der Annahme, dass ich mit den bisherigen Maßnahmen (Abmahnung/Kündigung) schon demonstriert habe, dass Verstöße nicht einfach toleriert werden habe ich folgende Fragen an euch:

    • Würdet ihr die Räumungsklage durchziehen? Wenn ja, was habt ihr in so einem Fall nachher unter dem Strich gezahlt? Wenn nein, wie würdet ihr deeskalieren?

    • Wo hättet ihr euch bis es jetzt zur Androhung der Räumungsklage anders verhalten? Ich bin wie gesagt neu als Vermieter, und finde es noch sehr schwer angemessen zu reagieren, deswegen bin ich bisher ausschließlich den Empfehlungen meines Hausverwalters gefolgt.

    Vielen Dank schon mal vorweg für eure Antworten, ich bin für jeden Tipp/Meinung dankbar.

    Viele Grüße,

    Lejero
     
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  3. #2 BHShuber, 29.10.2014
    BHShuber

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    Ein Ende ist nicht abzusehen...............

    Hallo,

    ich vertrete ja eigentlich immer die Meinung, miteinander statt gegeneinander, sowie lieber ein Ende mit Schrecken als Schrecken ohne Ende.

    In diesem Fall, wäre es sinnvoll dem Ganzen ein Ende zu setzen, unerheblich der Kosten für die Zwangsräumung, es kann noch viel mehr Zeit, Geld und Nerven kosten, denn der Mieter hatte die Möglichkeit ohne nennenswerte Konsequenz mit seinem Verhalten durchzukommen und somit eine gewisse Gleichgültigkeit gegenüber den Belangen des Vermieters entwickelt.

    Es ist an der Zeit eine Grenze zu setzen.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. #3 Glaskügelchen, 29.10.2014
    Glaskügelchen

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    Mit Mietern denen man entgegenkommt und die im Gegenzug nicht nur ihren Part einer Vereinbarung nicht erfüllen, sondern zusätzlich noch mit Forderungen kommen und sich nicht an Verträge halten (Hundehaltung), habe ich so meine Probleme und würde eine Klage auf jeden Fall durchziehen.
    Was ich aber nicht verstehe:
    - Bisher habe ich nichts von einer fristlosen Kündigung gelesen, nur von einer fristgerechten.
    Warum keine fristlose Kündigung und warum jetzt schon die Klage, wenn die Frist der fristgerechten Kündigung noch gar nicht abgelaufen ist? Weil der Mieter der Kündigung bereits widersprochen hat? Und mit welcher Begründung hat der gegnerische Anwalt der Kündigung widersprochen?
     
  5. Lejero

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    Hallo zusammen,

    Danke schon mal für eure bisherigen Anmerkungen und Einschätzungen.

    Zu den Fragen von Glaskügelchen:
    - nicht fristlos zu kündigen war Empfehlung des Anwalts, war für mich plausibel im Sinne schrittweises vorgehen (kann man immer noch machen falls in den nächsten Monaten entsprechende Probleme auftreten). Handelt sich immerhin um eine 4-köpfige Familie mit 2 kleinen Kindern die ich nicht einfach so rausschmeissen möchte.
    -Warum jetzt schon Klage: genau, der Anwalt der Gegenseite hat Rechtmässigkeit der Kündigung angefochten, da Vollmacht von uns für die Kündigung nicht beilag, dabei hat er übersehen, dass die schon bestätigterweise bei dem Abmahnungsschreiben beilag ;) Das wiederum hat unser Anwalt zum Anlass genommen, dieses als Widerspruch einzustufen und entsprechend (falls bis 03.11. keine Bestätigung des Auszugstermin kommt) eine Räumungsklage zu starten.

    Viele Grüße,

    Lejero
     
  6. #5 Glaskügelchen, 29.10.2014
    Glaskügelchen

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    Dein Verantwortungsbewusstsein in allen Ehren, aber ich würde es als Vermieter absolut nicht einsehen mehr Verantwortungsbewusstsein zu zeigen, als die Eltern. Mietschulden anhäufen, obwohl vermutlich das Amt die Mietzahlung übernommen hätte, sich nicht an die Ratenvereinbarung halten, und sich dann noch einen Hund anschaffen (kostet auch Geld) ist ein bisschen viel.
    Zudem darf man sich nicht vorstellen, dass die Familie im Fall der Fälle auf der Straße sitzen würde. In solchen Fällen stellen die Gemeinden Unterkünfte und das sind keine Zimmer in Obdachlosenheimen, sondern Wohnungen.

    Aber jetzt bereits eine Räumungsklage einzureichen, obwohl der Widerspruch der gegnerischen Partei bereits entkräftet ist, halte ich für sehr heikel.
    Dann lieber jetzt die fristlose Kündigung raus und danach Klage einreichen.
     
