Räumungsklage wegen Vogel- und Reptilienhaltung

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von sharky, 02.01.2007.

  1. sharky

    sharky Neuer Benutzer

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    Hallo beeinander

    Im März 2004 bezog ich ein durchschnittlich ausgestattestes 4-Zi-Kü-Bad-Haus (ehemaliger, umgebauter Bauernhof) in einem Winzlingsdorf in Niederbayern. Von Anfang an informierte ich den Vermieter mündlich darüber, daß ich einige Reptilien (vorwiegend Landschildkröten, eine 20 cm große Echse, 1 Schlangenpärchen unter 1 m Länge) und ein etwa taubengroßes Kakadu-Pärchen halte, sowie, daß ich als Selbständige zuhause arbeite und somit das Haus auch teilgewerblich nutzen möchte. Er fand dies damals gar nicht so verkehrt, da der damalige Doppelhaushälften-Nachbar ebenfalls eine große Vogelzucht betrieb. So käme man sich als Nachbarn wegen etwaiger Geräusche der Tiere nicht ins Gehege...

    Gut ein Jahr später! nach einer Wohnungsbesichtigung fällt meinem Vermieter ein, daß er angeblich über die Reptilienhaltung nicht informiert wurde (welch ein Hohn, da die Schildkröten im Sommer für jedermann ersichtlich in einem Gartenfreigehege leben), daß er mir die Papageienhaltung verbieten möchte (weil die flugunfähigen Vögel statt in einem Käfig in einer Zimmernische auf einem Kletterbaum leben) und daß er angeblich immer davon ausing, ich würde die Wohnadresse für meine selbständige Tätigkeit nur als Postadresse nutzen und anderweitig Gewerberäume haben. Dabei ist er mindestens einmal wöchentlich hier und sieht mich hier auch arbeiten, vorwiegend am PC sitzenderweise.

    Eine erste Kündigung Juli 2005 habe ich als nicht rechtmäßig zurück gewiesen, da mir nur 2 Monate Kündigungsfrist zugestanden worden waren. Die zweite Kündigung 4 Monate später habe ich "ausgesessen", nach Ablauf der Frist die Miete weitergezahlt und von ihm auch keinerlei Reaktion darauf erhalten. Die dritte Kündigung im März 2006 habe ich in zweimaligem Schriftwechsel als unbegründet zurück gewiesen, weil Kleintierhaltung laut Mietvertrag nicht ausdrücklich verboten ist und meines Wissens nach auch nicht verboten werden kann. Zudem konnte mir mein Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung keinerlei Schäden durch die Tierhaltung nachweisen, weil es keine gibt. Er muckierte sich lediglich über den Geruch des Rindemulchs, den ich damals einmalig als Bodenstreu für die Papageien verwendete.
    Angeblich hätte der Geruch des Rindenmulchs dafür gesorgt, daß das Mietobjekt nach einem Auszug wochenlang gelüftet werden müsste und so nicht gleich wieder vermietet werden könnte. Dabei wird von mir seit 1 1/2 Jahren kein Rindenmulch mehr verwendet. Alles ist insofern um so lachhafter, da sich 20 m Luftlinie von meinem Wohnzimmer-Fenster entfernt ein Kuhstall mit 40 Kühen, ein riesen Misthaufen und eine Odelgrube befinden. Unsere eigenen Abwässer landen in einer Versitzgrube und dann in der hauseigenen Odelgrube, da das Gebäude noch nicht an die Gemeindekanalisation angeschlossen ist. Die zum Haus gehörende Doppelgarage ist an eine Schlosserei vermietet, wo man nach Anbau einer Halle schweißt, hämmert und lackiert, wobei teilweise eine nicht unerhebliche Geräusch- und vor allem Geruchskulisse entsteht.

