Räumungsklage oder Einigung?

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von mofa, 28.04.2015.

  1. mofa

    mofa Benutzer

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    Hallo,
    ich hab vor einiger Zeit schon mal hier um eure Meinung/Hilfe gefragt und mein damaliges Problem hat sich leider sehr zugespitzt.
    Hier der Sachverhalt: Ich habe vor 6 Monaten das Haus meiner Mutter überschrieben bekommen(was viele gute Gründe hatte). Sie hat ein Wohnrecht im Erdgeschoß und ich nutze den ersten Stock und einen Anbau als Arbeitsstätte(ich wohne selbst nicht im Haus). Im Dachgeschoß, dass zur Hälfte ausgebaut ist, wohnt seit 12 Jahren mein Bruder ohne schriftlichen Mietvertrag. Allerdings hat er bis vor ca. zwei Jahren so eine Art Kostenpauschale an meine Mutter bezahlt. Da ich jetzt langsam einen Überblick über die wirklichen Kosten bekomme(da ich ja jetzt alles bezahlen muß als neuer Eigentümer) hat die Pauschale höchstens die Nebenkosten gedeckt, eher hat meine Mutter noch draufgezahlt.
    Mein Bruder hat sich im Laufe der Zeit immer mehr Räume "zunutze" gemacht (auch, um sie beruflich zu nutzen), was meine Mutter so hingenommen hat, weil sie keinen Streit wollte. Mein Bruder hat inzwischen ein massives Messie- und zuviele-Katzen-Problem, arbeitet fast nichts mehr, hat ziemliche Schulden und psychische Probleme. Er macht meiner Mutter schon seit Jahren das Leben nicht leicht, aber sie hat nie wirklich was dagegen gemacht(oder mal Miete verlangt oder so).
    Jetzt gehört das Haus also mir und seitdem ist mein Bruder völlig "von der Rolle". Er weigert sich, mir irgendetwas zu bezahlen, will auch keinen Mietvertrag machen usw.Er redet auch nicht mehr mit mir.
    Das Ganze ist inzwischen so eskaliert, dass ich einen Anwalt eingeschaltet habe und nach erfolglosem Versuch, irgendeine Einigung oder überhaupt eine Lösung zu finden, habe ich beschlossen, ihm zu kündigen(er spricht übrigens schon seit Jahren davon, dass er ausziehen will, hat es aber noch nie ernsthaft angepackt, weil es doch bequemer ist, umsonst zu wohnen). Da er nichts bezahlt, war eine fristlose Kündigung ja kein Problem. Es ist zwar nicht ganz klar, ob er jetzt zur Miete wohnt oder die Wohnraumüberlassung eine Leihe ist oder so. In jedem Fall aber kann ich ihm kündigen.
    Jetzt ist er auch zum Anwalt gegangen und möchte sich "gütlich" einigen, was so aussieht: Er zieht zum 31.7. aus(die fristlose K. wäre zum 4.5. gewesen) und ich verzichte auf sämtliche Forderungen und bis zu seinem Auszug darf er alles weiter so nutzen wie bisher. Letzteres ist auch ein Streitpunkt, da ein großer Raum von uns beiden genutzt wurde und ich diesen jetzt ganz brauche. Er will übrigens auch für diesen Raum keine Verbrauchskosten(Heizung, Strom) zahlen und der gehört nicht einmal zu seiner Wohnung. Es ist auch nichts vertraglich geregelt oder so, dass er es nutzen darf.
    Ich habe den Verdacht, dass er nicht ausziehen wil und einfach alles so lange wie möglich rauszögern will. Es ist ihm anscheinen schon klar, dass er nicht bleiben kann(ohne etwas zu zahlen). Inzwischen gibt es für mich gar keine andere Lösung wie seinen Auszug, da er mit seiner Art allen das Leben schwer macht und ich natürlich auch nicht einsehe, ewig seine Kosten zu tragen!
    soll ich auf eine Einugung eingehen oder die Räumungsklage durchsetzen? Mein Anwalt meint eher, ich soll die harte Linie fahren, da er das Gefühl hat, dass mich mein Bruder nur ausnutzen will(er hatte schon ein zweistündiges Gespräch mit ihm, bei dem nichts brauchbares zustande gekommen ist).
    Wenn er schon eine fristlose Kündigung hat, was bewirkt dann so eine "Einigung" , wenn er nicht auszieht?Fängt dann alles von vorne an?
    Gibt es noch eine andere Möglichkeit?
    Meine Mutter möchte übrigens auch schon lange, dass er auszieht, sie konnte das nur nie durchsetzen, von wegen Muutter und so :-).
    Was haltet ihr von der Sache?
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    nach Rücksprach mit seinem Anwalt und Klärung seiner rechtlichen Position wird nun versucht auf Zeit zu spielen, jeder Monat den er keine Miete zahlt ist sein Gewinn, dein Schaden. Der Forderungsverzicht kann sich auch auf eine erklägliche Summe belaufen...
    Aufgrund Familienverhältnis und der Einschätzung der hiesigen Gerichtslaufzeiten (wie das bei dir aussieht weis ich nicht!) Wäre Mein "Angebot": fristlose zum 4.5. und er ist bis spätestens Mitte Mai raus, dann auch Verzicht auf Einklagen der bisher aufgelaufenen Ausstände, wenn er nicht bis dahin draußen ist volle Kante, in 30 Jahren kann auch ein Lottogewinn bei sein.
     
