Räumungsklage ohne Anwalt?

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von hannns, 26.09.2015.

  1. hannns

    hannns Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    habe im März 2014 eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft, woraufhin diese ab April 2014 vermietet wurde.
    Die Miete für April und Mai wurden pünktlich überwiesen, die Miete für Juni und Juli (zahlbar bis zum 3. des Monats) wurden mitte Juli Bar bezahlt, mit dem Versprechen "es kommt nie wieder vor"....
    Im August 2015 wieder keine Miete bezahlt bzw. erst 01.09.2015, für September 2015 nichts bezahlt, habe dem Mieter dann am 14.09.2015 gekündingt, mit der bitte, mir die Schlüssel am 03.10.2015 mir zu übergeben.
    Da der Mieter sich im 5. Jahr der Privatinsolvenz befindet(hat aber eine feste Arbeit bzw. Einkommen mit dem Mindestsatz was er behalten darf, ca.1100€), folgende fragen an die Profis hier:
    -Ist eine Räumungsklage gerechtfertigt bzw. ohne Anwalt möglich? Gibt es Vordrucke?
    -in wie weit kann ich die anfallenden Kosten später einklagen? Pfänden? Anzeige?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen 2, 26.09.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Wurde denn nachweisbar abgemahnt?
    Eine Stammuserin hier zieht gerade eine Räumungsklage ohne Anwalt durch. Scheint mit Hilfe des Rechtspflegers vom Amtsgericht ganz gut zu klappen. Ich bin sicher sie wird sich auf deinen Beitrag hin noch melden.
    Wichtig ist, dass die Kündigung an sich schonmal wirksam ist.
    Die Kosten kannst du natürlich vom Mieter einfordern. Mit Titel 30 Jahre lang.
     
  4. hannns

    hannns Neuer Benutzer

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    Obwohl er unter Privatinsolvenz steht? ...oder sobald er "sauber" ist krieg ich was zurück?
     
  5. #4 anitari, 26.09.2015
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    Der Inhalt der Kündigung wäre interessant.

    Mehrfach unpünktliche Mietzahlungen berechtigen zwar zur Kündigung, aber nicht ohne vorherige Abmahnung.

    Miete ist erst am 3. Werk-, besser gesagt Bankbuchungstag, des Monats fällig. Im April 2015 war das der 7. des Monats.
     
  6. #5 hannns, 26.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.09.2015
    hannns

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    Wenn er bedingt durch Feiertage/Wochenende erst am 7. bezahlt hat, wurde er deswegen nicht ermahnt-der zahlt über Wochen nichts.
    Abgemahnt wurde er letztes Jahr schriftlich.
    Die Kündigung beinhaltete den Grund/tabel. aufgeführte Mieteingänge bzw. Versäumnisse.
     
  7. #6 anitari, 26.09.2015
    anitari

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    Das ist länger als 6 Monate her. Darum das Recht auf eine außerordentliche Kündigung nicht mehr gegeben.

    Ich würde umgehend noch mal abmahnen wegen der deutlich verspäteten Zahlung der Augustmiete und die fristlose Kündigung ankündigen wenn die Oktobermiete wieder verspätet (Fällig am 5.10.) eingeht. Sind am 6.10. beide Mieten nicht gezahlt fristlos ohne Abmahnung wegen Mietrückstand in Höhe von 2 MM kündigen. Ersatzweise gleichzeitig fristgerecht zum 31.1.2016 wegen unregelmäßiger Mietzahlungen.
     
  8. #7 lostcontrol, 26.09.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.09.2015
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    Hier bin ich *meld*.

    Wenn ich's richtig verstanden habe, fehlt also nur eine Miete? Das berechtigt noch nicht zu einer Kündigung...

    Die unpünktlichen Zahlungen hast Du hoffentlich entsprechend schriftlich abgemahnt? Sonst könnte das sehr, sehr schwierig werden...

    Um's ganz klar zu sagen:
    Wenn Du das ohne Rechtsanwalt durchziehen willst, muss die ganze Geschichte supersauber sein.
    Und das sehe ich jetzt bei Dir nicht, denn das Hauptargument (und gleichzeitig sicherster Kündigungsgrund überhaupt) - die fehlenden Mieten - reicht halt nicht, es fehlt ja nur eine...
    Und ich möchte zu bedenken geben dass ich mir so einen Alleingang erlauben kann, weil wir über entsprechende Rücklagen verfügen.

    Und auch wenn mir vom Rechtspfleger des Amtsgerichts wirklich gut geholfen wurde, die "Anhörung zur Güteverhandlung" ist erst am Mittwoch, es ist also keineswegs klar ob das gut klappt oder nicht.

