Räumungsklage Streitwert ? Immobilienwert?

[Mieter1980]

Hi alle zusammen Ich hätte mal einen fiktiven Fall.

Tochter A ist Alleinerbe ihres Vaters. Dieser hat ihr eine Wohnung vererbt. In dieser hat der Vater mit der Stiefmutter B gelebt.
Jetzt lebt Stiefmutter B dort immer noch, aber die Tochter möchte die Wohnung in Besitz nehmen um dort selber zu wohnen.
Es besteht kein Mietvertrag oder ähnliches mit der Stiefmutter. Mehrmalige Aufforderungen vom Anwalt wurden ignoriert.

Hausgeld und Grundsteuer Zahlungen wurden auch eingestellt und alles bleibt an der Tochter A hängen.
Nach nochmaliger Forderung der Räumung mit Fristsetzung wurde jetzt die Räumungsklage eingereicht.
Tochter A hat sich im Internet schlau gemacht was sie ca. rechnen muss an Kosten.
Aussage Internet immer wieder die Jahreskaltmiete. Eine Miete gibt es ja nicht da es ja keinen Mietvertrag gibt.
Ortsüblich wäre sicher so etwas um die 1000€ kalt. Laut verschiedenen Rechner im Netz kommt Tochter A
auf ca.
eine gerichtliche Gebühr in Höhe von

EUR 1.954,60 inkl. MwSt.
zzgl. Gerichtskosten in Höhe von EUR 801,00
Also ca. 2755,60 €.
Jetzt wurde die Klage eingereicht und der Streitwert aber nicht auf die Vergleichsmiete festgesetzt sondern auf den Immobilen Wert von 340.000€.
Und jetzt soll Tochter A mal kurz 8733€ bezahlen. Mehr als das 3 -fache ????

Weiter kommt ja beim Anwalt ja auch der höhere Streitwert zum tragen so das das ganze ja Unsummen kosten.
Ist das so richtig?

Tochter A bittet dringend um Hilfe.

 

[ehrenwertes Haus]

Die Frage wird sein, was genau in der Klageschrift steht, sowohl im Titel als auch in der Begründung.
Unter bestimmten Umständen darf ein Streitwert geschätzt werden, z.B. wenn keine konkreten Geldbeträge vorliegen.
Bei dir könnte z.B. der Wert eines unentgeldlichen Wohnrechts auf Lebenszeit als Streitwert angenommen worden sein.

Ohne Mietzahlungen zu Lebzeiten des Vaters ist das irgendeine andere Form der Wohnungsüberlassung, nur ganz sicher kein Mietverhältnis in das die Stiefmutter evtl. hätte eintreten können.

Tochter A ist Alleinerbe ihres Vaters.

Sicher, dass es eine "echte" Stiefmutter gibt, nicht "nur" eine Lebensgefährtin ohne Trauschein?
Als Ehefrau des Erblasser wäre die Stiefmutter ebenfalls erbberechtigt, als Lebensgefährtin nicht.

Tochter A bittet dringend um Hilfe.

Die Tochter ist hoffentlich anwaltlich vertreten und ein Fachanwalt hat die Klageschrift mind. formuliert.
Es ist Teil der anwaltlichen Aufgaben den Streitwert zu prüfen und ggf. berichtigen oder neu feststellen zu lassen.

Und jetzt soll Tochter A mal kurz 8733€ bezahlen. Mehr als das 3 -fache ????

Bei welchem Gericht und Instanz liegt das Verfahren denn?
Auch das hat Einfluß auf die Gerichts- und Anwaltskosten sowie zu zahlende Vorschüsse, nicht nur der Streitwert.

 

[Andres]

Tochter A ist Alleinerbe ihres Vaters.

Auch wenn es nicht der Kern der Frage ist: Falls die Stiefmutter mit dem Vater bei dessen Tod verheiratet war, ist A nicht Alleinerbin.

Tochter A hat sich im Internet schlau gemacht was sie ca. rechnen muss an Kosten.
Aussage Internet immer wieder die Jahreskaltmiete. Eine Miete gibt es ja nicht da es ja keinen Mietvertrag gibt.

In diesem Fall ist "der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend", § 41 Abs. 2 GKG.

Ortsüblich wäre sicher so etwas um die 1000€ kalt.

