Rauchmelderwartung Verwalter zuständig?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von columba, 04.07.2013.

  1. #1 columba, 04.07.2013
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    Nach § 13 Abs. 5 der hess. Bauordnung sind die Eigentümer vorhandener Wohnungen verpflichtet, diese bei bestimmten Räumen bis zum 31. Dezember 2014 mit Rauchmeldern auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.
    Die Wartung/Instandhaltung der Rauchmelder richtet sich nach der DIN 14676.
    Ein Beschluss über die vorzeitige Montage der Rauchmelder liegt nicht vor.
    Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Ansicht, es sei seine Aufgabe, die Wartung bzw. Batterieprüfung einmal jährlich bei den Rauchmeldern durchzuführen, da die Rauchmelder von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschafft wurden und sie außerdem Gemeinschaftseigentum seien. Dem steht m.E. aber die Regelung in § 13 Abs. 5 HBO entgegen, in dem für die Betriebsbereitschaft die Besitzer (z.B. Mieter) bzw. die Eigentümer zuständig sind.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 05.07.2013
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    moin,

    Hier geht es um die Wohnungen, also das Sondereigentum. Dafür ist der WEG-Verwalter per se nicht zuständig.

    Wie ich diesen Quatschinnen liebe...

    Sofern die Rauchmelder im Sondereigentum montiert wurden / werden, handelt es sich um Sondereigentum. Weshalb die WEG (also der Verwalter?) diese angeschafft hat, wäre zu klären.

    Sofern Rauchmelder im Gemeinschaftseigentum montiert wurden / werden, ist die Wartung natürlich Sache der WEG, vertreten durch den Verwalter.

    Christian Martens
     
  4. #3 columba, 05.07.2013
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    Leider ist es nicht so einfach. Wie oftmals gibt es auch hier in der Rechtsprechung und in der Rechtsliteratur mehrere Meinungen. Ich verweise auf
    http://www.haufe.de/immobilien/verw...er-sondereigentum_idesk_PI9865_HI2120336.html u n d
    Hessenrecht Landesrechtsprechungsdatenbank Entscheidungen der hessischen Gerichte OLG Frankfurt 20. Zivilsenat | 20 W 325/06 | Beschluss | Wohnungseigentum: Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Einbau von Brand- ... | Lan

    Bei dem Kommentar Haufe ist auch die weitere Kommentierung zu dem Problem interessant, die man kostenfrei 30 Minuten einsehen darf.
     
  5. RMHV

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    Das Kriterium "in der Wohnung = Sondereigentum" ist untauglich für die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Das ergibt sich schon aus § 5 Abs. 2 WEG.
    Im übrigen haben wir alle ständig mit irgendwelchen Dingen zu tun, die sich innerhalb der Wohnungen befinden und trotzdem unstreitig Gemeinschaftseigentum sind. Ich denke da an Plattenbauten, in denen die Steigleitungen der Heizung offen durch die Wohnungen laufen. Alternativ könnte man auch Wasserzähler nennen, die zur Verteilung gemeinschaftlicher Kosten erforderlich und damit Gemeinschaftseigentum anzusehen sind.

    Es gibt wohl die Tendenz, Rauchmelder als Sondereigentum anzusehen. Die Rechtslage dazu ist aber (noch) keineswegs eindeutig. Ich gehe davon aus, dass die Gemeinschaft die Angelegenheit durch Beschluss an sich ziehen kann.
     
  6. #5 Martens, 05.07.2013
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    Steigeleitungen auf der Wand finden sich auch in Berliner Altbauten, nicht nur in der Platte, diese dienen jedoch der Versorgung (oder Entsorgung) mehrerer Wohnungen.

    Meßgeräte wie Wasseruhren sind eine eigene Angelegenheit.

    Die Beschlußlage im hier diskutierten Fall ist zumindest nicht eindeutig geklärt.

    Rauchmelder in der Wohnung sind nur dort wirksam (keine wohnungsübergreifende Funktion) und dienen auch nicht der Kostenerfassung oder -verteilung der WEG (oder vielleicht doch, dann nach dem Motto: wenn's piept wird's teuer ;) ) - somit sind Sie Sondereigentum.

    Christian Martens
     
  7. #6 Martens, 05.07.2013
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    Danke für die Verweise.

    Irgendwelche AG-Urteile würde ich nicht als Quelle nehmen wollen, die sind heute so und morgen anders.

    Bei dem zitierten OLG-Urteil verhält es sich nun so, daß die bereits vorhandene Brandschutzanlage (Gemeinschaftseigentum) um Rauchmelder erweitert werden sollte. Das ist eine ganz andere Geschichte, als die reine Installation von autonomen Rauchmeldern in einem Objekt, das ansonsten über keine Brandschutz- oder -meldeanlage verfügt.

    Sofern man Rauchmelder installiert, die untereinander per Funk verbunden sind, so daß es z.B. vor der Tür im Treppenhaus pfeift, wenn ein Melder in der Wohnung auslöst, dann sind wir sicher wieder im Gemeinschaftseigentum. Diese Lösung werden die meisten WEGs jedoch aus Kostengründen nicht wählen.

    Christian Martens
     
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