    Der Rechtspfleger vom Amtsgericht nimmt selbstverständlich die Klage auf, aber er ist keine Rechtsberatung, wenn er nett ist macht er Dich drauf aufmerksam dass es sein kann dass Du verlierst, das muss er aber nicht. Sein Job ist es Dir bei der Klageschrift zu helfen, mehr nicht.

    Siehe oben.
    Vordrucke gibt es da meines Wissens keine - das muss schon jemand aufsetzen der vom Fach ist.

    Hast Du für die Kündigung Vordrucke benutzt?
    Welche?
    Und welche Kündigungsgründe hast Du angegeben?
    Hast Du nur fristlos gekündigt oder auch hilfsweise ordentlich?

    Bei uns war's ganz ähnlich wie bei Dir bezüglich unpünktlicher Zahlung - aber ich habe das entsprechend auch abgemahnt.
    Unsere Kündigung erfolgte aus zwei Gründen, nämlich
    a) der dauerhaft unpünktlichen Mietzahlung und
    b) zwei fehlenden Mieten.

    Wenn Du gewinnst bekommst Du einen Titel. Den kannst Du dann 30 Jahre lang einklagen bzw. nach 30 Jahren auch noch mal verlängern.
    Du hast Glück - Dein Mieter hat Job, Geld usw. - meiner ist definitiv pleite. Da wird wohl auch noch die Privatinsolvenz kommen.

    Nur einmal?
    Und kannst Du den Zugang des Abmahnungsschreibens nachweisen? Wir haben unter Zeugen direkt eingeworfen (wichtig ist hier dass der/die Zeugen den Inhalt des Schreibens gesehen hat/haben und bezeugen können dass nicht nur ein Umschlag eingeworfen wurde).

    Wie wurde das denn tatsächlich formuliert?
    Natürlich sollte die "Historie" im Kündigungsschreiben auftauchen, aber NUR eine tabellarische Auflistung wird wohl eher nicht reichen.
     
  9. #8 lostcontrol, 26.09.2015
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    Oh, da gibt's Fristen? Siehste - das ist mir jetzt neu.
    Da bin ich aber froh dass unsere Abmahnungen alle nicht so alt sind...

    Er hat doch schon gekündigt...
     
  10. #9 anitari, 26.09.2015
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    Die ist aus meiner Sicht aber unwirksam.
     
  11. #10 lostcontrol, 26.09.2015
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    Kommt drauf an...
    Wenn der TE sich missverständlich ausgedrückt hat und tatsächlich 2 Mieten fehlen, sehe ich kein Problem.
    Wenn er aber NUR wegen unpünktlicher Zahlungen gekündigt hat, finde ich das sehr, sehr riskant, vor allem wenn es wirklich nur eine einzige Abmahnung gegeben hat und die schon so lange her ist (auch wenn ich bisher von entsprechenden Fristen nichts wusste - aber da würde ich auch sagen dass das schon ein bisschen arg lang her ist).

    Mich würde da auch das Kündigungsschreiben interessieren.
     
  12. hannns

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    Möglich das ich was falsch gelesen habe, bin aber der Meinung, wenn ein Mieter binnen Zwei Jahre, ab Zeitpunkt der ersten Versäumniss, die Miete unregelmäßig überweist, ist eine Kündigung sofort wirksam.
     
  13. #12 lostcontrol, 26.09.2015
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    Wo hast Du das denn her?
    Ich habe auch sehr viel recherchiert, aber das ist mir nicht untergekommen.

    Du hast also wirklich nur wegen fortgesetzter unpünktlicher Zahlung gekündigt? Nachdem Du Dir das fast ein Jahr lang hast gefallen lassen?
    Schwierig. SEHR schwierig.

    Magst Du uns mal das Kündigungsschreiben (selbstverständlich anonymisiert) einstellen?
     
  14. Andres

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    Weil die Abmahnung 6 Monate zurückliegt? Gibt es für diese Meinung auch eine Quelle?


    Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Wie man so schön sagt: Recht haben und Recht bekommen sind verschiedene Dinge.

    Die Kündigungsvoraussetzungen sind schon wackelig. Eine Kündigung wegen dauernd verspäteter Zahlungen kennt eben keine absoluten Grenzen wie beim Zahlungsverzug. Egal ob man fristlos oder unter Einhaltung einer Frist kündigen möchte - das sollte besser ein Anwalt begründen.


    Ja, einige Amtsgerichte haben so etwas. Auch wenn man man so formale Fehler zwar nicht verhindern aber wenigstens vermeiden kann, hilft eine Vorlage bei der Argumentation natürlich nicht besonders viel.


    Sollte der Mieter jemals wieder über der Pfändungsfreigrenze landen: Ja.

    Je nach Alter des Kandidaten, kann man sich das also schon jetzt abschminken.


    Hilft dir bei der Durchsetzung deiner Forderung nicht. Noch dazu kommt die Frage auf, was der Mieter denn hier verbrochen haben soll?
     