Die Nettomiete wird dabei nur herangezogen, wenn eine Betriebskostenpauschale ausgewiesen wurde oder Betriebskosten abgerechnet werden. Da das hier aber nicht der Fall ist, dürfte der Streitwert die Betriebskosten umfassen, Schätzung ist zulässig.

EUR 1.954,60 inkl. MwSt.
zzgl. Gerichtskosten in Höhe von EUR 801,00

Ich kann diese Zahlen nicht nachvollziehen, weder mit dem Streitwert auf Basis der üblichen Kaltmiete (d.h. 12.000 €), noch mit einem realistischeren Wert von vielleicht um die 15.000 €. Der Größenordnung nach hätte ich die Vermutung, dass die Umsatzsteuer vergessen wurde. Die ungefähre Größenordnung stimmt trotzdem.

Jetzt wurde die Klage eingereicht und der Streitwert aber nicht auf die Vergleichsmiete festgesetzt sondern auf den Immobilen Wert von 340.000€.

Wurden in der Klageschrift Angaben zum Streitwert gemacht? Wer hat die Klageschrift verfasst?

Und jetzt soll Tochter A mal kurz 8733€ bezahlen. Mehr als das 3 -fache ????

Das sind übrigens nur die Gerichtskosten, also nicht das dreifache, sondern eher das zehnfache. Die Vergütung eines Anwalts käme noch dazu.

Tochter A bittet dringend um Hilfe.

Anwalt, und zwar nicht irgendein Kirmesclown, sondern ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, auch wenn es hier nicht um eine Mietangelegenheit geht. Der kennt sich mit Räumungsklagen aus. Es sollte deutlich geworden sein, dass bei Streitigkeiten in dieser Größenordnung wirklich jeder Schuss sitzen muss. Wenn der Anwalt schon im Boot sitzt, wird er wissen, was jetzt zu tun ist: Streitwertbeschwerde. Fun fact: Die ist sogar gerichtskostenfrei.

Und wenn der Anwalt noch nicht im Boot sitzt, ist das genau einer der Gründe, weshalb ich ohne Vorerfahrung bei der ersten Räumungsklage immer zum Anwalt rate: Auch wenn es theoretisch möglich ist, ein solches Verfahren auch ohne Anwalt zu führen (zumindest in dem Sinn, dass ein Anwalt nicht vorgeschrieben ist), rennen viele Leute, die eine selbstgestrickte Klageschrift eingereicht haben, wie aufgescheuchte Hühner durch die Gegend, wenn das Gericht darauf dann in einer Art reagiert, die sie nicht vorhergesehen haben.

Bei dir könnte z.B. der Wert eines unentgeldlichen Wohnrechts auf Lebenszeit als Streitwert angenommen worden sein.

Das Tier heißt "unentgeltlich", es ist nicht mit dem Geld verwandt, sondern mit dem Entgelt.

Davon abgesehen ist der Hinweis aber richtig: Vor allem wenn man sich in der Klageschrift nicht so wahnsinnig geschickt angestellt hat, könnte das Gericht bei der Streitwertermittlung auf einen ganz anderen Sachverhalt abgestellt haben. Das Wohnrecht ist vielleicht nicht das beste Beispiel. Da wohl der Wert der gesamten Immobilie angenommen wurde, wäre die Frage des Erbanfalls eine naheliegende Idee.

Bei welchem Gericht und Instanz liegt das Verfahren denn?
Auch das hat Einfluß auf die Gerichts- und Anwaltskosten sowie zu zahlende Vorschüsse, nicht nur der Streitwert.

Die Gerichtskosten sind nicht vom Gericht abhängig, d.h. sollte hier ein Sachverhalt vorliegen, der in erster Instanz bereits am Landgericht verhandelt wird, fallen die gleichen Gerichtskosten wie am Amtsgericht an. Auch bei der Vergütung des Rechtsanwalts macht das keinen Unterschied.

Und dass wir hier bereits in der 2. Instanz angekommen sind, können wir wohl ausschließen ...

 

[Mieter1980]

Hi

ihr beiden Danke für eure Antworten. Ich versuche etwas auf zu klären.
Es handelt sich um eine "richtige" Stiefmutter sie war mit dem Vater verheiratet. Dieser hat seine Tochter aber als Alleinerbin eingesetzt. Pflichtteil wurde schon mit Hilfe des Anwalts ausgeglichen.
Dieser Anwalt hat auch die Klageschrift geschrieben.
Klage liegt beim Amtsgericht.

