Räumungsklage, Vergleichsvorschlag und Güteverhandlung

Diskutiere Räumungsklage, Vergleichsvorschlag und Güteverhandlung im Räumungsklage Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo liebes Forum, auch ich habe mein Haus Mietern überlassen, die es in der Zwischenzeit vorgezogen haben, gar keine Miete bzw. mittlerweile...

  1. Lanori

    Lanori Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum,

    auch ich habe mein Haus Mietern überlassen, die es in der Zwischenzeit vorgezogen haben, gar keine Miete bzw. mittlerweile nur noch einen Betrag, den sie für angemessen halten, zu zahlen.
    Das alles, obwohl die Miete vom Jobcenter übernommen bzw. stark bezuschußt wird.

    Derzeitiger Stand der Dinge:
    MV ab 01.05.18; fehlende Zahlungen ab Juli; auch wurde keine Kaution gezahlt. Nach vorheriger Abmahnung ohne Reaktion fristlose Kündigung zum 03.09.; hilfsweise ordentliche Kündigung. Die Mieter ziehen nicht aus, sodaß am 30.09. die Räumungsklage eingereicht wurde.
    Zu meiner Freude wurde dies auch zügig bearbeitet; Zugang der Rückmeldung des Gerichtes bereits nach 10 Tagen., sodaß ja ab dann die 14 Tage Frist für die evtl. Einrede der Mieter lief. Reaktion der Mieter 2 Tage nach Ablauf Frist, sodaß die Grundlage für das beantragte Versäumnisurteil gegeben sein dürfte. Die Mieter haben sich nicht gegen die Kündigung gewehrt, sondern lediglich um Zeitaufschub gebeten, da man 2 Wohnungen zum Bezug 01.12.18 bzw. 01.01.19 in Aussicht habe.
    Daraufhin hat das Gericht einen Vergleichsvorschlag unterbreitet, der den Mietern den Verbleib bis längstens 31.12. im Haus gewährt hätte; im Gegenzug sollten sie sich zur Zahlung der ausstehenden Mieten, Schadensersatzansprüche sowie der Gerichtskosten verpflichten. Daß ich dieses Geld vermutlich nie erhalten werde, muß ich wohl hinnehmen. Versuche meinerseits, den Schaden möglichst zu begrenzen und mit den Mietern hier einen gangbaren Weg zu finden, blieben erfolglos; während wir uns kooperativ zeigten und dem Gericht die Annahme des Vergleichs mitgeteilt hatten, leisten sich die Mieter, diesen, natürlich am letzten Tag der Frist, abzulehnen. Hierüber wurden wir durch das Gericht direkt informiert und haben daraufhin nochmals das Versäumnisurteil beantragt.
    Seitdem über Wochen keinerlei Reaktion mehr vom Gericht und die Mieter erreichen so trotzdem ihr Ziel, unbehelligt weiterhin im Haus bleiben zu können.
    Mittlerweile ist es klar, daß die Mieter offenbar beide angeblich in Aussicht stehenden Wohnungen nicht erhalten haben (nicht zuletzt wohl, da der potentielle neue Vermieter eine Mietschuldenfreiheitserklärung verlangt hat...) und mein Haus weiterhin "belagert" wird.
    Nach einer Sachstandsanfrage an das Gericht kommt nun die Ladung zum Termin zur Güteverhandlung.

    Das kann ich nicht mehr verstehen/nachvollziehen. Es hat ja nun bereits einen Vergleichsvorschlag gegeben, der erfolglos blieb; wieso soll jetzt nun erneut eine gütliche Vereinbarung erzielt werden?!?
    Ich frage mich, wie viele Schonfristen hier noch, auf meine Kosten, gesetzt werden sollen/können?
    Hat hier jemand ähnliche Erfahrungen gemacht?

    Danke schonmal und viele Grüße!

    Es war teilweise schon hilfreich, hier andere Beiträge zu lesen; nicht alleine mit diesem Albtraum zu sein und die Hoffnung noch nicht aufzugeben...!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Meine Gedanken zu der ganzen Misere:

    Die Formulierung deutet für mich darauf hin, dass der Mieter eine Minderung der Miete geltend macht. Ist das richtig? Was beanstandet der Mieter? Ist das zutreffend oder (falls eher subjektiv) könnte das zutreffend sein?


    Gab es keine besseren Mieter?


    Das muss jeder Vermieter mal lernen - manche leider auf die harte Tour: Ohne wenigstens die erste Rate der Kaution übergibt man die Mietsache nicht, und zwar völlig unabhängig davon, welche herzerweichenden Geschichten der Mieter erzählt. Die tragische Geschichte wäre dann bereits seit Monaten beendet. Nach Übergabe der Mietsache verschlechtert sich die Rechtsposition des Vermieters drastisch, deshalb muss man davor zusehen, dass die eigenen Interessen gewahrt werden.