  7. #6 Venceremos!, 29.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.10.2014
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    Das Verhalten der Mieter ist natürlich inakzeptabel, aber als Vermieter hat man auch eine besondere soziale Verantwortung. Wo steht denn das Haus bzw. ist es euch schwierig, eine neue Wohnung zu finden? Wenn ihr einen angespannten Wohnungsmarkt habt stürzt du mit einer Räumungsklage vielleicht eine Familie mit Kindern in die Obdachlosigkeit, und das letztlich nur, weil sie ohne vorherige Genehmigung einen Hund angeschafft haben, denn mit den Mietrückständen beim Alteigentümer hast du ja eigentlich nichts zu schaffen. Wer vermietet schon an eine Familie mit Kindern, die in offenbar prekären wirtschaftlichen Verhältnissen lebt und gerade per Räumungsklage aus der alten Wohnung geflogen ist?

    Ich würde daher Gnade vor Recht walten lassen und den Anwalt einen Schrieb aufsetzen lassen in dem du klarstellst, dass du die Hundehaltung ausdrücklich nicht genehmigt hast (Mieter haften dann für etwaige Schäden) und du die Kündigung aus Gutmenschentum zurückziehst, sie aber bei der nächsten Unregelmäßigkeit erneut aussprechen und dann auch durchsetzen wirst. Gib ihnen noch die eine Chance.

    Edit: Bedenke auch, dass du hier auf den Kosten des Rechtsstreits und der Räumung aller Voraussicht nach sitzen bleiben wirst, weil die Mieter kein Geld haben. Da kommen schnell 5 - 10k € zusammen.
     
  8. #7 Pharao, 29.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.10.2014
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    Hi Lejero,

    das mit dem unerlaubten Hund wäre bei erstmal nur reine Nebensache, viel wichtiger sind m.E. doch die Mietschulden, oder nicht :?

    Beim dem Hund wäre m.E. erstmal zu überprüfen, was u.a. im Mietvertrag steht und ob dieser Hund überhaupt verboten werden kann (Stichwort: Kleintierhaltung). Hauptanliegen wäre aber m.E. hier trotzdem die Mietschulden und wie man hier weiter vorgehen will/muss/sollte.

    Fakt ist doch erstmal, das der Mieter sich an die Vereinbarung "Ratenzahlung" nicht hält, die man ihm garnicht anbieten hätte müssen ! Das ist also schon durchaus ein entgegenkommen, was der Mieter anscheinend nicht zu würdigen weis. Mal abgesehen davon erwarte ich von jedem Mieter, das er bei Problemen vorab das versucht zu klären und nicht einfach stillschweigend nichts zahlt.

    Wie und warum die Mietschulden entstanden sind, kann dir als Vermieter eigentlich völlig egal sein. Mal ganz abgesehen davon, das Arbeitslosigkeit kein Argument ist, warum man die Miete nicht zahlt !

    Erstmal muss man dem Mieter wirksam kündigen als Vermieter. Ob der Mieter damit einverstanden ist oder nicht, das ist erstmal Nebensache. Im Notfall muss das eben ein Gericht klären, ob die Kündigung wirksam ist. Hier behaupte ich aber mal, das bei mehr als 2 MM Rückstand das eine klare Sache ist, ob man dem Mieter fristlos kündigen kann als Vermieter oder nicht.

    Desweiteren musst du aber Wissen, das wenn du dem Mieter nur fristlos kündigst (hier also wegen Mietschulden), das der Mieter diese Kündigung "heilen" kann. Wenn man hier also auf Nummer sicher gehen will, sollte man immer (wenn möglich) hilfsweise zusätzlich ordentlich kündigen.

    Ob es nun Sinnvoll ist gleich eine Räumungsklage einzureichen, das kannst letztlich nur du selber entscheiden bzw. hier würde ich das mit einem Anwalt absprechen, was er ggf. für Sinnvoll hält. Wenn der Mieter jetzt schon Anzeichen macht, nicht ausziehen zu wollen trotz wirksamer Kündigung, sich nicht an Ratenzahlungen hält, ect, dann macht das m.E. u.U. schon Sinn.

    Naja, das ist deine persönliche Entscheidung. Dann aber bitte auch nicht beschweren, wenn der Mieter mal wieder die Miete nicht zahlt oder sich an Ratenzahlungen nicht halten will oder trotz Verneinung sich einen Hund anschaft, ect.
     
  9. Lejero

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    Hallo Venceremos,

    das MFH steht in Leipzig, von daher kann man also nicht wirklich von einem angespannten Wohnungsmarkt sprechen...eine neue Wohnung sollte sehr kurzfristig und zeitnah auffindbar sein.

    Den Punkt den du ansprichtst ist eben genau der kritische für mich, nochmal eine Chance geben oder halt nicht...