    Der Vermeiter selbst ist sich seiner eigenen Verfehlungen wohl nicht im Geringsten bewusst. So brummte er mir eindeutige Reparaturkosten für die Heizungsanlage auf, ohne mir dafür einen Beleg zu zeigen oder für die Zahlung eine Quittung auszuhändigen! Ebenso für die Kaminkehrerkosten, etc. Die Stromversorgung der Schlosserei lief 1 1/2 Jahre über meinen Stromzähler, die DHH-Nachbarn nützten 2 1/2 Jahre von meiner Ölheizung die Warmwasserversorgung (heizen mit Holz) und es wurde in der gesamten Zeit keine einzige Abrechnung über anteilige Kosten gemacht!!! Das würde sich ja alles irgendwie selbst aufheben, meinte der Vermieter dazu, weil ja die Außenbeleuchtung (3 Lämpchen im Hof) über den Zähler der DHH-Nachbarn läuft..... Von der Schlosserei erhielt ich einen Abschlag. Ob der hoch genug war, sehe ich erst bei der nächsten Stromabrechnung der EON.

    Da ich nicht bereit bin, auf die Kinkerlitzchen meines Vermieters einzugehen und einfach auszuziehen (an die Umzugskosten und die ganze Arbeit damit mag ich gar nicht denken...), habe ich einen Anwalt eingeschaltet, der aber in Sachen Reptilienhaltung nicht vertraut zu sein scheint und auch nicht das Internet als Informationsquelle nützt.

    Mittlerweile (im November 2006, gut ein halbes Jahr nach der letzten Kündigung) hat mein Vermieter nun Räumungsklage gegen mich eingereicht!

    Nun bin ich auf der Suche nach entsprechenden Gerichtsurteilen und Erfahrungswerten in Sachen Reptilienhaltung, wo es seitens von Nachbarn keinerlei Beschwerden gab.

    Vielleicht kann man mir hierzu einige Tipps geben oder konkrete Urteile nennen.

    Vielen Dank schon im Voraus!

    sharky ;)

    PS: die Miete wurde pünktlich bezahlt!
     
  2. AdMan

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  3. sharky

    sharky Neuer Benutzer

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    Hallo nochmal

    Hat keiner eine Idee dazu?

    Vielleicht war mein Posting etwas lang, okay, dann nochmal in Kurzform meine Kernfragen:

    Kann ein Vermieter nach fast 3jähriger Mietzeit einfach behaupten, er wäre über 1. eine teilgewerbliche Nutzung und 2. über die Reptilienhaltung nicht informiert worden (was er ja nie genehmigt hätte, hätt er es gewusst...) und so einfafach kündigen bzw. Räumungsklage einreichen?


    Nach meinem Wissen laufen kleine Reptilien, wie z. B. Landschildkröten und kleine Echsen, unter "nicht genehmigungspflichtige Haustiere" und so hat er normalerweise nicht mal das Recht, die Haltung zu verbieten, es sei denn, es treten Gebäudeschäden in irgendwelcher Form auf. Wisst ihr da etwas anderes dazu?

    Ich hoffe, mein zweiter Versuch gelingt ;)

    Schöne Grüße

    Sharky
     
  4. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Bei den Tieren liegst du fast richtig: Wenn keine Gebäudeschäden oder Beeinträchtigung der Mitmieter/Nachbarn vorliegen.

    Wenn also eine Geruchsbelästigung oder massive Umbaumassnahmen (Krokodilbecken ein Bsp ;)) die Folge sind, kann der Vermieter verweigern.
    Genauso werden alle Arten von giftigen Tieren nicht als "nicht genehmigungspflichtig" angesehen. Dann wäre das aber wieder eine Beeinträchtigung.

    Liegt irgendetwas schriftliches vor? Ist das Verbot Bestandteil des Vertrages? teilgewerblich? Heißt das, dass Publikumsverkehr das Wohnen der anderen Mieter beeinträchtigt? Dann wäre ein Verbot bzw eine Kü möglich. Wenn jedoch weder eine Beeinträchtigung noch eine übermäßige Abwohnung (durch Kunden, Mitarbeiter etc) gegeben ist, dann hat der Vermieter schlechte Karten..
     
  5. sharky

    sharky Neuer Benutzer

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    Hallo capo

    Vielen Dank, daß Du Dich der Sache angenommen hast!

    Gebäudeschäden gibt es keine. Davon hat sich der Vermieter sogar bei einer Begehung selbst überzeugen können!