    Sollte eine Kaution von 3 NKM vereinbart gewesen sein, wären die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung im Lauf der ersten vollen Juniwoche (KW 23) eingetreten. Waren nur 2 NKM vereinbart, wäre das einen Monat später (KW 27) passiert. An diesem Punkt wurde also einfach 2-3 Monate abgewartet, ohne den eigenen Anspruch weiter zu verfolgen. Wie ich hier im Forum oft schreibe: Diese Wartezeit wohnt der Mieter am Ende des Rechtsstreits kostenlos.

    Es ist auch weder notwendig noch sinnvoll, wegen der ausstehenden Kaution abzumahnen. Es verzögert nur der weiteren Ablauf. Wegen der Mietzahlungen kann man ja parallel noch Abmahnungen schreiben, aber wenn die Kaution nicht gezahlt wird, muss man einfach schnell handeln.


    Das ist die Frist für die Anzeige der Verteidigungsbereitschaft.


    Eher nicht. Das Gericht wird kaum innerhalb von 2 Tagen das Versäumnisurteil unterschrieben ausgefertigt haben, also liegen die Voraussetzungen des § 331 Abs. 3 ZPO nicht vor. Das sollte dir dein Anwalt erklärt haben oder zumindest auf Nachfrage erklären können.

    Für die Begründung einer Verteidigung hätte der Mieter dann weitere 14 Tage Zeit gehabt.


    Zumindest sind sie also nicht damit einverstanden, zur Räumung verurteilt zu werden. Verteidigungsanzeige und Klageerwiderung kann man auch eher unbeholfen, subtil oder um die Ecke formulieren ...


    Wenn du mal kurz darüber nachdenkst: Welchen Vorteil hätten die Mieter denn von der Annahme des Vergleichs gehabt?

    Wenn man schon an Mieter im Leistungsbezug vermietet, sollte man wenigstens die "Mechanik" des Lebens unter der Pfändungsfreigrenze verstanden haben.


    ... wofür nun definitiv die Voraussetzungen nicht mehr gegeben waren.


    Einfache Antwort: Weil es so vorgeschrieben ist, § 278 ZPO.

    Wegen § 278 Abs. 1 ZPO hat das Gericht auch vor der Güteverhandlung schon auf eine Einigung hingewirkt. Da die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht gegeben sind (weder gab es ein Verfahren vor einer außergerichtlichen Gütestelle noch ist die Einigung erkennbar aussichtslos, zumindest aus der Perspektive des Gerichts), gibt es nun einen Gütetermin.


    Einige, aber das kommt auch etwas auf das Verhalten der Mieter an. Wenn sie nicht zum Gütetermin erscheinen, ist immerhin die Option "Versäumnisurteil" wieder auf dem Tisch. Da sich die Mieter aber bisher genau so verhalten haben, wie es sinnvoll ist, wenn man das Verfahren verzögern will, gehe ich davon eher nicht aus.


    Viele, mich eingeschlossen.


    Bei allem MItgefühl und Verständnis bin ich nicht so sehr dafür, andere in Watte einzupacken. Du hast dich bisher äußerst ungünstig gegenüber den Mietern verhalten und ich habe nicht den Eindruck, dass du anwaltlich vertreten bist. Dafür habe ich aber die Gewissheit, dass du dich in rechtlichen Dingen nicht gut genug auskennst, um ein solches Verfahren selbst durchzuziehen. Das sind denkbar schlechte Voraussetzungen für ein erfolgreiches oder gar ein zügiges Verfahren. Das Honorar des Anwalts hat man meist schon wieder drin, wenn es dem Anwalt auch nur gelingt, das gesamte Verfahren bis zur Räumung um einen einzigen Monat zu beschleunigen. Geiz ist hier definitiv fehl am Platze.

    Aufmunternde Worte zum Schluss: Das Verfahren geht irgendwann zu Ende. Die Mühlen der Justiz mahlen langsam, aber sie mahlen. Und nächstes Mal bist du schlauer.
     
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  4. #3 immodream, 04.01.2019
    immodream

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    Hallo Andres,
    besser hätte ich es auch nicht beschreiben können.
    Man nennt es auch Lehrgeld zahlen , eigentlich müßte es Lerngeld heißen.
    Diese beiden Beiträge müßte man in eine Art Mustersammlung der häufigst gestellen Fragen und Antworten aufnehmen können.
    Grüße
    Immodream
     
  5. Lanori

    Lanori Neuer Benutzer

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    Hallo,

    und danke für die Rückmeldungen; ich freue mich, wenn ich, sei es auch "nur" für die "Mustersammlung", auch etwas zum Forum und so für ähnlich Betroffene beitragen kann.