Wurden in der Klageschrift Angaben zum Streitwert gemacht? Wer hat die Klageschrift verfasst?

Unter dem Punkt Streitwert in der Klageschrift wurde folgendes angegeben:
"Die ortsübliche Vergleichsmiete wird auf 1000€ geschätzt.
Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 340.000€
Es wird um vorläufige Festsetzung des Streitwertfestsetzung gemäß § 3 ZPO gebeten,
um die Gerichtskosten einzahlen zu können"

Anwalt, und zwar nicht irgendein Kirmesclown, sondern ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,

Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Weiterer Tätigkeitsschwerpunkt: Familienrecht
so steht es auf der Webseite.

Helfen euch die Infos?

 

[ehrenwertes Haus]

§ 3 ZPO

Gelesen?
Es wurde ausdrücklich um Schätzung eines Streitwerts gebeten.


Das bedeutet nicht, dass nicht alle Vorschriften für die Festlegung des Streitwerts geprüft werden müssen, kann aber zu Verwirrung führen

"Die ortsübliche Vergleichsmiete wird auf 1000€ geschätzt.
Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 340.000€

Hiermit wurde ein ziemlich großer Spielraum als Streitwert in der Klageschrift in den Raum geworfen.
Das verleitet den höheren Streitwert als Basis für die Gerichtskosten anzunehmen, die Prüfung des Streitwerts mit geschätzter Miethöhe ist Zeitaufwändiger.

Die Gerichtskosten sind nicht vom Gericht abhängig, d.h. sollte hier ein Sachverhalt vorliegen, der in erster Instanz bereits am Landgericht verhandelt wird, fallen die gleichen Gerichtskosten wie am Amtsgericht an. Auch bei der Vergütung des Rechtsanwalts macht das keinen Unterschied.

Eben(t), darauf wollte ich hinaus. An welches Gericht die Klage gesendet bzw. zugewiesen wurde und damit evtl. ein anderes Themengebiet als Mietrecht angedeutet.

Wo Menschen werkeln passieren Fehler.


Ein zunächst zu hoch geschätzter Streitwert ist nur ärgerlich aber unschädlich für das restliche Verfahren.
Der Gerichtskostenvorschuß wird mit den nach Abschluß des Verfahrens festgesetzten Gesamtkosten (Gericht + Anwälte) verrechnet, ein Überschuß zurück gezahlt.


Sofern der aktuell festgelegte Gerichtskostenvorschuß für die Tochter zahlbar ist, ist das mehr eine Frage wie schnell will man einen Gerichtstermin haben, denn der wird erst nach Zahlung des Vorschusses festgelegt.
Im laufenden Verfahren ist genug Zeit solche Fehler/irrtümer aus der Welt zu schaffen. Deine Anwältin sollte wissen wie.

 

[ehrenwertes Haus]

Das Tier heißt "unentgeltlich", es ist nicht mit dem Geld verwandt, sondern mit dem Entgelt.

Schade, wieder ein Tierchen mehr in meinem Zoo, das ich nicht streicheln kann
Danke für den Hinweis.

 

[immobiliensammler]

Unter dem Punkt Streitwert in der Klageschrift wurde folgendes angegeben:
"Die ortsübliche Vergleichsmiete wird auf 1000€ geschätzt.
Der Verkehrswert der Wohnung beträgt 340.000€
Es wird um vorläufige Festsetzung des Streitwertfestsetzung gemäß § 3 ZPO gebeten,
um die Gerichtskosten einzahlen zu können"

Und da liegt denke ich der Fehler! Was hat der Verkehrswert der Wohnung mit einer Räumungsklage zu tun? Aber wenn man der Geschäftsstelle (die macht ja die Vorschusskostenanforderung, nicht der Richter) so ein Leckerli vor die Nase hält springt die natürlich gerne darauf an. Warum rechnen wenn schon so eine Zahl dort steht, nimmt man halt die.

Eventuell war das auch Kalkül des Anwaltes, dessen Vorschussnote wird dann natürlich entsprechend lauten.

Das ist ja nur eine vorläufige Festsetzung für den Gerichtskostenvorschuss, die endgültige Festsetzung erfolgt (durch Beschluss oder im Urteil) durch den Richter.