    Obwohl die neuen DHH-Nachbarn in ihrem ersten halben (Miet)Jahr von den Papageien nach eigenen Aussagen gar nichts bemerkt haben, sprechen sie plötzlich von einer Geräuschbelästigung. Dabei "melden" sich die 2 Vögel (27 cm, 250 g) stimmlich gerade mal 2 - 15 Minuten am Tag. Ein Hund darf länger bellen....
    Nebenbei sind die DHH-Nachbarn Hardrock-Fans feinster Güteklasse. Ich bekomme durch die Wände regelmäßig mit, welche CD und welche Band gerade hipp ist... Da wackeln manchmal meine Gläser im Regal.... Ihre zwei Kinder sind Bobby-Car-Fahrer par Excellence.... Vor meinem Wohnzimmerfenster ist wenige Meter entfernt ein geteerter, abschüssiger Weg, den man mit diesen Plastikautos stundenlang mit wachsender Begeisterung herunterbrettern kann... Kinder halt... Aber meine Vögel sind dann angeblich zu laut, obwohl man sie fast nicht hört...

    Geruchsbelästigung soll laut meinem Vermieter im Haus angeblich stattfinden durch das bei den Vögeln vor 1 1/2 Jahren! einmalig verwendete Rinden-Bodensubstrat. So lange riecht ja nicht mal eine Mülltonne....
    Seit seiner Bemängelung nach der damaligen Begehung verwende ich Buchenholzspäne, die auch in der Nagerhaltung Verwendung finden und allgemein üblich sind. Außerhalb des Hauses riecht man gar nichts von meinen Tieren. Die Landschildkröten sind den ganzen Sommer im Garten in einem Freigehege, das der Vermieter auch kennt. Im Winter sind die Schildkröten zur Winterruhe im Kühlschrank. Die sind also nur in der kühleren Jahreszeit zum Übergang vielleicht 2 Monate im Jahr im Zimmerterrarium.
    Der Witz ist der, dass 20 Meter entfernt gegenüber ein Kuhstall mit 40 Kühen samt Misthaufen und Odelgrube steht....

    Umbaumaßnahmen gab es gar keine. Die Echse lebt in einem geschlossenen Terrarium. Die Vögel in einer gut 3 qm großen Nische, die ich mit 60 cm hohen Holzbrettern eingesäumt habe und den Boden zum Schutz mit einer Gartenteichfolie ausgelegt habe. Auf der Folie liegt die Holzstreu. Die Vögel "bewohnen" den dort eingestellten Kletterbaum. Ist alles ruck-zuck wieder zu entfernen. Kontakt zu Wänden o. ä. können die Vögel wegen dem ausreichenden Abstand nicht bekommen. Schäden sind somit nicht möglich.

    Landschildkröten (bis 20 cm groß), 2 taubengroße Papageien und ein 20cm großer Leguan (incl. Schwanz) sind weder gefährliche Tiere noch sind sie giftig ;) Kleinbleibende, ungiftige Reptilien fallen offenbar allgemein unter die Kleintier-Regelung, oder etwa doch nicht?

    Standard-Mietvertrag mit Text:

    "an Frau XY werden vermietet folgende Räume ..... zur Verwendung als Fabrikraum/Ladenraum/Werkstattraum zum Betrieb als ....." und dann ist in den punktierten Freiraum handschriftlich "als Wohnung" ergänzend eingesetzt. Die gewerblichen Verwendungszwecke wurden nicht gestrichen. Ich ging davon aus, daß das so seine Richtigkeit hat und ich abgesichert bin, da ja vor Unterzeichnug auch über die teilgewerbliche Nutzung gesprochen wurde, was dem Herrn aber nun entfallen zu sein scheint, weil er es abstreitet...

    Er regt sich maßlos darüber auf, daß ich sein tolles Bad als Aufbewahrungsraum für leere, saubere Kartons und für ein Lagerregal (freistehend, nix verdübelt o. ä.) verwende. Das Haus zwei Bäder....
    Ich meine, ich kann in einen Raum hineinstellen, was ich will. Das hat ein Vermieter nicht zu bestimmen, solange es keine stinkenden Müllbeutel sind.

    Ach ja, einen kleinen Mischlingshund habe ich auch, aber gegen den hat er nichts einzuwenden und der ist auch nicht Bestandteil der Klage.

    Nein, weder Mitarbeiter noch Publikumsverkehr. Bin ein Ein-Mann-Betrieb mit Online-Versandhandel mit kleinformatigen Zubehörartikeln. Deshalb brauche ich auch nicht viel Lagerfläche. Ca. 3 mal die Woche kommt gegen 10 Uhr der Paketdienstfahrer zum Abholen der Sendungen. Der betritt nicht das Haus, weil ich fertige Sendungen samt Unterschriftenblock morgens vor die Türe stelle.

