Räumungsklage mit Sicherungsanordnung?

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von _holger, 11.02.2014.

  1. #1 _holger, 11.02.2014
    _holger

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    Hallo zusammen!

    Habe schon vieles hier im Forum gelesen und hat mir auch schon viel gebracht, danke allen.
    Nun wird es bei mir leider ganz konkret.
    Kurz zu meinem Vermieterwerdegang:


    Vermiete schon länger 2 kleinere ETWs in einer kleinen WEG (5Whg) - kenne mich somit ein wenig aus. (Heute). Einnahmen decken Ausgaben, keine große Probleme bisher aktuell zuverlässige längerfristige Mieter.
    Meine Immobiliensachen sind mir mehr oder weniger familiär in den Schoß gefallen, eigentlich aber eher Jugendsünden aufgrund von Vertrauen und Ahnungslosigkeit.
    Es kommen alle Klischees zusammen, welche hier im Forum auch immer wieder zu finden sind. So auch bei der Immobilie um die es hier geht, Mietshaus mit 4 Whg und ein Friseur (vermutlich nicht mal offiziell). Ich bin hier Bruchteilseigner (zusammen mit Vater und einem Bruder) , es existieren bzw bestanden getrennte Darlehensverträge auf die 3 Eigentümer, jedoch Grundschuld gemeinsam bis Schornstein, selbst die höhe der tatsächlichen Beleihung ist unklar. (Bei Übernahme war mir das alles nicht klar, heute nach 10 Jahren leben in Insovorbereitung meine ich mich gut aus zu kennen) Immobilie ist 600km entfernt und wurde bisher durch meinen Vater mehr oder weniger (stark abnehmende Tendenz) verwaltet. Die Bank hält seid längerem Still verlangt halt Betrag X im Monat, für alle zusammen dürfte der etwa die Höhe der Kaltmiete sein.

    Nachdem im letzten Jahr es zu einer wiederholten Einstellung der Gas und Stromversorgung kam habe ich die Verwaltung der Immo an mich gerissen (mit Einverständnis Bruder) , alle Mieter angeschrieben Geld bitte auf mein Konto etc, Einigungen mit Stadtwerken etc (zumindest für die Zukunft) um einen totalen Mietausfall zu vermeiden. (Friseur ohne WW, ganz toll)
    Ansonsten keine klaren vertragliche Regelung im Innenverhältnis, nur ein BEschluss das ich und mein Bruder 2 Mieten direkt bekomme und mein Vater sämtliche LAsten (ausser unseren Darlehen) zu tragen hat. So wie es ausschaut hat er aber gesamt 2013 nur noch sein Darlehen bedient, sonst nichts. Versorger Stadt und Müsll haben nur Ihn als Schuldner erfasst, etwas verschlafene Gemeinde.

    Etwa zeitgleich mit dieser unfreundlichen aber unvermeidlichen Übernahme ist auch eine neue Mieterin mit Sohn einzogen. Hätte ich beinahe verpasst, diese hat mich dann angerufen (da ich ja jetzt zuständig sei) ob Ihr Mietvertrag den gelte etc. Da ich froh war Mieter da stimmte ich zu (hatte vermutlich eh keine Wahl) Mietvertrag ab 1.9.13.

    Gab aber dann recht zügig ein Problem, der Vormieter hatte einen MV mit einer lächerlich niedrigen Miete (keine Ahnung was mein Vater sich da dachte, gibt noch so einem in dem Haus... 25% unter Schnitt und keine alten Verträge) und hatte die Wohnung so wohl auch inseriert. Unterschrieben hat die Mieterin jedoch einen MV mit angemessener Miete. Bin Ihr dann entgegen gekommen mit 2 mal 100€ Rabatt. MV ist wie alle im Haus von meinem Vater unterschrieben, wurden dann durch meine Ergänzt. (Mieter haben mir Ihre MVs zugeschickt, alle kooperativ frei nach dem Motto kann nur besser werden)