    Danke für deine Anmerkungen.

    Lejero
     
  10. Lejero

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    Hallo Pharao,

    ja, absolut, aber die Mietschulden sind eben nicht mir, sondern dem Voreigentümer entstanden.

    Vertrag beinhaltet korrekte Tierhaltungsklausel. Für Hund ist Zustimmung des Vermieters notwendig.

    Deswegen versuche ich ja meine persönliche Entscheidung möglichst umfassend und von mehreren Blickwinkeln aus zu sondieren und dann zu treffen. Dabei hilft mir euer Feedback sehr. Danke auch dir für deine Anmerkungen.
     
  11. #10 Pharao, 29.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.10.2014
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    Hi Lejero,

    spielt das eine Rolle ?

    Trotzdem könnte es ein Rolle spielen, was für ein Hund angeschafft wurde. Solche Handtaschenhunde fallen anscheinend schon gelegentlich unter die Kleintierhaltung.

    Zitat:
    "In einem älteren Urteil befand das Landgericht Kassel (LG Kassel 1. Zivilkammer, Urteil vom 30. Januar 1997, Az: 1 S 503/96), der Vermieter dürfe seine Zustimmung zu Tierhaltung - wenn es um die Haltung eines Yorkshire Terriers geht - nicht verweigern. Eine solche Weigerung wäre nach Ansicht des Landgerichts Kassel (siehe nachfolgend) rechtmißbräuchlich."

    Ok, das Mietschulden mal entstehen können, kann passieren. Trotzdem erwarte ich vom Mieter dann, das er mir das rechtzeitig ohne Aufforderung mitteilt und auch nach Lösungen sucht.
    • Ob der Mieter hier das vorab mit dem Vermieter besprochen hat, kann ich aus deinem Beitrag nicht entnehmen. Auf jeden Fall hat man sich zu Ratenzahlung geeinigt. Und nun zahlt der Mieter einfach die Raten nicht ....
    • Dazu kommt noch, das der Mieter sich trotz untersagen einen Hund geholt hat. Ob du dem Zustimmen hättest müssen oder nicht, ist m.E. hier erstmal zweitranig. Mir stößt das sauer auf, das der Mieter einfach so was macht. Denn dann ist auch anzunehmen, das er das bei anderen Dingen auch so handhabt.
    • Zudem kommt der Mieter jetzt auch mit einem Anwalt an. Da hört bei mir dann jegliches Verständnis auf, warum ich dem Mieter noch entgegen kommen soll.
    Mein Fazit: also wenn du gerne so einen Mieter bei dir haben willst, dann behalte den ruhig. Für mich sind das alles Anzeichen, gerade das man seine Schulden nicht bezahlen will/kann, diesen Mieter auf lange sicht lieber los zu werden, denn das macht nur einmal ärger.
     
  12. #11 Papabär, 29.10.2014
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    Wieso? Ich denke die Mieter sind jetzt wieder berufstätig? Lohn- und Gehaltspfändungen sollte der RA im Standartrepertoire haben.


    Vielleicht hätte ich mich im Vorfeld etwas sozialfreundlicher gegeben ... aber wenn ich einmal eine Kündigung starte, dann ziehe ich die auch bis zum bitteren Ende durch. Anderenfalls lernt der Mieter: "Der tut nix, der will doch nur spielen!"



    Also Du wärst nicht der erste Vermieter, der sich da vom BGH eines besseren belehren lassen musste. Handelt es sich um einen Formularmietvertrag oder ist es eine Individualvereinbarung?

    Die Sache mit dem Hund kann kippen, da der Mieter bei Kleintieren (Hunde können - müssen aber nicht als Kleintiere i. S. der Rechtsprechung gelten) sogar einen Anspruch auf Genehmigung ggü. dem Vermieter hat und diesen ggf. auch gerichtlich durchsetzen kann.
    Insofern ist es durchaus nachvollziehbar, die Kündigung mit den Mietschulden zu begründen und die Tierhaltung nur am Rande zu erwähnen.
     
  13. #12 Pharao, 29.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.10.2014
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    Hi Papabär,

    bei Zitat "Handelt sich immerhin um eine 4-köpfige Familie mit 2 kleinen Kindern" dürfte das pfändbare Einkommen, gerade wenn man davon ausgeht, das die Mutter zu Hause bleibt ...... :91:, also da müsste er schon sehr gut verdienen.
     
  14. Lejero

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    Danke für euer Feedback. Nachdem was ich mir selber bisher überlegt habe und nach dem was ich von euch zusätzlich gehört habe werde ich den einmal eingeschlagenen Weg Räumungsklage weiterverfolgen. Irgendwie schade, aber vermutlich das einzig sinnvolle.
     