  15. #14 lostcontrol, 26.09.2015
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    Kommt man an die denn ran?
    Klar - "mein" Rechtspfleger hat auch nicht frei formuliert sondern dafür Textbausteine aus seinem Computer verwendet - aber ich hab so meine Zweifel dass eine entsprechende Vorlage frei erhältlich ist.
    Zumal das auch für den Rechtspfleger keine 5min-Geschichte war.

    Und natürlich auch hier mal wieder meine Frage:
    Eine Räumungsklage einzureichen BEVOR die "Frist" (jaja, ich weiss, das ist keine echte Frist) der fristlosen Kündigung ausgelaufen ist, verursacht Kosten, den Gesamtbetrag erhält man NICHT zurück.
    Wenn man also nicht abwartet bis der angegebene Übergabetermin ungetaner Dinge verstrichen ist, schmeisst man auf jeden Fall Geld zum Fenster raus.
    Sofern man nicht ganz sicher weiss dass der Mieter definitiv NICHT ausziehen wird (wo ist eigentlich schon wieder die verdammte Kirstallkugel hin?), würde ICH also keine Räumungsklage einreichen.
     
  16. #15 anitari, 26.09.2015
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    Das Recht, einen Mietvertrag fristlos zu kündigen kann "verfallen":
    Das Recht zur Kündigung muss dabei innerhalb angemessener Frist ausgeübt werden, nachdem der Berechtigte davon Kenntnis erlangt. Eine außerordentliche Kündigung kann dabei nicht auf Vorfälle gestützt werden, die zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung mehr als ein halbes Jahr zurückliegen. OLG München, Urteil vom 22. Februar 2001, Az: 3 U 5169/00. Der Vermieter kann also nicht aufgrund eines Vorfalles im März schließlich im August die Kündigung aussprechen. (BGH NJW 1982, 2432, und BGH NJW 85, 1894). In der Regel sollte eine Überlegungszeit von 2 Tage bis 2 Wochen (je nach Einzelfall) ausreichen.

    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/a1/anmahnung.htm
     
  17. hannns

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    Wenn man das eine oder andere hier liest, könnte man der Meinung sein, unregelmäßige Mietzahlungen berechtigen nicht mal zur Kündigung....
     
  18. #17 anitari, 26.09.2015
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    Wenn man sie als Vermieter zu lange stillschweigen geduldet hat, ja.

    Das deutsche Mietrecht ist nun mal überwiegend pro Mieter und Kontra Vermieter.

    Also noch mal mein Rat, umgehend die deutlich verspätete Mietzahlung für August 2015 nachweisbar abmahnen.
     
  19. #18 lostcontrol, 26.09.2015
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    OK.
    Ich empfehle Dir DRINGEND einen Fachanwalt heranzuziehen.
    Aus dem einfachen Grund weil Du (noch) der Meinung bist dass "gesunder Menschenverstand" Dich im Rechtswesen weiterbringen könnte. Tut er nicht, im Gegenteil.
    Besser Du lässt Dir das von einem Rechtsanwalt erklären als vom Richter im Prozess - ist einfach billiger und stressfreier.

    Dass ich mir das erlauben kann das im Alleingang durchzuziehen (und das entsprechende Risiko einzugehen) hat nicht nur damit zu tun dass die entsprechenden Rücklagen vorhanden sind sondern auch damit, dass in unserem Fall die Sachlage absolut klar ist und sämtliche Abmahnungen sowie das Kündigungsschreiben auch penibelst genau formuliert sind und ich eine gewisse Erfahrung mitbringe.
    Anhand der oben zitierten Äußerung habe ich bei Dir da gewisse Bedenken...
     
    anitari gefällt das.
  20. hannns

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    Danke für die Tipps, werde den Mieter erneut schriftlich abmahnen, und den Brief unter Zeugen bei Ihm im Briefkasten einwerfen, danach gleich fristgerecht zum 31.01.2016, hoffe das dies dann Gesetzeskonform, wie gesagt: Augustmiete am 01.09. bezahlt, die Septembermiete bisher garnicht...
     
  21. #20 lostcontrol, 26.09.2015
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    Wie gesagt: Die Zeugen müssen den Inhalt des Umschlags kennen und direkt vorm Einwurf auch nochmal gesehen haben - sonst sind sie nichts wert.
    Wenn man direkt vorm Briefkasten das Schreiben nochmal zur Einsicht den Zeugen vorlegt und dann erst den Brief zuklebt, ist man auf sicherer Seite - jedenfalls sicherer als bei jedem Einschreiben.

    Fehlt hier das Wörtchen "kündigen"?
    Und warum jetzt plötzlich nicht mehr außerordentlich fristlos sondern doch "nur" ordentlich?
     
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