    Privaten Besuch darf ich ja jederzeit bekommen und bekommen meine Nachbarn weit mehr als ich... (ganz klar, sind ja auch junge Leute zw. 23 und 28 J. mit zwei kleinen Kindern; da rührt sich halt was, was mir prinzipiell schnurz ist, solange man mir meine Ruhe lässt).

    Ich hoffe inständig, dass das der Richter auch so sieht!

    Die Wohnlage ist sehr ländlich und abgelegen, was mir aber besonders gut gefällt. Wald, Wiesen und Felder vor der Haustüre war immer mein Traum. Der laute, tonnenschwere Traktor des benachbarten Bauern stört mich nicht. Hab 40 Jahre in der Großstadt gelebt...

    Kaum vorstellbar, daß einem so ein dämlicher Vermieter alles vermiesen können soll, nur weil er andere Vorstellungen von Wohnungseinrichtung hat und eine Mieterin loswerden will, die wahnwitzigerweise oben besagte Belege und Quittungen oder gar so ein Unding wie eine ordentliche Nebenkostenabrechnung verlangt.

    Vielen Dank für Deine Mühe!

    Sharky
     
  6. Jerry

    Jerry Erfahrener Benutzer

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    Mir fällt dazu noch ein:

    Hilfreich ist es immer, wenn irgendwelche Ankündigungen an den Vermieter möglichst schriftlich erfolgt sind - damit man später nachweisen kann, dass er tatsächlich drei Jahre lang nicht ablehnend darauf reagiert hat (selbst wenn er ein Jahr lang oder auch nur drei Monate lang nicht reagiert, kann man das als stillschweigende Akzeptanz werten - ein Problem, das kündigungswürdig ist, sollte bei Meldung auch sofort zu einer entsprechenden Reaktion führen...)

    Tiere, die begrenzten bis keinen Lärm machen, und auch sonst niemanden belästigen oder beeinträchtigen sehe ich nicht als Problem. Aber im Zweifel macht's auch die Summe.

    Nur wenn der Vermieter das Aufrechnen anfangen sollte, sollte er vielleicht erst einmal für sich den Strich unter die Rechnung machen und schauen, was noch so alles von ihm zu vertreten ist - siehe das Stromproblem mit der Schlosserei, etc.

    Um's rund zu machen: Die gewerbliche Nutzung ist mitunter dann ein Problem, wenn die Gemeinde dafür zusätzliche Abgaben erhebt oder generell die gewerbliche Nutzung (auch Teilnutzung) eines Grundstücks unzulässig ist. Da die Schlosserei erwähnt wurde, nehmen wir letzteres mal als nicht gegeben an. Ersteres hätte der Vermieter aber spätestens im Folgejahr der Vermietung im Grundbesitzabgabenbescheid gesehen und reagieren können/müssen. Bei einer offensichtlichen Bürotätigkeit ohne nennenswerten Publikumsverkehr wird's mit der Versagungsmöglichkeit aber auch wieder seeeehr dünn...

    Gut beraten bist Du wahrscheinlich mit einem kleinen Besuch beim Anwalt - nur für den Fall. Mein Eindruck ist, dass der Vermieter hier dank eigener Versäumnisse schlechte Karten hat, aber genau kann das nur ein Jurist bewerten, zumal Du für die angekündigten Nutzungen (Tiere, Gewerbe) scheinbar keinen schriftlichen Beleg hast (oder hab ich das überlesen?). Es gibt das hübsche Rechtskonstrukt des "schlüssigen Handelns" (es gibt auch "Gewohnheitsrecht", aber das wird bei 3 Jahren noch nicht greifen)... wie gesagt, eine Erstberatung beim Anwalt ist erschwinglich und wirkt manchmal Wunder...

    Gruß

    Jerry
     
  7. sharky

    sharky Neuer Benutzer

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    Hallo Jerry

    Vielen Dank für Deine ausführlichen Bemerkungen!