    Nun im Okt kam dann schon keine Miete, im November nochmals eine das war es.
    'Hab dann im Dezember via GVZ abgemahnt wegen unpünktlicher und ausbleibender Mietzahlung. Mitte Januar (Verzögerung bis ich die benötigte Vollmacht meines V hatte ... immerhin habe ich jetzt eine) dann fristlose wegen fruchtloser Abmahnung §543 Abs3, ersatzweise fristlos wegen mehr als 2 Monatsmieten §543 Abs2 , Ersatzweise zum 30.4. nach §573 unter Hinweis auf Widerspruchsrecht. Auch einer stillschweigenden Verlängerung des MV habe ich widersprochen. Alles via GFZ unter Beilage Vollmacht im Original
    .
    Ende Januar habe ich dann noch einen MB für die Mieten im letzten Quartal 13 erlassen. (Bisher keine Rückmeldung bei mir ausser Kostenbescheid)

    Bis jetzt "hoffe" ich noch die Mieterin wendet sich an die Wohngeldstelle (Formular hatte sie mir geschickt, nachfrage beim Amt ergab jedoch kein Kunde) und ich komme so zur Miete (wenn ich richtig verstanden habe übernehmen die ja unter Umst. Mietschulden) , leider ist das aufgrund extrem klammer Kasse Primärziel.

    Gestern habe ich mal im Insolvenzregister gestöbert und auch noch die Mieterin gefunden. Erstaunlicherweise jedoch nur den Eintrag der Restschuldbefreiung, also Inso abgeschlossen. Nun muss ich wohl damit rechnen, das die Mieterin "Kompetenz" hat.

    Werde Sie nochmals anmailen und nochmals auf die Wohngeldstelle verweisen, jedoch auch mal eine Warnung mitschicken das falls Sie sich der Schulden mittels neuem Inso entziehen will ich hier durchaus den Verdacht eines Eingehungsbetruges sehe. (Keine Ahnung ob das Klientel sich durch sowas erschrecken lässt).

    OK hoffe hab Euch nun nicht schon total verschreckt mit dem vielen Text...

    Egal wie es sich entwickelt ich will bei Formalitäten keinen Tag verlieren, zumal die Sorge kein Geld zu sehen gewachsen ist. Fristlose gilt zum 12.2. (zugestellt 25.1)
    Ich überlege die Miete bis zum Kündigungstermin auch per MB einzufordern, da Dank Facebook Arbeitgeber bekannt ist Konto auch bestünde hier vielleicht die Möglichkeit durch schnelles Handeln zumindest ein paar Euros zu erlangen, falls kein Widerspruch eingelegt wird. (Hoff..) (Wobei vom Titel zum Pfüb ist ja auch ohne Anwalt wieder nicht ohne..)
    Bei einer Räumungsklage könnte ich dieses ja quasi erst nach erfolgreichem Abschluss, oder liege ich falsch?

    Was mich hier gerade etwas hemmt ist das "neue" Mittel der Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO, das aber wohl nur bei einer Räumungs und Zahl-klage zum Einsatz kommen kann. (Ziel soll ggf die beschleunigte Räumung mittels einstweiliger Verfügung sein - die Erfahrungen scheinen hier im Forum aber nicht erfolgreich vorzuliegen?) Infos habe ich hierzu inbesondere von hier und hier - ferner ist mir das Räumungsklage "Formular" von Justiz NRW bekannt. (Dürfte ja auch in anderen Bundesländern funktionieren?)

    Also praktisch unklar ist mir ist es schädlich einen (weiteren) MB zu beantragen?
    Eigentlich beszihet sich die Sicherheitsanordnung ja nicht auf vorherige Miete sondern die jetzt zu zahlende Nutzungsentschädigung? (Sollte ich die eigentlich explizit einfordern? - ggf auch via GFZ?)