 

[Happytool]

Der Verkehrswert hat hier nichts zu suchen und ist geradezu fahrlässig. Richtig erfasst vom ISammler. Der Streitwert wird üblicherweise eine Jahresmiete betragen.

 

[ehrenwertes Haus]

Der Streitwert wird üblicherweise eine Jahresmiete betragen.

Also ganz konkret bezifferbare 0 Euro, bei unentgeltlich überlassenem Wohnraum.
Ja, das macht den Streitwert und Kostenfestlegung sehr überschaubar.
Anwälte und Gerichte lieben es doch für lau beschäftigt zu werden

 

[Andres]

Und da liegt denke ich der Fehler! Was hat der Verkehrswert der Wohnung mit einer Räumungsklage zu tun? Aber wenn man der Geschäftsstelle (die macht ja die Vorschusskostenanforderung, nicht der Richter) so ein Leckerli vor die Nase hält springt die natürlich gerne darauf an. Warum rechnen wenn schon so eine Zahl dort steht, nimmt man halt die.

So sehe ich das auch. Es grenzt schon an einen Kunstfehler, beim Thema Streitwert zwei Zahlen aufzuschreiben, die beide nicht der (vermutete) Streitwert sind. Das provoziert doch geradezu, dass ein wenig aufmerksamer Leser eben eine der beiden Zahlen übernimmt.

Es handelt sich um eine "richtige" Stiefmutter sie war mit dem Vater verheiratet. Dieser hat seine Tochter aber als Alleinerbin eingesetzt. Pflichtteil wurde schon mit Hilfe des Anwalts ausgeglichen.

Ok, dann ist das ja geklärt.

Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Weiterer Tätigkeitsschwerpunkt: Familienrecht
so steht es auf der Webseite.

Helfen euch die Infos?

Schon, auch wenn ich überrascht bin, dass diese Geschichte tatsächlich auf dem Mist einer Anwältin gewachsen ist. Die Antwort bleibt aber im Prinzip unverändert: Streitwertbeschwerde. Für die Anwältin ist das natürlich "toll", denn sie darf jetzt eine weitere 0,5-Gebühr kassieren, Streitwert ist die Gebührendifferenz zu einer korrekten Streitwertfestsetzung.

Auch ein weiterer Teil der Antwort bleibt bestehen: Die Anwältin berät! Es ist ihr Job, sie wird dafür bezahlt. A sollte mit ihrer Anwältin darüber sprechen, wie es jetzt weitergeht.

 

[Happytool]

Also ganz konkret bezifferbare 0 Euro, bei unentgeltlich überlassenem Wohnraum.
Ja, das macht den Streitwert und Kostenfestlegung sehr überschaubar.
Anwälte und Gerichte lieben es doch für lau beschäftigt zu werden

Sie Doller bei 0 Euro - dann wird die Miete geschätzt.

 

[dots]

Sie Doller bei 0 Euro

 

[Mieter1980]

Hi alle zusammen

Tochter A hat mit ihrer Anwältin gesprochen und gefragt warum der Streitwert so angesetzt wurde. Und hat auch mit der Jahresmiete argumentiert.

Antwort der Anwältin: da kein Mietvertrag vorliegt muss immer der Immobilienwert genommen werden und man könnte sich das nicht aussuchen. Punkt. Davon ist sie nicht abzubringen.
Auf die Frage ob der Streitwert sich aber dann noch verringern würde, das verneinte sie, der Streitwert wäre fix.


Ich höre irgendwie raus ihr seht das ganze etwas anders.


Folgende Fragen ergeben sich für die Tochter daraus:
1. Wenn Sie den Anwalt jetzt wechselt was für Kosten kommen den ca. Auf die Tochter durch Anwalt A auf sie zu. CA? Bisher wurde nur die Klageschrift erstellt und eingereicht.

2. Kann ein neuer Anwalt daran überhaupt noch was ändern?

3. Was würdet ihr tun?

 

[immobiliensammler]

Antwort der Anwältin: da kein Mietvertrag vorliegt muss immer der Immobilienwert genommen werden und man könnte sich das nicht aussuchen. Punkt. Davon ist sie nicht abzubringen.

Ich würde mir zuerst die Antwort der Anwältin schriftlich geben lassen. Meines Erachtens ist diese falsch.

3. Was würdet ihr tun?

Bei dem Geld das hier im Raum steht würde ich zumindest die Meinung eines anderen Anwaltes dazu einholen.