  4. Andres

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    Wie bei den meisten Entscheidungen dieser Art, kommt es auf die Erfolgsaussichten und das Kostenrisiko an. Als drittes Kriterium kommt dann evtl. noch der Faktor Zeit. Also der Reihe nach:

    Erfolgsaussichten: Sind bei einer Einigung höher. Die ganze Fragestellung, ob die Kündigung zulässig ist, entfällt. Dein Anwalt scheint das recht optimistisch einzuschätzen - ich nicht so sehr. Das mag aber auch daran liegen, dass er den Sachverhalt genauer kennt. Ich kann mich da aus deinem letzten Thema doch noch an einige offene Fragen erinnern, z.B. ob du überhaupt Betriebskostenvorauszahlungen verlangen darfst. Bei einer Einigung geht es letztendlich nur noch um die Abwicklung bestehender Forderungen (die du nicht verfolgen musst, wenn du nicht willst) und um die Räumung selbst - aber dieses Risiko droht in jedem Fall.

    Kostenrisiko: Du schreibst, dass dein Bruder Schulden hat. Wenn er nicht zahlen kann und du auf Verfahrenskosten grundsätzlich sitzen bleibst, lohnt sich eher ein Entgegenkommen, wenn man dafür im Gegenzug nicht prozessieren muss.

    Zeit:

    Nicht ganz von vorne, aber dann muss genau wie für die fristlose Kündigung auf Räumung geklagt werden. Du verlierst also knapp 3 Monate Zeit, dafür ist die Klage praktisch nicht mehr zu verlieren. Es ist also ein Tausch von Zeit gegen Erfolgsaussichten. Ob man das machen möchte, hängt damit davon ab, wie dringend das hier :

    ... wirklich ist.
     
  5. #4 Pharao, 28.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 29.04.2015
    Pharao

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    Hi,

    da ja nicht ganz klar ist, ob hier ein Mietverhältnis besteht oder eine Leihgabe, es zudem keinerlei Verträge, schriftliche Vereinbarungen, ect gib, muss man mit Geldforderungen m.E. etwas vorsichtig sein. Beim Mietverhältnis wird einiges durchs BGB geregelt (woraus sich auch Ansprüche ergeben können), bei einer Leihgabe dagegen nicht (hier muss man es Vereinbaren). Ganz unbeachtet hierbei mal, ob`s überhaupt was zu holen gäbe bei deinem Bruder.

    Grundsätzlich wäre die gütliche Einigung der bessere Weg. Macht weniger Stress und wäre der schneller Weg ihn endlich los zu werden, als wenn du jetzt eine Räumungsklage anstrebst und ungewiss ist, ob die dann auch noch durchgesetzt werden muss. Allerdings besteht hier durchaus die Gefahr, das dein Bruder das ganze in die Länge ziehen will (ggf. auch mit Räumungsklage).

    Das Problem dabei ist, um so länger du jetzt mit der Räumungsklage wartet, um so länger dauert das ganze bis dies vor Gericht landet bzw. der Gerichtsvollzieher tätig werden kann. Vorausgesetz natürlich er lässt es drauf ankommen und davon muss man m.E. erstmal ausgehen bei dem Werdegang hier. Ich würde jetzt folgendes machen, dein Bruder muss dir binnen 2-4 Wochen nachweisen, das er tatsächlich auch zum genannten Termin ausziehen wird. Das Nachweisen geht zB durch einen unterschriebenen Mietvertrag und NUR dann würde ich von der Räumungsklage absehen. Ansonsten keine Zeit weiter verlieren und die Räumungsklage sofort nach Fristende einreichen, auch wenn`s Geld, Zeit & Nerven kostet.

    Gibt es eigentlich einen Grund, warum gerade 31.7 ?
     
  6. #5 F-14 Tomcat, 29.04.2015
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    ich würde versuchen mich mit ihm "gütlich" zu einigen und mich gleichzeitig absichern -> Vielleicht bietet mann etwas zusätzliches an z.b. Umzugshilfe

    beim Notar kann mann sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen <- die sofortigen Zwangsvollstreckung beim Notar unterschrieben ist wie ein Räumungstitel zum Bsp. 31.07 Auszug und Punkt

    PS. es ist dein Bruder und ich habe es des öfteren erlebt wenn mann sich gegenseitig auf den "Pelz" rückt gibts streit wenn mann einige zeit genügend Raum dazwischen hatte Freud mann sich den anderen wiederzusehen
     
  7. mofa

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    "Gibt es eigentlich einen Grund, warum gerade 31.7 ? "

    Wenn, dann weiß ich ihn nicht!