    Bin mir im klaren darüber das ein RA hier angebracht wäre, ist aber leider quasi nicht möglich. Würde mir das gerne für einen evtl. Widerspruch gegen die Klage aufheben, muss dann ja auch fast einen 600km entfernt nehmen sonst bräuchte ich ja einen lokalen Anwalt und einen bei Gericht (?) - der lokale wäre dann vermutlich auch eher kompetent mit Erfahrungen beim lokalen Gericht?

    Eure Einschätzungen fasse ich selbstverständlich nicht als Rechtsberatung auf.

    Hat vielleicht jemand Erfahrungen mit einem Musterschriftsatz wie bei Online Mietvertrag de (mit Sicherheitsanordnung) gegen Kosten oder bei Mietrecht-reform.de auch Gratis angeboten wird?


    Danke für Eure Erfahrungen, Hinweise etc. hoffe mich mal revanchieren zu können.
     
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  3. #2 www.immodose.de, 11.02.2014
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    Räumungsklage, Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO, Einstweilige Verfügung § 940 ZPO

    Ob Stromversorgung unterbrochen wurde oder Gas dürfte nur ein Rolle spielen, wenn die Wohnung vermietet war und der Mieter ein mögliches Minderungsrecht haben könnte und dieses auch geltend gemacht hat.

    Bei Zahlungsverzug der Miete mit 2 Brutto-Monátsmieten oder auch 2 Raten der Mietsicherheit (netto) oder einem Betrag der 2 Brutto-Monatsmieten erreicht oder einen nicht unerheblichen Teil der Miete kann nach §§ 543,569 BGB gekündigt werden. Ich hoffe Du hast nicht vergessen, die Erklärung nach § 545 BGB abzugeben.
    Es ist uninteressant wer Eigentümer ist, sondern nur wer im Mietvertrag als Vermieter und Mieter steht. Nur zwischen diesen Parteien wirkt der Mietvertrag. Ist gekündigt worden, muss dem Kündigungsschreiben - sofern einer bevollmächtigt worden ist - von allen Vermietern eine Originalvollmacht beigefügt gewesen sein.

    Hinsichtlich der Räumungsklage müsste man beurteilen können, ob die Partei sich vermiutlich zur Sache einlässt. Ansonsten könnte man ein Versäumnisurteil im schriftlichen Verfahren beantragen, wenn die Beklagte sich nicht fristgerecht zur Sache einlässt. In der Regel muss sie binnen zwei Wochen anzeigen, ob sie sich gegen die Klage verteidigen will und binnen zwei weiteren Wochen seit dieser Mitteilung muss sie sich dann zur Sache einlassen.
    Gechieht das nicht, kann Versäumnisurteil im schriftlichen Verfahren ergehen.

    Hinsichtlich der Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO wird m. E. hiervon zuviel erwartet. Ich meine, dass es ein Räumungsverfahren sogar bremsen kann.
    Mit dieser Anordnung können nur Ansprüche geltend gemacht werden, die nach Rechtshängigkeit entstanden sind. Rechtshängig ist die Klage erst, wenn sie bei Gericht eingegangen ist.

    Hinsichtlich der Rechtsanwaltsgebühren steigen diese für die Prozeßgebühr für mehrere Auftraggeber je Auftraggeber um 0,3 bis zur Höhe von 2 Gebühren an.

    Ich hoffe, ich konnte ein bisschen für Aufklärung sorgen .
     