 

[Ferdl]

Bei dem Geld das hier im Raum steht würde ich zumindest die Meinung eines anderen Anwaltes dazu einholen.

Und der kann durchaus auch aus "drei Dörfer weiter" kommen, soll heißen, es wäre nicht dumm, wenn die Anwälte üblicherweise nichts miteinander zu tun haben.

 

[ehrenwertes Haus]

Antwort der Anwältin: da kein Mietvertrag vorliegt muss immer der Immobilienwert genommen werden und man könnte sich das nicht aussuchen. Punkt. Davon ist sie nicht abzubringen.
Auf die Frage ob der Streitwert sich aber dann noch verringern würde, das verneinte sie, der Streitwert wäre fix.

Angenommen, die Aussage, der Streitwert richtet sich hier nach dem Verkehrswert der Wohnung ist richtig, warum wird dann unter dem Punkt Streitwertfestsetzung zusätzlich eine Vergleichsmiete angegeben?

Die Vergleichsmiete ist wichtig bei der Frage in welcher Höhe evtl. eine Nutzungsentschädigung gefordert werden kann.

Mir scheint die Handeln und Erklärung dieser Anwältin beim Streitwert nicht wirklich schlüssig zu sein.
Das kann natürlich an meinem Laienverstand und fehlendem Hintergrundwissen liegen, aber auch System dahinter stecken die Anwaltsvergütung zu optimieren.

3. Was würdet ihr tun?

Meinung eines 2. Fachanwalts einholen.
Abhängig vom Ergebnis evtl. auch die Rechnungen rund um die Pflichtteilsansprüche nochmal prüfen lassen.

1. Wenn Sie den Anwalt jetzt wechselt was für Kosten kommen den ca. Auf die Tochter durch Anwalt A auf sie zu. CA? Bisher wurde nur die Klageschrift erstellt und eingereicht.

Die bisher erbrachten Leistungen müssen bezahlt werden.

2. Kann ein neuer Anwalt daran überhaupt noch was ändern?

Kommt drauf an...
Eine Klage ist kein absolut starres Konstrukt, Anpassungen sind in Grenzen möglich.

Ein Wechsel des Anwalts kann Wunder bewirken, wenn das Problem Kommunikation heißt, keine gemeinsame Sprache gefunden wird.

 

[Andres]

2. Kann ein neuer Anwalt daran überhaupt noch was ändern?

Selbstverständlich. Sobald ein anderer Streitwert festgestellt wird, ist dieser Streitwert für die Honorarforderung maßgeblich. Allerdings habe ich da eine eher ... schlechte Nachricht: Zumindest ist in manchen Fällen kann der Streitwert auch der Wert der Immobilie sein. Es kommt darauf an, mit welchem Rechtsverhältnis die Forderung nach der Verschaffung des Besitzes im Zusammenhang steht. Die Aufzählung in § 41 GKG ("wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses") ist zwar weit auszulegen, aber z.B. die unentgeltliche Leihe gehört wohl nicht dazu, BGH V ZR 44/12.

War mir so bisher auch nicht bekannt, sorry!

Das soll übrigens keinesfalls heißen, dass der Streitwert nun ganz sicher der Verkehrswert der Immobilie ist. Es ist nur deutlich weniger sicher, dass es wirklich die ortsübliche Miete für ein Jahr wäre, egal ob kalt oder warm.

3. Was würdet ihr tun?

Das Hauptsacheverfahren vorantreiben. So ärgerlich es sein mag, dass man nun einen wahnsinnigen Vorschuss zu leisten hat: Wenn die Räumungsklage erfolgreich verläuft und die Stiefmutter liquide ist (wovon ich nach dem Pflichtteilsausgleich für eine Immobilie doch ausgehen würde), ist die Höhe des Streitwerts letztendlich ein Nebenkriegsschauplatz, sofern man das Verfahren gewinnt. Außerdem kann der Streitwert noch innerhalb von 6 Monaten angefochten werden, d.h. das ist nicht furchtbar dringend.

Die Beratungsqualität der Anwältin finde ich trotzdem problematisch. Selbst wenn ihre Rechtsauffassung korrekt sein sollte, möchte man den Mandanten doch vielleicht mal vorher darauf hinweisen, dass ein Vorschuss in Höhe eines Kleinwagens zu leisten sein wird.