  15. #14 Glaskügelchen, 29.10.2014
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    @Papabär
    Laut BGH-Urteil vom letzten (?) Jahr müssen die Interessen von Mieter und Vermieter bei der Hundehaltung gegeneinander abgewogen werden. Und das gilt generell für Hundehaltung.
    Das heißt für mich, dass Hundehaltung eigentlich gar nicht mehr verboten werden kann, da es praktisch keine Vernunftargumente gegen Hundehaltung gibt. Schon gar nicht, wenn alle Hausbewohner mit Hundehaltung einverstanden sind.
     
  16. #15 Glaskügelchen, 29.10.2014
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    Niemand zwingt dich. Mich würde das Verhalten des Mieters extrem stören, aber wenn dir die Schulden des Mieters beim Voreigentümer egal sind und die Hundehaltung, gegen die du vermutlich sowieso nicht viel tun kannst auch, dann lass es.
    Für mich wäre die Kombination der Verhaltensweisen des Mieters ein Alarmsignal und eine bessere Möglichkeit einen Mieter loszuwerden wirst du nicht bekommen.
     
  17. #16 Pharao, 29.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.10.2014
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    Hi,

    das trifft doch nur zu, wenn man im MV nichts bzw was ungültiges dazu vereinbart hat, oder nicht :? Ansonsten benötigt m.E der Mieter weiterhin die Zustimmung des Vermieters, Ausnahme Handtaschenhunde.
     
  18. #17 Glaskügelchen, 29.10.2014
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    Die Zustimmung des Vermieters benötigt der Mieter weiterhin. Aber so wie ich das Urteil verstanden habe darf der Vermieter die Hundehaltung nicht grundlos verweigern. Und wirkliche "Vernunftgründe" eine Hundehaltung zu verweigern gibt es praktisch nicht.
     
  19. #18 Papabär, 29.10.2014
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    Das Abwägen von Interessen der beteiligten Parteien gilt für so ziemlich die gesamte Zivilrechtsprechung. Das ist zumindest nicht neu.

    Ich weiß jetzt nicht, welches Urteil Du meinst - aber grundsätzlich sehe ich schon noch Spielraum, einem Mieter die (im Sinne von "eine bestimmte") Hundehaltung zu untersagen. Zu einem ganz wichtigen Punkt dabei hatte ich bereits eine Frage gestellt.
    Vielleicht wird die ja noch beantwortet.

    Generelle Hundehaltungsverbote als Formularverklausulierung kannst Du in Mietverträgen so viel vereinbaren wie Du willst - es wird einfach nichts nützen.

    Da hier der RA aber ohnehin den sichereren Weg über die Mietschulden eingeschlagen ist (ich vermute mal, es handelt sich um einen Fachanwalt), sollte die Frage der Hundehaltung eigentlich nebensächlich sein.
     
  20. #19 Glaskügelchen, 29.10.2014
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    Ich meinte das hier:
    Urteil des VIII. Zivilsenats vom 20.3.2013 - VIII ZR 168/12 -
    Und das schiebt die Rechtsprechung ganz stark in Richtung Abwägung meiner Meinung nach.
    Vorher war die Klausel "bedarf der Zustimmung des Vermieters" eine willkürliche Entscheidung. Jetzt ist sie das nicht mehr, da nochmal die Abwägung der Interessen hervorgehoben wurde. Die armen, als "gefährlich" deklarierten Rassen wird man vermutlich verbieten können, aber andere Rassen nicht.

    Sollte eigentlich. Nur warum dann überhaupt die ganze Rechtsanwaltsgeschichte, wenn dem TE auch egal sein kann, ob der Vorvermieter sein Geld wiederbekommt.
     
  21. #20 Pharao, 29.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 30.10.2014
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    Hi Glaskügelchen,

    naja, das dürfte auf die meisten MV nicht zutreffend sein, weil u.a. dort speziell Zitat "Das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten" vereinbart wurde und das ist wiederum eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und somit unwirksam, laut dem Urteil. Desweiteren wurde der Hund (Shi Tzu-Malteser-Mischling mit einer Schulterhöhe von 20 cm) auch nur deswegen angeschafft wegen Zitat: "auf ärztliches Anraten für den Sohn des Beklagten". Vergleichbar dürfte das Urteil m.E. nicht sein, denn das einzige was hier Gemeinsamkeiten aufweist ist, das alle anderen Mieter nichts gegen die Aufnahme des Hundes hatten/haben.

    Meines Erachtens trifft das eben nur zu (also mit dem abwiegen der Interessen), wenn man im MV nichts bzw. was ungültiges dazu vereinbart hat. Ansonsten benötigt m.E der Mieter weiterhin die Zustimmung des Vermieters, Ausnahme Handtaschenhunde oder wirklich wichtige Gründe wie zB Blindenhund, ect.
     
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