  4. #3 _holger, 11.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2014
    _holger

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    Danke für Diene Rückmeldung, die Unterbrechung war der Allgemeinstrom, in Folge auch keine Heizung - ist aber eher historisch. Bei der ersten Abschaltung hat der Frisersalon einfach seine Miete (samt Ust und NK) einfach an die Stadtwerke überwiesen. Dadurch das ich das dann erst mit bekommen. (Ist aber nicht als Minderung sondern eher als "Hämdsärmlich" zu bezeichnen. Erstaunlich das die Stadtwerke 8000€ haben auflaufen lassen bevor sie wieder nachhaltig drohten und ich die Zähler dann übernommen habe. Die anderen mieter sind froh das jemand was macht und drohen bisher nicht mit Minderungen.
    Das macht mir auch etwas Kopfzerbrechen vor allem nach vielem Forumslesen zum Thema Vermieter ungleich Eigentümer.
    Unterschrieben hat diesen mein Vater - ohne eine Vollmacht zu haben.
    Ich habe aber die Vollmachten aller Eigentümer - also auch die des Ursprünglichen Vermieters (auch Bruchteilseigner) beigefügt, aber erst bei der Kündigung. Da waren die 2 Monatsmieten auch "erfüllt" und daher habe ich auch ersatzweise deswegen gekündigt da mit die Abmahnung ohne Vollmachten nicht geheuer war.
    Erklärung nach 545 habe ich gemacht.

    JA Danke, die Einschätzung ob gegenwehr erfolgt kann ich nicht abschätzen. Hätte den MB schon früher rauslassen sollen als Testballon. Hilft aber alles nichts, zahlt sie nicht muss ich R-Klagen auch wenn dann die Vereinbarung mit der Bank nicht gehalten werden kann. (Jetzt schon nicht im Moment betrifft es mich nicht)
    Bzgl Sicherungsanordnung - dann kann ich meine Gedanken ja dazu zumindest solange auf "Hold" setzen bis die Klage bestätigt ist. (?)
    Die Einschätzung eines RA (wiedergegeben vom Mandanten) dazu in einem benachbartem Thread (Zwangsgeld als Folge) waren da für mich da auch ernüchtern.
    Wollte Zeit gewinnen, - Alleinerziehende Mutter - alle Sympatien nicht der böse Vermieter - hoffe auf schnelles Gericht da sonst sind alle Insolvent und die Mieterin wohnt weiter da... (wenns dann auch kalt wird - wobei die Mieter haben tatsächlich schon bei den Stadtwerken erkundet ob sie direkt zahlen können, lt "Vollstreckerin" der Stadtwerke noch nie dagewesen, sie wäre aber darauf eingegangen) )

    Danke auch für den Hinweis auf potentielle höhere RA Kosten.
    Den MB habe ich in meinem Namen erstellt, bei der Klage würde ich es jetzt genauso machen, was mir aber etwas Kopfzerbrechen macht.
    Ich habe mir eine Vollmacht mit folgendem Inhalt geben lassen:

    bzgl. der Grundstücksgemeinschaft ..., einer Bruchteilsgemeinschaft welche je zu 1/3 im Besitz von ..., ... und .. ist und die Immobilie "Adresse" umfasst, meine Interessen zu vertreten.

    Die Vollmacht erstreckt sich auf alle Entscheidungen welche zur Bewirtschaftung der Immobilie nötig sind und/oder der Vertretung der Bruchteilsgemeinschaft im Außenverhältnis dienen, insbesondere auch die Vermietung (samt Unterzeichnung Mietverträge, Kündigung dieser, Mahnen/Abmahnen von Mietern, Mahnverfahren, Räumungsklagen etc).
    Nicht abgedeckt durch diese Vollmacht ist die Veräußerung der Immobilie sowie sämtliche Rechtsgeschäfte welche vom Umfang eine Jahreskaltmiete übersteigen


    Hoffe mit dieser kann ich zur Not klagen und bekomme nicht noch Probleme weil ich das wegen irgendeinem Standesrecht nicht dürfte.
    Mit Problemen seitens der Miteigentümer ist auch nicht zu rechnen, falls ich aber etwas benötige (wie die Vollmacht) dann wird es sehr müssig. (schwere Trägheit und bei Problemen sehr selektive Wahrnehmung)
     
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