    Ja, ich glaube auch, dass sich unser zerrüttetes Verhältnis höchstens noch durch Abstand verbessern läßt.
    Es ist zwar bei meinem Bruder nichts zu holen, aber falls meine Mutter vor der 10-Jahres -Frist sterben sollte, bekommt er seinen Pflichtteil vom Haus und da würde ich dann eventuell doch wieder was "holen" können. Insofern möchte ich eigentlich ungern auf sämtliche Forderungen verzichten.
    Aber Danke schon mal für Eure Einschätzungen, von außen sieht man so etwas "emotionsbereinigt" immer realistischer!
     
  8. Andres

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    Guter Plan. Leider ist die Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung zur Räumung von Wohnraum unzulässig. So etwas geht z.B. bei Geschäftsräumen oder bei Hausgeldzahlungen.
     
  9. #8 Pharao, 30.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 30.04.2015
    Pharao

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    Hi,

    dazu kann ich leider nicht viel sagen, so arg hab ich mich damit noch nie befasst.

    Dein Bruder muss m.E. schon einen nutzen haben, das er freiwillig jetzt das Feld räumt, gerade weil er letztlich nichts zu verlieren hat. Wenn er so gar keinen nutzen davon hat und bei ihm eh aktuell nichts zu holen ist, dann kann`s dir passieren das er das bis zum bitteren Ende durchzieht, was letztlich dich Zeit, Geld und viel Nerven kosten wird. Zudem kommt ja auch etwas die Ungewissheit, ob du überhaupt Forderungen stellen kannst, wenn es so überhaupt keine Unterlagen dazu gibt.

    D.h. im schlimmsten Fall zieht dein Bruder nicht freiwillig aus und dann kann es dir noch evtl. passieren, das du gar keine Forderungen stellen kannst, weil du evtl. nicht beweisen kannst, das hier ein Mietverhältnis besteht. Und die Katastrophe wäre wohl dann noch, wenn dein Bruder die Wohnung zerstört, bevor ihn der Gerichtsvollzieher vor die Türe setzen kann (was durchaus auch schon vorgekommen seinen soll).

    Um wieviel Geld (also deine Forderungen) reden wir denn hier eigentlich? Ich mein, das ist ja jetzt nicht ganz unerheblich bei der Überlegung, will man das Risiko eingehen oder lohnt sich das einfach nicht? Wenn`s jetzt hier nur um diese 2 Jahre Kostenpauschale geht und mehr als was er bislang vorab immer gezahlt hat, wird man hier m.E. eh nicht ansetzen können .... wenn das also zB 200 €/Monat waren, dann reden wir hier gerade mal von ca. 5.000€ - würde ich persönlich abhacken, wenn dadurch dann schneller wieder im Haus frieden herrscht.

    Sollte er tatsächlich nicht freiwillig gehen zum genannten Termin, dann kann man sich ja immer noch vorbehalten diese Forderungen zu stellen. Wichtig wäre m.E. nur, falls man sich irgendwie einigt, das man dies so genau wie möglich auch beschreibt, also nicht Pauschal auf alle Forderungen verzichten, sondern nur zB. verzicht auf diese Kostenpauschale der letzten 2 Jahre.

    Wäre aber sehr interessant bzw. dein Bruder muss dir eben den Nachweis erbringen, weil hier m.E. erhebliche Zweifel bestehen, das er zum genannten Termin freiwillig gehen wird. Und dann würde ich mit der Räumungsklage nicht unnötig warten, sondern sofort nach Fristende starten.
     
  10. #9 F-14 Tomcat, 30.04.2015
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    Aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO lese ich nur heraus dass

    Zitat:
    nicht den Bestand eines Mietverhältnis über Wohnraums betrifft


    der Bestand von Wohnraum hängt mE direkt mit dem (gekündigten) Mietvertrag zusammen

    mE ist sobald das ende des Mietvertrages bekannt ist auch die Unterwerfung möglich.
    eine Pauschale Unterwerfung zu beginn des Mietverhältnisses selbstverständlich nicht.
     
  11. Andres

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    Ist z.B. hier sehr schön erklärt. Der Herausgeber ist auch nicht irgendwer ...

    Selbst die mieterfeindlichste Meinung geht davon aus, dass die Unterwerfung bestenfalls dann wirksam ist, wenn das Mietverhältnis bei Abgabe der Erklärung beendet ist und die Parteien sich darüber einig sind.
     
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