    Stimmt, aber hinterher ist man immer schlauer... Ich hätte so manche mündliche "Reklamation" an ihn gleich schriftlich nachreichen sollen, aber gerade einfach gestrickten "Ex-Landwirten" gegenüber will man ja auch nicht klugsch... auftreten, um das persönliche Klima nicht zu verschlechtern. Im Nachhinein gesehen wäre es egal gewesen, denn jetzt ist das Klima sowieso den Bach runter.

    Das sehen mein Anwalt und ich auch so, zumal es um eine rein landwirtschaftlich geprägte Region geht.

    Da ich bereits im 1. Kündigungswiderspruch die meinen Vermieter betreffende "Mängelliste" aufgeführt habe (war vielleicht zum damaligen Zeitpunkt ein Fehler, keine Ahnung), hat er natürlich zuerst darauf reagiert: Die Mängel wurden unter großem finanziellen Aufwand abgestellt (Schlosserei bekam einen eigenen Stromanschluss, DHH-Nachbarn eine eigene Warmwasserversorgung unabhängig von meiner Heizung, Hofbeleuchtung instand gesetzt, usw. usw. usw.) und dann erst hat er die Räumungsklage eingereicht. Es weist nichts mehr darauf hin, dass es noch vor einem Jahr anders war, außer daß der Energieversorger einen neuen Zähler, etc. montiert hat. Wenn die Handwerker zu ihm halten, dann haben die alle Arbeiten schon vor Jahren ausgeführt.... Da es ja nie eine korrekte Nebenkostenabrechnung gab, kann ich nicht nachweisen, daß es je anders war als jetzt... Z. B. wurde der Heisswasserboiler für die DHH-Nachbarn nicht neu, sondern gebraucht gekauft. Ob aus Kostenersparnisgründen oder, um vorzuzugeben, daß er da schon ewig lange steht.... Seltsamerweise ist auch ein zentraler Zähler für die ursprüngliche Warmwasseranlage ausgebaut worden. Einfach futsch...

    Da ich bis vor einem halben Jahr keine Digicam hatte, gibt es auch keine älteren Fotos.

    ist meines Wissens nach nicht der Fall.

    ist definitiv nicht der Fall (hast recht: wegen der Schlosserei).

    Der Meinung ist mein Anwalt auch, da es ja in erster Linie um eine höhere Gebäudeabnutzung geht, die ein Gewerbe verursacht. Der 4-Personen-Haushalt meiner DHH-Nachbarn bewirkt aber ganz sicher eine stärkere Abnutzung.

    Der ist schon lange eingeschaltet. Problem ist aber, daß man hier wegen der bäuerlichen Umgebung mit Tierhaltungsfragen dieser Art so gut wie keine Erfahrung hat. Ein Landwirt belächelt solcherart Dinge allenfalls, würde aber normalerweise keinen Anwalt einschalten, weil der Mieter Haustiere hält...

    Mein RA bat also mich darum, ihm bei der Suche nach einschlägigen Gerichtsurteilen behilflich zu sein, weil er weiß, daß ich viel im Internet unterwegs bin.

    Leider hast Du das nicht überlesen, es ist so...
    Das wird mir eine gewaltige Lehre sein....

    Interessant, wie sieht das genau aus?

    ach gottle, der hat schon gut Geld von mir bekommen, trotzdem habe ich irgendwie ein Sch...gefühl im Bauch.

    Solche Bauernschlaue entwickeln auch mal ein ungeahntes Zusammenhaltebedürfnis was die Beeinträchtigung durch Tierhaltung und Gewerbe Anderer angeht.... Du weißt sicher, was ich meine... Schließlich sind die Nachbarn auf sein Goodwill angewiesen und auch denen gegenüber hat er sich in früheren Jahren mehr wie schäbig verhalten. Da mussten sogar ganze Hecken versetzt werden, damit das Herbstlaub wirklich nicht auf seinem Grund und Boden landen kann... Auf Deutsch: die haben alle Schiss vor ihm. Jeder tuschelt mir zu, was sie von ihm wirklich halten, aber aussagen will keiner für mich, obwohl alle auf meiner Seite sind. Mieter kommen und gehen halt. Bin ja nicht die Erste, die Probleme mit ihm hat...

    Schöne Grüße und vielen Dank

    sharky
     
Thema: Räumungsklage wegen Vogel- und Reptilienhaltung
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