    Ja, wohl unverkennbar für die "alten Hasen" ist diese Thematik (zum Glück) neu für mich. Ich habe mich bemüht, mich selbst in das Thema einzulesen und in der Tat bis zuletzt nicht anwaltlich vertreten/beraten lassen (ist mittlerweile anders).
    Mitnichten aus Geiz, sondern schlichtweg, weil ich hier in Erwartung der auf mich zukommenden Kosten versucht habe, diese möglichst gering zu halten, um das ganze als "kleiner Privatvermieter" seines als Altersvorsorge gedachten Hauses überstehen zu können, ohne das (noch belastete) Haus am Ende zu verlieren - ich bin parallel selbst mietzahlungspflichtig.
    Was ich, aus diversen Gründen, bisher alles falsch gemacht und/oder versäumt habe, ist mir natürlich auch bereits schmerzhaft klargeworden. Ich möchte hier auch gar nicht "rumheulen" oder "in Watte gepackt" werden, sondern in der Tat Antworten auf diverse Fragen, die jetzt noch auftauchen, erhalten - idealerweise eben von Leuten, die ebenfalls diese Erfahrungen bereits machen mußten. Und dieses Wechselbad aus Ärger, Ohnmacht, Existenzangst etc. vermutlich selbst schon durchlebt haben.

    Ich mußte aus beruflichen Gründen kurzfristig umziehen und habe mir daher bei der Mieterauswahl leider nicht die notwendige Zeit genommen; die Leute waren mir flüchtig bekannt; alle auch bei mir durchaus schon vorhandenen Alarmglocken hatte ich erfolgreich verdrängt und mich sogar noch bereiterklärt, mit der Kautionszahlung 2 Monate zu warten, bis der Vorvermieter diese an meine Mieter zurückgezahlt hatte (ja, ich weiß, wie naiv das klingen muß...). Als dann die Mietzahlungen ab Juli wg. angeblicher Probleme mit dem Jobcenter ausblieben, habe ich keine der mir in der Tat bekannten Fristen versäumt und nach Abmahnung (man mag ja selbst noch nicht wahrhaben, daß man sich schon nach 2 bzw. 3 Monaten tatsächlich in dieser Situation befindet und versucht, auf diesem Weg den Ernst der Lage noch einmal klarzumachen) die Kündigung in erster Linie aus diesem Grund ausgesprochen. Für die anschließende Formulierung der Räumungsklage habe ich dann tatsächlich unnötige Zeit verloren; hier wäre es sicher angebracht gewesen, sich an einen Anwalt zu wenden. Auch hier hast Du, Andres, natürlich Recht, die Kosten dafür hätten sich allein durch die entgangene Zeit fast schon amortisiert, neben dem zu leistenden Vorschuß an´s Gericht aber natürlich erst einmal aufgebracht werden müssen.
    Meine Mieter haben währenddessen offenbar alle Leistungen vom JC kassiert, aber eben nicht, bzw. nach Monaten nur anteilig, an mich weitergeleitet, sodaß ich mich sowohl als Vermieter als auch als Steuerzahler betrogen fühlen darf.
    Einen Anwalt mußte (und konnte ich glücklicherweise) hinzuziehen, als das Gericht den erwähnten Vergleichsvorschlag unterbreitet hat. Ich hätte in der Tat angenommen, daß die Mieter dem Vergleich zustimmen - was hätten sie denn zu verlieren gehabt?

    Jetzt sind wir auch wieder an dem Punkt meiner ursprünglichen Fragestellung:

    Den Zusammenhang bzw. Unterschied Vergleich/Güteverhandlung habe ich immerhin dank Deiner Erklärung jetzt verstanden.
    Das Gericht hat offenbar eine Verteidigungsabsicht der Mieter nicht erkannt und mich seinerzeit mit gleichem Schreiben (Vergleichsvorschlag) informiert, daß einem Versäumnisurteil derzeit die Unklarheit bezüglich einer Personalie entgegenstünde und erwartete hier einen weiteren Vortrag von mir. Ich hatte Räumungs- u. Zahlungsklage kombiniert und das erwachsene Kind der Mieter, welches nicht im MV steht, mit einbegriffen - für die Klage auf Zahlung eben wohl nicht korrekt. Die Klärung habe ich direkt nachgereicht und über meinen Anwalt für das Kind die Zahlungsklage wieder zurückgenommen.
    Ich verstehe daher nicht, warum das VU nicht erlassen wird - mein Anwalt übrigens auch nicht!?!
     
  6. Andres

    Andres
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    Das passt aus meiner Sicht nicht zusammen. Wenn sich das Gericht mit solchen inhaltlichen Fragen befasst, geht es von der Verteidigungsbereitschaft aus. Ein Versäumnisurteil macht den Schreibtisch des Richters zeitnah frei - die Chance lässt sich kaum jemand entgehen.


    Gegen die Ablehnung des Antrags auf Erlass eines Versäumnisurteils ist sofortige Beschwerde möglich. Wenn der Anwalt überzeugt ist, dass dem Versäumnisurteil tatsächlich nichts (mehr) im Wege steht, sollte man das auch tun. Für mich stellt sich der Sachverhalt eher so dar, als würde das Gericht nicht von der Säumnis des Beklagten ausgehen, aber das mag sich anders darstellen, wenn man die Schriftsätze vor sich liegen hat ...
     
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